¿Qué dice el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente?

En este documento, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente propone modificar y complementar el método de valoración de tierras para regular tres métodos de valoración de tierras: el método de comparación, el método de ingresos y el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra. De este modo, en comparación con el Decreto n.º 44/2014/ND-CP, el proyecto de Decreto ha reducido dos métodos de valoración de tierras.

Según el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, la reglamentación de tres métodos de valoración de tierras (comparación, ingresos, coeficiente de ajuste del precio de la tierra) ha garantizado la cobertura de todos los casos de valoración de tierras que sirven a la gestión estatal de tierras.

Según el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, la regulación de tres métodos de valoración de tierras ha garantizado la cobertura de todos los casos de valoración de tierras que prestan servicios a la administración estatal de tierras. (Foto: DM)

En concreto, el método de deducción se integra en el método de comparación porque el método de deducción es un paso al aplicar el método de comparación a terrenos con activos adheridos al terreno, aplicado para separar el valor de los activos adheridos al terreno del terreno comparado.

Al mismo tiempo, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente propuso en el proyecto de Decreto 44 no utilizar el método de excedente para valorar las tierras.

Al explicar la razón para no utilizar el método de excedente para valorar la tierra, según el proyecto presentado al Gobierno , el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente dijo que el método de excedente es un método de valoración de la tierra mediante el cálculo del ingreso total de desarrollo asumido de la propiedad menos el costo total de desarrollo asumido.

En consecuencia, el cálculo de los ingresos totales estimados de desarrollo de un inmueble debe basarse en factores estimados de: precio de transferencia, precio de alquiler, tiempo de venta, tasa de venta, tendencias y fluctuaciones del precio de transferencia, precio de alquiler futuro, tasa de ocupación... y debe descontar el flujo de caja al momento de la valoración de acuerdo con la tasa de interés del préstamo bancario.

El cálculo del costo total supuesto de desarrollo de un inmueble, además de basarse en las normas y precios unitarios emitidos por los organismos estatales competentes, también depende del tiempo de construcción, el ritmo de construcción cada año, los costos de contingencia, los costos de intereses de los préstamos, las ganancias de los inversores teniendo en cuenta factores de riesgo, los costos de publicidad y ventas, etc.

El cálculo de los factores asumidos de los ingresos totales de desarrollo y los costos totales de desarrollo mencionados anteriormente es muy complicado, los resultados de la valoración son inciertos, inexactos y tienen grandes errores (para la misma parcela de tierra, solo cambiar un indicador en los factores asumidos cambiará los resultados de la valoración); es fácil de explotar y plantea riesgos para los trabajadores de valoración de tierras y las personas que deciden sobre precios específicos de tierras en localidades.

Esta es la principal causa de las dificultades y retrasos a la hora de determinar, valorar y decidir precios específicos del suelo en los últimos tiempos.

Por otro lado, en el sector inmobiliario, el terreno siempre existe primero y se tasa antes del proceso de creación del inmueble. Suponiendo que se estima el valor futuro de los bienes inmuebles, determinar el precio del terreno no es apropiado, lo que hace que este dependa del método de inversión del inversor y no refleje su verdadero valor de mercado.

Además, el método del superávit es a menudo utilizado por los inversores para calcular los beneficios que se obtienen al asumir los ingresos y estimar los costes incurridos, tomando así la decisión de invertir o no.

El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente considera que, de conformidad con la Resolución n.º 18-NQ/TW, el método para determinar los precios de las tierras debe garantizar el cumplimiento de los principios de mercado. Por lo tanto, el proyecto de Decreto 44 no aplica el método de excedentes para determinar los precios de las tierras a fin de calcular las obligaciones financieras de los usuarios de las tierras y la compensación cuando el Estado recupera tierras, lo cual es coherente con la política del Partido.

Para superar las limitaciones que supone no aplicar el método del superávit, el proyecto de Decreto 44 ha modificado y complementado el contenido del método de comparación.

En este artículo, la guía sobre la valoración de terrenos y superficies que no se han invertido en infraestructura técnica se basa en la combinación de técnicas de deducción para deducir el costo de la inversión en infraestructura técnica. Asimismo, se complementa con una normativa que establece que, al determinar los precios de los terrenos, se debe aplicar el método del coeficiente de ajuste anual para fines de comparación y conciliación, a fin de garantizar la precisión de los resultados de la valoración.

Fuente: https://www.congluan.vn/chi-de-xuat-3-phuong-an-dinh-gia-dat-bo-tai-nguyen-va-moi-truong-noi-gi-post258175.html