Muchos expertos creen que el mecanismo piloto para que las empresas negocien derechos de uso de la tierra con la gente para llevar a cabo proyectos de viviendas comerciales desvinculará los proyectos, aumentará la oferta de viviendas y contribuirá a resolver la escasez de oferta de viviendas.
El Gobierno también propuso a la Asamblea Nacional que permitiera a las empresas desarrollar proyectos de vivienda comercial en el terreno de las instalaciones que tuvieron que ser reubicadas debido a la contaminación ambiental. En la foto: el terreno de primera calidad de la Fábrica de Jabón de Hanói , en el Polígono Industrial Cao-Xa-La, en la calle Nguyen Trai 233, 233B, 235 (distrito de Thanh Xuan, Hanói), tras muchos años de reubicación, sin que se desperdicie el recurso. Foto: DANH KHANG
El proyecto de resolución sobre este mecanismo piloto acaba de ser comentado por la Asamblea Nacional y se espera que sea aprobado en la sesión que concluirá a finales de noviembre.
Pero dado el estado actual de la oferta de vivienda en el mercado, centrada en los segmentos de apartamentos de gama media, alta y de lujo, algunas opiniones también sugieren que el mecanismo piloto debe tener una dirección clara, priorizando el acuerdo para recibir derechos de uso de suelo para desarrollar el segmento de vivienda asequible y apartamentos asequibles para satisfacer las necesidades reales de vivienda de la mayoría de las personas.
Cientos de proyectos inmobiliarios a la espera de ser resueltos
En marzo de 2024, en la reunión del Grupo de Trabajo del Primer Ministro para revisar, instar y orientar la eliminación de dificultades y obstáculos en la implementación de proyectos inmobiliarios, el Ministerio de Construcción dijo que en la ciudad de Ho Chi Minh había 143 proyectos inmobiliarios, Hanoi 246 proyectos, Hai Phong 4 proyectos, Binh Dinh 16 proyectos, Can Tho 34 proyectos... esperando que el grupo de trabajo, los ministerios, las sucursales y las localidades eliminen los obstáculos.
Se puede observar que en todo el país todavía hay cientos de proyectos inmobiliarios que están “congelados”.
Muchos de estos proyectos no pueden implementarse por falta de terrenos residenciales. Los inversores que invierten en comprar terrenos según la planificación no pueden construir el proyecto porque carecen de... 1 m² de terreno residencial.
Además, en el proyecto de resolución piloto que se presenta a la Asamblea Nacional para su consideración y aprobación, el Gobierno también propone que la Asamblea Nacional acuerde permitir que las empresas realicen proyectos de vivienda comercial en áreas de terrenos de establecimientos que deban ser reubicados debido a la contaminación ambiental, o establecimientos que deban ser reubicados de acuerdo con la planificación de la construcción y la planificación urbana.
En Hanói, existen numerosas plantas manufactureras que contaminan el medio ambiente en el centro de la ciudad. Tras trasladar sus fábricas a distritos suburbanos o provincias vecinas, se han descubierto numerosas "tierras doradas" que han estado abandonadas durante décadas.
Por lo general, el conjunto de tres fábricas (la fábrica de caucho Sao Vang, la fábrica de jabón Hanoi y la fábrica de tabaco Thang Long) tiene una superficie total de unos 150.000 m2 después de haber sido reubicadas en los suburbios y haber permanecido en barbecho durante muchos años.
Entre ellos, el "terreno dorado" de la fábrica de jabón de Hanoi fue reubicado hace muchos años, pero hasta ahora la hierba sigue creciendo debido a la falta de un mecanismo para convertirlo en terreno para la construcción de viviendas comerciales.
Un proyecto en la calle Mai Chi Tho, distrito de An Phu, ciudad de Thu Duc, ciudad de Ho Chi Minh - Foto: NGUYEN VAN TRUNG
Las empresas y los terratenientes están contentos
En declaraciones a Tuoi Tre, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, dijo que el mecanismo piloto que permite a las empresas negociar el derecho de uso de otras tierras, no residenciales, de las personas para realizar proyectos de vivienda comercial agrega otro método de acceso a la tierra para las empresas de inversión inmobiliaria.
Este mecanismo también garantiza el derecho a negociar de los usuarios de la tierra, reduciendo las quejas en la recuperación de tierras para la implementación de proyectos.
"Si bien el actual mecanismo de recuperación de tierras es mucho mejor que el anterior (la compensación es más satisfactoria y está más orientada al mercado), no es tan bueno como el mecanismo piloto para que las empresas y las personas con derechos de uso de la tierra negocien la transferencia de tierras", enfatizó el Sr. Chau.
