Το δεύτερο ζήτημα του φόρου ακίνητης περιουσίας έχει οξυνθεί και πρέπει να αναπτυχθεί ένας οδικός χάρτης σύμφωνα με την υγεία της αγοράς.

Μπορούν οι φόροι ακίνητης περιουσίας να μειώσουν τις τιμές των κατοικιών;

Σε έκθεση που απεστάλη στο Γραφείο της Κυβέρνησης σχετικά με τους λόγους της πρόσφατης αύξησης των τιμών των ακινήτων, το Υπουργείο Κατασκευών δήλωσε ότι θα μελετήσει και θα προτείνει φορολογική πολιτική για όσους κατέχουν και χρησιμοποιούν πολλά σπίτια και γη, ώστε να περιοριστεί η κερδοσκοπία και οι αγοραπωλησίες σε σύντομο χρονικό διάστημα με σκοπό την αποκόμιση κέρδους.

Σύμφωνα με το Υπουργείο Κατασκευών , οι παράγοντες που συμβάλλουν στην πρόσφατη αύξηση των τιμών των κατοικιών περιλαμβάνουν τη «συμμετοχή» ορισμένων επενδυτών, ομάδων επενδυτών, κερδοσκόπων και μεσιτών ακινήτων. Όσον αφορά τους πλειστηριασμούς με τιμές νίκης άνω των 100 εκατομμυρίων ανά τετραγωνικό μέτρο, το Υπουργείο Κατασκευών δήλωσε ότι πολλές επενδυτικές ομάδες ειδικεύονται στη συμμετοχή σε πλειστηριασμούς και στη συνέχεια στην άμεση πώληση για να αποκομίσουν κέρδος. Εκτός του χώρου των πλειστηριασμών, πολλοί μεσίτες περιμένουν τα αποτελέσματα, έτοιμοι να προσφέρουν αγορά και πώληση γης με διαφορά 200 - 500 εκατομμυρίων VND ανά οικόπεδο. Η αγοραπωλησία πολλών οικόπεδων με σκοπό το παράνομο κέρδος είναι συνηθισμένη, ακόμη και οργανωμένη, αυξάνοντας το επίπεδο τιμών γης και κατοικιών στην γύρω περιοχή.

Ορισμένες ομάδες, επενδυτές και μεμονωμένοι μεσίτες ακινήτων διαστρεβλώνουν τις πληροφορίες της αγοράς για να «φουσκώσουν τις τιμές», να δημιουργήσουν εικονικές τιμές... και να εκμεταλλευτούν την έλλειψη γνώσης των ανθρώπων για να χειραγωγήσουν την ψυχολογία, να προσελκύσουν επενδύσεις σύμφωνα με την ψυχολογία του πλήθους με σκοπό το κέρδος.

Κανονικά, οι επενδυτές σε έργα στέγασης δαπανούν κατά μέσο όρο το 3% της τιμής πώλησης για να πληρώσουν στην αίθουσα συναλλαγών και στους μεσίτες για την πώληση των προϊόντων. Ωστόσο, οι μεσίτες συχνά επιλέγουν, ανάλογα με την κατάσταση της αγοράς, να προσθέσουν περισσότερη τιμή όταν συναλλάσσονται με πελάτες, με αποτέλεσμα οι αγοραστές να πληρώνουν «τη διαφορά».

«Κατά τη διάρκεια της περιόδου πυρετού, πολλοί μεσίτες χρησιμοποιούν επίσης τη μέθοδο της «προκαταβολής» για να αγοράσουν σπίτια και γη από πωλητές και στη συνέχεια να αυξήσουν την τιμή κατά 10-15% για να τα πουλήσουν σε άλλους. Για παράδειγμα: Ένα διαμέρισμα έχει τιμή 5 δισεκατομμύρια VND, ο μεσίτης καταθέτει 1 δισεκατομμύριο VND για αγορά και συμφωνεί να πληρώσει εντός 1 μήνα. Αλλά μέσα σε αυτόν τον 1 μήνα, ο μεσίτης θα βρει πελάτες για να πουλήσει με διαφορά 6-7 δισεκατομμυρίων VND.»

Επιπλέον, ορισμένοι επενδυτές συμβάλλουν επίσης στην αύξηση των τιμών των κατοικιών «προσφέροντας υψηλές τιμές πώλησης», αυξάνοντας το αναμενόμενο επίπεδο κέρδους υψηλότερα από τον μέσο όρο των έργων ακινήτων. Σε περιοχές όπου μόνο λίγα ή ακόμα και ένα έργο είναι διαθέσιμο προς πώληση, οι επενδυτές μπορούν να αυξήσουν τις τιμές για να αποκομίσουν κέρδος, λόγω έλλειψης ανταγωνισμού και τιμών αναφοράς», αναφέρει το Υπουργείο Κατασκευών στην έκθεση.

