Σύμφωνα με εκθέσεις έρευνας αγοράς από εταιρείες ακινήτων, οι τιμές των κατοικιών συνεχίζουν την ανοδική τους τάση. Σε σύγκριση με πριν από πέντε χρόνια, οι τιμές των διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ έχουν διπλασιαστεί, ειδικά στην κατηγορία των πολυτελών κατοικιών. Η κυριαρχία αυτής της κατηγορίας έχει οδηγήσει σε αύξηση των τιμών των κατοικιών, καθιστώντας ολοένα και πιο δύσκολη την πρόσβαση σε στέγαση για τα άτομα μεσαίου εισοδήματος.
Οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται σταθερά.
Ο κ. Phong, κάτοικος της συνοικίας An Lac (πόλη Χο Τσι Μινχ), είπε ότι πριν από λίγα χρόνια αγόρασε ένα πολυτελές διαμέρισμα στην πρώην συνοικία Binh Thanh για 4 δισεκατομμύρια VND, το οποίο τώρα έχει αυξηθεί στα 9 δισεκατομμύρια VND. Αυτό που είναι αξιοσημείωτο είναι ότι παρόλο που η τιμή έχει σχεδόν διπλασιαστεί, δεν δείχνει κανένα σημάδι σταματήματος.
Εν τω μεταξύ, ένα νέο έργο στην περιοχή Binh Trung (πόλη Χο Τσι Μινχ) μόλις προσέφερε διαμερίσματα προς πώληση σε τιμές που υπερβαίνουν τα 90 εκατομμύρια VND/τ.μ., διπλάσια από την εκτιμώμενη τιμή πριν από 5-6 χρόνια. Στην αστική περιοχή Phu My Hung, η οποία θεωρείται η πιο πολυτελής στην πόλη Χο Τσι Μινχ, οι τιμές των διαμερισμάτων κυμαίνονται σήμερα από 80-95 εκατομμύρια VND/τ.μ., σε σύγκριση με μόνο περίπου 37-38 εκατομμύρια VND/τ.μ. πριν από 7-8 χρόνια.
Σύμφωνα με την τελευταία έκθεση του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA), από το 2020 έως το 2023, ο τομέας των κατοικιών υψηλής ποιότητας αντιπροσώπευε περίπου το 70% της συνολικής προσφοράς της αγοράς. Αυτό οδήγησε σε μια ανισορροπημένη ανάπτυξη της αγοράς, αντιστρέφοντας το μοντέλο της «πυραμίδας» των κατοικιών.
Μόνο κατά τους πρώτους έξι μήνες του 2025, στην πόλη Χο Τσι Μινχ ξεκίνησαν μόνο 4 έργα εμπορικής στέγασης, συνολικής αξίας 3.353 διαμερισμάτων υψηλής ποιότητας αξίας άνω των 10.239 δισεκατομμυρίων VND. Δεν υπήρχαν έργα στους τομείς της μεσαίας ή προσιτής στέγασης. Εν τω μεταξύ, οι κοινωνικές κατοικίες ήταν επίσης πολύ μέτριες, με μόνο 205.000 τ.μ. οικοδομικής επιφάνειας, που ισοδυναμεί με 4.100 διαμερίσματα, φτάνοντας μόνο περίπου το 11,7% του σχεδίου για το 2025. Σύμφωνα με τον κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρο της HoREA, οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί συνεχώς τα τελευταία χρόνια και επί του παρόντος βρίσκονται σε υψηλά επίπεδα. Ένα διαμέρισμα υψηλής ποιότητας μπορεί να κοστίσει έως και 90 εκατομμύρια VND/τ.μ., που ισοδυναμεί με περίπου 9,7 δισεκατομμύρια VND/διαμέρισμα, ξεπερνώντας κατά πολύ την οικονομική προσιτότητα του μέσου εισοδήματος.
Οι τιμές των διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ έχουν υπερδιπλασιαστεί τα τελευταία 5 χρόνια.
Η Savills Vietnam εκτιμά ότι η αγορά κατοικίας στην πόλη Χο Τσι Μινχ αντιμετωπίζει σοβαρή έλλειψη προσφοράς τα τελευταία πέντε χρόνια. Παρά τον στόχο ανάπτυξης 235.000 νέων κατοικιών μεταξύ 2021 και 2025, η πόλη έχει ολοκληρώσει μόνο το 24% του σχεδίου μέχρι στιγμής, αφήνοντας ένα έλλειμμα σχεδόν 179.000 μονάδων. Το δεύτερο τρίμηνο του 2025, η πόλη Χο Τσι Μινχ πρόσθεσε μόνο 1.600 νέα διαμερίσματα στην αγορά, ανεβάζοντας τη συνολική πρωτογενή προσφορά τους πρώτους έξι μήνες σε 6.800 μονάδες. Ωστόσο, το ποσοστό απορρόφησης έφτασε μόνο το 45%, που σημαίνει ότι πραγματοποιήθηκαν συναλλαγές μόνο για 3.800 μονάδες. Οι κύριοι λόγοι πιστεύεται ότι είναι οι αργές διαδικασίες έγκρισης και τα νομικά εμπόδια.
