Τα υπερβολικά υψηλά τέλη χρήσης γης θα δυσκολέψουν τους ανθρώπους που χρειάζεται να μετατρέψουν γεωργική γη σε οικιστική γη. (Στη φωτογραφία: Ένα οικόπεδο κατά μήκος του κεντρικού δρόμου που συνδέει το Hung Yen και το Ninh Binh - Φωτογραφία: HONG QUANG)
Αυτή την άποψη εξέφρασε ο Δρ. Nguyen Ngoc Tu, ειδικός σε θέματα φοροτεχνίας, σε συνέντευξή του στην εφημερίδα Tuoi Tre σχετικά με την προτεινόμενη πολιτική είσπραξης τελών χρήσης γης όταν άτομα και επιχειρήσεις χρειάζεται να μετατρέψουν γεωργική γη σε οικιστική γη.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, είναι απαραίτητο να αγοράσετε σε τιμή υψηλότερη από την τιμή της αγοράς.
* Κύριε, ποια είναι η βάση για τον καθορισμό του τέλους χρήσης γης για οργανισμούς και άτομα που επιθυμούν να μετατρέψουν γεωργική γη σε οικιστική γη;
- Σύμφωνα με τον Νόμο περί Γης του 2013, οι χρήστες γης που επιθυμούν να μετατρέψουν γεωργική γη σε οικιστική γη πρέπει να πληρώσουν το 40% της διαφοράς. Ωστόσο, οι τιμές γης που είχαν καθοριστεί προηγουμένως από τις τοπικές αρχές (πίνακες τιμών γης - PV) με βάση το κυβερνητικό πλαίσιο τιμών γης ήταν πολύ χαμηλές σε σύγκριση με τις πραγματικές τιμές της αγοράς.
Συνήθως, οι τιμές γης στους τοπικούς τιμοκαταλόγους είναι μόνο το 10% των τιμών της αγοράς και ένα νοικοκυριό που επιθυμεί να μετατρέψει 200-300 τετραγωνικά μέτρα γεωργικής γης σε οικιστική γη πρέπει να πληρώσει μόνο μερικές εκατοντάδες εκατομμύρια ντονγκ σε τέλη χρήσης γης, λιγότερο από 1 δισεκατομμύριο ντονγκ. Αυτό το επίπεδο τελών είναι οικονομικά εφικτό για τους περισσότερους ανθρώπους, καθιστώντας τη μεταβίβαση των δικαιωμάτων χρήσης γης πολύ βολική.
Ωστόσο, από την ψήφιση του νόμου περί γης του 2024, έχουν ανακύψει δύο ζητήματα: οι τιμές της γης έχουν αυξηθεί σε πολύ υψηλά επίπεδα, κοντά στις τιμές της αγοράς (το Κράτος προσαρμόζει τον τιμοκατάλογο γης ετησίως ανάλογα με την αγορά - PV), αυξάνοντας κατά 7-10 φορές σε σύγκριση με πριν, και σε ορισμένες εξαιρετικές περιπτώσεις, κατά αρκετές δεκάδες φορές.
Επιπλέον, καταργήσαμε τους κανονισμούς σχετικά με τις απαλλαγές και τις μειώσεις στα τέλη χρήσης γης, επομένως τα νοικοκυριά που χρειάζεται να μεταβιβάσουν δικαιώματα χρήσης γης πρέπει να καταβάλουν το 100% του τέλους χρήσης γης στο Κράτος. Αυτό έχει οδηγήσει σε καταστάσεις όπου ορισμένα νοικοκυριά πρέπει να «ξαναγοράσουν» τη γη τους.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι άνθρωποι αναγκάζονται να αγοράσουν γη σε τιμές υψηλότερες από την αγοραία αξία, επειδή οι τοπικές αποτιμήσεις γης είναι πολύ υψηλές και μη ρεαλιστικές. Συνεπώς, είναι απαραίτητη η τροποποίηση και η συμπλήρωση των κανονισμών ώστε να γίνουν πιο κατάλληλοι.
Να καταρτιστεί ένας τιμοκατάλογος γης που να είναι κατάλληλος για το εισόδημα της πλειοψηφίας του πληθυσμού.
* Είναι, λοιπόν, λογικό να εισπράττονται τέλη χρήσης γης ίσα με το 30% της διαφοράς μεταξύ της τιμής της οικιστικής γης και της γεωργικής γης;
- Η πρόταση για είσπραξη του 30% της διαφοράς μεταξύ των τρεχουσών τιμών οικιστικής και γεωργικής γης είναι χαμηλότερη από το προηγούμενο ποσοστό είσπραξης του 40%.
