Necesidad de aclarar la ilegalización de las infracciones inmobiliarias

El 28 de octubre, en la Casa de la Asamblea Nacional, continuando el Programa de la 8ª Sesión, bajo la presidencia del Presidente de la Asamblea Nacional Tran Thanh Man , la Asamblea Nacional discutió en la sala el Informe de la Delegación de Supervisión y el proyecto de Resolución de la Asamblea Nacional sobre los resultados de la supervisión temática de la "implementación de políticas y leyes sobre la gestión del mercado inmobiliario y el desarrollo de vivienda social desde 2015 hasta finales de 2023".

En sus comentarios, el diputado de la Asamblea Nacional Le Thanh Hoan elogió en general el Informe de la Delegación de Supervisión. El informe resumió y ofreció un panorama general del mercado inmobiliario y de vivienda social en los últimos tiempos.

Para aclarar más, el delegado Le Thanh Hoan tiene algunas opiniones: En el proyecto de Resolución sobre supervisión, se asigna al Gobierno tener un mecanismo de resolución adecuado, para manejar a fondo los proyectos inmobiliarios que enfrentan dificultades y problemas legales, sobre la base de considerar exhaustivamente factores prácticos objetivos, circunstancias históricas específicas, evaluando completamente los beneficios-costos y la viabilidad del plan de resolución para que el mercado inmobiliario garantice los derechos legítimos de las personas y las empresas, por el bien común, liberando recursos para el mercado inmobiliario, creando impulso para el desarrollo socioeconómico ; guiando claramente el contenido de "no legalizar las violaciones" para mejorar la eficacia de la elaboración y aplicación de leyes.

El delegado Le Thanh Hoan expresó su acuerdo y consideró necesario aclarar la postura de no legalizar las infracciones para resolver por completo las dificultades y los retrasos en los proyectos inmobiliarios. Esta es también la dificultad que enfrenta el Grupo de Trabajo establecido en virtud de la Decisión n.º 153 de enero de 2022 del Primer Ministro, sin una solución efectiva.

En todo el mundo, la idea de "formalizar lo informal" o, peor aún, "legalizar lo ilegal" suele ser un argumento políticamente complejo, ya que parece que el gobierno favorece a quienes no respetan la ley. Como resultado, la oposición suele ser fuerte, pero a menudo sin considerar los beneficios generales de la formalización ni los costos de no hacer nada. Por ejemplo, se recaudarán impuestos sobre la propiedad y las transferencias si las construcciones ilegales se completan, registran y ponen en funcionamiento. Formalizar las construcciones informales las reincorporará a la economía, lo que permitirá que las transacciones inmobiliarias, como el arrendamiento, la compra, la venta, la herencia, el uso y la hipoteca, se respalden legal, técnica y financieramente.

Para proyectos y obras de construcción que infringen la ley, solo existen dos opciones: la revocación del proyecto, la demolición de las obras infractoras o la formalización. No hacer nada ni recurrir a un "rescate temporal" no es razonable a menos que los problemas de dichos proyectos tengan un impacto mínimo en el mercado inmobiliario y de la vivienda.

La demolición de estructuras ilegales suele desperdiciar recursos sociales, con importantes costos económicos, legales, administrativos, judiciales, sociales, de emisiones de carbono y ambientales. Estos costos rara vez compensan los beneficios de la demolición. Además, en algunos casos es necesario acordar acuerdos de reasentamiento cuando los ocupantes no tienen otro lugar donde vivir.

Otra variante consiste en legalizar las infracciones por un período limitado e imponer sanciones por incumplimiento, o "rescate por tiempo limitado". Esto implica permitir que el estado rescate la construcción informal por un período limitado. En el futuro, el estado establecerá un marco legal más estricto para garantizar el orden en la construcción. Este enfoque es desaconsejado en países de todo el mundo porque afecta el cumplimiento, tiene costos sociales y conlleva un alto riesgo de que no se toleren las infracciones.

Según las disposiciones de la ley vietnamita de construcción, existen casos de violación de prohibiciones, como la construcción de obras que no se ajusten a la planificación, la violación de los límites y niveles de construcción, y la construcción de obras que no se ajusten al permiso de construcción otorgado. También existen disposiciones sobre la suspensión temporal y la autorización para que los infractores soliciten un permiso de construcción o lo ajusten dentro de un plazo determinado. Según el Decreto 16 de 2022, en su artículo 81, en caso de violación de la ley de construcción, si se cumplen las condiciones para otorgar un permiso de construcción, ajustarlo o ajustar el diseño de la construcción mientras la obra está en curso, se procederá de la siguiente manera: La persona competente es responsable de levantar un acta de infracciones administrativas y solicitar a la organización o persona que cometió la infracción que detenga la construcción. Dentro de los 90 días para proyectos de inversión en construcción y 30 días para viviendas individuales a partir de la fecha de emisión de la decisión sobre las sanciones administrativas, la organización o persona que cometió la infracción debe completar el expediente de solicitud ante la autoridad competente para emitir un permiso de construcción o ajustarlo. ¿Se trata de un caso que constituye una variante de la legalización de violaciones a la legislación de construcción ocurridas en la realidad?

