En este documento, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente propone modificar y complementar el método de valoración de tierras para regular tres métodos de valoración de tierras: el método de comparación, el método de ingresos y el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra. Por lo tanto, en comparación con el Decreto n.º 44/2014/ND-CP, el proyecto de Decreto ha reducido dos métodos de valoración de tierras.
Según el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, la reglamentación de tres métodos de valoración de tierras (comparación, ingresos, coeficiente de ajuste del precio de la tierra) ha garantizado la cobertura de todos los casos de valoración de tierras que sirven a la gestión estatal de tierras.
Según el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, la regulación de tres métodos de valoración de tierras ha garantizado la cobertura de todos los casos de valoración de tierras que prestan servicios a la administración estatal de tierras. (Foto: DM)
En concreto, el método de deducción se integra en el método de comparación porque el método de deducción es un paso al aplicar el método de comparación a parcelas de tierra con activos adheridos a la tierra, aplicado para separar el valor de los activos adheridos a la tierra de la parcela de tierra comparada.
Al mismo tiempo, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente propuso en el proyecto de Decreto 44 no utilizar el método de excedente para valorar las tierras.
Al explicar por qué no se utiliza el método de excedente para valorar la tierra, según el proyecto presentado al Gobierno , el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente dijo que el método de excedente es un método de valoración de la tierra mediante el cálculo del ingreso total de desarrollo asumido de la propiedad menos el costo total de desarrollo asumido.
En consecuencia, el cálculo de los ingresos totales asumidos por el desarrollo de un inmueble debe basarse en los factores asumidos de: precio de transferencia, precio de alquiler, tiempo de venta, tasa de venta, tendencia y volatilidad del precio de transferencia, precio de alquiler futuro, tasa de ocupación... y debe descontar el flujo de caja al momento de la valoración de acuerdo con la tasa de interés del préstamo bancario.
El cálculo del costo total supuesto de desarrollo de un inmueble, además de basarse en las normas y precios unitarios emitidos por los organismos estatales competentes, también depende del tiempo de construcción, el ritmo de construcción cada año, los costos de contingencia, los costos de intereses, las ganancias de los inversores teniendo en cuenta factores de riesgo, los costos de publicidad y ventas, etc.
El cálculo de los factores asumidos de los ingresos totales de desarrollo y los costos totales de desarrollo mencionados anteriormente es muy complicado, los resultados de la valoración son inciertos, inexactos y tienen grandes errores (para la misma parcela de tierra, solo cambiar un indicador en los factores asumidos cambiará los resultados de la valoración); es fácil de explotar y causa riesgos para los trabajadores de valoración de tierras y las personas que deciden precios específicos de tierras en localidades.
Esta es la principal causa de las dificultades y retrasos a la hora de determinar, valorar y decidir precios específicos de terrenos en los últimos tiempos.
Por otro lado, en el sector inmobiliario, el terreno siempre existe primero, y su precio se determina antes del proceso de creación del inmueble. Suponiendo que se estima el valor de los bienes inmuebles en el futuro, determinar el precio del terreno no es apropiado, lo que hace que este dependa del método de inversión del inversor, sin reflejar su verdadero valor de mercado.
Además, el método del superávit es a menudo utilizado por los inversores para calcular los beneficios que se obtienen al asumir los ingresos y estimar los costes incurridos, tomando así la decisión de invertir o no.
El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente considera que, en consonancia con la Resolución n.º 18-NQ/TW, el método para determinar los precios de las tierras debe garantizar el cumplimiento de los principios de mercado. Por lo tanto, el hecho de que el proyecto de Decreto 44 no aplique el método de excedentes para determinar los precios de las tierras a fin de calcular las obligaciones financieras de los usuarios de tierras y la compensación cuando el Estado recupera tierras es coherente con la política del Partido.
Para superar las limitaciones que supone no aplicar el método de superávit, el proyecto de Decreto 44 ha modificado y complementado el contenido del método de comparación.
En particular, se proporciona orientación sobre la valoración de terrenos y superficies que no se han invertido en infraestructura técnica, basándose en la combinación de técnicas de deducción para deducir los costos de inversión en infraestructura técnica. Asimismo, se añaden normas adicionales que establecen que, al determinar los precios de los terrenos, se debe aplicar el método del coeficiente de ajuste anual para fines de comparación y conciliación, a fin de garantizar la precisión de los resultados de la valoración.
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