Κύρια σημεία του νόμου περί γης του 2024

Στις 25 Ιανουαρίου, ο Σύνδεσμος Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA) απέστειλε ένα έγγραφο στη Μόνιμη Επιτροπή της Εθνοσυνέλευσης, εκφράζοντας την ικανοποίησή του για την ψηφοφορία της Εθνοσυνέλευσης για την ψήφιση του Νόμου περί Γης του 2024, ο οποίος τελειοποιεί ένα σύγχρονο νομικό σύστημα για τη βελτίωση της αποτελεσματικότητας και της αποδοτικότητας της διαχείρισης και χρήσης γης, δημιουργώντας μια δυναμική για να μετατρέψουμε τη χώρα μας σε μια ανεπτυγμένη χώρα υψηλού εισοδήματος έως το 2045.

Το Κράτος είναι υπεύθυνο για την έκδοση «κόκκινων βιβλίων» στους χρήστες γης.

Σύμφωνα με τον κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρο της HoREA, ο νόμος περί γης του 2024, ο οποίος ψηφίστηκε και θα τεθεί σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2025, έχει 9 εξαιρετικά «σημεία».

Ο νόμος περί γης του 2024 ψηφίστηκε και τέθηκε σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2025, με 9 εξαιρετικά σημαντικά σημεία.

Πρώτον, ο νόμος περί γης του 2024 επιτρέπει την επέκταση του «ορίου για τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γεωργικής γης από ιδιώτες σε όχι περισσότερο από 15 φορές το όριο κατανομής γεωργικής γης σε ιδιώτες για κάθε τύπο γης» στην παράγραφο 1 του άρθρου 177 και στους κανονισμούς για τη «συγκέντρωση γεωργικής γης» και τη «συσσώρευση γεωργικής γης» στα άρθρα 192 και 193, με σκοπό τη δημιουργία συνθηκών για την ταχεία, βιώσιμη, αποτελεσματική ανάπτυξη της γεωργίας και τη σταθερή διασφάλιση της εθνικής επισιτιστικής ασφάλειας...

Συνεπώς, ο νόμος περί γης του 2024 θα δημιουργήσει τις προϋποθέσεις για πιο αποτελεσματική χρήση της γεωργικής γης, έτσι ώστε ο γεωργικός τομέας να μπορεί να αναπτύσσεται όλο και περισσότερο, οι αγρότες να γίνονται πλουσιότεροι και η εικόνα της υπαίθρου να γίνεται όλο και πιο καινοτόμος, κάτι που θα επηρεάσει θετικά τόσο την οικονομία όσο και την αγορά ακινήτων στη διαδικασία αστικοποίησης και ανάπτυξης των αγροτικών κατοικημένων περιοχών, αυξάνοντας τη ζήτηση για στέγαση των κατοίκων της υπαίθρου, ιδίως των δισεκατομμυριούχων αγροτών.

Δεύτερον, η παράγραφος 9 του άρθρου 138 του νόμου περί γης του 2024 έχει προσθέσει την ακόλουθη διάταξη: «9. Το Κράτος είναι υπεύθυνο για τη χορήγηση Πιστοποιητικών δικαιωμάτων χρήσης γης και κυριότητας περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με γη σε περιπτώσεις που έχουν καταχωριστεί και πληρούν τις προϋποθέσεις που ορίζονται στο παρόν άρθρο».

Πρόκειται για μια καινοτόμο ρύθμιση σχετικά με την ευθύνη του Κράτους να χορηγεί Πιστοποιητικά Δικαιώματος Χρήσης Γης σε όλους τους χρήστες γης κατόπιν αιτήματος (με αίτημα) ή ακόμη και σε περιπτώσεις όπου ο χρήστης γης δεν το ζητά (χωρίς αίτημα).

«Πρόκειται για μια πολύ μεγάλη και θεμελιώδη αλλαγή στη διαχείριση της γης από το κράτος. Ο νόμος περί γης του 2024 όχι μόνο διασφαλίζει τα νόμιμα δικαιώματα και συμφέροντα των χρηστών γης, αλλά καταδεικνύει επίσης πλήρως την ευθύνη του κράτους απέναντι στους χρήστες γης και βελτιώνει την ποιότητα της διαχείρισης της γης από το κράτος», τόνισε ο κ. Le Hoang Chau.

Το τρίτο σημαντικό σημείο, ο Νόμος περί Γης του 2024 (Άρθρο 79) ορίζει συγκεκριμένα 31 περιπτώσεις όπου το Κράτος «ανακτά γη για κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη εθνικών και δημοσίων συμφερόντων» και η παράγραφος 32, το άρθρο 79 ορίζει επίσης «Σε περιπτώσεις ανάκτησης γης για την υλοποίηση έργων και εργασιών εθνικών και δημοσίων συμφερόντων που δεν εμπίπτουν στις περιπτώσεις που ορίζονται στις παραγράφους 1 έως 31 του παρόντος άρθρου, η Εθνοσυνέλευση τροποποιεί και συμπληρώνει τις περιπτώσεις ανάκτησης γης στο παρόν άρθρο» για να διασφαλίσει τη δημοσιότητα, τη διαφάνεια, την ευκολία εποπτείας και να ξεπεράσει την κατάσταση όπου ορισμένες τοποθεσίες έχουν ανακτήσει αχαλίνωτα γη, όπως συνέβη και στο παρελθόν.

