El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que, además de las disposiciones positivas y destacadas de la Circular 22, él y las empresas inmobiliarias están muy preocupados por las disposiciones del punto a), cláusula 11, artículo 2, de la Circular n.º 41 (modificada y complementada en la cláusula 1, artículo 1, de la Circular n.º 22). Según esta disposición, en el caso de los préstamos con garantía inmobiliaria para la compra de viviendas, incluidas las comerciales, los bancos solo pueden otorgar préstamos a particulares para la compra de viviendas terminadas para su entrega, es decir, viviendas disponibles.
Por lo tanto, la Circular n.º 22 no permite a los bancos otorgar préstamos a particulares para la compra de viviendas comerciales inacabadas para su entrega (es decir, viviendas comerciales que se construirán en el futuro) con la garantía hipotecaria de la propia vivienda. Por lo tanto, quienes deseen obtener crédito para comprar viviendas comerciales que se construirán en el futuro deberán implementar otras medidas de garantía o garantizarlas con otros activos.
La regulación que no permite que la vivienda futura se utilice como préstamo para comprar una casa dificultará el mercado inmobiliario.
Si esta regulación no se modifica de inmediato, puede tener consecuencias negativas, causar dificultades y obstaculizar el funcionamiento normal del mercado inmobiliario, lo que afectará negativamente al proceso de recuperación y desarrollo del mercado inmobiliario tanto a corto como a largo plazo.
Dado que la compra de una futura vivienda comercial y su hipoteca constituye una transacción civil legal según las disposiciones del Código Civil de 2015, la garantía puede ser una propiedad existente o futura. Por lo tanto, las futuras viviendas comerciales pueden utilizarse como garantía. Por consiguiente, la disposición anterior no es adecuada ni coherente con las disposiciones del Código Civil de 2015.
Por lo tanto, la regulación antes mencionada del Banco del Estado no es adecuada, consistente y coherente con las disposiciones de la Ley de Vivienda de 2014, la Ley de Vivienda de 2023, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, la Ley de Inversiones de 2020 y la Ley de Instituciones de Crédito de 2024.
A partir de la investigación, la comparación de las normas jurídicas pertinentes y la situación práctica, se propone modificar y completar la cláusula 11, artículo 2 de la Circular No. 41 (modificada y completada en la cláusula 1, artículo 1 de la Circular 22) con el fin de añadir normas que permitan a las entidades crediticias prestar crédito a personas para comprar futuras viviendas comerciales garantizadas (hipotecadas) por la propia vivienda, aplicables tanto a los casos de compra de viviendas comerciales o de compra de viviendas sociales terminadas para su entrega en virtud de un contrato de compraventa de viviendas (viviendas "disponibles") como a la compra de viviendas comerciales o de compra de futuras viviendas sociales garantizadas (hipotecadas) por la propia vivienda.
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