No se debe considerar abandonar el método del excedente en la valoración de tierras.

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Español Con base en los comentarios de empresas y asociaciones, la Cámara de Comercio e Industria de Vietnam (VCCI) ha respondido a la Carta Oficial No. 5080/BTNMT-QHPTTNĐ del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente con respecto a la solicitud de comentarios sobre el Proyecto de Decreto que enmienda y complementa el Decreto 44/2014/ND-CP de fecha 15 de mayo de 2014 del Gobierno sobre precios de la tierra y el Proyecto de Circular que enmienda y complementa una serie de artículos de la Circular No. 36/2014/TT-BTNMT de fecha 30 de junio de 2014 del Ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente que detalla el método de valoración de tierras; construcción y ajuste de tablas de precios de tierras; valoración específica de tierras y consultoría sobre la determinación de precios de tierras (en adelante denominado el Proyecto).

Métodos de valoración de tierras

En comparación con la normativa vigente, el Proyecto de Decreto y el Proyecto de Circular han ajustado los métodos de valoración de terrenos, dejando solo tres métodos: el método comparativo, el método de ingresos y el método del coeficiente de ajuste del precio del terreno. Esto significa que ya no se utilizarán el método del superávit ni el método de la deducción para la valoración de terrenos.

Algunas empresas argumentan que eliminar el método del excedente de los métodos de valoración de tierras requiere una consideración cuidadosa desde varias perspectivas.

En primer lugar, crea dificultades en el proceso de valoración de tierras.

Actualmente, según la opinión de las empresas, si se abandona el método de superávit, en muchos casos de valoración de terrenos, los métodos restantes presentarán ciertas limitaciones. Por ejemplo, el método de superávit determina el precio del terreno en función de sus posibles usos urbanísticos futuros, en lugar de basarse en los usos actuales, como el método comparativo o el método de ingresos.

Este tipo de terrenos con potencial de desarrollo generalmente carece de propiedades comparables o similares que se hayan comercializado con éxito en el mercado, lo que dificulta la aplicación del método comparativo (siempre que haya al menos 3 parcelas de tierra comparables que se hayan transferido en el mercado o se hayan ganado a través de subastas de derechos de uso de la tierra).

El método comparativo tiene limitaciones en términos de datos comparativos porque la información de la transacción a menudo es difícil de conciliar con la propiedad que se está valorando; requiere mucha información clara y precisa de la transacción, mientras que en realidad, en muchos casos, el precio de la transacción en el papel y el precio de la transacción real son diferentes.

El método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra se implementa multiplicando el precio de la tierra en la tabla de precios por el coeficiente de ajuste. El Comité Popular Provincial emite este coeficiente mediante el análisis y la comparación de los precios de la tierra en la tabla con los precios vigentes en el mercado. Por lo tanto, la determinación del coeficiente de ajuste también se basa en datos comparativos, por lo que presenta las mismas limitaciones en cuanto a la información de entrada y los datos que el método comparativo.

Actualmente, la base de datos de tierras de nuestro país no refleja con precisión la realidad del mercado. Por lo tanto, aplicar solo tres métodos de valoración, como se indica en el Proyecto, podría dificultar su implementación debido a las deficiencias mencionadas.

Por otro lado, el método residual se basa en la teoría de que el valor actual de un activo es el valor restante obtenido de la estimación del desarrollo hipotético menos todos los costos incurridos para crear dicho desarrollo. La esencia de este método consiste en calcular el valor del terreno a la inversa, comenzando con los ingresos provenientes de la venta de los productos desarrollados futuros terminados y restando los costos de desarrollo necesarios invertidos en su creación. Los terrenos con potencial de desarrollo se valoran mediante este método, para lo cual otros métodos de valoración no son adecuados.

En segundo lugar, la coherencia entre las normativas en materia de valoración de inmuebles.

El método residual es un método de valoración de bienes inmuebles aplicado por organizaciones profesionales de valoración y se considera uno de los métodos de valoración más utilizados para la valoración de inmuebles con potencial de desarrollo (terrenos baldíos sin desarrollar o terrenos con estructuras existentes que pueden renovarse o demolerse para construir nuevas estructuras para un uso óptimo y eficiente). El método residual está estipulado en la Norma de Valoración Vietnamita n.º 11, emitida mediante la Circular 145/2016/TT-BTC.