Por ejemplo, en el Distrito 3 de Ciudad Ho Chi Minh, en los últimos años, ha habido 48 edificios de apartamentos antiguos. Hasta la fecha, se han encontrado 5 edificios de apartamentos antiguos en los que las empresas han acordado recomprar el 100% de los apartamentos a los residentes para llevar a cabo el proyecto de construcción de nuevos edificios de apartamentos comerciales, pero no ha habido quejas, ya que se trata de un mecanismo de compraventa mutua.
Todavía hay 43 edificios de apartamentos antiguos que no han sido renovados todavía porque no tenemos un mecanismo para incentivar a los inversores a negociar la recompra de apartamentos antiguos.
Según el Sr. Chau, muchos proyectos de viviendas comerciales están actualmente estancados porque las empresas tienen terrenos que no son residenciales, por lo que no se puede llevar a cabo la construcción.
Si bien el mercado inmobiliario carece de oferta de productos de vivienda (debido a una escasez de proyectos de vivienda), si la Asamblea Nacional prueba la posibilidad de permitir a las empresas negociar la compra de terrenos no residenciales para proyectos de vivienda comercial, el número de proyectos de vivienda comercial autorizados aumentará, lo que incrementará la oferta de productos de vivienda en el futuro.
El Sr. Nguyen Huu Cuong, presidente del Club de Bienes Raíces de Hanoi, comentó que la política piloto de permitir a las empresas negociar la compra de terrenos no residenciales a personas para construir proyectos de viviendas comerciales es una dirección abierta para el desarrollo del mercado inmobiliario.
Este mecanismo también permite a las empresas inmobiliarias cooperar con los usuarios de la tierra mediante la transferencia de derechos de uso de la tierra y la contribución de acciones de la tierra para llevar a cabo proyectos de vivienda comercial.
Esto aumentará el fondo de tierras para la construcción de viviendas, satisfaciendo así las necesidades de vivienda de la población. "Permitir que las empresas negocien directamente y recompren los derechos de uso de tierras a la población será sin duda mucho más económico que organizar licitaciones y subastas de derechos de uso de tierras para construir proyectos de vivienda comercial. La negociación directa entre ambas partes evitará los 'precios virtuales' en las subastas de tierras", comentó el Sr. Cuong.
Muchos expertos en bienes raíces también expresaron la opinión de que el programa piloto que permite a las empresas negociar la compra de tierras agrícolas y otras tierras a personas para construir viviendas comerciales también evitaría el actual desperdicio de tierras en las áreas urbanas.
De hecho, en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh hay muchos terrenos no residenciales que han estado abandonados durante muchos años. La implementación de acuerdos de recompra y conversión facilitará el uso eficiente de los terrenos, mientras el Estado sigue recaudando tasas e impuestos por el uso del suelo, y la gente tiene más opciones para comprar viviendas.
Fomentar la vivienda comercial de bajo coste
Aunque se apoya el proyecto piloto que permite a las empresas aceptar recibir el derecho a usar terrenos no residenciales para viviendas comerciales, muchos expertos creen que el proyecto piloto que permite a las empresas aceptar recomprar terrenos no residenciales para llevar a cabo proyectos de viviendas comerciales debería priorizar la implementación de proyectos de viviendas comerciales asequibles, adecuados a la situación práctica de la localidad.
El Sr. Dinh Minh Tuan, Director Regional Sur de Batdongsan.com, recomendó utilizar este mecanismo piloto para desarrollar viviendas asequibles y apartamentos comerciales de bajo costo para aumentar la oferta de viviendas y satisfacer las necesidades reales de vivienda de la mayoría de las personas.
El Sr. Tuan cree que el aumento de la oferta de vivienda mediante el programa piloto debe ser coherente con las necesidades prácticas. Si no hay una dirección clara, las empresas, tras aceptar la compra de terrenos, se centrarán únicamente en la construcción de viviendas comerciales de alto precio (alrededor de 50 millones de VND/ m² ) para obtener altas ganancias, como en el pasado, no se logrará el objetivo de equilibrar la oferta y la demanda de vivienda en el mercado.
Otra nota según el Sr. Tuan es que el programa piloto para que las empresas compren terrenos no residenciales a personas para construir proyectos de viviendas comerciales debe evitar la situación en la que algunos inversionistas con potencial financiero aprovechen esta regulación para comprar terrenos y esperar que el precio aumente para transferirlos a otras empresas.
Es necesario complementar la normativa que exige que las empresas que negocian y compran terrenos a particulares implementen proyectos de vivienda comercial en un plazo de 2 a 3 años. De no ser así, deben transferir el terreno a otro inversor para que lo lleve a cabo. Si el terreno queda sin uso, será recuperado.
El dúo de resoluciones eliminará obstáculos para el mercado inmobiliario.
Además de la resolución piloto que permite a las empresas negociar la transferencia de terrenos no residenciales de personas para llevar a cabo proyectos de viviendas comerciales, el Gobierno también planea presentar a la Asamblea Nacional para su consideración y aprobación una resolución especializada para manejar problemas de tierras, reubicación de fábricas contaminadas, reorganización de sedes de agencias estatales, proyectos que enfrentan inspección, auditoría, investigación y decisiones judiciales.