Τα τέλη χρήσης γης είναι πολύ υψηλά.
Ο κ. Vo Hong Thang, Αναπληρωτής Γενικός Διευθυντής υπεύθυνος για τις Συμβουλευτικές Υπηρεσίες DKRA και Διευθυντής Επενδύσεων του Ομίλου DKRA, δήλωσε ότι το κόστος γης, συμπεριλαμβανομένων των εξόδων αγοράς, των φόρων, των νομικών εξόδων, των τόκων δανείου κ.λπ., αντιπροσωπεύουν σήμερα μεγάλο μέρος του συνολικού επενδυτικού κόστους ενός έργου, ενώ το κόστος κατασκευής ή η ποιότητα των διαμερισμάτων είναι ευκολότερο να ελεγχθούν. Ως εκ τούτου, αναμένει ότι όταν αρθούν τα νομικά εμπόδια από τα έργα, σε συνδυασμό με τη μείωση των τελών χρήσης γης, οι τιμές των ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ θα «μειωθούν».
Ο Δρ. Pham Viet Thuan, Διευθυντής του Ινστιτούτου Οικονομικών και Περιβαλλοντικών Πόρων στην πόλη Χο Τσι Μινχ, πιστεύει ότι η αύξηση των τιμών της γης και η μέθοδος του πλεονάσματος στον προσδιορισμό των τελών χρήσης γης είναι οι βασικοί λόγοι για την υψηλή αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων. Σύμφωνα με τον ίδιο, η εφαρμογή τιμών γης κοντά στην αγοραία αξία, όπως ορίζεται στον Νόμο περί Γης και στο Διάταγμα 71/2024, έχει δημιουργήσει έναν τεχνητό πληθωρισμό τιμών στην αγορά, ειδικά μετά την κατάργηση του πλαισίου τιμών γης. Ως εκ τούτου, υποστηρίζει ότι απαιτούνται προσαρμογές στον Νόμο περί Γης του 2024 για τη μείωση του ποσοστού της τιμής της γης που χρησιμοποιείται κατά την αλλαγή των σκοπών χρήσης γης, προκειμένου να ελεγχθεί το κόστος εισροών και να σταθεροποιηθούν οι τιμές των ακινήτων. Ο ελεγχόμενος προσδιορισμός των τιμών της γης θα συμβάλει στη μείωση των τιμών των κατοικιών και στην προώθηση της κοινωνικής ευημερίας.
Στο σεμινάριο με τίτλο «Τιμές γης, φόροι γης… Πώς να τις κάνουμε λογικές» που διοργάνωσε η εφημερίδα Thanh Nien στις 22 Ιουλίου, ο δικηγόρος Truong Anh Tu, πρόεδρος της δικηγορικής εταιρείας TAT, πρότεινε ότι το κράτος χρειάζεται πιο λογικές λύσεις στην είσπραξη φόρων που σχετίζονται με τη γη, ιδίως στην κατάρτιση πινάκων τιμών γης και φορολογικών πολιτικών.
Σύμφωνα με τον ίδιο, οι τιμές της γης πρέπει να καθορίζονται με τρόπο που να εναρμονίζει τα συμφέροντα όλων των μερών, πράγμα που σημαίνει ότι το κράτος δεν χάνει φορολογικά έσοδα, οι επιχειρήσεις εξακολουθούν να διασφαλίζουν την επιχειρηματική αποτελεσματικότητα και τα περιθώρια κέρδους, η προσφορά και η ζήτηση της αγοράς δεν διαταράσσονται και οι άνθρωποι εξακολουθούν να έχουν πρόσβαση στη γη. Αυτός είναι ο πρωταρχικός στόχος που πρέπει να διασφαλιστεί. Αυτό σημαίνει ότι οι τιμές της γης δεν χρειάζεται απαραίτητα να βασίζονται εξ ολοκλήρου στις τιμές της αγοράς.
Η κα Vo Nhat Lieu, Διευθύντρια του Ινστιτούτου PROPIIN για την Εκπαίδευση στην Ανάπτυξη Έργων Ακινήτων, επεσήμανε μια κρίσιμη μεταβλητή: τα τέλη χρήσης γης συχνά αντιπροσωπεύουν έως και το 50% του συνολικού κόστους του έργου, με τα οικόπεδα να αντιπροσωπεύουν περίπου το 20%. Πολλοί διεθνείς επενδυτές δίστασαν λόγω της έλλειψης τυποποιημένων τύπων αποτίμησης και των απρόβλεπτων διακυμάνσεων του κόστους.
