Προσχέδιο τιμοκαταλόγου γης στην πόλη Χο Τσι Μινχ 2026: Οι άνθρωποι ανησυχούν για την αδυναμία τους να πληρώσουν τα τέλη χρήσης γης

Πρόσφατα, το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ απέστειλε ένα έγγραφο στις αρμόδιες μονάδες για να λάβει γνώμες σχετικά με το σχέδιο ψηφίσματος του Λαϊκού Συμβουλίου της πόλης Χο Τσι Μινχ που ρυθμίζει τον πρώτο τιμοκατάλογο γης που θα εφαρμοστεί από την 1η Ιανουαρίου 2026 στην πόλη Χο Τσι Μινχ. Σχολιάζοντας αυτό το σχέδιο, οι ειδικοί δήλωσαν ότι ο πιο σημαντικός παράγοντας είναι ότι η βάση δεδομένων εισροών γης πρέπει να είναι πλήρης και αντικειμενική. Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητο να λαμβάνεται υπόψη ο συντελεστής χρήσης γης κατά την εφαρμογή των τιμών γης.

Άνθρωποι και επιχειρήσεις αντιμετωπίζουν δυσκολίες

Σύμφωνα με το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ, ο τιμοκατάλογος γης του 2026 θα ξεπεράσει τους περιορισμούς του ισχύοντος τιμοκαταλόγου γης (Απόφαση 79/2024). Συνεπώς, η τιμή γης σε ορισμένους κεντρικούς δρόμους της πόλης Χο Τσι Μινχ στο προσχέδιο είναι σχεδόν η ίδια με τον παλιό τιμοκατάλογο γης και αποτελεί μόνο το 60% της πραγματικής τιμής μεταβίβασης.

Ωστόσο, σύμφωνα με το σχέδιο ψηφίσματος για την άρση των δυσκολιών και των εμποδίων στην εφαρμογή του νόμου περί γης του 2024 που εξετάζεται από την Εθνοσυνέλευση, οι τιμές της γης καθορίζονται πολλαπλασιάζοντας τον τιμοκατάλογο με τον συντελεστή προσαρμογής (συντελεστής Κ) που εφαρμόζεται σε όλες τις περιπτώσεις. Στην περίπτωση αυτή, ο συντελεστής Κ αυξάνεται από 1,5 έως 2 φορές σε σύγκριση με τον τιμοκατάλογο της μη γεωργικής γης· αυξάνεται από 1,5 έως 10 φορές για τη γεωργική γη.

Ως εκ τούτου, αυτό το νέο προσχέδιο τιμοκαταλόγου γης έχει κάνει τους ανθρώπους και τις επιχειρήσεις να ανησυχούν για την αδυναμία τους να πληρώσουν για οικονομικές υποχρεώσεις κατά την αλλαγή των σκοπών χρήσης γης, του ενοικίου γης κ.λπ.

Μια κατοικημένη περιοχή στην κοινότητα Binh Hung, στην πόλη Χο Τσι Μινχ

Ο κ. NK (κοινότητα Phu Hoa Dong, πόλη Χο Τσι Μινχ) δήλωσε ότι περιμένει την έκδοση νέου τιμοκαταλόγου γης από την πόλη Χο Τσι Μινχ με την ελπίδα ότι το τέλος χρήσης γης θα μειωθεί κατά την αλλαγή του σκοπού χρήσης γης. Ο κ. K. δήλωσε ότι στα τέλη Οκτωβρίου 2024, όταν άκουσε ότι η πόλη Χο Τσι Μινχ θα εξέδιδε τιμοκατάλογο γης σύμφωνα με την Απόφαση 79, υπέβαλε αίτηση για τη μετατροπή σχεδόν 960 τετραγωνικών μέτρων γεωργικής γης σε οικιστική γη.