Η μείωση του συντελεστή του τέλους χρήσης γης σε συνδυασμό με τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης με βάση την τοπική ποσόστωση οικιστικής γης είναι σκόπιμη αυτή τη στιγμή. Αυτός ο κανονισμός θα περιορίσει την εκμετάλλευση της πολιτικής που επιτρέπει τη μετατροπή γεωργικής γης σε οικιστική γη για κερδοσκοπικό κέρδος, αποτρέποντας παράλληλα την παράλογη χρήση γης.
Με την πάροδο των ετών, για τη μεγιστοποίηση της αποτελεσματικότητας της χρήσης γης, όλες οι επαρχίες και οι πόλεις έχουν θεσπίσει όρια χρήσης γης για οικιστική γη στο πλαίσιο των μεγάλων πληθυσμών και των περιορισμένων χερσαίων πόρων. Τα άτομα και οι οργανισμοί που χρειάζεται να μετατρέψουν γεωργική γη σε οικιστική γη που υπερβαίνει το επιτρεπόμενο όριο, πρέπει να πληρώσουν υψηλότερα τέλη χρήσης γης ή ακόμα και το 100% της διαφοράς, πράγμα που σημαίνει ότι πρέπει να αγοράσουν πίσω τη γη από το Κράτος, κάτι που είναι λογικό.
Ωστόσο, αυτή η ορθολογική προσέγγιση πρέπει να συνοδεύεται από άλλα μέτρα διαχείρισης της γης, συμπεριλαμβανομένης της κατάρτισης πινάκων τιμών γης που να είναι κατάλληλοι για το εισόδημα της πλειοψηφίας του πληθυσμού.
Ωστόσο, εάν συνεχίσουμε να εφαρμόζουμε τον Νόμο περί Γης του 2024 ως έχει, ακόμη και αν μειώσουμε το ποσοστό του τέλους χρήσης γης στο 30%, επειδή ο τιμοκατάλογος γης προσαρμόζεται υπερβολικά προς τα πάνω για να ταιριάζει απόλυτα με τις τιμές της αγοράς, το πραγματικό τέλος χρήσης γης που πρέπει να πληρώσουν οι άνθρωποι θα είναι πολύ υψηλό, υπερβαίνοντας την οικονομική δυνατότητα πολλών ανθρώπων. Επομένως, ο τιμοκατάλογος γης πρέπει να υπολογιστεί εκ νέου.
Οι κατάλληλες τιμές γης και το κόστος των εισροών θα συμβάλουν στη μείωση των τιμών των κατοικιών - Φωτογραφία: B. NGOC
* Η πρόσφατη εμπειρία δείχνει ότι παρόλο που το Κράτος επιβάλλει τέλος 30% στη διαφορά στη μετατροπή χρήσης γης, πολλοί άνθρωποι εξακολουθούν να μην έχουν την οικονομική δυνατότητα να το πληρώσουν. Ποιες λύσεις πιστεύετε ότι απαιτούνται για την άμβλυνση αυτής της δυσκολίας για τους ανθρώπους;
- Σε περιπτώσεις όπου πολλά νοικοκυριά μοιράζονται ένα κομμάτι γης που κληρονόμησαν από τους προγόνους τους, εάν επιθυμούν να χωριστούν σε διαφορετικά νοικοκυριά ή να υποδιαιρέσουν τη γη, θα πρέπει να χωριστούν σε δύο ομάδες κατά την υποβολή αίτησης για μεταβίβαση γης.
Για τα νοικοκυριά με επαρκείς οικονομικούς πόρους, ενθαρρύνονται να καταβάλουν αμέσως το 30% της διαφοράς. Για τα νοικοκυριά που αντιμετωπίζουν οικονομικές δυσκολίες, το Κράτος μπορεί να τους επιτρέψει να καταβάλουν ένα μέρος του τέλους χρήσης γης, με το υπόλοιπο να αναβάλλεται. Για όσα δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να πληρώσουν, το Κράτος μπορεί να τους επιτρέψει να αναβάλουν την πληρωμή του 100% του τέλους χρήσης γης.
Το χρέος θα αντικατοπτρίζεται πάντα στο πιστοποιητικό δικαιωμάτων χρήσης γης και οι άνθρωποι θα εξακολουθούν να έχουν το δικαίωμα να χτίζουν σπίτια και να ιδρύουν κατοικίες στη γη τους, καθώς και το δικαίωμα να μεταβιβάζουν την ιδιοκτησία στα παιδιά τους. Θα πρέπει να αποπληρώσουν το χρέος προς το Κράτος μόνο όταν πουλήσουν τη γη και αποκτήσουν χρήματα.
