Propuesta de no prescribir el método del excedente en la valoración de tierras

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Se necesita una "válvula de bloqueo" para controlar la precisión de los resultados de la valoración de la tierra.

En la mañana del 15 de enero, continuando el programa del V Periodo Extraordinario de Sesiones, la Asamblea Nacional celebró una discusión plenaria sobre algunos contenidos nuevos o con opiniones divergentes en el proyecto de Ley de Tierras (modificado).

Al contribuir a la clarificación de algunos contenidos del proyecto de ley, el diputado de la Asamblea Nacional Nguyen Hoang Bao Tran (delegación de Binh Duong ) elogió altamente el trabajo del Comité de Redacción al incorporar y revisar contenidos importantes y el informe explicativo del Comité Económico.

Comentarios sobre la Cláusula 5, Artículo 158 del proyecto de ley, que estipula que "Los métodos de valoración de tierras en el punto c respecto al método de superávit en la valoración de tierras se llevan a cabo restando los costos totales estimados de desarrollo de la parcela de tierra de los ingresos totales estimados de desarrollo".

Los delegados sugirieron que el comité de redacción no debería incluir el método del excedente en la valoración de tierras por las siguientes razones:

En primer lugar, existen muchos métodos para la valoración de tierras, pero los resultados de valoración obtenidos con los diferentes métodos son similares para esa parcela de tierra en particular.

Sin embargo, los resultados de valoración de tierras obtenidos utilizando el método del excedente se basan en supuestos y estimaciones, y su fiabilidad no es alta, especialmente en zonas con información factual limitada y datos de ingresos y costos disponibles como base para la estimación.

Además, es probable que el valor del terreno aumente con el tiempo debido a su contexto histórico, actividades comerciales y otras operaciones.

Diálogo - Propuesta para excluir el método del excedente en la valoración de tierras. — El diputado de la Asamblea Nacional Nguyen Hoang Bao Tran.

Sin embargo, determinar que el valor del terreno siempre aumenta gradualmente es irrazonable, ya que el valor de un terreno puede disminuir durante una recesión económica o ante factores desfavorables. Por ejemplo, actualmente, con el mercado inmobiliario prácticamente paralizado, este método no mide con precisión los factores de riesgo ni los impactos adversos en la economía, afirmó la Sra. Tran.

En segundo lugar, el cálculo de estos factores asumidos es muy complejo, lo que da lugar a valoraciones inciertas, inexactas y con grandes errores.

Según los delegados, para una misma parcela, modificar tan solo uno de los factores asumidos alterará el resultado de la valoración. Esta es la principal razón de las dificultades y demoras en la determinación, tasación y decisión sobre precios específicos de terrenos en el pasado, y la interpretación varía según la persona en diferentes circunstancias y momentos.

Además, según los delegados, si bien el método de superávit está estipulado en el Decreto Gubernamental n.º 44 de 2014 y la Circular n.º 36 de 2014 del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, su implementación ha enfrentado numerosas dificultades y obstáculos. La estimación de los ingresos totales y los costos totales de desarrollo de un proyecto inmobiliario se basa en investigaciones, encuestas y la recopilación de información sobre precios de transferencia, precios de alquiler y factores que contribuyen a los ingresos y costos de proyectos con características similares al proyecto en valoración.

Los factores que determinan los ingresos y los costos aún están definidos vagamente y carecen de estándares, normas o criterios específicos, lo que convierte la fijación de precios en una tarea difícil.

Además, la descripción del proyecto de inversión es uno de los documentos importantes que forman la base para utilizar los datos aplicados en el método del superávit de ejecución del proyecto, el progreso del negocio y la tasa de capital de inversión, ya que estos indicadores juegan un papel decisivo en los resultados de la valoración.

Actualmente, las descripciones de los proyectos de inversión son muy rudimentarias y carecen de suficiente información, datos o cifras que las respalden. En el contexto de una base de datos incompleta sobre precios y terrenos, incluyendo datos sobre precios de terrenos, y un mercado de derechos de uso del suelo poco desarrollado y poco transparente, la eliminación de un método de valoración de terrenos requiere una cuidadosa evaluación de su viabilidad para garantizar que no obstaculice el proceso de valoración.

"Si es necesario mantener este método, debe haber una 'válvula de bloqueo' para controlar la precisión y la idoneidad de los resultados de la valoración de la tierra", sugirió el representante Tran.

Además, en el actual proceso de compensación y adquisición de tierras, se han recuperado terrenos para proyectos de dragado de arroyos, zanjas, canales y vías fluviales. Sin embargo, la Ley de Tierras y sus decretos y circulares rectores sobre compensación y desmonte aún no regulan este aspecto, lo que genera importantes dificultades. Esto se debe a que la población no está de acuerdo y ha presentado reiteradas peticiones, incluso prolongadas quejas, contra las decisiones de compensación del Estado, lo que dificulta el desmonte. Por lo tanto, el representante propone revisar este asunto.

Desbloqueo de los recursos de la tierra

Contribuyendo a la mejora del proyecto de ley destinado a desbloquear los recursos de la tierra para el desarrollo general del país, la delegada Nguyen Thi Ngoc Xuan (delegación de Binh Duong) planteó las opiniones de muchas empresas de la provincia de Binh Duong con respecto a las condiciones para implementar proyectos de vivienda comercial y acuerdos sobre la transferencia de derechos de uso de la tierra en el punto b, cláusula 3, artículo 122 y el punto b, cláusula 1, artículo 127.

Diálogo - Propuesta de no estipular el método del excedente en la valoración de tierras (Figura 2). — El vicepresidente de la Asamblea Nacional, Nguyen Duc Hai, presidió la sesión.

Los delegados propusieron agregar otras categorías de tierras si son consistentes con el plan aprobado, sugiriendo que la Asamblea Nacional considere cuidadosamente y vote por separado sobre esta cláusula, o encargue al Gobierno la implementación de un programa piloto durante cinco años, después de lo cual se presentaría un informe resumido a la Asamblea Nacional.

Según los delegados, la razón se debe a prácticas pasadas: cuando el Estado solicitaba inversión y desarrollo económico, muchos ciudadanos y empresas, deseosos de emprender negocios, aceptaban ceder diversos tipos de terrenos al Estado, incluyendo terrenos residenciales, para arrendarlos con fines productivos y comerciales. Esto generó empleos y contribuyó significativamente al desarrollo de la localidad.

Ahora, a medida que el Estado cambia la planificación urbana y busca renovar y mejorar la ciudad, es necesario que exista un mecanismo que priorice darles la oportunidad de continuar invirtiendo y desarrollando en la misma tierra que han preservado y utilizado para la producción y los negocios durante generaciones.

Por otra parte, el Estado tiene suficientes fundamentos para determinar claramente el origen del terreno propiedad de la empresa. Si el terreno perteneció previamente a la empresa (por herencia, donación o transmisión), esta cuestión debe investigarse a fondo.

Además, los delegados propusieron que se modifiquen y mejoren pronto las normas legales sobre tributación y finanzas para armonizar los intereses derivados de la conversión de suelo para otros fines a suelo residencial para proyectos de vivienda comercial entre tres grupos: los usuarios actuales del suelo, los inversores y el Estado. Esto permitiría al Estado redistribuir los beneficios proporcionalmente entre los propios usuarios del suelo e invertir en proyectos de desarrollo socioeconómico en la localidad .

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