Los altos precios de la vivienda hacen que los "ojos rojos" busquen una casa con un precio inferior a 2 mil millones de VND en las grandes ciudades.
Llevaba dos años pensando en comprar un apartamento, pero hasta ahora, la familia del Sr. Quang Anh ( Ha Nam ) no se atreve a gastar dinero. En 2022, su familia ahorró alrededor de mil millones de dongs y planeaba comprar un apartamento por unos 2500 millones de dongs. El resto lo pediría prestado al banco. Sin embargo, en ese momento, los tipos de interés bancarios eran altos, del 10 % al 12 % anual. Por lo tanto, pospuso temporalmente el plan de comprar una casa y esperó a que bajaran los tipos de interés.
Hasta ahora, las tasas de interés de los préstamos hipotecarios en los bancos han bajado al 6-8% anual durante el período preferencial, pero el Sr. Quang Anh todavía no se atreve a comprar una casa porque el precio ha aumentado demasiado.
Estoy monitoreando el precio actual de un apartamento de dos habitaciones en Hanói , que ronda los 4 mil millones de VND. Los ahorros de mi familia rondan los 1200 millones de VND, lo que solo alcanza para el 30 % del depósito. Tendré que pedir prestado el 70 % restante al banco. Los ingresos totales de mi familia, de unos 35 millones de VND al mes, solo alcanzarán para pagar los intereses mensuales al banco, lo que no deja dinero para los gastos de manutención, dijo.
El plan del Sr. Quang Anh de comprar una casa sigue en suspenso, según él, debido a los altos precios de la vivienda. Planea mudarse a las afueras para encontrar una casa más barata y aliviar la presión financiera.
Del mismo modo, el Sr. Hung, un empleado de una empresa de medios de comunicación (distrito de Thanh Xuan, Hanoi), dijo que desde principios de este año, su familia tiene la intención de comprar una casa, con 2 mil millones de VND en ahorros en mano, se espera que el monto restante sea tomado prestado del banco.
Tras un periodo de estudio de precios, el Sr. Hung se dio cuenta de que el precio de la vivienda había subido demasiado. Si la compraba, tendría que gastar 4.000 millones de VND, de los cuales 2.000 millones serían un préstamo del banco. El tipo de interés preferencial durante el primer año ronda el 7-8% anual. "Por lo tanto, mi familia tendrá que pagar unos 30 millones de VND en capital e intereses cada mes. Tras el periodo de interés preferencial, el pago mensual que la familia deberá realizar aumentará considerablemente", explicó.
"Los ingresos de mi familia rondan los 40 millones de VND al mes. Si tuviéramos que pedir prestado al banco la mitad del valor de la casa, tendríamos mucha presión para pagar la deuda cada mes. Por eso, mi familia está posponiendo temporalmente el plan de comprar una casa y esperando a que el precio se ajuste", añadió.
La Sra. Ngoc (Distrito 1, Ciudad Ho Chi Minh) indicó que su presupuesto para comprar una casa es de aproximadamente 4 mil millones de VND, de los cuales unos 2 mil millones provienen de ahorros y otros 2 mil millones de préstamos bancarios. Quiere comprar un apartamento de dos habitaciones en los alrededores del Distrito 7. Ella y su esposo han buscado apartamentos que cumplan con los requisitos, pero dudan porque creen que el precio sigue siendo alto en comparación con el valor real del apartamento.
Se preguntó: «Quizás los precios de las viviendas estén subiendo ahora mismo. Mi esposo y yo esperaremos a que el mercado cambie y haya una oferta más diversificada para tener más opciones». Según ella, hay muy pocos proyectos nuevos a la venta en el mercado.
Los precios de la vivienda han aumentado continuamente en los últimos tiempos, especialmente en el segmento de apartamentos, según encuestas realizadas por numerosas entidades. Según datos de Savills Vietnam, el precio de los apartamentos principales en Hanói en el tercer trimestre alcanzó los 69 millones de VND/m², un 6 % más intertrimestral y un 28 % más interanual. El precio de venta de los apartamentos antiguos aumentó a 51 millones de VND/m², un 10 % más intertrimestral y un 41 % más interanual.
Cabe destacar que los apartamentos con precios superiores a 4 mil millones de VND representaron el 70% del número total de apartamentos vendidos, un fuerte aumento en comparación con solo el 2% en 2020. Mientras tanto, el segmento de apartamentos con precios inferiores a 2 mil millones de VND casi desapareció del mercado, representando solo el 1% de la oferta total.
Según datos de CBRE Vietnam, en el tercer trimestre, el precio de venta de los apartamentos en Hanói continuó registrando una tendencia al alza, tanto en el mercado primario como en el secundario. En el mercado primario, el precio promedio de venta de los apartamentos en Hanói alcanzó los 64 millones de VND/m² (sin IVA ni gastos de mantenimiento), un 3 % inferior al de Ciudad Ho Chi Minh.