Ταυτόχρονα, το Κεφάλαιο VII του Νόμου περί Γης του 2024 έχει αυστηρούς κανονισμούς σχετικά με την «αποζημίωση, την υποστήριξη και την επανεγκατάσταση όταν το Κράτος ανακτά γη» για να διασφαλίσει τα νόμιμα και νόμιμα δικαιώματα και συμφέροντα των ατόμων των οποίων η γη ανακτάται.

Το επόμενο σημαντικό στοιχείο είναι ότι ο νόμος περί γης του 2024 αφαίρεσε το πλαίσιο τιμών γης και όρισε τον πίνακα τιμών γης στο άρθρο 159, σύμφωνα με τον οποίο ο πίνακας τιμών γης καταρτίζεται ετησίως και ο πρώτος πίνακας τιμών γης ανακοινώνεται και εφαρμόζεται από την 1η Ιανουαρίου 2026 και προσαρμόζεται από την 1η Ιανουαρίου του επόμενου έτους, γεγονός που θα βοηθήσει τον πίνακα τιμών γης να προσεγγίσει την αγοραία τιμή γης, αλλά αυτός ο κανονισμός θα αυξήσει επίσης την πίεση εργασίας για τις τοπικές αρχές.

Ταυτόχρονα, η ρήτρα 5, το άρθρο 158 και το άρθρο 160 του νόμου περί γης του 2024 ορίζουν 4 μεθόδους αποτίμησης γης, συμπεριλαμβανομένης της συγκριτικής μεθόδου, της εισοδηματικής μεθόδου, της μεθόδου πλεονάσματος και της μεθόδου του συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης, για τον προσδιορισμό συγκεκριμένων τιμών γης. Σε περίπτωση που είναι απαραίτητο να καθοριστούν άλλες μέθοδοι αποτίμησης γης που δεν έχουν καθοριστεί, η κυβέρνηση προτείνει και λαμβάνει την έγκριση της Μόνιμης Επιτροπής της Εθνοσυνέλευσης, ώστε να διασφαλιστεί η ομαλή λειτουργία της αποτίμησης γης για την κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη.

Το πέμπτο σημαντικό σημείο είναι ότι ο νόμος περί γης του 2024 πρόσθεσε το Κεφάλαιο VIII σχετικά με την «ανάπτυξη, διαχείριση και εκμετάλλευση των γαιοκτημόνων». Εάν εφαρμοστούν οι αρχές ανάπτυξης, διαχείρισης και εκμετάλλευσης των γαιοκτημόνων, ο Οργανισμός Ανάπτυξης του Κρατικού Ταμείου Γης θα γίνει ο μεγαλύτερος πάροχος γαιοκτημόνων στην πρωτογενή αγορά γης, εξυπηρετώντας επενδύσεις στην κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη και, μέσω της εφαρμογής δημοπρασιών δικαιωμάτων χρήσης γης και υποβολής προσφορών για έργα που χρησιμοποιούν γη, ολόκληρη η διαφορική μίσθωση γης θα εισπράττεται στον κρατικό προϋπολογισμό για την εξυπηρέτηση του δημόσιου συμφέροντος και θα υποστηρίζεται και θα συμφωνείται από τους ανθρώπους των οποίων η γη ανακτάται και την κοινωνία.

Διασφάλιση των έννομων συμφερόντων των ανθρώπων των οποίων η γη ανακτάται

Έκτον, το Κεφάλαιο IX του Νόμου περί Γης του 2024 ρυθμίζει ειδικά την «κατανομή γης και τη μίσθωση γης μέσω δημοπρασίας δικαιωμάτων χρήσης γης» (Άρθρο 125) για καθαρή γη που δημιουργείται από το Κράτος ή την «κατανομή γης και τη μίσθωση γης μέσω υποβολής προσφορών για την επιλογή επενδυτών για την υλοποίηση επενδυτικών έργων χρησιμοποιώντας γη» (Άρθρο 126) για γη που δεν έχει εκκαθαριστεί, διασφαλίζοντας τη συνέπεια και την ενότητα με τις διατάξεις του Κεφαλαίου VIII σχετικά με την ανάπτυξη, τη διαχείριση και την εκμετάλλευση των χερσαίων κεφαλαίων.

Η «κατανομή και μίσθωση γης μέσω δημοπρασίας δικαιωμάτων χρήσης γης» διασφαλίζει τη συνέπεια και την ομοιομορφία με τις διατάξεις του Κεφαλαίου VIII σχετικά με την ανάπτυξη, τη διαχείριση και την εκμετάλλευση του ταμείου γης.