Αυτή η προσέγγιση θα εναρμονίσει τις πολιτικές για τα τέλη χρήσης γης, επιτρέποντας στο Κράτος να διαχειρίζεται τη γη αποτελεσματικά και για τους σωστούς σκοπούς, διασφαλίζοντας παράλληλα ότι οι άνθρωποι έχουν γη για να χτίσουν κατοικίες και εγγυώμενοι το δικαίωμα των ανθρώπων στη στέγαση, όπως ορίζεται στο Σύνταγμα.
Οι ειδικοί προτείνουν την εναρμόνιση των συμφερόντων στην είσπραξη τελών χρήσης γης - Φωτογραφία: HONG QUANG
Κατάρτιση πινάκων τιμών γης: πολλές τοποθεσίες είναι πολύ μπερδεμένες.
Σύμφωνα με τον Δρ. Nguyen Ngoc Tu, ο νόμος περί γης του 2024 ορίζει την κατάρτιση πινάκων τιμών γης που αντικατοπτρίζουν πιστά τις τιμές της αγοράς, αλλά δεν υπάρχουν καθοδηγητικά έγγραφα σχετικά με το τι συνιστά «τιμή κοντά στην αγορά», προκαλώντας σύγχυση σε πολλές περιοχές.
Στην πραγματικότητα, οι τρέχουσες τιμές γης στην αγορά είναι διογκωμένες, μερικές φορές ακόμη και τεχνητά υψηλές. Επομένως, ο τιμοκατάλογος γης που θα εφαρμοστεί από την 1η Ιανουαρίου 2026 πρέπει να υπολογιστεί και να αναπτυχθεί με θεμελιώδη τρόπο. Τα υπουργεία και οι υπηρεσίες της κυβέρνησης πρέπει να συνεργαστούν για να καθοδηγήσουν τις τοπικές αρχές σχετικά με τον τρόπο καθορισμού των τιμών γης σύμφωνα με την αγοραία αξία.
Πρόσφατα, πολλοί ειδικοί έχουν προτείνει ότι οι τιμές γης που βασίζονται στην αγορά θα πρέπει να είναι η μέση τιμή πώλησης των τελευταίων πέντε ετών. Για παράδειγμα, η τιμή αγοράς στον τιμοκατάλογο γης του 2026 θα ήταν η μέση τιμή πώλησης οικοπέδων στην ίδια περιοχή κατά την περίοδο 2021-2025. Αυτή η μέθοδος είναι πιο λογική και δεν θα πρέπει να χρησιμοποιεί την τιμή μερικών συγκεκριμένων οικοπέδων για την κατασκευή του τιμοκαταλόγου γης.
Το πιο σημαντικό αυτή τη στιγμή είναι ότι ο ετήσιος τιμοκατάλογος γης σε τοπικό επίπεδο πρέπει να υπολογίζεται σε λογικό επίπεδο, αποφεύγοντας την πρόκληση σοκ στις επιχειρήσεις και το κοινό.
Κος Pham Duc Toan (Διευθυντής της EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company):
Η πρόταση για είσπραξη του 30% της διαφοράς τιμής είναι εύλογη.
Η ανάγκη μετατροπής κηπευτικών εκτάσεων, ορυζώνων και διάσπαρτων εκτάσεων σε οικιστική γη είναι μια συχνή ανάγκη ανθρώπων και επιχειρήσεων και η χρέωση 30% για τη διαφορά τιμής είναι εύλογη.
Με το προτεινόμενο όριο μετατροπής, οι κανονισμοί για τα τέλη χρήσης γης θα πρέπει να κάνουν διάκριση μεταξύ της μετατροπής γης για οικιστικούς και εμπορικούς σκοπούς. Ταυτόχρονα, ένας προοδευτικός φόρος που βασίζεται στην περιοχή που έχει μετατραπεί είναι κατάλληλος και διασφαλίζει τη δικαιοσύνη στην εφαρμογή των πολιτικών γης.
Σαφώς, όταν οι άνθρωποι μετατρέπουν γεωργική γη σε οικιστική γη που υπερβαίνει το επιτρεπόμενο όριο, πρόκειται για μετατροπή που υπερβαίνει τις οικιστικές τους ανάγκες. Μπορεί να τη μετατρέπουν με σκοπό την αγορά και πώληση οικιστικής γης για μεγαλύτερο κέρδος, επομένως είναι φυσικό να πρέπει να πληρώνουν υψηλότερα τέλη χρήσης γης.