Ωστόσο, μετά από 2 μήνες αναμονής, έλαβε ειδοποίηση για την πληρωμή τελών χρήσης γης, εφαρμόζοντας τον τιμοκατάλογο γης σύμφωνα με την Απόφαση 79, με ποσό άνω των 4,3 δισεκατομμυρίων VND. «Επειδή δεν μπορούμε να πληρώσουμε περισσότερα από 4,3 δισεκατομμύρια VND, η οικογένειά μου αναγκάστηκε να εγκαταλείψει την ιδέα της αλλαγής του σκοπού σε οικιστική γη και να περιμένει τον νέο τιμοκατάλογο γης. Ωστόσο, με αυτό το νέο προσχέδιο τιμοκαταλόγου γης, τα τέλη χρήσης γης θα μπορούσαν να διπλασιαστούν. Πώς μπορούμε να αντέξουμε οικονομικά ένα τόσο υψηλό ποσό;», μοιράστηκε ο κ. Κ.

Από επιχειρηματικής άποψης, ο κ. Tran Van Chau, Πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου της Cho Lon Real Estate Joint Stock Company, ανέλυσε ότι το προσχέδιο του τιμοκαταλόγου γης που εκδόθηκε το 2026, εκτός από την κεντρική περιοχή, είναι ως επί το πλείστον αρκετά υψηλό. Για τις επιχειρήσεις, εάν οι τιμές της γης αυξηθούν πολύ, αυτό θα περιορίσει πολλές πτυχές, ειδικά οι επενδυτές θα εγκαταλείψουν την αγορά.

Συνεπώς, για να προχωρήσουμε προς διαφανείς και δίκαιες τιμές αγοράς, είναι απαραίτητο να υπάρχει μια βάση δεδομένων γης και η εποπτεία της να γίνεται από ανεξάρτητες μονάδες, οι οποίες θα λαμβάνουν ανοιχτά απόψεις από άτομα, επιχειρήσεις και εξειδικευμένους φορείς.

Πίεση από τις τιμές της γης και τον συντελεστή Κ

Μιλώντας στον δημοσιογράφο της εφημερίδας SGGP, ο κ. Dao Quang Duong, Αναπληρωτής Προϊστάμενος του Τμήματος Οικονομίας Γης του Τμήματος Γεωργίας και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ, αναγνώρισε ότι εάν οι τιμές γης εφαρμοστούν σύμφωνα με το σχέδιο ψηφίσματος, όλες οι περιπτώσεις, από τη ρύθμιση επανεγκατάστασης, την αλλαγή του σκοπού χρήσης γης από γεωργική γη σε οικιστική γη νοικοκυριών και ατόμων, τη μίσθωση γης με ετήσια πληρωμή ενοικίου γης... πρέπει να καταβληθούν 1,5-2 φορές περισσότερα τέλη χρήσης γης σύμφωνα με τον συντελεστή Κ.

Σύμφωνα με τον κ. Duong, σε περίπτωση που η Εθνοσυνέλευση εγκρίνει σχέδιο ψηφίσματος με περιεχόμενο τιμής γης ίσο με τον πίνακα τιμών γης πολλαπλασιασμένο επί τον συντελεστή Κ, συνιστάται οι τοπικές αρχές να εκδώσουν τον συντελεστή Κ το αργότερο έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Αυτό θα βοηθήσει τις επαρχίες και τις πόλεις να έχουν χρόνο να προετοιμαστούν για την κατάρτιση του συντελεστή Κ.

Για τις υπόλοιπες περιπτώσεις, όπως η κατανομή γης, η μετατροπή χρήσης γης, η μίσθωση γης με εφάπαξ πληρωμή για ολόκληρη τη διάρκεια της μίσθωσης και ο υπολογισμός αποζημίωσης όταν το Κράτος ανακτά γη, η Κυβέρνηση θα ορίσει ειδικές περιπτώσεις· για έργα με αναπτυξιακό δυναμικό, θα εφαρμοστούν μέθοδοι για τον προσδιορισμό συγκεκριμένων τιμών γης.

Αυτό διασφαλίζει ότι η διαδικασία προσδιορισμού των τιμών της γης συντομεύεται και η καταβολή των τελών χρήσης γης είναι συνεπής με το κόστος που βαρύνει τις επιχειρήσεις για την ανάπτυξη έργων, με αποτέλεσμα να μην αυξάνονται οι τιμές των ακινήτων.

