Necesidad de aclarar la ilegalización de las infracciones inmobiliarias

El 28 de octubre, en el edificio de la Asamblea Nacional, continuando el programa de la 8ª Sesión, bajo la presidencia del Presidente de la Asamblea Nacional Tran Thanh Man , la Asamblea Nacional celebró una discusión plenaria sobre el Informe de la Delegación de Supervisión y el proyecto de Resolución de la Asamblea Nacional sobre los resultados de la supervisión temática de "la implementación de políticas y leyes sobre la gestión del mercado inmobiliario y el desarrollo de vivienda social desde 2015 hasta finales de 2023".

En sus comentarios, el diputado de la Asamblea Nacional Le Thanh Hoan elogió en general el Informe de la Delegación Supervisora. El informe resumió y presentó un panorama general del mercado inmobiliario y de vivienda social en el pasado reciente.

Para mayor claridad, el delegado Le Thanh Hoan planteó los siguientes puntos: El proyecto de resolución sobre supervisión exige al Gobierno establecer mecanismos adecuados para resolver y abordar definitivamente los proyectos inmobiliarios que enfrentan dificultades y obstáculos legales. Esto debe basarse en una consideración exhaustiva de factores prácticos objetivos, circunstancias históricas específicas y una evaluación completa de los beneficios, los costos y la viabilidad de las soluciones propuestas. Esto garantizará los derechos legítimos de los ciudadanos y las empresas en el mercado inmobiliario, en beneficio del bien común, liberando recursos para el mercado inmobiliario e impulsando el desarrollo socioeconómico . También debe definir claramente el significado de "no legitimar las infracciones" para mejorar la eficacia de la legislación y su aplicación.

El representante Le Thanh Hoan expresó su acuerdo y consideró necesario aclarar la postura de no legitimar las violaciones para resolver definitivamente los obstáculos y las cuestiones pendientes relacionadas con los proyectos inmobiliarios. Esta es también una dificultad que enfrenta el Grupo de Trabajo establecido por la Decisión n.º 153 de enero de 2022 del Primer Ministro , y para la cual aún no se ha encontrado una solución efectiva.

A nivel mundial, el concepto de “formalizar lo informal” o, peor aún, “legalizar lo ilegal” suele ser un argumento políticamente complejo, ya que parece que el gobierno está sesgado o favorece a quienes ignoran la ley. Por lo tanto, la oposición suele ser fuerte, pero no suele considerar los beneficios generales de la formalización ni los costos de no hacer nada. Por ejemplo, se recaudarían impuestos sobre la propiedad y las transferencias si se completaran, registraran y pusieran en funcionamiento las construcciones ilegales. Formalizar las construcciones informales las reintegraría a la economía, brindando así apoyo legal, técnico y financiero para transacciones inmobiliarias como el arrendamiento, la compra, la herencia, el uso y la hipoteca.

Para proyectos y construcciones que violan las regulaciones, solo hay dos opciones viables: revocar el proyecto y demoler las estructuras ilegales, o formalizar el proceso. No hacer nada ni ofrecer un "rescate por tiempo limitado" no es razonable a menos que los problemas con esos proyectos tengan un impacto insignificante en el mercado inmobiliario y de vivienda.

La demolición de construcciones ilegales suele desperdiciar recursos sociales, generando importantes costos económicos, legales, administrativos, judiciales y sociales, además de emisiones de carbono e impactos ambientales. Estos costos rara vez compensan los beneficios de la demolición. Además, en algunos casos, la reubicación es necesaria cuando los residentes no tienen otro lugar donde vivir.

Otra variante consiste en legalizar las infracciones por un tiempo limitado y aplicar sanciones por incumplimiento, también conocidas como "rescates temporales". Esto implica permitir que el estado rescate las construcciones no oficiales por un período limitado. En el futuro, el estado establecería un marco legal más estricto para garantizar el orden en la construcción. Este enfoque no es alentado por países de todo el mundo porque afecta el cumplimiento legal, genera costos sociales y conlleva un alto riesgo de que las infracciones ya no se toleren.

