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| La Ley de Negocios Inmobiliarios incluye numerosas novedades que tendrán un fuerte impacto en el mercado en el futuro. (Fuente: Periódico XD) |
Los vietnamitas en el extranjero tienen la oportunidad de comprar casas en el país.
La Ley modificada sobre negocios inmobiliarios fue aprobada oficialmente en la sexta sesión de la XV Asamblea Nacional y entrará en vigor oficialmente a partir del 1 de enero de 2025.
Los expertos afirman que la Ley de Negocios Inmobiliarios incluye numerosas novedades que impactarán fuertemente el mercado en el futuro. Una de las novedades es la eliminación de la discriminación contra los vietnamitas en el extranjero al comprar bienes raíces en el país.
La Ley de Negocios Inmobiliarios modificada estipula que los vietnamitas residentes en el extranjero que aún conservan la nacionalidad vietnamita tienen los mismos derechos y obligaciones en materia de tierras que los ciudadanos vietnamitas residentes en el país. Las personas de origen vietnamita residentes en el extranjero (que ya no poseen la nacionalidad vietnamita) están sujetas a las políticas vigentes.
El experto legal en bienes raíces, Nguyen Van Dinh, comentó que esta regulación se ajusta al proyecto de Ley de Tierras (enmendada). En consecuencia, los vietnamitas residentes en el extranjero que aún conservan su nacionalidad tienen derecho a realizar negocios inmobiliarios, comprar, alquilar o arrendar viviendas y realizar obras de construcción, al igual que los ciudadanos vietnamitas en el país.
Esto facilitará que los vietnamitas que viven en el extranjero posean bienes inmuebles en el país, contribuyendo al desarrollo del mercado inmobiliario y creando más demanda, analizó el Sr. Dinh.
Anteriormente, para comprar bienes raíces en el país, muchos vietnamitas en el extranjero debían pedir a sus familiares que los representaran, lo que acarreaba consecuencias como demandas y disputas debido a la falta de transparencia legal. Esta enmienda a la Ley de Negocios Inmobiliarios ha instaurado la igualdad entre los ciudadanos nacionales y los vietnamitas en el extranjero en la compra de bienes raíces.
El abogado Le Minh Phieu, director del bufete LMP, comentó que anteriormente había aconsejado a muchos vietnamitas en el extranjero que regresaran a Vietnam para comprar bienes raíces, pero tuvieron que transferir el contrato y no pudieron incluir sus nombres en el libro rosa. Estas barreras y dificultades se debieron a diversos problemas, especialmente legales.
Según Peter Hong, vietnamita-canadiense y vicepresidente permanente de la Asociación de Empresarios Vietnamitas en el Extranjero: "Si esto se logra, se podrán rescatar bienes raíces con capital de remesas, cuando en 2023 se espera que alrededor de 19.200 millones de dólares de capital vietnamita del extranjero regresen a Vietnam".
Muchas de estas personas comparten la misma opinión: han trabajado en el extranjero durante décadas, han depositado dinero en bancos sin intereses e incluso han tenido que pagar comisiones, por lo que desean regresar a Vietnam para invertir, comprar bienes raíces y considerarlos un activo para la próxima generación. Por lo tanto, el nuevo punto de la Ley de Negocios Inmobiliarios que se acaba de aprobar contribuirá a fomentar y atraer este flujo de capital.
El segmento de apartamentos de alta gama domina, el precio sigue aumentando
Según el Ministerio de Construcción , el precio de venta promedio de los apartamentos puestos a la venta en el mercado primario aumentó casi un 7% intertrimestral y un 14% interanual, alcanzando aproximadamente VND50,8 millones/m2, según el mercado de apartamentos de Hanoi en el tercer trimestre.
El Ministerio de Construcción evaluó que el ajuste de precios ha seguido una tendencia al alza debido a la abrumadora proporción de nueva oferta en el segmento de alta gama (más del 90%). Además, algunos inversionistas han ajustado los precios al alza y han puesto a la venta inventario adicional en pisos superiores.
En el mercado secundario, el precio promedio de venta de departamentos mantuvo su tendencia ascendente respecto al trimestre anterior, alcanzando aproximadamente VND32 millones/m2, un 2,7% más que en el trimestre anterior y un 0,8% más que en el mismo periodo del año anterior.
Todos los distritos de Hanoi registraron en el tercer trimestre un aumento de los precios de venta secundarios en comparación con el segundo trimestre, en el que los distritos de Dong Da, Thanh Xuan, Tay Ho, Nam Tu Liem y Gia Lam aumentaron más del 3%.
El Sr. Phuc Anh, director de una plataforma de compraventa de inmuebles en Ha Dong (Hanói), afirmó que los precios de los apartamentos siguen aumentando a pesar de la difícil situación del mercado inmobiliario. Debido a la oferta limitada y al aumento de la demanda real, los precios de los apartamentos, a pesar del aumento, seguirán subiendo en el futuro próximo.
En el futuro, los apartamentos principales también registrarán precios altos, ya que los inversores deben optimizar sus ganancias cuando todos los costos suben. Comprar apartamentos se vuelve cada vez más difícil debido a la escasez de nuevos proyectos y a los bajos ingresos de las personas, que no pueden seguir el ritmo del aumento de los precios de la vivienda, afirmó el Sr. Phuc Anh.
