Der Markt weist keine eindeutigen Veränderungen auf.
Laut dem kürzlich veröffentlichten Bericht der DKRA Group zum Immobilienmarkt im Juli 2023 erreichten viele Ferienimmobilienprojekte nicht die erwartete Liquidität, weshalb sich der Verkaufsstart verzögerte. Aus diesem Grund wurde im Juli nur ein neues Projekt mit 40 Objekten auf den Markt gebracht, ein Rückgang von 88 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum.
Auffällig ist die weiterhin sehr geringe Nachfrage in diesem Marktsegment. Lediglich eine erfolgreiche Transaktion wurde verzeichnet, ein Rückgang von 99 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Die DKRA Group kommentierte dies mit dem relativ hohen Angebotspreis dieser Objekte und der vorsichtigen Haltung der Anleger, was die Liquidität weiterhin stark einschränkt. Hinzu kommen weitere Faktoren wie rechtliche Rahmenbedingungen, Zinssätze und die nur schleppende Erholung des Tourismussektors , die die Liquidität von Ferienimmobilien zusätzlich belasten.
Nur eine einzige Ferienvilla wird im Juli 2023 verkauft. (Foto: DKRA Group)
DKRA geht davon aus, dass Angebot und Nachfrage im Folgemonat gegenüber Juli leicht steigen werden, jedoch keine wesentlichen Durchbrüche zu erwarten sind. Im Segment der Reihenhäuser und Geschäftshäuser in Ferienanlagen stieg das Angebot im Juli zwar im Vergleich zum ersten Halbjahr, doch wurden für die nächste Verkaufsphase lediglich zwei Projekte verzeichnet. Das Angebot in diesem Segment ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 75 % gesunken. Die Vermarktungsquote stagnierte bei lediglich 1 %.
Bei Condotels stieg das Angebot im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund 52 %. Drei Projekte mit insgesamt 405 Wohneinheiten wurden neu auf den Markt gebracht. Diese Zahl übertrifft sogar die Gesamtzahl der im gesamten zweiten Quartal 2023 angebotenen neuen Wohnungen (378 Einheiten). Alle neuen Projekte konzentrieren sich jedoch auf die Region Mitte.
Condotel ist mit 113 erfolgreichen Transaktionen im Juli auch das transaktionsstärkste Segment in diesem Markt. Das Transaktionsvolumen konzentriert sich jedoch weiterhin auf ein einziges Projekt; die übrigen Projekte weisen eine moderate Nachfrage auf. Es handelt sich dabei um Projekte mit vollständigen Rechtsdokumenten, die von großen Marken betrieben werden und einen Verkaufspreis von unter 50 Millionen VND/m² aufweisen.
DKRA prognostiziert außerdem, dass sich Angebot und Nachfrage am Markt im nächsten Monat weiter erholen werden, aber kurzfristig sind keine starken Schwankungen zu erwarten.
Im Bereich der Ferienimmobilien ist kurzfristig kein Durchbruch zu erwarten.
Bezüglich der Verkaufspreise von Ferienimmobilien wird auf dem Primärmarkt im Vergleich zum Vormonat mit geringen Schwankungen gerechnet. Investoren, die entsprechende Produkte anbieten, halten weiterhin an ihren Zinsstützungsprogrammen fest und gewähren Kunden, die schnell zahlen, Rabatte von bis zu 50 % sowie Tilgungsaussetzungen. Durch die Beibehaltung dieser Anreize wird mit einer leichten Erholung von Angebot und Nachfrage gerechnet, die sich hauptsächlich auf Binh Dinh und Kien Giang konzentrieren wird.
Dem jüngsten Bericht des Bauministeriums zufolge wird das Angebot an neuen Hotels und Resorts landesweit im zweiten Quartal 2023 lediglich durch wenige bereits eröffnete und in Betrieb genommene Projekte ergänzt. Lediglich ein einziges Resort-Projekt wurde neu genehmigt: das Themen-Tourismusgebiet und Resort auf dem Gipfel des Ba Den-Berges (Tay Ninh).