Σχολιάζοντας αυτό το θέμα, ο Δάσκαλος Nguyen Van Dinh - νομικός εμπειρογνώμονας ακινήτων, δήλωσε ότι ένας από τους λόγους για την κλιμάκωση των τιμών των κατοικιών και της γης είναι το φαινόμενο της κερδοσκοπίας και της συσσώρευσης με τη νοοτροπία «τίποτα δεν είναι πλουσιότερο από την εμπορία γης», που υποστηρίζεται από τις τράπεζες. Πρόκειται για μια «VIP» πελατειακή ομάδα τραπεζών, επειδή τα δάνεια είναι πάντα υποθηκευμένα με σπίτια και γη - τα οποία θεωρείται ότι σχεδόν πάντα αυξάνονται σε τιμή και έχουν μικρό κίνδυνο. Οι επενδυτικές ανάγκες των ανθρώπων είναι θεμιτές, αλλά όταν αυτό το φαινόμενο βρίσκεται σε υψηλό επίπεδο, μετατρέπεται σε κερδοσκοπία και συσσώρευση σπιτιών και γης, διαστρεβλώνοντας την αγορά, προκαλώντας εγκατάλειψη γης και σπατάλη πόρων.

Ο MSc. Nguyen Van Dinh δήλωσε ότι η φορολόγηση κατοικιών και γης αποτελεί υποχρεωτική λύση, η οποία ορίζεται σαφώς στο Ψήφισμα αριθ. 18-NQ/TW του 2022 της Κεντρικής Εκτελεστικής Επιτροπής σχετικά με τη συνέχιση της καινοτομίας και της τελειοποίησης των θεσμών και των πολιτικών, βελτιώνοντας την αποτελεσματικότητα και την αποδοτικότητα της διαχείρισης και χρήσης γης. Το Ψήφισμα 18 καθορίζει τα καθήκοντα και τις λύσεις: «Υπερνίκηση της κατάστασης της σπάταλης χρήσης γης, της εγκατάλειψης της γης, της μόλυνσης και της υποβάθμισης», «Προσδιορισμός υψηλότερων φορολογικών συντελεστών για άτομα που χρησιμοποιούν μεγάλες εκτάσεις γης, πολλά σπίτια, κερδοσκοπούν με τη γη, αργή χρήση γης και εγκαταλείπουν τη γη».

Ο κ. Nguyen Van Dinh δήλωσε ότι στις δημοπρασίες γης, η τιμή προσφοράς που κέρδιζε ήταν δεκάδες φορές υψηλότερη από την τιμή εκκίνησης στο παρελθόν. Οι περισσότεροι άνθρωποι ήταν επιφυλακτικοί σχετικά με τα αποτελέσματα των δημοπρασιών παρά ευχαριστημένοι για το γεγονός ότι ο κρατικός προϋπολογισμός θα λάμβανε πρόσθετες μεγάλες πηγές εσόδων. Ο λόγος είναι ότι τα οικόπεδα μετά τη νίκη στη δημοπρασία συχνά εγκαταλείπονται, σε πολλές περιπτώσεις σχηματίζοντας «αστικές περιοχές-φαντάσματα», τα περισσότερα από αυτά τα «έργα» έχουν συχνά πολύ χαμηλό ποσοστό πληρότητας, ακόμη και μετά από δεκαετίες εφαρμογής, μόνο λίγα σπίτια έχουν χτιστεί και άνθρωποι έχουν εγκατασταθεί σε αυτά. Συνεπώς, ο Δάσκαλος Nguyen Van Dinh δήλωσε ότι η φορολόγηση των σπιτιών και της γης έχει πολιτική βάση στο Ψήφισμα 18 του Κόμματος, αλλά πρέπει να εφαρμόζεται συγχρονισμένα και δίκαια μεταξύ των τοπικών κοινοτήτων.

Ένας σημαντικός παράγοντας είναι η ανάγκη για μια βάση δεδομένων για τη φορολογία, ώστε να διασφαλίζεται ότι τα σωστά υποκείμενα φορολογούνται και να προωθείται η αποτελεσματικότητα των φορολογικών πολιτικών. Προς το παρόν, ο ακριβής προσδιορισμός του κατόχου αυτού του ακινήτου δεν έχει επιλυθεί λόγω της έλλειψης μιας πλήρους βάσης δεδομένων και του φαινομένου να παίρνει κάποιος άλλος το όνομα του ακινήτου.

