Necesidad urgente de construir viviendas sociales - Artículo final: Añadir nuevos mecanismos

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Según las previsiones del Ministerio de Construcción , la demanda de vivienda seguirá aumentando durante el período 2021-2030, especialmente en las zonas urbanas. La tasa de población urbana actual es de aproximadamente el 40 % y se proyecta que aumente a cerca del 45 % para 2030. Dado el actual crecimiento poblacional y la demanda de vivienda, es necesario añadir aproximadamente 70 millones de metros cuadrados de vivienda urbana cada año.

En particular, el potencial y el margen de desarrollo del sector de la vivienda social en Vietnam siguen siendo considerables. Sin embargo, en realidad, las políticas aún no son realmente atractivas, por lo que la mayoría de las empresas inmobiliarias siguen siendo indiferentes a este segmento. Tanto los ciudadanos como las empresas esperan que se promulguen nuevas políticas para eliminar los obstáculos procesales y financieros, promoviendo así el desarrollo de la vivienda social.

Sr. Nguyen Hoang Nam, Director General de G-Home:

Actualmente, si un promotor desea construir vivienda social, debe destinar el 20% de las unidades al alquiler y solo puede venderlas después de 5 años. Desarrollar vivienda social implica actualmente costos muy elevados, y los precios de alquiler no pueden ser elevados debido a los límites de precios vigentes.

Todos los precios de venta y alquiler de viviendas sociales están disponibles públicamente en el portal del Departamento de Construcción de las localidades donde se ubican los proyectos. El precio estimado de alquiler de viviendas sociales en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh ronda los 100.000 VND/m²/mes. En otras provincias y ciudades, el rango es de aproximadamente 30.000 a 50.000 VND/m²/mes.

Además, para alquilar una vivienda social, los inquilinos deben cumplir numerosos requisitos; en ocasiones, deben alquilar al menos un año. Además, la normativa establece que, una vez que alguien se ha beneficiado de una vivienda social, no puede volver a solicitarla. Por lo tanto, si un inquilino alquila oficialmente solo un mes, ya no podrá adquirir una vivienda social en el futuro.

Muchos países de todo el mundo han implementado con éxito y de forma generalizada el modelo de negocio de la construcción de viviendas de alquiler gracias a sus bajos costos de capital a largo plazo. Las empresas solo necesitan préstamos a tasas de interés cercanas al 3%, lo que facilita la inversión, y aún pueden generar ganancias al comenzar a alquilarlas.

Mientras tanto, en Vietnam, las empresas actualmente deben acceder a capital con tasas de interés de entre el 12 % y el 15 % y siempre deben prever comisiones adicionales, lo que incrementa los costos de implementación. Con el mecanismo financiero actual, no hay fondos disponibles para apoyar a las empresas cuando las tasas de interés y los costos de los insumos son tan altos.

Mientras tanto, el margen de beneficio para las empresas es de tan solo el 10%, con un promedio de tan solo el 2% de beneficio anual. Esto dificulta atraer empresas para que inviertan en la construcción de viviendas sociales.

Sra. Duong Thuy Dung, Directora Sénior de CBRE Vietnam:

Antes de 2021, el costo de inversión por metro cuadrado para la construcción de viviendas sociales se basaba en el mismo costo de inversión por metro cuadrado que para la construcción de viviendas comerciales, según lo estipulado por el Ministerio de Construcción. Sin embargo, el 13 de julio de 2022, el Ministerio de Construcción emitió la Resolución n.° 610/QD-BXD, que anuncia el costo de inversión por metro cuadrado para proyectos de construcción y el precio de construcción compuesto de los componentes estructurales para 2021.

En consecuencia, el Ministerio de Construcción ha emitido un marco para los costos de inversión en la construcción de proyectos de vivienda social en forma de edificios de apartamentos. Tras una revisión, el costo de inversión para proyectos de vivienda social es aproximadamente un 25% menor que el de los edificios de apartamentos comerciales.

Por lo tanto, los proyectos de vivienda social implementados a partir de 2021 se basarán en las tasas de inversión emitidas por el Ministerio de Construcción al elaborar sus planes de precios. En consecuencia, el costo de inversión para la construcción de vivienda social es menor que el de la vivienda comercial. Sin embargo, para garantizar una buena calidad y construir zonas residenciales de vivienda social ejemplares, es necesario aumentar el costo de inversión.

Actualmente, no solo la vivienda social, sino todos los proyectos inmobiliarios en Vietnam enfrentan altos costos de desarrollo. Por lo tanto, el desafío radica en cómo garantizar que los promotores eviten pérdidas y logren rentabilidad en sus operaciones.

Si bien la demanda de vivienda sigue siendo muy alta, especialmente en el segmento asequible o, en particular, en la vivienda social, las empresas deben monitorear de cerca el mercado, aprovechar las oportunidades y ofrecer productos que no sean excesivamente caros. Además, la experiencia en algunos países muestra que, en lugar de ofrecer apartamentos en venta, las promotoras permiten alquilarlos por un período de uno a tres años, con una cláusula en el contrato de arrendamiento que permite la compra. Esto les da a quienes los necesitan más tiempo para acumular fondos y tomar sus propias decisiones.

Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh:

Según el Decreto n.º 100/2015/ND-CP, los inversores en proyectos de vivienda social pueden aumentar la densidad de construcción o el coeficiente de uso del suelo hasta un máximo de 1,5 veces el estándar. Sin embargo, en el último borrador del Decreto sobre el desarrollo y la gestión de la vivienda social, el Ministerio de Construcción ha eliminado esta regulación.

El proyecto de Decreto sobre el desarrollo y la gestión de la vivienda social debe restablecer la disposición que permite a los inversores en proyectos de vivienda social aumentar la densidad de edificación o el coeficiente de uso del suelo hasta en 1,5 veces con respecto a las normas y reglamentos de construcción prescritos. Esto tiene como objetivo garantizar la viabilidad y alentar a los inversores a negociar derechos de uso del suelo, o a adquirir los existentes, para implementar proyectos de vivienda social.

Este es también uno de los mecanismos de política para atraer inversionistas. Se debería permitir que los inversionistas en proyectos de vivienda social ajusten la densidad de edificación o el coeficiente de uso del suelo hasta un máximo de 1,5 veces las normas y regulaciones de construcción vigentes emitidas por las autoridades competentes, en los casos en que el terreno o área solo cuente con un plan de zonificación a escala 1/2000 o cuando el inversionista ya cuente con derechos de uso del suelo para implementar el proyecto de vivienda social.

Porque, sin este mecanismo de política, los inversionistas optarían por utilizar el terreno que ya poseen para implementar proyectos de vivienda comercial, que son más fáciles y eficientes, en lugar de emprender proyectos de vivienda social que están sujetos a numerosas regulaciones.

Además, si bien el Estado aún no tiene terrenos disponibles para el desarrollo de viviendas sociales, es esencial alentar a los inversionistas a negociar de manera independiente los derechos de uso del suelo o a adquirir derechos de uso del suelo para terrenos existentes para implementar proyectos de viviendas sociales.

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