En el mercado secundario, el precio promedio de venta continuó aumentando con respecto al trimestre anterior, alcanzando los 46 millones de VND/m² (sin IVA ni gastos de mantenimiento), un 5,5 % más intertrimestral y casi un 26 % más interanual. El aumento de los precios de venta secundarios no muestra indicios de detenerse y actualmente se encuentra a tan solo 2 millones de VND/m² del precio de los apartamentos secundarios en Ciudad Ho Chi Minh.
El informe del Ministerio de Construcción indicó que el aumento en los precios de los apartamentos no se limita a los nuevos proyectos, sino también a muchos apartamentos antiguos con años de uso. Por lo tanto, los compradores de viviendas esperan que los precios bajen.
Las tasas de interés de los préstamos han disminuido, pero muchas personas aún no quieren acceder a préstamos bancarios para comprar casas y terrenos porque piensan que esta tasa todavía es alta en comparación con su capacidad de pagar la deuda (Foto: Manh Quan).
Los bajos tipos de interés siguen generando reticencias a endeudarse
Desde principios de este año, los préstamos hipotecarios han sido una de las políticas que los bancos han impulsado para impulsar el crecimiento del crédito en un contexto de dificultades generales. Muchos bancos han lanzado simultáneamente nuevos paquetes de préstamos para que las personas adquieran vivienda a medio y largo plazo, con tasas de interés del 5-6% anual, iguales o tan solo un 1-2% anual superiores a las de los depósitos de ahorro a 12 meses.
Este tipo de interés se aplica durante los primeros 6 a 36 meses del préstamo a largo plazo y muchos representantes bancarios lo consideran "inusualmente bajo".
Según una encuesta de los periodistas de Dan Tri , en el grupo de los 4 grandes (4 bancos con capital estatal), Agribank aplica una tasa de interés fija de 6%/año durante los primeros 6 meses, 6,5%/año fijo durante los primeros 12 meses (plazo mínimo del préstamo de 3 años), 7%/año fijo durante los primeros 24 meses (plazo mínimo del préstamo de 5 años) para préstamos a mediano y largo plazo para comprar una casa, necesidades de vivienda y negocios inmobiliarios.
Mientras tanto, la tasa de interés mínima para préstamos hipotecarios en BIDV es del 5% anual, fija durante los primeros 6 meses (plazo de 36 meses), o del 5,5% anual durante los primeros 12 meses (plazo de 60 meses), aplicable a clientes en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh. Para clientes fuera de estas dos ciudades, la tasa de interés mínima para préstamos hipotecarios es del 6% anual, fija durante 24 meses, o del 7% anual durante los primeros 36 meses.
VietinBank ofrece préstamos para la construcción y reparación de viviendas con las siguientes tasas de interés: 6,2 % anual fijo durante los primeros 18 meses; 6,7 % anual fijo durante 24 meses; 8,2 % anual fijo durante 36 meses. Además del plazo de la tasa de interés fija, se añadirá una tasa de interés con un margen según el tiempo.
En Vietcombank, la tasa de interés es del 5,5 % anual durante los primeros 6 meses para préstamos a menos de 24 meses; del 5,7 % anual durante los primeros 12 meses para préstamos a más de 24 meses; del 6,5 % anual fijo durante los primeros 2 años; y del 8,5 % anual fijo durante los primeros 3 años. Después del período preferencial, la tasa de interés será igual a la tasa de interés de movilización a 12 meses de Vietcombank más un 3,5 % anual.
Algunos bancos privados también ofrecen tasas de interés preferenciales para préstamos hipotecarios. En VPBank, las tasas de interés para préstamos hipotecarios son del 4,6 % anual fijo a 3 meses; del 5,9 % anual fijo a 6 meses; del 7,2 % anual fijo a 12 meses; del 9,8 % anual fijo a 18 meses; y del 10,3 % anual fijo a 24 meses. Aplicable a préstamos con un plazo mínimo de 48 meses. El margen de interés después del tratamiento preferencial es del 3,5 % anual.
En Eximbank, la tasa de interés fija es del 3,5 % anual durante los dos primeros meses y del 7,5 % anual durante los 22 meses siguientes. La tasa de interés del préstamo después del período preferencial se calcula con la tasa de interés base más un margen del 3 % anual. Actualmente, la tasa de interés variable de este banco se sitúa entre el 10 % y el 11 % anual.
Según un informe anterior de VCBS Securities Company, solo en el primer semestre de este año, el crédito comercial inmobiliario aumentó más de un 10%, mientras que el crédito hipotecario para consumidores aumentó solo más de un 1%.