Για παράδειγμα, κάποιος κληρονομεί ένα οικόπεδο 1 στρέμματος (3.600 τ.μ. ) στην πόλη του, αλλά στην πραγματικότητα, μόνο 500 τ.μ. είναι οικιστική γη. Η ανάγκη για την κατασκευή ενός σπιτιού μόνο σε 200 τ.μ. είναι αρκετή, αφήνοντας τα υπόλοιπα 3.100 τ.μ. ως γη κήπου ή γη για πολυετείς καλλιέργειες. Η γη εξακολουθεί να ανήκει στο άτομο, αλλά η προβλεπόμενη χρήση διαφέρει.
Εάν οι άνθρωποι θέλουν να μετατρέψουν 3.100 τετραγωνικά μέτρα γεωργικής γης σε οικιστική γη, αλλάζοντας έτσι τον σκοπό χρήσης γης και αυξάνοντας την εμπορική της αξία, θα πρέπει να πληρώσουν περισσότερα τέλη χρήσης γης στο Κράτος.
Εάν οι κάτοικοι δεν επιθυμούν να μετατρέψουν τα δικαιώματα χρήσης γης, θα διατηρήσουν το δικαίωμα χρήσης των 3.600 τ.μ. γης, αλλά τα υπόλοιπα 3.100 τ.μ. θα προορίζονται μόνο για γεωργική χρήση. Σε αυτήν την περίπτωση, η γη παραμένει ιδιοκτησία των κατοίκων· το Κράτος δεν θα την ανακτήσει.
Εάν το Κράτος επιτρέψει στους ανθρώπους να μετατρέπουν ελεύθερα γη χωρίς να πληρώνουν προοδευτικά τέλη χρήσης γης, αυτό θα μπορούσε να οδηγήσει σε μια κατάσταση όπου οι άνθρωποι μετατρέπουν γη μαζικά, με αποτέλεσμα την πλεονάζουσα οικιστική γη αλλά την έλλειψη γης για παραγωγή και επιχειρήσεις.
Τα τέλη χρήσης γης έχουν αυξηθεί κατακόρυφα.
Το 2025, παρά την πρόσφατη ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων, τα έσοδα που σχετίζονται με τη γη αναμένεται να εκτοξευθούν.
Σύμφωνα με τη Γενική Στατιστική Υπηρεσία ( Υπουργείο Οικονομικών ), κατά τους πρώτους 10 μήνες του 2025, τα έσοδα από τα τέλη χρήσης γης στο Ανόι έφτασαν τα 89.000 δισεκατομμύρια VND, σημειώνοντας αύξηση 167% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι. Στην πόλη Χο Τσι Μινχ, οι φορολογικές αρχές κατέγραψαν επίσης αύξηση στα έσοδα από τα τέλη χρήσης γης, φτάνοντας τα 49.712 δισεκατομμύρια VND, σημειώνοντας αύξηση 269% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι.
Κος Le Hoang Chau (Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ):
Θα πρέπει να υπάρχουν δίκαιες, λογικές και ελεγχόμενες πολιτικές.
Πιστεύω ότι σε περιπτώσεις αλλαγής του σκοπού χρήσης γης από γη κήπου, γη λίμνης ή γεωργική γη εντός του ίδιου οικοπέδου που περιέχει οικιστική γη σε οικιστική περιοχή που δεν αναγνωρίζεται ως οικιστική γη σε οικιστική γη· ή αλλαγής από γη που αρχικά ήταν γη κήπου ή γη λίμνης συνδεδεμένη με οικιστική γη αλλά χωρισμένη από τον χρήστη γης για μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης, ή λόγω του διαχωρισμού της σε ξεχωριστά οικόπεδα από την τοπογραφική μονάδα κατά την τοπογραφική αποτύπωση κτηματολογικών χαρτών πριν από την 1η Ιουλίου 2004, σε οικιστική γη, το τέλος χρήσης γης θα πρέπει να υπολογίζεται με συντελεστή 20% της διαφοράς μεταξύ της τιμής της οικιστικής γης και της τιμής της γεωργικής γης.
