5 περιπτώσεις έχουν το δικαίωμα να «ανακτήσουν» γη που πωλήθηκε με χειρόγραφα έγγραφα

(Νταν Τρι) - Υπάρχουν 5 περιπτώσεις στις οποίες ο μεταβιβάζων μπορεί να ανακτήσει τα δικαιώματα χρήσης γης και να επιστρέψει τα χρήματα στον προς ον η μεταβίβαση χωρίς να παραβιάσει τον νόμο.

Η πώληση (μεταβίβαση) γης με χειρόγραφο έγγραφο είναι μια συναλλαγή μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης, αλλά η σύμβαση δεν είναι συμβολαιογραφική ή πιστοποιημένη σύμφωνα με το νόμο. Προηγουμένως, αυτή η μορφή συναλλαγής ήταν ακόμα σχετικά δημοφιλής. Για διάφορους λόγους, ο μεταβιβάζων θέλει να ανακτήσει τα δικαιώματα χρήσης γης και να επιστρέψει τα χρήματα στον εκδοχέα.

Για να είναι αποτελεσματική, αυτή η αστική συναλλαγή πρέπει να συμφωνηθεί με τον εκδοχέα ή να υποβληθεί αίτημα στο Δικαστήριο για να την κηρύξει άκυρη.

Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα του 2015 και τον Νόμο περί Γης του 2024, υπάρχουν οι ακόλουθες περιπτώσεις όπου η αγορασμένη και πωλημένη γη μπορεί να ανακτηθεί με χειρόγραφα έγγραφα.

Συναλλαγές μετά την 1η Αυγούστου

Η παράγραφος 3 του άρθρου 27 του νόμου περί γης του 2024 ορίζει ότι οι συμβάσεις μεταβίβασης, δωρεάς, υποθήκης και κεφαλαιακής εισφοράς με χρήση δικαιωμάτων χρήσης γης, δικαιωμάτων χρήσης γης και περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με γη πρέπει να είναι συμβολαιογραφικές ή πιστοποιημένες, εκτός από την περίπτωση που ορίζεται στο σημείο β της παρούσας παραγράφου.

Συνεπώς, εκτός από τις περιπτώσεις όπου ένας ή περισσότεροι μεταβιβάζοντες είναι οργανισμοί επιχειρήσεων ακινήτων, δεν απαιτείται συμβολαιογραφική επικύρωση ή πιστοποίηση.

Συνεπώς, η μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης με χειρόγραφο έγγραφο είναι έγκυρη μόνο εάν η μεταβίβαση πραγματοποιηθεί πριν από την 1η Αυγούστου. Σε περίπτωση που η συναλλαγή γίνει με χειρόγραφο έγγραφο μετά την 1η Αυγούστου, δεν είναι νομικά έγκυρη.

Δεν είναι επιλέξιμο για μεταφορά

Για τον μεταβιβάζοντα δικαιώματα χρήσης γης, η ρήτρα 1 του άρθρου 45 του νόμου περί γης του 2024 ορίζει ότι οι οργανισμοί, τα νοικοκυριά και τα άτομα δικαιούνται να μεταβιβάσουν δικαιώματα χρήσης γης όταν πληρούν τις ακόλουθες προϋποθέσεις:

- Να έχουν πιστοποιητικό δικαιωμάτων χρήσης γης, δικαιωμάτων ιδιοκτησίας κατοικίας και άλλων περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη, εκτός από τις ακόλουθες περιπτώσεις: Κληρονομιά δικαιωμάτων χρήσης γης, μετατροπή γεωργικής γης κατά την ενοποίηση γης, ανταλλαγή οικοπέδων, δωρεά δικαιωμάτων χρήσης γης στο Δημόσιο, οικιστικές κοινότητες· Οικονομικοί οργανισμοί με ξένο επενδυτικό κεφάλαιο που λαμβάνουν μεταβιβάσεις έργων ακινήτων σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί ακινήτων·

- Τα μεμονωμένα νοικοκυριά στα οποία δεν έχει χορηγηθεί κόκκινο βιβλίο αλλά είναι επιλέξιμα για κόκκινο βιβλίο επιτρέπεται να μεταβιβάζουν δικαιώματα χρήσης γης, να μισθώνουν, να υπομισθώνουν δικαιώματα χρήσης γης και να συνεισφέρουν κεφάλαιο χρησιμοποιώντας δικαιώματα χρήσης γης για την εκτέλεση έργων.

- Η γη δεν έχει καμία διαφορά ή η διαφορά έχει επιλυθεί από αρμόδια κρατική υπηρεσία, δικαστική απόφαση ή απόφαση, διαιτητική απόφαση ή διαιτητική απόφαση που έχει τεθεί σε ισχύ·

- Τα δικαιώματα χρήσης γης δεν υπόκεινται σε κατάσχεση ή άλλα μέτρα για τη διασφάλιση της εκτέλεσης των αποφάσεων σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί εκτέλεσης αστικών αποφάσεων·

- Κατά την περίοδο χρήσης γης·

- Τα δικαιώματα χρήσης γης δεν υπόκεινται σε προσωρινά μέτρα έκτακτης ανάγκης όπως ορίζεται από τον νόμο.

Έτσι, εάν πληρούται μόνο μία από τις παραπάνω προϋποθέσεις, κάποιος έχει το δικαίωμα να ζητήσει από το Δικαστήριο να κηρύξει άκυρη τη μεταβίβαση (συνήθως γη χωρίς πιστοποιητικό).