Al explicar el lento crecimiento de los préstamos hipotecarios para el consumo, esta unidad afirmó que la demanda de compra de viviendas no se ha recuperado debido a la limitada oferta. Mientras tanto, el fuerte aumento reciente de los precios de la vivienda también ha generado inquietud entre inversores y compradores.
Experto: Es necesario impulsar fuertemente el desarrollo de la vivienda social
El economista Dinh The Hien afirmó que, en el pasado, el mercado inmobiliario presentaba poco riesgo porque el mercado estaba en sus inicios y los precios eran bajos. Sin embargo, actualmente, todos los segmentos, desde casas adosadas y apartamentos hasta terrenos suburbanos, han experimentado un aumento considerable. Por lo tanto, el riesgo de invertir en bienes raíces es mayor.
Para los residentes reales, explicó el Sr. Hien, si el comprador ha observado una casa durante mucho tiempo y conoce el precio exacto, y ahora el propietario la vende a un precio inferior al del mercado general, puede comprarla. Sin embargo, con un nivel financiero de 2 mil millones de dongs, si se desea comprar una casa, se debe pedir prestado al menos entre 1 y 2 mil millones de dongs al banco.
En un contexto de economía general y mercado inmobiliario que no mejora significativamente, el préstamo para comprar un apartamento también debe calcularse cuidadosamente en términos de capacidad de pago. Si se interrumpe el flujo de caja, afectará el proceso de pago de la deuda y generará riesgos para el comprador.
En cuanto a las propiedades que aún no se comprenden del todo, los compradores deberían pausar sus planes y tomarse el tiempo para observar y aprender. "Creo que los precios de los inmuebles aumentarán un máximo de un 5% anual desde ahora hasta 2028. Si los compradores aún quieren comprar pronto, deben esforzarse en encontrarlas. Deben establecer criterios como apartamentos o casas en callejones y un nivel financiero que les permita garantizar el pago durante todo el plazo del préstamo", afirmó.
Incluso si no encuentra un comprador de inmediato, según el Sr. Hien, los compradores de vivienda no deben apresurarse, sino mantener la calma. No se deje llevar por las exageraciones de los agentes inmobiliarios, ya que si no compra de inmediato, los precios seguirán subiendo drásticamente.
Los expertos también aconsejan que, al pedir prestado capital, los inversores deben calcular la eficiencia financiera basándose en todos los factores, como el interés del préstamo, la fuente de reembolso periódico del capital e intereses, el plazo del préstamo, el período de recuperación, las opciones de activos hipotecarios, etc.
Los tipos de interés de los préstamos hipotecarios en muchos bancos han disminuido (Foto: Manh Quan).
El experto en bienes raíces Pham Duc Toan afirmó que, aunque las tasas de interés son bajas, muchas personas aún dudan en comprar casas debido al aumento excesivo de precios. Además, muchas empresas aún enfrentan dificultades. Los trabajadores que desean comprar una casa también temen que sus ingresos disminuyan en cualquier momento, lo que afectará el proceso de pago de sus deudas.
Las tasas de interés bancarias son bajas, pero el proceso de préstamo hipotecario dura entre 10 y 20 años. Por lo tanto, algunas personas temen que, en el futuro, las tasas de interés tiendan a subir y puedan enfrentar presiones financieras en la siguiente etapa.
Según él, actualmente, los apartamentos en Hanói se concentran principalmente en el segmento de precios de 60 a 70 millones de VND/m². Por lo tanto, un apartamento de dos habitaciones con una superficie de unos 70 m² costará entre más de 4000 y 5000 millones de VND, sin incluir la decoración interior.
Para comprar una casa, una familia debe tener ahorros suficientes para cubrir al menos el 30% del depósito, equivalente a unos 1.500 millones de VND. El 70% restante, equivalente a entre 2.500 y 3.000 millones de VND, es el valor de la vivienda. El comprador deberá solicitar un préstamo bancario. Aunque el tipo de interés actual es bajo, con un préstamo de una cantidad tan elevada, el comprador deberá pagar entre 35 y 40 millones de VND al mes.
"Con los precios actuales de la vivienda, creo que un hogar debe tener unos ingresos altos, al menos 60 millones de VND al mes, para poder comprar una casa a plazos. Si un hogar tiene unos ingresos bajos, comprar una casa se volverá muy difícil, o incluso imposible", afirmó el Sr. Toan.
Según esta persona, para resolver el problema de la vivienda, el Gobierno necesita impulsar con firmeza el desarrollo de la vivienda social. De esta manera, la gente tendrá un acceso más fácil a la vivienda. Especialmente en grandes ciudades como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, deberían existir mecanismos específicos para promover proyectos de vivienda social.
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Fuente: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm
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