Según el Sr. Anh, actualmente, además de la comodidad, los compradores se interesan más por el precio y las condiciones de pago. Por lo tanto, los proyectos con precios reducidos y buenas condiciones de pago se venderán rápidamente. Sin embargo, muchos compradores de vivienda aún no han solicitado un préstamo porque aún les preocupan los tipos de interés.
La zona de "tierra dorada" en Thanh Hoa tiene un precio inicial de más de 451 mil millones de VND.
El Sr. Nguyen Van Thi, Vicepresidente Permanente del Comité Popular Provincial de Thanh Hoa, firmó una decisión que aprueba el precio inicial para la subasta de derechos de uso de tierras para terrenos comerciales y de servicios en el Área Urbana Sur de la ciudad de Thanh Hoa, en el barrio de Quang Thanh.
El área de terreno subastada tiene una superficie de casi 105.000m2, el Comité Popular de la ciudad de Thanh Hoa ha organizado la recuperación de tierras, aprobó el plan de compensación, apoyó la limpieza del sitio y completó la compensación y el apoyo a la limpieza del sitio.
El terreno está arrendado por el Estado por un período de 50 años, con un pago único de renta. Su uso es para uso comercial.
En cuanto a la infraestructura técnica, el terreno subastado tiene un lado adyacente a la Avenida Hung Vuong (Avenida Norte-Sur) y un lado adyacente a la ruta Oriental completada, lo que garantiza que el ganador de la subasta pueda llevar a cabo la inversión y la construcción.
Con el fin de minimizar y limitar el impacto de los daños a la infraestructura técnica, algunos caminos próximos al terreno subastado se están asignando al Comité Popular de la ciudad de Thanh Hoa para que sea responsable de la construcción, conexión e implementación en paralelo con la construcción de las obras en el terreno subastado.
El precio inicial de la subasta supera los 451 mil millones de VND. Este precio inicial se determina con la condición de que el adjudicatario invierta en la construcción sincronizada y completa de la infraestructura técnica y las obras en el terreno, de acuerdo con la planificación aprobada por la autoridad competente, y cumpla íntegramente con las obligaciones especificadas en el plan de subasta de derechos de uso del suelo.
El precio inicial de la subasta es válido por 6 meses a partir de la fecha de aprobación y se determina para el propósito y los criterios de uso del suelo prescritos.
El Comité Popular Provincial de Thanh Hoa asigna al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, los departamentos, sucursales y unidades que son miembros del Consejo de Valoración de Tierras para que asuman la plena responsabilidad ante la ley.
El Comité Popular de la Ciudad de Thanh Hoa es responsable de implementar los próximos pasos para subastar los derechos de uso de la tierra antes mencionados, garantizando el cumplimiento de las regulaciones.
Casos de embargo y reposesión forzosa de viviendas de propiedad pública
El artículo 127 de la Ley de Vivienda modificada estipula claramente los casos de recuperación y expropiación forzosa de viviendas de propiedad pública.
En consecuencia, la recuperación de vivienda de propiedad pública se realiza en alguno de los siguientes casos:
Arrendamiento, compraventa a plazos o venta de vivienda sin autorización debida o a sujeto indebido o sin cumplir las condiciones prescritas por la ley sobre vivienda.
El plazo de arrendamiento expira cuando el inquilino ya no desea seguir alquilando o cuando ambas partes acuerdan resolver el contrato de arrendamiento de vivienda.
El arrendatario o comprador a plazos devuelve la casa alquilada o comprada a plazos.
El inquilino ya no tiene derecho a alquilar una vivienda según las disposiciones de esta Ley.
El arrendatario fallece o es declarado desaparecido por el Juzgado sin que nadie conviva con él; la persona que arrendaba la residencia oficial fallece o es declarada desaparecido por el Juzgado.
El arrendatario o arrendatario-comprador de una vivienda deja de pagar la totalidad del alquiler según el contrato durante 03 meses o más sin una razón válida.
Casas en alquiler o compra a plazos que deben ser demolidas para su renovación o reconstrucción según la decisión de un organismo estatal competente; casas que no son seguras para su uso según las disposiciones de la ley sobre construcción.
El arrendatario o comprador a plazos utiliza la casa para fines distintos de los convenidos en el contrato de arrendamiento o de compra a plazos, o transforma, vende, subarrienda, presta la casa a su antojo, o derriba, amplía, renueva o demuele a su antojo la casa arrendada o comprada a plazos.
Los inquilinos de viviendas públicas son movilizados, rotados o enviados a trabajar a otras localidades.
Ocupación ilegal de vivienda.
Quienes alquilen, adquieran o adquieran viviendas, o utilicen viviendas sujetas a embargo según lo dispuesto en el artículo 127, apartado 1, de la Ley de Vivienda enmendada, deberán entregarlas a la unidad encargada de su gestión. De no ser así, el representante del propietario de las viviendas de propiedad pública decidirá sobre su embargo forzoso. El Comité Popular provincial será responsable de organizar el embargo forzoso de las viviendas o designará al Comité Popular del distrito donde se encuentren las viviendas para que lo lleve a cabo en un plazo de 30 días a partir de la fecha de emisión de la decisión.
Recuperada la vivienda, según cada caso concreto, la autoridad competente efectuará la conversión de función o continuará administrando, concertando el arrendamiento, la compra a plazos o la venta de conformidad con las disposiciones de esta Ley.
El Gobierno detallará los procedimientos para la recuperación y ejecución de la recuperación de viviendas públicas.
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