Ωστόσο, ο Πρωθυπουργός ενέκρινε το Έργο 06 για την ανάπτυξη εφαρμογών για δεδομένα πληθυσμού, ταυτοποίηση και ηλεκτρονική επαλήθευση ταυτότητας για την εξυπηρέτηση του ψηφιακού μετασχηματισμού. Ο νέος νόμος περί γης, ο νόμος περί στέγασης και ο νόμος περί επιχειρήσεων ακινήτων αναφέρουν επίσης τη δημιουργία μιας εθνικής βάσης δεδομένων για πληροφορίες σχετικά με τη γη, τη στέγαση και τα ακίνητα. Εάν εφαρμοστεί αποτελεσματικά, στο εγγύς μέλλον μπορεί να δημιουργηθεί ένα αξιόπιστο σύστημα βάσεων δεδομένων, το οποίο αποτελεί σημαντική βάση δεδομένων για την επιβολή του νόμου περί φόρου ακίνητης περιουσίας μετά την ψήφισή του.

« Εάν τα ακίνητα υπόκεινται σε φόρο, εάν μπορεί να συλλεχθεί ένα σύστημα πληροφοριών και μια βάση δεδομένων ακινήτων για να «αποδοθεί η κυριότητα», για να διαπιστωθεί ακριβώς σε ποιον ανήκει αυτό το ακίνητο, τότε μπορεί να συμβεί κάτι που φαίνεται αδύνατο: οι τιμές των ακινήτων και των κατοικιών θα μειωθούν, ακόμη και θα μειωθούν απότομα. Η κερδοσκοπία στον τομέα των ακινήτων σχεδόν θα αποτραπεί. Οι τράπεζες θα πρέπει επίσης να αναζητήσουν μια νέα πελατειακή βάση αντί για μεγιστάνες γης».

«Η φορολογία έχει ως στόχο να συγκεκριμενοποιήσει την άποψη ότι «τα σπίτια είναι για να ζούμε, όχι για κερδοσκοπία» και μόνο τότε το όνειρο της εγκατάστασης των εργαζομένων θα γίνει λιγότερο μακρινό» , τόνισε ο κ. Nguyen Van Dinh.

Η αγορά ακινήτων έδειξε πρόσφατα σημάδια βελτίωσης, όταν η Εθνοσυνέλευση ενέκρινε επίσημα τρεις σημαντικούς νόμους της αγοράς, οι οποίοι τίθενται σε ισχύ 6 μήνες νωρίτερα από το αναμενόμενο, αρχής γενομένης από την 1η Αυγούστου 2024. Ενώ η αγορά ακινήτων είναι πολύβουη μόνο στο Ανόι, άλλες περιοχές εξακολουθούν να είναι αρκετά ήσυχες. Στο πλαίσιο των επιχειρήσεων ακινήτων που αντιμετωπίζουν πολλές δυσκολίες και των επενδυτών που εξακολουθούν να είναι «κολλημένοι» στις επαρχιακές αγορές, η πρόσφατη πρόταση για τη φορολόγηση των δευτερευουσών κατοικιών έχει λάβει πολλές αντίθετες απόψεις.

Στην πραγματικότητα, ο φόρος στις δευτερεύουσες κατοικίες δεν είναι μια νέα πρόταση, αλλά έχει αναφερθεί από το 2009, αλλά για πολλούς λόγους δεν μπορούσε να νομιμοποιηθεί μέχρι να συμπεριληφθεί επίσημα στο ψήφισμα αριθ. 18-NQ/TW που εκδόθηκε τον Ιούνιο του 2022 από τη Μόνιμη Επιτροπή της Εθνοσυνέλευσης. Ωστόσο, η διαδικασία ανάπτυξης κανονισμών/πολιτικών για τη ρύθμιση της αγοράς γης, ιδίως μέσω πρόσθετης φορολόγησης των δικαιωμάτων χρήσης γης και της ιδιοκτησίας περιουσιακών στοιχείων σε γη από το δεύτερο ακίνητο ή και περισσότερο, έχει αντιμετωπίσει πολλά εμπόδια.