La eliminación del método del excedente en la valoración de tierras en el proyecto de ley ha generado inconsistencias en las normas de valoración de bienes inmuebles en los documentos jurídicos pertinentes.

En tercer lugar, los objetivos de la gestión estatal.

Una de las razones para eliminar el método del excedente de los métodos de valoración de tierras es que "este es un método de valoración de bienes raíces utilizado por los administradores para tomar decisiones de inversión (idealmente, los precios de las tierras deberían determinarse de antemano), y no es adecuado para la tarea de valoración de tierras al servicio de la gestión de tierras estatales".

Si este método se considera únicamente para calcular la eficiencia de la inversión, significa que el valor del terreno se ha calculado para lograr el uso óptimo y más eficiente, y que este precio se ajusta a los principios del mercado. Por lo tanto, el Estado utiliza este método de valoración para identificar los tipos de terreno con potencial de desarrollo, determinando precios de terrenos acordes con los precios de mercado y, de esta manera, determinando las obligaciones financieras que los inversionistas deben cumplir con el Estado.

"Con base en el análisis anterior, las empresas sugieren que el Comité de Redacción considere no eliminar el método de excedente de los métodos de valoración de tierras", afirmó VCCI.

Determinación de los precios vigentes de los terrenos en el mercado

De acuerdo con el artículo 1, cláusula 1, del Proyecto, "El precio vigente en el mercado de terrenos es el precio que aparece con mayor frecuencia en las transacciones ya transferidas en el mercado, o en las subastas de derechos de uso de terrenos de parcelas con el mismo uso previsto en un área determinada y dentro de un período de tiempo específico".

Para determinar el rango de precios más frecuente, los tasadores de terrenos deben recopilar todos los precios de las transacciones de mercado durante un período específico. Este proceso solo puede llevarse a cabo recopilando información de organismos gubernamentales con fuentes de datos relevantes, como las oficinas de registro de tierras y las autoridades fiscales.

Según los comentarios, las organizaciones consultoras (a excepción de las unidades de servicio público que realizan sus funciones y tareas asignadas) tendrán dificultades para acceder a esta información en su totalidad.

Para facilitar las operaciones de las organizaciones consultoras, VCCI propone que el Comité de Redacción agregue una disposición que permita a estas organizaciones acceder a las fuentes de información antes mencionadas.

Aplicación de métodos de valoración de tierras

El reglamento del Proyecto, así como el Decreto 44/2014/ND-CP, no especifican claramente el método de valoración de terrenos para los siguientes casos: «Parcelas de terreno no agrícola o áreas designadas como suelo residencial que carecen de la información mínima requerida para tres parcelas». Según el reglamento, este caso no cumple los requisitos del método comparativo estipulado en la Cláusula 1, Artículo 5 (modificada), ni de las disposiciones de la Cláusula 8, Artículo 5c, cuando no hay información suficiente para tres parcelas de terreno con el mismo uso, por no tratarse de terreno no agrícola.

El caso de "parcelas o áreas de tierra con un valor superior a 200 mil millones de VND según la lista de precios de tierras, que caen dentro de la categoría de arrendamiento de tierras con un pago único por todo el período de arrendamiento" no cae dentro de los casos en los que se aplican el método comparativo y el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra según lo estipulado en el Artículo 5 (enmendado).

Información para la aplicación de métodos de valoración de tierras.

De acuerdo con el artículo 5b del Proyecto de Decreto, la información sobre los precios de la tierra para la aplicación del método comparativo y el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra es información recopilada de fuentes tales como: precios de la tierra ya transferidos al mercado en las oficinas de registro de tierras, autoridades fiscales y comités populares a nivel comunal; y los precios de oferta ganadores para los derechos de uso de la tierra en organizaciones que realizan subastas de derechos de uso de la tierra.
La información recopilada hasta el momento parece insuficiente para determinar con precisión los precios de los terrenos. Actualmente, las transacciones inmobiliarias en el mercado se caracterizan por un sistema de precios dual; los precios registrados en los contratos de transferencia de derechos de uso del suelo (información obtenida de las oficinas de registro de tierras y las autoridades fiscales) podrían no reflejar los precios reales de las transacciones.

Por lo tanto, para garantizar una mayor precisión de la información, VCCI sugiere que el Comité de Redacción amplíe las fuentes de información para incluir: precios de transacción en bolsas de bienes raíces y precios recopilados por tasadores a través de encuestas e investigaciones.

Tue Minh

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