El crecimiento inmobiliario depende del crédito
Los datos de VIS Rating muestran que en los primeros meses de este año, si bien la tasa de oferta y absorción del mercado inmobiliario se recuperó, el flujo de caja operativo de los negocios inmobiliarios se mantuvo negativo, debido principalmente a que los inversionistas aumentaron su deuda para invertir en proyectos.
El Sr. Bui Van Huy, Director de Investigación de Inversiones de FIDT, dijo que el flujo de caja de los negocios inmobiliarios ha mejorado, pero sólo el grupo de negocios con estatus legal "limpio" ha entrado en una nueva fase de ventas.
En los primeros 5 meses de este año, la emisión de bonos corporativos inmobiliarios solo alcanzó los 25.102 billones de VND, un 13,6 % menos que en el mismo período. Desde principios de año hasta la fecha, las fuentes de capital de las empresas inmobiliarias siguen dependiendo principalmente del crédito. Según VIS Rating, el crédito vigente a empresas inmobiliarias en el primer trimestre de 2025 aumentó un 34 % con respecto al mismo período del año anterior.
Los informes financieros del primer trimestre de 2025 de 12 bancos cotizados mostraron que 10 de los 12 bancos encuestados registraron un crecimiento en los préstamos inmobiliarios vigentes en comparación con principios de año. De estos, los préstamos inmobiliarios de Techcombank aumentaron un 14,8%, PGBank un 34,4%, VIB un 24,9%, KienlongBank un 20,5%, SHB un 11,2%, HDBank un 17% y MB un 12,2%.
El crédito inmobiliario aumentó rápidamente, pero se dirigió principalmente a las empresas, mientras que los préstamos hipotecarios personales aumentaron lentamente.
En particular, el paquete de préstamos para vivienda social, tan esperado en su momento (el paquete de crédito de 145 billones de VND), se ha desembolsado con lentitud. El informe del Banco Estatal muestra que, al 30 de abril de 2025, los bancos comerciales solo se habían comprometido a otorgar crédito por aproximadamente 7.8 billones de VND para proyectos de vivienda social, con un volumen de desembolso de 3.866 billones de VND. De los cuales, la parte otorgada a inversores asciende a 3.281 billones de VND y la parte a compradores de vivienda, a 585 billones de VND.
Según la gobernadora Nguyen Thi Hong, la razón del lento desembolso de los paquetes de crédito para vivienda social se debe a la escasez de proyectos de vivienda social, muchos de los cuales no tienen necesidad de préstamos.
Bonos bancarios ciegos, bienes raíces
Una realidad bastante absurda es que los negocios inmobiliarios están muy sedientos de capital, pero tienen dificultades para movilizar bonos, lo que los obliga a recurrir al crédito bancario, por lo que la emisión de bonos bancarios ha aumentado drásticamente, siendo uno de los propósitos tener una fuente de préstamos inmobiliarios.
Desde principios de año, los bancos han emitido bonos por un valor cercano a los 81 billones de dongs, 3,3 veces más que en el mismo período del año anterior. Mientras tanto, el sector inmobiliario ha emitido bonos por un valor de tan solo 25,1 billones de dongs, un 13,6 % menos que en el mismo período del año anterior.
Si en el pasado la emisión de bonos por parte de los bancos y las empresas inmobiliarias representaba una proporción relativamente equilibrada, ahora la emisión de bonos por parte de los bancos representa una proporción abrumadora.
Los bonos siguen siendo un importante canal de inversión, incluso los más grandes, superando a las acciones. Sin embargo, el mercado de bonos vietnamita aún enfrenta diversos problemas, como la falta de confianza, una estructura incompleta, problemas de calificación crediticia y una liquidez limitada, lo que dificulta incluso la inversión institucional. 
- Sra. Trinh Quynh Giao, Directora General de PVI Fund Management Joint Stock Company
En concreto, en 2020, los bonos inmobiliarios representaron el 33,6% de la emisión total, mientras que los bonos bancarios representaron casi el 28%; en 2021, los bonos inmobiliarios representaron el 33% y los bonos bancarios el 36%. Sin embargo, en los últimos tres años, los bonos inmobiliarios solo representaron entre el 20% y el 22%, mientras que los bonos bancarios aumentaron al 58%-65%. En los primeros cinco meses de este año, los bonos bancarios representaron el 67,1% de la emisión total, mientras que los bonos inmobiliarios solo representaron el 20,8%.
La pregunta es ¿por qué las empresas inmobiliarias aún no pueden captar capital a través del canal de bonos?
La Sra. Trinh Quynh Giao, Directora General de PVI Fund Management Joint Stock Company (PVI AM), afirmó que uno de los problemas radica en que, según una normativa vigente del Banco Estatal, los bancos comerciales no pueden participar en la gestión de garantías para la emisión de bonos. Esto dificulta enormemente la inversión de los fondos en bonos.
Según la Sra. Quynh Giao, si bien antes los bonos inmobiliarios y los bonos bancarios representaban cada uno aproximadamente un tercio del mercado, y el tercio restante pertenecía a otras empresas, ahora los bancos representan más del 70% de la emisión total del mercado. La situación de los bancos, que se encuentran "solos en el mercado" de bonos, es una desventaja importante, lo que hace que la movilización de capital en bonos sea insignificante para las empresas.
Aunque la emisión de bonos inmobiliarios está aumentando nuevamente, si excluimos el sector financiero y bancario, el mercado aún no se ha recuperado.
Por el lado de la oferta, las condiciones más restrictivas para la emisión de bonos dificultan que las empresas inmobiliarias emitan nuevos bonos. Por el lado de la demanda, la normativa actual no ha atraído a los inversores institucionales, especialmente a las aseguradoras, a invertir en bonos.
Según los expertos, la dificultad tanto de la oferta como de la demanda hace que las inmobiliarias teman emitir bonos. Por ello, dependen más del crédito. Mientras tanto, los bancos incrementan la emisión de bonos, aunque el destino final sigue siendo el sector inmobiliario.
Fuente: https://baodautu.vn/bat-dong-san-tit-mu-voi-tin-dung-va-trai-phieu-d300004.html
Kommentar (0)