«Σύσφιξη» της πιστοληπτικής ικανότητας στον τομέα των ακινήτων: Αποφύγετε την εξίσωση των αγοραστών κατοικιών με «κερδοσκόπους και surfers»

TPO - Επί του παρόντος, οι περισσότεροι επενδυτές συνεργάζονται με τράπεζες για την ανάπτυξη πακέτων πίστωσης για τους αγοραστές κατοικιών. Πρόκειται για μια σημαντική πολιτική, η οποία τόσο τονώνει την αγορά όσο και βοηθά τους ανθρώπους να έχουν εύκολη πρόσβαση σε κατοικίες, επηρεάζοντας άμεσα τη ρευστότητα και την απορρόφηση προϊόντων. Η αυστηροποίηση των πιστώσεων πρέπει να διακρίνει μεταξύ κερδοσκοπίας και νόμιμης συσσώρευσης, ώστε να αποφευχθούν αρνητικές επιπτώσεις στην αγορά.

Báo Tiền Phong•10/10/2025

Αποφύγετε τους μπερδεμένους στόχους

Πρόσφατα, το Υπουργείο Κατασκευών πρότεινε ένα όριο δανεισμού για επαγγελματικές κατοικίες: όχι περισσότερο από 50% της συμβατικής αξίας για δάνειο για αγορά δεύτερης κατοικίας και όχι περισσότερο από 30% για τρίτη κατοικία ή περισσότερες. Αυτή η πολιτική αναμένεται να περιορίσει την κερδοσκοπία και να καθοδηγήσει την αγορά σε πιο υγιή λειτουργία.

Σύμφωνα με το Ινστιτούτο Έρευνας και Αξιολόγησης της Αγοράς Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS IRE), η παρούσα πρόταση θα πρέπει να αποφεύγει την εξίσωση της ομάδας των «κερδοσκόπων και των surfers» με εκείνους που αγοράζουν δεύτερη ή τρίτη κατοικία για νόμιμους σκοπούς, όπως επιχειρηματική εκμετάλλευση ή συσσώρευση περιουσιακών στοιχείων για παιδιά. Σύμφωνα με το εν λόγω ινστιτούτο, η ομάδα των επενδυτών που αγοράζουν για εκμετάλλευση ενοικίασης ή μακροπρόθεσμη συσσώρευση έχει θετικό αντίκτυπο, συμβάλλοντας στην αύξηση της ρευστότητας και στην προώθηση μιας πιο δυναμικής αγοράς.

«Εάν μια πολιτική περιορισμού της πίστωσης εφαρμοστεί ομοιόμορφα, χωρίς διάκριση μεταξύ των υποκειμένων, είναι πολύ πιθανό να εξαλείψει κάθε θετική δυναμική της αγοράς», σχολίασε η VARS IRE.

Η αυστηροποίηση του πιστωτικού πλαισίου δεν θα πρέπει να εφαρμόζεται καθολικά.

Ο κ. Nguyen Van Dinh - Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS) - δήλωσε ότι οι Βιετναμέζοι έχουν τη συνήθεια να συσσωρεύουν ακίνητα για επενδύσεις ή για αγορά για τα παιδιά και τα εγγόνια τους. «Αυτή είναι μια θεμιτή ανάγκη και πρέπει να ενθαρρύνεται. Ένα άτομο που αγοράζει ένα σπίτι για να νοικιάσει ή να ανοίξει ένα κατάστημα συμβάλλει επίσης στην κάλυψη της ζήτησης στέγασης στην αγορά. Εάν η πραγματική ζήτηση εξισωθεί με την κερδοσκοπία, η ζήτηση θα μειωθεί και οι επιχειρήσεις θα αντιμετωπίσουν δυσκολίες», δήλωσε ο κ. Dinh.

Σύμφωνα με τον κ. Dinh, η αυστηροποίηση των πιστωτικών κανόνων ή η επιβολή φόρων δεν θα πρέπει να εφαρμόζεται καθολικά, αλλά θα πρέπει να στοχεύει τους κερδοσκόπους μέσω τεχνικών μέτρων. Διαφορετικά, η αγορά θα παρουσιάσει ανισορροπία, μειώνοντας τη ρευστότητα και επηρεάζοντας την ανταγωνιστικότητα των επιχειρήσεων.

Το VARS IRE πιστεύει ότι η μακροπρόθεσμη λύση για τη μείωση των τιμών των κατοικιών είναι η ανάπτυξη οικονομικά προσιτών επαγγελματικών κατοικιών. Σύμφωνα με την έκθεση του δεύτερου τριμήνου του τρέχοντος έτους, τα πολυτελή διαμερίσματα αντιπροσωπεύουν περισσότερο από το 60% της συνολικής προσφοράς, ενώ τα οικονομικά διαμερίσματα σχεδόν απουσιάζουν, εμφανίζονται μόνο σε ορισμένα έργα κοινωνικής στέγασης.

Σε μεγάλες πόλεις όπως το Ανόι και η πόλη Χο Τσι Μινχ, το τμήμα των οικονομικά προσιτών κατοικιών έχει «εξαφανιστεί» εδώ και πολλά χρόνια, με αποτέλεσμα η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης να ωθήσει τις τιμές προς τα πάνω. Το VARS IRE σχολίασε ότι «όταν η ζήτηση υπερβαίνει την προσφορά, οι αυξήσεις των τιμών είναι αναπόφευκτες», επομένως η αύξηση της νέας προσφοράς αποτελεί θεμελιώδη λύση αντί της σύσφιξης των πιστώσεων σε όλους τους τομείς.