O de acuerdo con la Ley de Tierras de 2024, en el Punto d, Cláusula 2, Artículo 152, se estipula que el Estado revocará el certificado emitido en los casos en que el certificado se emitió sin la autoridad adecuada, al usuario de la tierra equivocado, con el área de tierra equivocada, sin condiciones suficientes para la emisión, o sin un propósito adecuado de uso de la tierra... Sin embargo, la Cláusula 4 de este Artículo establece una exclusión y, en consecuencia, el Estado no revocará el Certificado de Derecho de Uso de la Tierra emitido, incluso si el Certificado se emitió sin la autoridad adecuada, al usuario de la tierra equivocado, con el área de tierra equivocada, sin condiciones suficientes para la emisión, o sin un propósito adecuado de uso de la tierra... en los casos en que el derecho de uso de la tierra se haya convertido, transferido, heredado, donado o aportado como capital en forma de derechos de uso de la tierra o derechos de propiedad de activos vinculados a la tierra de acuerdo con las disposiciones de la ley. Por lo tanto, para proteger a terceros de buena fe, la Ley de Tierras también ha aceptado la legalización de los derechos de uso de la tierra incluso si la tierra se originó originalmente de un acto ilegal.

A través del monitoreo, hemos mostrado la situación actual de dificultades y obstáculos en proyectos inmobiliarios y de vivienda social. Sin embargo, si no nos comprometemos a revisar cada proyecto y encontrar soluciones para cada uno, considerando qué contenido debe modificarse y complementarse con normativas legales, qué contenido debe ser tratado mediante sentencias y decisiones de las autoridades competentes, etc., en esencia, no hacemos nada y, al final, los proyectos siguen siendo ineficaces, las obras inconclusas quedan expuestas al sol y la lluvia, y los recursos sociales siguen estando cubiertos. Por lo tanto, es necesario aclarar el contenido de "no legalizar las infracciones", un tema muy complejo, ya que es difícil contar con una normativa general que sea válida para todos los casos. Con el espíritu de "no legalizar las infracciones" y la necesidad de encontrar mecanismos y políticas para resolver este problema y liberar recursos, pero también de garantizar la estricta aplicación del Reglamento 178 del Politburó sobre el control del poder, la prevención y la lucha contra la corrupción, la negatividad en la labor legislativa es un asunto complejo que requiere ser concretado y contar con políticas de las autoridades competentes a la brevedad. Es necesario determinar que si la infracción de la ley es grave, tras la consideración y el resumen de las medidas de aplicación de la ley, se determina que no existen problemas y que es adecuada para la práctica. En ese caso, es necesario aplicarla rigurosamente, subsanar las infracciones e imponer sanciones severas como la confiscación, la expropiación o la demolición total. Si realmente se debe a una ley inapropiada y requiere ser revisada, complementada y aprobada por las autoridades competentes, entonces debe ser retroactiva para eximir de responsabilidad, pero también debe existir una solución para armonizar los intereses, especialmente los de la población, la comunidad y el Estado.

Por lo tanto, con el espíritu de no temer a las dificultades, atreverse a pensar, atreverse a hacer, atreverse a asumir la responsabilidad, por el bien del Estado, el beneficio del pueblo, el beneficio de las empresas e implementando la directiva del Secretario General To Lam "Qué difícil es, resuélvalo, mire cada cosa para resolverlo, no permita que la situación, las regulaciones que incluso el Estado no puede hacer, cómo pueden hacerlo las empresas", se recomienda que el Gobierno y las autoridades locales en todos los niveles tomen medidas decididamente, revisen cada proyecto y propongan soluciones para cada proyecto para poner fin a esta situación.

Quoc Huong

Fuente: https://baothanhhoa.vn/dbqh-le-thanh-hoan-doan-dbqh-thanh-hoa-can-lam-ro-viec-khong-hop-thuc-hoa-cac-vi-pham-ve-bat-dong-san-nbsp-nbsp-228862.htm