Συγκεκριμένα, πολλοί ειδικοί ανησυχούν ότι εάν η επιβολή φόρου ακίνητης περιουσίας δεν υπολογιστεί και δεν ισοπεδωθεί προσεκτικά, θα μπορούσε να δημιουργήσει αντιπαραγωγικό αποτέλεσμα, αυξάνοντας τις τιμές των κατοικιών, καθιστώντας πιο δύσκολη την πρόσβαση στη στέγαση για τα άτομα με χαμηλό και μεσαίο εισόδημα.

Ποια διαδρομή είναι κατάλληλη;

Η φορολογία αποτελεί ένα αποτελεσματικό εργαλείο για την αντιμετώπιση της φοροδιαφυγής στις μεταβιβάσεις ακινήτων, την κερδοσκοπία, τον πληθωρισμό κ.λπ. Ωστόσο, η φορολόγηση των δευτερευουσών κατοικιών πρέπει να υπολογίζεται προσεκτικά ώστε να είναι κατάλληλη τόσο για τις πραγματικότητες της αγοράς όσο και για να διασφαλίζεται η αρμονία των συμφερόντων όλων των μερών.

Σύμφωνα με πολλούς ειδικούς, η φορολογία μπορεί να αποτελέσει εργαλείο για τον έλεγχο των εκτοξευόμενων τιμών γης, τη μείωση της κερδοσκοπίας, την αποτροπή της χειραγώγησης της αγοράς και την επαναφορά της ακίνητης περιουσίας στην πραγματική της αξία. Ωστόσο, με τον τρέχοντα ασαφή μηχανισμό διαχείρισης πληροφοριών γης, η φορολόγηση δεν είναι εύκολη.

Η φορολογία αποτελεί μια καλή λύση, καθώς συμβάλλει στην αύξηση των εσόδων για τον κρατικό προϋπολογισμό και στην προσαρμογή της αγοράς βραχυπρόθεσμα, σε διάστημα 6-12 μηνών ή 1-2 ετών, αλλά δεν μπορεί να διατηρήσει τον αντίκτυπο μακροπρόθεσμα. Ωστόσο, υπάρχουν επίσης πολλές ανησυχίες ότι η φορολογία θα αυξήσει μόνο τις τιμές, επειδή η τιμή της γης θα προστεθεί στον φόρο από τον πωλητή.

Μοιραζόμενη πληροφορίες με τον Τύπο, ο οικονομικός εμπειρογνώμονας Dinh The Hien δήλωσε ότι ο φόρος ακίνητης περιουσίας νοείται απλώς ως ένας φόρος που επιβάλλεται σε άτομα που κατέχουν ακίνητα. Όσο περισσότερα ακίνητα, τόσο περισσότερος φόρος. Για άτομα με μέσο βιοτικό επίπεδο, που έχουν μόνο ένα σπίτι για να ζήσουν, δεν υπάρχει λόγος ανησυχίας.

Για όσους έχουν πολλά περιουσιακά στοιχεία (ακίνητα) και τα περιουσιακά στοιχεία αποφέρουν συνεχώς κέρδη, η πληρωμή περισσότερων φόρων είναι φυσική. Σε περιπτώσεις δανεισμού για επένδυση, οι φόροι αποτελούν μέρος του κόστους που πρέπει να υπολογίσουν οι επενδυτές, «κέρδη και ζημίες».

Πρόσφατα, ο Σύνδεσμος Κτηματομεσιτών του Βιετνάμ (VARS) πρότεινε επίσης μια πολιτική φόρου ακίνητης περιουσίας που θα εφαρμόζεται σε δύο ομάδες: αγοραστές δεύτερων κατοικιών ή περισσότερων και ιδιοκτήτες που εγκαταλείπουν το έργο. Ο φορολογικός συντελεστής θα αυξάνεται σταδιακά για συναλλαγές όπου ο πωλητής έχει σύντομη περίοδο ιδιοκτησίας.

Προηγουμένως, τον Αύγουστο του 2023, οι ψηφοφόροι της πόλης Χο Τσι Μινχ συνέχισαν να προτείνουν τη φορολόγηση των δευτερευουσών κατοικιών και την επιβολή υψηλότερων φόρων σε κενά ακίνητα που δεν παράγουν αξία γης. Το Υπουργείο Οικονομικών δήλωσε ότι έχει ερευνήσει και αναπτύξει ένα σχέδιο νόμου για τον φόρο ακίνητης περιουσίας, το οποίο αναμένεται να προστεθεί στο Πρόγραμμα Ανάπτυξης Νόμων και Διαταγμάτων του 2024 και να υποβληθεί στην Εθνοσυνέλευση για σχόλια κατά την 8η Σύνοδο (Οκτώβριος 2024).

Καν Αν

Πηγή: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html