Wie kann man Ferienimmobilien retten?
Umfragen in einigen bekannten Touristengebieten des Landes zeigen, dass die Situation leerstehender Villenprojekte, Ferienvillen, Condotels und Officetels ohne Mieter weit verbreitet ist. Viele Zwischeninvestoren hatten aufgrund des hohen Fremdkapitalanteils Schwierigkeiten, den finanziellen Druck zu tragen und konnten den Cashflow aus dem Objekt nicht nutzen. Daher mussten sie ihre Immobilien in der Vergangenheit zu Wucherpreisen verkaufen.
Zahlreiche Marktstudien belegen, dass die Gewinnspanne von Ferienimmobilien derzeit sehr gering ist und lediglich etwa 1 % erreicht; nur wenige Projekte erzielen 4–5 % oder mehr. Viele Projekte, die ursprünglich mit einer Gewinnspanne von 8–12 % geplant waren, lassen sich aktuell nicht realisieren.
Aufgrund der Besonderheiten des Ferienimmobilienmarktes scheint eine Erholung wie in anderen Marktsegmenten durch den Wegfall von Zins- und Rechtshemmnissen nicht ausreichend. Das verbleibende Problem im Ferienimmobilienmarkt ist nach wie vor das Überangebot an Nachfrage im Ferien- und Tourismussektor.
Das gestiegene Produktangebot hat sich bei der Zahl potenzieller Touristen nicht entsprechend entwickelt, was zu einer großen Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage führt.
Laut Angaben der Tourismusbehörde begrüßte Vietnam in den ersten sechs Monaten des Jahres fast 70 Millionen Besucher, darunter 5,6 Millionen internationale und knapp 64 Millionen inländische Gäste. Die Zahl der internationalen Besucher lag damit nur bei 66 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, während die Zahl der inländischen Besucher um das 1,4-Fache anstieg. Die gesamten Tourismuseinnahmen werden auf 343,1 Billionen VND geschätzt, ein Plus von 1,45 % gegenüber 338,2 Billionen VND im gleichen Zeitraum des Vorjahres.
Da sich die Zahl der internationalen Touristen nicht wirklich erholt, steigt das Angebot an Ferienimmobilien weiter an. Die Überkapazitäten haben dazu geführt, dass viele Objekte in der Vergangenheit ungenutzt blieben. Viele Experten gehen davon aus, dass der Markt für Ferienimmobilien stagnieren wird, wenn sich die Zahl potenzieller Touristen nicht erholt oder gar stark ansteigt. Dies führt zu einem Teufelskreis: Der stagnierende Markt hemmt die Entwicklung des Angebots und erschwert die Gewinnung potenzieller Touristen.
Experten zufolge lösen rechtliche und zinspolitische Maßnahmen zur Rettung des Ferienimmobilienmarktes das Problem nur oberflächlich. Sie helfen Projektentwicklern und Investoren zwar, in der aktuellen Phase wieder Vertrauen zu fassen. Um den Wert dieser Immobilienart jedoch nachhaltig zu steigern und ihre Liquidität zu erhöhen, ist die tatsächliche Nachfrage weiterhin entscheidend.
Daher müssen Investoren neben dem Vertrieb auch begleitende Dienstleistungen anbieten und ihr Image gezielt fördern, um in Verbindung mit dem Tourismusmarkt potenzielle Kunden zu gewinnen. Dies steigert das Interesse der Investoren an den Produkten dieses Marktes und motiviert sie zu weiteren Investitionen. Analysten zufolge lässt sich dieses Problem nicht über Nacht lösen. Mit einer Erholung des Ferienimmobilienmarktes ist daher voraussichtlich erst Ende 2024 oder Anfang 2025 zu rechnen.
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