Necesidad urgente de construir viviendas sociales - Artículo final: Añadir nuevos mecanismos

Según las previsiones del Ministerio de Construcción , la demanda de vivienda seguirá aumentando entre 2021 y 2030, especialmente en las zonas urbanas. La tasa de población urbana se sitúa actualmente en torno al 40 % y aumentará hasta alcanzar aproximadamente el 45 % para 2030. Con el actual crecimiento de la población y la demanda de vivienda, se necesitarán añadir unos 70 millones de metros cuadrados de vivienda urbana cada año.

En particular, el potencial y el margen de desarrollo del sector de la vivienda social en Vietnam aún son amplios. Sin embargo, en realidad, las políticas no son muy atractivas, por lo que la mayoría de las empresas inmobiliarias aún se muestran indiferentes a este segmento. Tanto los ciudadanos como las empresas esperan una serie de nuevas políticas que ayuden a eliminar los obstáculos procesales y financieros para promover el desarrollo de la vivienda social.

Sr. Nguyen Hoang Nam, Director General de G-Home:

Actualmente, si un inversor desea construir viviendas sociales, la empresa debe reservar el 20% del fondo de la vivienda para el alquiler y solo después de 5 años se le permite vender. Actualmente, para desarrollar viviendas sociales, las empresas deben incurrir en costos muy elevados, mientras que el precio del alquiler no puede ser elevado debido a la existencia de un marco regulatorio.

Todos los precios de venta y alquiler de viviendas sociales se publican en el portal de información del Departamento de Construcción de las localidades donde se ubican los proyectos. El precio estimado de alquiler de viviendas sociales en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh ronda los 100.000 VND/m²/mes. En otras provincias y ciudades, ronda los 30.000-50.000 VND/m²/mes.

Además, si se desea alquilar una vivienda social, el inquilino debe cumplir con varias condiciones; incluso alquilarla al menos por un año. Además, la normativa estipula que si se ha disfrutado de la póliza de vivienda social una vez, no se puede volver a disfrutar de ella. Por lo tanto, si se alquila oficialmente por un mes, el inquilino no podrá comprar una vivienda social en el futuro.

Muchos países del mundo han implementado con éxito y de forma generalizada el modelo de empresas constructoras de viviendas de alquiler, ya que sus costos de capital a largo plazo son bajos. Las empresas solo tienen que pedir prestado a una tasa de interés cercana al 3% para poder invertir fácilmente, y luego, al alquilar, pueden seguir obteniendo ganancias.

Mientras tanto, en Vietnam, las empresas deben acceder a capital con tasas de interés de entre el 12 % y el 15 % y siempre deben tener comisiones de reserva, lo que aumenta los costos de implementación. Con el mecanismo financiero actual, no hay fuentes de financiamiento para apoyar a las empresas cuando las tasas de interés y los costos de los insumos son muy altos.

Mientras tanto, el margen de beneficio de la empresa es de tan solo el 10%, con un promedio de solo el 2% anual. Esto dificulta atraer empresas para invertir en la construcción de viviendas sociales.

Sra. Duong Thuy Dung, Directora Sénior de CBRE Vietnam:

A partir de 2021, la tasa de capital de inversión para la construcción de viviendas sociales se aplica a la misma tasa de capital de inversión establecida por el Ministerio de Construcción para la construcción de viviendas comerciales. Sin embargo, el 13 de julio de 2022, el Ministerio de Construcción emitió la Decisión n.º 610/QD-BXD sobre el anuncio de la tasa de capital de inversión para obras de construcción y el precio total de construcción de los componentes estructurales de las obras en 2021.

En consecuencia, el Ministerio de Construcción ha emitido un marco para la inversión de capital en la construcción de proyectos de vivienda social en forma de edificios de apartamentos. Según una revisión, la inversión de capital en la construcción de proyectos de vivienda social es aproximadamente un 25% inferior a la de edificios de apartamentos comerciales.

Por lo tanto, los proyectos de vivienda social que se construyan a partir de 2021 se basarán en la tasa de capital de inversión emitida por el Ministerio de Construcción al elaborar sus planes de precios. Por consiguiente, la tasa de capital de inversión para la construcción de vivienda social es inferior a la de la vivienda comercial. Sin embargo, para garantizar una buena calidad y construir zonas de vivienda social ejemplares, es necesario aumentar la tasa de inversión.

Actualmente, el costo de desarrollar todos los productos inmobiliarios en Vietnam es elevado, tanto en el sector de la vivienda social como en el de la vivienda social. Por lo tanto, el problema que debe resolverse es cómo los inversores pueden evitar pérdidas y obtener ganancias en sus actividades comerciales.

Si bien la demanda de vivienda en el mercado sigue siendo muy alta, especialmente en el segmento "asequible" o de vivienda social, las empresas también deben seguir de cerca el mercado, aprovechar las oportunidades y ofrecer productos que no sean demasiado costosos. Además, la experiencia en algunos países muestra que, en lugar de ofrecer apartamentos en venta a los compradores, los inversores permiten alquilar por un período de uno a tres años; el contrato de alquiler incluye una cláusula que les permite comprar. Así, durante esos tres años, las personas necesitadas tendrán más oportunidades de acumular y elegir.

Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh:

Según el Decreto n.º 100/2015/ND-CP, los inversores en proyectos de vivienda social pueden aumentar la densidad de construcción o el coeficiente de uso del suelo hasta 1,5 veces el estándar. Sin embargo, en el último borrador del Decreto sobre desarrollo y gestión de vivienda social, el Ministerio de Construcción ha eliminado esta disposición.

El proyecto de Decreto sobre el desarrollo y la gestión de la vivienda social debe incorporar la regulación que permite a los inversores en proyectos de vivienda social ajustar la densidad de construcción o el coeficiente de uso del suelo hasta un máximo de 1,5 veces con respecto a las normas y estándares de construcción. Esto busca garantizar la viabilidad y alentar a los inversores a negociar la obtención de derechos de uso del suelo para implementar proyectos de vivienda social.

Este es también uno de los mecanismos de política para atraer inversionistas. Se debe permitir a los inversionistas de proyectos de vivienda social ajustar la densidad de construcción o el coeficiente de uso del suelo hasta un máximo de 1,5 veces con respecto a las normas y regulaciones de construcción vigentes emitidas por las autoridades competentes en los casos de licitación para seleccionar inversionistas cuando el terreno o la superficie solo cuenta con un plan de zonificación a escala 1/2000 o cuando el inversionista tiene derecho a usar el terreno para implementar el proyecto de vivienda social.

Porque, sin este mecanismo de política, los inversionistas optarán por utilizar sus fondos de tierras existentes para implementar proyectos de vivienda comercial, que son más fáciles y efectivos, en lugar de implementar proyectos de vivienda social que están sujetos a muchas regulaciones.

Además, si bien el Estado no cuenta con fondos de tierras disponibles para desarrollar vivienda social, es necesario incentivar a los inversionistas a negociar sus propios derechos de uso de la tierra o tener derechos de uso de la tierra para implementar proyectos de vivienda social.

Según VNA

Fuente: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478