Το VARS IRE συνιστά στις ρυθμιστικές αρχές να αναπτύξουν ευέλικτες και εφικτές πολιτικές, αποφεύγοντας τη μηχανική εφαρμογή των κανονισμών του προγράμματος κοινωνικής στέγασης, το οποίο εξακολουθεί να παρουσιάζει πολλά προβλήματα. Οι ρυθμιστικές λύσεις πρέπει να επιτυγχάνουν δύο στόχους: Να ελέγχουν την κερδοσκοπία χωρίς να μειώνουν τη νόμιμη ζήτηση και να σταθεροποιούν την αγορά μακροπρόθεσμα.

Θα πρέπει να καταβάλει τον σωστό ρόλο της αγοράς

Ο καθηγητής Ντανγκ Χουνγκ Βο - πρώην Υφυπουργός Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος - δήλωσε ότι το πιο σημαντικό τώρα είναι να αποκατασταθεί ο σωστός ρόλος της αγοράς στην κατανομή των πόρων και των κεφαλαιακών ροών.

Σύμφωνα με τον κ. Βο, η οικονομία της αγοράς είναι το μοντέλο που σέβεται περισσότερο τον μηχανισμό κεφαλαιοποίησης - δηλαδή, επιτρέπει στο κεφάλαιο να λειτουργεί με ευελιξία, βρίσκοντας τον τόπο που επιφέρει την υψηλότερη αποτελεσματικότητα. «Μην θεσπίζετε κανονισμούς που εμποδίζουν τη διαδικασία κεφαλαιοποίησης. Η απαγόρευση της κεφαλαιοποίησης απαγορεύει την αγορά, είναι αντιαγοραία», τόνισε ο κ. Βο.

Ο κ. Βο είπε ότι πολλοί ισχύοντες κανονισμοί εξακολουθούν να έχουν την τάση να λειτουργούν ως μηχανισμός επιδοτήσεων, να στρεβλώνουν τους κανόνες της αγοράς και να εμποδίζουν την ανάπτυξη.

«Χρησιμοποιούμε μια νοοτροπία επιδοτήσεων για τη διαχείριση της αγοράς, η οποία είναι εντελώς επιβλαβής για την οικονομική ανάπτυξη. Το Βιετνάμ συχνά ζητά από τις χώρες να το αναγνωρίσουν ως οικονομία της αγοράς, αλλά μέχρι στιγμής, οι περισσότερες χώρες της G7 δεν το έχουν αναγνωρίσει επειδή βλέπουν ότι λειτουργούμε με μια παλιά νοοτροπία, λαμβάνοντας αποφάσεις που αντιβαίνουν στις αρχές της αγοράς», ανέλυσε ο κ. Βο.

Όσον αφορά τις τιμές των κατοικιών, σύμφωνα με τον κ. Βο, η ρίζα του προβλήματος δεν έγκειται στην αυστηροποίηση ή χαλάρωση της πιστοληπτικής ικανότητας, αλλά στην πολιτική προσφοράς. «Η ιστορία των τιμών των κατοικιών είναι η ιστορία της προσφοράς. Εάν η προσφορά σε όλα τα τμήματα, ειδικά στις κατοικίες για άτομα χαμηλού εισοδήματος και μεσαίας τάξης, δεν αυξηθεί, τότε οι τιμές των κατοικιών θα συνεχίσουν να αυξάνονται. Αυτή είναι πολιτική ευθύνη του Κράτους», δήλωσε ο κ. Βο.

Ωστόσο, ο κ. Βο τόνισε επίσης ότι σε μια οικονομία της αγοράς, οι επιχειρήσεις είναι αυτές που αποφασίζουν την κατεύθυνση των επενδύσεων, όχι το Κράτος. «Όποιο τμήμα είναι κερδοφόρο, οι επιχειρήσεις θα επενδύσουν σε αυτό, αυτός είναι ο νόμος της φύσης. Το Κράτος δεν μπορεί και δεν πρέπει να παρεμβαίνει περιορίζοντας την πίστωση ή απαγορεύοντας στις επιχειρήσεις να επενδύουν σε αυτόν ή εκείνον τον τομέα. Κάτι τέτοιο αντιβαίνει στον μηχανισμό της αγοράς», επιβεβαίωσε ο καθηγητής Βο.

Σύμφωνα με τον κ. Βο, ο ρόλος του Κράτους δεν είναι να λαμβάνει αποφάσεις εκ μέρους των επιχειρήσεων, αλλά να δημιουργεί ένα διαφανές και ισότιμο πλαίσιο, ώστε όλοι οι οικονομικοί τομείς να μπορούν να λειτουργούν σύμφωνα με τους εγγενείς νόμους της αγοράς.

«Αφού επιλέξουμε το μοντέλο της οικονομίας της αγοράς, πρέπει πραγματικά να εμπιστευόμαστε και να σεβόμαστε τον μηχανισμό της αγοράς, αντί για διοικητικές παρεμβάσεις με νοοτροπία επιδοτήσεων», πρόσθεσε ο κ. Βο.