Όσον αφορά την έκταση γης της οποίας ο σκοπός αλλάζει εντός του τοπικού ορίου κατανομής οικιστικής γης, θα πρέπει να εισπράττεται τέλος 30% της διαφοράς εάν η έκταση υπερβαίνει το όριο κατά το πολύ μία φορά το όριο κατανομής οικιστικής γης και το 100% της διαφοράς θα πρέπει να εισπράττεται για έκταση γης που υπερβαίνει το όριο κατά περισσότερο από μία φορά το όριο κατανομής οικιστικής γης.
Ο λόγος για αυτήν την πρόταση είναι ότι, σε εθνικό επίπεδο, ειδικά στις νότιες επαρχίες, η κοινή προέλευση της χρήσης γης προέρχεται από γη που δημιουργήθηκε και κληρονομήθηκε από νοικοκυριά και άτομα κατά τη διάρκεια πολλών γενεών, όχι από γη που παραχωρήθηκε από το Κράτος. Επιπλέον, πολλά νοικοκυριά με πολλαπλές γενιές ζουν μαζί, καλλιεργούν τη γη και έχουν την ανάγκη να αλλάξουν τον σκοπό της χρήσης γης για να τη διαιρέσουν μεταξύ των μελών της οικογένειας για να δημιουργήσουν ξεχωριστά οικόπεδα.
Αυτό περιλαμβάνει την ανάγκη μεταβίβασης ή πώλησης μέρους οικιστικής γης για τη χρηματοδότηση της κατασκευής κατοικιών και την κάλυψη εξόδων, επομένως απαιτείται μια λογική και δίκαιη πολιτική, η οποία όμως πρέπει να ελέγχεται αυστηρά για την αποτροπή περιπτώσεων όπου «αδίστακτοι κερδοσκόποι γης και επιχειρήσεις που μεταμφιέζονται σε νοικοκυριά ή άτομα» υποβάλλουν αίτηση για να αλλάξουν τον σκοπό της χρήσης γεωργικής γης με σκοπό να «εκμεταλλευτούν την πολιτική» για παράνομο κέρδος.
Τρία επίπεδα τελών για τη μετατροπή γεωργικής γης σε οικιστική γη.
Τα υπερβολικά υψηλά τέλη χρήσης γης θα αποτελέσουν βάρος για πολλούς ανθρώπους που χρειάζεται να μετατρέψουν γεωργική γη σε οικιστική γη για να εγκατασταθούν σε ένα μέρος για να ζήσουν - Φωτογραφία: D. TUAN
Πολλά νοικοκυριά που μοιράζονται ένα ενιαίο οικόπεδο θα υποδιαιρούνται στα οικόπεδά τους και θα καθορίζεται όριο κατανομής γης για κάθε νοικοκυριό.
Σύμφωνα με το σχέδιο κυβερνητικού διατάγματος, σε περιπτώσεις όπου ένα νοικοκυριό ή άτομο κατέχει πολλαπλά οικόπεδα (συμπεριλαμβανομένων πολλαπλών οικόπεδων εντός των ορίων πολλαπλών επαρχιών και κεντρικά διοικούμενων πόλεων) και επιτρέπεται να αλλάξει τον σκοπό χρήσης γης όπως ορίζεται στο παρόν ψήφισμα, το εν λόγω νοικοκυριό ή άτομο μπορεί να επιλέξει ένα οικόπεδο για να εφαρμόσει τον υπολογισμό του τέλους χρήσης γης σύμφωνα με τους κανονισμούς.
Για το δεύτερο και τα επόμενα οικόπεδα, θα εισπράττεται το 100% του τέλους χρήσης γης.
Σε περιπτώσεις όπου πολλά νοικοκυριά ή άτομα μοιράζονται το δικαίωμα χρήσης ενός ενιαίου οικοπέδου, εάν η αρμόδια κρατική υπηρεσία επιτρέπει την υποδιαίρεση της γης για κάθε νοικοκυριό ή άτομο, η περιοχή εντός του ορίου που έχει διατεθεί για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης θα καθορίζεται για κάθε οικόπεδο για το οποίο έχει εκδοθεί πιστοποιητικό δικαιωμάτων χρήσης γης και ιδιοκτησίας περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη. Η αρχή είναι ότι κάθε νοικοκυριό ή άτομο που έχει λάβει το δικαίωμα υποδιαίρεσης της γης θα έχει την περιοχή γης εντός του ορίου που έχει διατεθεί για οικιστική χρήση μόνο μία φορά για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης.
Πηγή: https://tuoitre.vn/chuyen-doi-tu-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoa-giai-ganh-nang-tien-su-dung-dat-cach-nao-20251211083301028.htm
Σχόλιο (0)