Συγκεκριμένα, το Άρθρο 126 ορίζει τον μηχανισμό εφαρμογής της «προσφοράς για την επιλογή επενδυτών» για γη που δεν έχει εκκαθαριστεί και ορίζει ότι «ο νικητής επενδυτής είναι υπεύθυνος για την παροχή κεφαλαίων για την εκτέλεση αποζημιώσεων, υποστήριξης και επανεγκατάστασης, όπως απαιτείται από την αρμόδια κρατική υπηρεσία»...

Αυτά τα περιεχόμενα διασφαλίζουν ότι τα νόμιμα και νόμιμα συμφέροντα των χρηστών γης των οποίων η γη ανακτάται αποζημιώνονται στην σωστή τιμή της αγοράς και επανεγκαθίστανται με προτεραιότητα στην επιτόπια επανεγκατάσταση, και δεν θα υπάρχει πλέον μια κατάσταση όπου οι επενδυτές «υποστηρίζονται» από κάποιον για να «αγοράζουν φθηνά» γη από ανθρώπους.

Ταυτόχρονα, διασφαλίζει τα νόμιμα και έννομα συμφέροντα των επενδυτών να γνωρίζουν με σαφήνεια το κόστος και τον χρόνο για την ολοκλήρωση της αποζημίωσης για την εκκαθάριση του χώρου και την κατανομή γης για την εκτέλεση του έργου, και δεν θα υπάρχει πλέον η κατάσταση «μεσιτών» που κρύβονται πίσω από «γαιοκτήμονες» και προκαλούν δυσκολίες στους επενδυτές.

Επιπλέον, ολόκληρο το «διαφορικό ενοίκιο» που εισπράττεται στον κρατικό προϋπολογισμό για την εξυπηρέτηση του δημόσιου συμφέροντος θα λάβει την υποστήριξη και τη συναίνεση του λαού του οποίου η γη ανακτάται και της κοινωνίας.

Στο 7ο σημείο, η ένωση σχολίασε ότι το Άρθρο 127 του Νόμου περί Γης του 2024 ορίζει πολύ χαλαρά τη «χρήση γης για την υλοποίηση έργων κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης μέσω συμφωνιών για την απόκτηση δικαιωμάτων χρήσης γης» ή την «κατοχή δικαιωμάτων χρήσης γης» για τα περισσότερα έργα κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης, συμπεριλαμβανομένων των έργων κοινωνικής στέγασης, εκτός από ορισμένους περιορισμούς σε έργα εμπορικής στέγασης σύμφωνα με το Άρθρο 127, Σημείο β, Παράγραφος 1.

Όγδοον, η HoRER χαιρετίζει το Άρθρο 30 του Νόμου περί Γης του 2024, το οποίο ορίζει ότι οι χρήστες γης έχουν το «δικαίωμα να επιλέγουν τη μορφή πληρωμής του ενοικίου γης», είτε «να καταβάλλουν ετήσιο ενοίκιο γης» είτε «να καταβάλλουν ενοίκιο γης εφάπαξ για ολόκληρη τη διάρκεια της μίσθωσης». Το Άρθρο 34, παράγραφος 1, σημείο β του Νόμου περί Γης του 2024 επιτρέπει επίσης σε οργανισμούς που μισθώνουν γη από το Κράτος και εισπράττουν ετήσιο ενοίκιο γης να έχουν το δικαίωμα να «υποθηκεύουν τα δικά τους περιουσιακά στοιχεία που συνδέονται με τη γη».

Αυτό θα «ενθαρρύνει» τους χρήστες γης να επιλέξουν τη μέθοδο της «μίσθωσης γης από το κράτος και της είσπραξης ετήσιου ενοικίου» σύμφωνα με την πολιτική του Ψηφίσματος 18-NQ/TW, επειδή οι επενδυτές έχουν το δικαίωμα να «υποθηκεύσουν τα δικά τους περιουσιακά στοιχεία που συνδέονται με τη γη σε πιστωτικά ιδρύματα» για να έχουν ευκολότερη πρόσβαση σε πίστωση.

Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τον εκπρόσωπο της HOREA, το 9ο σημαντικό σημείο είναι ότι η Εθνοσυνέλευση επιτρέπει την άμεση εφαρμογή ορισμένων διατάξεων του νόμου περί γης του 2024, όπως διατάξεις για την αποτίμηση της γης ή διατάξεις για τη χρήση γης για την υλοποίηση έργων διείσδυσης στη θάλασσα, με σκοπό την άρση πρακτικών εμποδίων. Ειδικότερα, η άμεση εφαρμογή διατάξεων για την αποτίμηση της γης θα δημιουργήσει τις προϋποθέσεις για την κυβέρνηση να αναπτύξει και να εκδώσει ένα «Διάταγμα για τη ρύθμιση των τιμών της γης» για την εφαρμογή του νόμου περί γης του 2024, αντί της έκδοσης ενός «Διατάγματος για την τροποποίηση και συμπλήρωση ορισμένων άρθρων του διατάγματος αριθ. 44/2014/ND-CP που ρυθμίζει τις τιμές της γης».

Πηγή: https://www.nguoiduatin.vn/nhung-diem-nhan-noi-bat-cua-luat-dat-dai-2024-a647252.html