Ο δικαιούχος της μεταβίβασης δεν πρέπει να βρίσκεται σε περίπτωση όπου η μεταβίβαση δεν επιτρέπεται. Για παράδειγμα, ένα άτομο που δεν παράγει άμεσα γεωργικές δραστηριότητες δεν επιτρέπεται να λάβει τη μεταβίβαση γης καλλιέργειας ρυζιού.

Δείγμα πιστοποιητικού δικαιωμάτων χρήσης γης (Φωτογραφία: IT).

Χωρίς τη συγκατάθεση των μελών

Μετά την ψήφιση του νόμου περί γης του 2024 και την έναρξη ισχύος του από την 1η Αυγούστου, πολλοί άνθρωποι ανησυχούσαν για ζητήματα που σχετίζονταν με τα πιστοποιητικά δικαιωμάτων χρήσης γης (κόκκινα βιβλία). Μία από τις αλλαγές σε αυτόν τον νόμο είναι ότι τα κόκκινα βιβλία που εκδίδονται σε νοικοκυριά δεν αναγνωρίζονται πλέον.

Η παράγραφος 4 του άρθρου 256 του νόμου περί γης του 2024 ορίζει σαφώς ότι το πιστοποιητικό δικαιωμάτων χρήσης γης, δικαιωμάτων ιδιοκτησίας κατοικίας και άλλων περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη, το οποίο εκδόθηκε σε εκπροσώπους νοικοκυριών πριν από την 1η Αυγούστου, εάν τα μέλη που μοιράζονται δικαιώματα χρήσης γης του νοικοκυριού έχουν ανάγκη, θα λάβουν νέο πιστοποιητικό και θα καταγράφουν πλήρως τα ονόματα των μελών που μοιράζονται δικαιώματα χρήσης γης.

Ο καθορισμός του δικαιώματος χρήσης γης ενός νοικοκυριού από τα μέλη που μοιράζονται το δικαίωμα καταχώρισης των ονομάτων τους στο πιστοποιητικό δικαιώματος χρήσης γης συμφωνείται από τα μέλη αυτά και είναι υπεύθυνα ενώπιον του νόμου.

Στην πραγματικότητα, είναι αρκετά συνηθισμένο για ένα άτομο σε ένα νοικοκυριό (πρώην ο επικεφαλής του νοικοκυριού) να μεταβιβάζει αυθαίρετα γη σε άλλο άτομο χωρίς την έγγραφη συγκατάθεση, συμβολαιογραφική ή πιστοποιημένη όπως ορίζεται από τα άλλα μέλη του νοικοκυριού που χρησιμοποιούν τη γη.

Η παράγραφος 5 του άρθρου 14 της εγκυκλίου 02/2015 του Υπουργείου Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος ορίζει ότι το πρόσωπο του οποίου το όνομα αναγράφεται στο πιστοποιητικό ή το εξουσιοδοτημένο πρόσωπο σύμφωνα με τις διατάξεις του αστικού δικαίου μπορεί να υπογράφει συμβάσεις και έγγραφα συναλλαγών σχετικά με δικαιώματα χρήσης γης και κυριότητα περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη μόνο όταν τα μέλη του νοικοκυριού που χρησιμοποιεί τη γη έχουν συμφωνήσει γραπτώς και το εν λόγω έγγραφο έχει συμβολαιογραφικό ή κυρωτικό χαρακτήρα σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου.

Συνεπώς, εάν δεν υπάρχει γραπτή συγκατάθεση των μελών που μοιράζονται δικαιώματα χρήσης γης, συμβολαιογραφικά επικυρωμένη ή πιστοποιημένη, για τη μεταβίβαση της οικιακής γης σε άλλο πρόσωπο, το άλλο μέλος έχει το δικαίωμα να ανακτήσει τα δικαιώματα χρήσης γης που έχει.

Αυθαίρετη μεταβίβαση κοινής περιουσίας συζύγων

Σύμφωνα με την παράγραφο 2 του άρθρου 35 του νόμου περί γάμου και οικογένειας του 2014, η μεταβίβαση ακινήτου που αποτελεί κοινή περιουσία των συζύγων απαιτεί γραπτή συγκατάθεση. Σε περίπτωση που οι σύζυγοι μεταβιβάζουν χωρίς άδεια, το άλλο μέρος έχει το δικαίωμα να ζητήσει από το Δικαστήριο να κηρύξει τη συναλλαγή άκυρη.

Η σύμβαση δεν είναι συμβολαιογραφική ούτε επικυρωμένη.

Ο νόμος περί γης του 2024 ορίζει ότι οι συμβάσεις μεταβίβασης ακινήτων πρέπει να είναι συμβολαιογραφικές ή να επικυρώνονται. Δηλαδή, εάν η σύμβαση δεν είναι συμβολαιογραφική ή δεν επικυρώνεται σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου, η μεταβίβαση είναι άκυρη, με εξαίρεση την παράγραφο 2 του άρθρου 129 του Αστικού Κώδικα του 2015.

Δηλαδή, δικαίωμα διεκδίκησης της γης υπάρχει μόνο εάν ένα ή περισσότερα μέρη δεν έχουν εκπληρώσει τουλάχιστον τα δύο τρίτα των υποχρεώσεων της συναλλαγής. Σε περίπτωση που η γη είναι επιλέξιμη για μεταβίβαση και ο εκδοχέας έχει καταβάλει τουλάχιστον τα δύο τρίτα του συμφωνηθέντος ποσού, δεν υπάρχει αίτημα προς το Δικαστήριο να κηρύξει τη συναλλαγή άκυρη λόγω παραβίασης των τυπικών κανόνων για την διεκδίκηση της γης.

Πηγή: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-truong-hop-co-quyen-doi-lai-dat-da-ban-bang-giay-viet-tay-20241122101100722.htm