Según la ley de construcción vietnamita, en casos de infracciones como la construcción de edificios que no se ajusten a las normas de planificación, la violación de los límites de edificación o elevación, o la construcción de edificios que no se ajusten al permiso de construcción emitido, existen regulaciones sobre la suspensión temporal y la autorización del infractor para solicitar un nuevo permiso de construcción o modificar el existente dentro de un plazo determinado. Según el Decreto 16 de 2022, artículo 81, en casos de infracciones a la ley de construcción que cumplan los requisitos para la concesión de un permiso de construcción, su modificación o la modificación del diseño de la construcción durante la construcción, se aplican los siguientes procedimientos: La autoridad competente es responsable de elaborar un informe administrativo de infracción y exigir a la organización o persona infractora que detenga la construcción. En un plazo de 90 días para proyectos de inversión en construcción y de 30 días para viviendas individuales a partir de la fecha de emisión de la resolución de sanción administrativa, la organización o persona infractora debe completar el expediente de solicitud para solicitar a la autoridad competente la emisión o modificación del permiso de construcción. ¿Se trata de una variante de la legalización de infracciones a las leyes de construcción que ya se han producido en la práctica?

Por ejemplo, de acuerdo con la Ley de Tierras de 2024, punto d, cláusula 2, Artículo 152 estipula que el Estado revocará los certificados de derecho de uso de la tierra emitidos en los casos en que el certificado se emitió sin la autoridad adecuada, al usuario de la tierra equivocado, para el área de tierra equivocada, sin cumplir los requisitos de elegibilidad, o para el propósito de uso de la tierra equivocado... Sin embargo, la cláusula 4 de este Artículo establece una excepción y, en consecuencia, el Estado no revoca los certificados de derecho de uso de la tierra emitidos, incluso si el certificado se emitió sin la autoridad adecuada, al usuario de la tierra equivocado, para el área de tierra equivocada, sin cumplir los requisitos de elegibilidad, o para el propósito de uso de la tierra equivocado... en los casos en que los derechos de uso de la tierra o la propiedad de los activos adjuntos a la tierra se hayan convertido, transferido, heredado, donado o aportado como capital de conformidad con la ley. Por lo tanto, para proteger a terceros de buena fe, la Ley de Tierras también acepta la legalización de los derechos de uso de la tierra incluso si la tierra originalmente se originó de actividades ilegales.

El monitoreo ha revelado los obstáculos y dificultades que enfrentan los proyectos inmobiliarios y de vivienda social. Sin embargo, si no revisamos con detenimiento cada proyecto, buscando soluciones para cada problema, considerando qué aspectos requieren modificaciones o complementos de la normativa legal y cuáles requieren resolución judicial o decisiones de las autoridades competentes, en esencia, estaremos inactivos y, en última instancia, estos proyectos seguirán desatendidos, las construcciones inconclusas quedarán expuestas a la intemperie y los recursos sociales permanecerán inactivos. Por lo tanto, es necesario aclarar el significado de "no legitimar las infracciones", un tema muy complejo, ya que es difícil contar con una normativa única que sea válida para todos los casos. Con el espíritu de "no legitimar las infracciones" y la necesidad de encontrar mecanismos y políticas para abordar este problema y liberar recursos, garantizando al mismo tiempo la estricta aplicación del Reglamento 178 del Politburó sobre el control del poder y la prevención y lucha contra la corrupción y las prácticas negativas en la legislación, este es un asunto complejo que debe ser concretado y abordado con prontitud por las autoridades competentes. Debe determinarse que si la infracción de la ley es grave y, tras revisar y resumir su aplicación, no se encuentran obstáculos y esta se ajusta a la realidad, se debe proceder a su aplicación y subsanación exhaustivas, con sanciones severas como la confiscación, el decomiso o la demolición total. Sin embargo, si la ley es realmente inadecuada y requiere modificaciones o adiciones aprobadas por las autoridades competentes, se debe considerar su aplicación retroactiva para eximir de responsabilidad, pero también se requieren soluciones que armonicen los intereses, especialmente los del pueblo, la comunidad y el Estado.

Por lo tanto, con un espíritu de no temer a las dificultades, atreverse a pensar, atreverse a actuar y atreverse a asumir la responsabilidad, en beneficio del Estado, la gente y las empresas, y de acuerdo con la directiva del Secretario General To Lam, "Abordar las dificultades dondequiera que surjan, examinar cada asunto para resolverlos y no permitir una situación en la que las regulaciones sean tan ineficaces que incluso el Estado no pueda implementarlas, ¿cómo pueden las empresas?", proponemos que el Gobierno y las autoridades locales en todos los niveles intervengan decisivamente, revisen cada proyecto y propongan soluciones para abordar cada proyecto con el fin de poner fin a esta situación.

Quoc Huong

Fuente: https://baothanhhoa.vn/dbqh-le-thanh-hoan-doan-dbqh-thanh-hoa-can-lam-ro-viec-khong-hop-thuc-hoa-cac-vi-pham-ve-bat-dong-san-nbsp-nbsp-228862.htm