Συμφωνώντας σε αυτό το ζήτημα, ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ, πρότεινε ο συντελεστής Κ που εφαρμόζεται για το 2026 να οριστεί στο 1, που σημαίνει ότι δεν θα υπάρξει αύξηση ή μείωση. Αυτό βοηθά τις τοπικές αρχές να αποφύγουν τη σύγχυση κατά την εφαρμογή του ψηφίσματος της Εθνοσυνέλευσης. Μετά το 2027, ο συντελεστής Κ μπορεί να προσαρμοστεί προς τα πάνω ή προς τα κάτω ανάλογα με την κατάσταση της αγοράς.

Εν τω μεταξύ, ο Δρ. Pham Viet Thuan, Διευθυντής του Ινστιτούτου Φυσικών Πόρων και Οικονομικών Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι η πόλη χρειάζεται μια κατεύθυνση για να καταρτίσει έναν τιμοκατάλογο γης με βάση τον τιμοκατάλογο που εφαρμόστηκε πριν από την έναρξη ισχύος του Νόμου περί Γης του 2024, πολλαπλασιασμένο με τον συντελεστή Κ με εύρος προσαρμογής 0,2 έως 3 φορές κατά την προσαρμογή του συντελεστή Κ για να εφαρμοστεί στον νέο τιμοκατάλογο οικιστικής γης το 2026.

* Κος DAO QUANG DUONG , Αναπληρωτής Προϊστάμενος του Τμήματος Οικονομίας Γης, Τμήμα Γεωργίας και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ

Θα καταβληθεί τέλος χρήσης γης σύμφωνα με τους όρους σε περίπτωση αλλαγής σκοπού

Κατά την εφαρμογή του τιμοκαταλόγου γης σύμφωνα με την Απόφαση 79, είναι βασικά κατάλληλος για πρακτική άσκηση, ειδικά για γη για παραγωγή, επιχειρήσεις, εμπόριο και υπηρεσίες. Ωστόσο, υπάρχουν και ορισμένες απόψεις από άτομα σε προηγούμενες περιοχές όπως οι Binh Chanh, Cu Chi, Hoc Mon, Nha Be, Can Gio, οι οποίες αντικατοπτρίζουν ότι το τέλος χρήσης γης κατά τη μετατροπή από γεωργική γη σε οικιστική γη είναι αρκετά υψηλό σε σύγκριση με πριν.

Για την επίλυση αυτού του προβλήματος, το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος (προηγουμένως) συμβούλευσε την Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ να υποβάλει έκθεση στον Πρωθυπουργό για την έκδοση κανονισμών που θα καθοδηγούν την εφαρμογή της παραγράφου 2 του άρθρου 157 του νόμου περί γης του 2024 σχετικά με την απαλλαγή και τη μείωση των τελών χρήσης γης για άλλες περιπτώσεις. Επί του παρόντος, οι εν λόγω συστάσεις έχουν υποβληθεί από την κυβέρνηση στην Εθνοσυνέλευση για την έγκριση ψηφίσματος για την άρση των δυσκολιών και των εμποδίων στην εφαρμογή του νόμου περί γης του 2024.

Εάν το ψήφισμα εγκριθεί όπως προτείνεται, τα νοικοκυριά και τα άτομα που αλλάζουν τον σκοπό της γης από γεωργική σε οικιστική θα καταβάλλουν ένα εύλογο τέλος χρήσης γης, κατάλληλο για τις οικονομικές συνθήκες και το εισόδημα των ανθρώπων.

Για την περιοχή Binh Duong (πρώην), υπήρξαν προσαρμογές, αλλά μόνο 34 έργα επανεγκατάστασης προσαρμόστηκαν, ενώ τα υπόλοιπα παρέμειναν τα ίδια όπως πριν. Αυτές οι 34 περιοχές επανεγκατάστασης αξιολογήθηκαν κοντά στις τιμές της αγοράς. Για την περιοχή Vung Tau (πρώην), έγιναν επίσης προσαρμογές λαμβάνοντας τον τιμοκατάλογο γης του 2019 και πολλαπλασιάζοντάς τον με τον συντελεστή προσαρμογής τιμών γης του 2023. Συνεπώς, οι τιμές γης σε αυτήν την περιοχή αυξήθηκαν επίσης, αλλά όχι σημαντικά.

ΘΑΝ ΧΙΕΝ

Πηγή: https://www.sggp.org.vn/du-thao-bang-gia-dat-tphcm-2026-nguoi-dan-lo-khong-kham-noi-tien-su-dung-dat-post826795.html