Ως εκ τούτου, πρότεινε την κατάργηση ή τη σημαντική μείωση των τελών μετατροπής χρήσης γης για νοικοκυριά με λιγότερα από 300 τ.μ. και την επιβολή υψηλότερων φόρων σε άτομα που κατέχουν πολλαπλά οικόπεδα. Οι τιμές της γης πρέπει επίσης να διατηρούνται σταθερές για επαρκές χρονικό διάστημα, αποφεύγοντας καταστάσεις όπου οι τοπικές αρχές αυξάνουν τις τιμές πολύ γρήγορα, δημιουργώντας ανισότητες μεταξύ των περιοχών και πυροδοτώντας κερδοσκοπικά κύματα.
Ο Υφυπουργός Οικονομικών Le Tan Can αναγνώρισε επίσης ότι τα δύο μεγαλύτερα εμπόδια αυτή τη στιγμή είναι η μέθοδος υπολογισμού των «πρόσθετων πληρωμών» και των τελών χρήσης γης κατά τη μετατροπή γεωργικής γης σε οικιστική γη. Ανέφερε ότι το Υπουργείο Οικονομικών ολοκλήρωσε το σχέδιο διατάγματος που τροποποιεί το διάταγμα 103/2024 και το απέστειλε στο Υπουργείο Δικαιοσύνης για αξιολόγηση πριν από την υποβολή του στην Κυβέρνηση για δημοσίευση. Στόχος είναι η επίλυση αυτών των ζητημάτων το συντομότερο δυνατό, επειδή οι τοπικές αρχές έχουν αναφέρει συνεχώς περιπτώσεις «οικονομικής αδυναμίας» λόγω υπερβολικά υψηλών τελών και φόρων.
Αύξηση της αποδοτικότητας της χρήσης γης
Ο Πρόεδρος της HoREA πιστεύει ότι για να μειωθούν οι τιμές των κατοικιών, η πόλη Χο Τσι Μινχ πρέπει να δώσει προτεραιότητα στην αύξηση της προσφοράς κοινωνικής στέγασης, ενώ παράλληλα θα πρέπει να μεταρρυθμίσει δραστικά τις διοικητικές διαδικασίες. Συγκεκριμένα, θα πρέπει να εκδοθεί πιλοτικό ψήφισμα και να τροποποιηθεί ο Νόμος περί Στέγασης του 2023, ώστε να παραχωρηθεί η εξουσία έγκρισης έργων κοινωνικής στέγασης στα Υπουργεία Κατασκευών, αντί να απαιτείται έγκριση μέσω του Επενδυτικού Νόμου, όπως ισχύει σήμερα.
Επιπλέον, πρότεινε την τροποποίηση του διατάγματος 100/2024/ND-CP ώστε να αυξηθεί ο συντελεστής χρήσης γης για έργα κοινωνικής στέγασης σε μέγιστο 1,5 φορά. Αυτό θα βοηθούσε στην αύξηση του αριθμού των διαμερισμάτων κατά 50% στην ίδια έκταση γης, μειώνοντας έτσι το κόστος των διαμερισμάτων.
Επιπλέον, οι τοπικές αρχές πρέπει να συντονιστούν αποτελεσματικά για να μειώσουν τον χρόνο έγκρισης και αδειοδότησης του σχεδιασμού. Η ανάπτυξη οικονομικά προσιτών εμπορικών κατοικιών θα πρέπει επίσης να ενθαρρυνθεί μέσω προτιμησιακών πιστωτικών πολιτικών, ιδίως για τους νέους. Η κυβέρνηση πρέπει επίσης να αναδιαρθρώσει την αγορά ενθαρρύνοντας τις επιχειρήσεις να στραφούν προς το τμήμα της οικονομικά προσιτής στέγασης, σε συνδυασμό με ένα πρόγραμμα για την κατασκευή 1 εκατομμυρίου κοινωνικών κατοικιών έως το 2030.
Μια άλλη κρίσιμη λύση είναι η τροποποίηση του νόμου περί ακινήτων, ώστε να επιτρέπεται η μεταβίβαση έργων που δεν έχουν ακόμη εκπληρώσει τις οικονομικές τους υποχρεώσεις σχετικά με τη γη, υπό την προϋπόθεση ότι ο νέος επενδυτής εκπληρώνει αυτές τις υποχρεώσεις. Αυτό θα βοηθούσε στην αναζωογόνηση έργων που έχουν σταματήσει και στην αύξηση της προσφοράς.
Πηγή: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm
Σχόλιο (0)