Este par de resoluciones reactivará los activos de cientos de proyectos de vivienda y urbanismo suspendidos en todo el país. Con el mecanismo establecido por las resoluciones de la Asamblea Nacional, las empresas tendrán una base para completar los trámites de inversión en proyectos, continuar implementando proyectos de vivienda, aumentar la oferta de viviendas y contribuir a equilibrar la oferta y la demanda del mercado.
Ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente DO DUC DUY:
"Los proyectos mal ejecutados por los líderes locales serán rescatados"
En cuanto a la resolución temática, la autoridad competente ha ordenado que los proyectos estancados debido a irregularidades de las autoridades y líderes locales se resuelvan para que las empresas puedan continuar implementándolos. Con este tipo de proyecto, la mayoría de los líderes locales infractores han sido sancionados.
En cuanto a los proyectos en que las empresas cometan errores intencionalmente, serán revocados para evitar el desperdicio de recursos de tierra.
¿Aún tienes dudas sobre los términos y condiciones?
Proyecto de apartamentos en la calle Le Van Luong, comuna de Nhon Duc, distrito de Nha Be, ciudad Ho Chi Minh - Foto: NGUYEN VAN TRUNG
Un inversor inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh afirmó que, además de la presentación de la resolución piloto por parte del Gobierno a la Asamblea Nacional para su consideración y aprobación, Ciudad Ho Chi Minh también está revisando el número de empresas con terrenos bloqueados por regulaciones que no han podido implementar proyectos. Según la revisión, esta empresa tiene casi 20 terrenos bloqueados en Binh Chanh, Distrito 8, Thu Duc...
Esta persona dijo que la mayor parte de la tierra es tierra agrícola, tierra no agrícola, no tierra residencial, y la empresa ha completado la transferencia de la gente, pero debido a que la ley no lo permite, el proyecto no se puede llevar a cabo.
El mercado inmobiliario ha estado difícil últimamente, pero las empresas no pueden utilizar los terrenos disponibles para realizar más proyectos y cuentan con una fuente de suministro que puedan vender para recuperar su inversión, lo que dificulta enormemente su situación. Mientras tanto, las empresas aún tienen que pagar los intereses de los préstamos bancarios, lo que agrava las dificultades.
Al leer el proyecto de resolución que está a punto de ser considerado para su aprobación, este empresario cree que se trata de una política necesaria para eliminar dificultades para las empresas y el mercado y pronto tendrá la oportunidad de ser considerado para su aprobación.
Sin embargo, un punto de preocupación para las empresas es el proyecto de resolución que regula las condiciones para la implementación de proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos de recepción de derechos de uso de la tierra o de tenencia de derechos de uso de la tierra.
En consecuencia, las organizaciones de negocios inmobiliarios que implementan proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos para recibir derechos de uso de la tierra o que tienen derechos de uso de la tierra según lo prescrito en esta resolución, pueden cambiar el propósito de uso de uno o más tipos de tierra para implementar el proyecto, incluyendo tierras agrícolas; tierras no agrícolas que no sean tierras residenciales; tierras residenciales y otras tierras en la misma parcela de tierra en el caso de acuerdos para recibir derechos de uso de la tierra.
Esta regulación permite a las empresas que ya poseen terrenos cambiar el uso de terrenos agrícolas o no agrícolas que no sean residenciales para proyectos. Sin embargo, al recibir una transferencia inicial, deben transferir parcelas que contengan tanto terrenos residenciales como otros terrenos en la misma parcela.
Por lo tanto, si la resolución se aprueba y se implementa tal como la entiende la empresa, la eliminación no será completa.
Esta persona explicó además que actualmente, además de las empresas con fondos de tierras disponibles bajo sus derechos de uso comercial, hay casos en que las empresas anteriormente permitieron que individuos de la empresa compraran tierras agrícolas pero aún no las han puesto en derechos de uso comercial debido a problemas legales; o hay empresas con suficientes recursos que quieren recibir transferencias de tierras de personas para realizar proyectos.
Si se entiende como se indica anteriormente, las empresas solo pueden comprar áreas con terrenos residenciales y otros terrenos, lo que limitará el acceso de la empresa a los recursos de la tierra.
El Ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente también señaló recientemente ante la Asamblea Nacional la insuficiencia de la Ley de Tierras, ya que, en realidad, la mayoría de los proyectos inmobiliarios se ejecutan en terrenos que no son originalmente residenciales y la planificación detallada del proyecto también incluye diversos tipos de terrenos, como residenciales, de tránsito y verdes. Por lo tanto, las disposiciones de la Ley de Tierras no pueden implementarse en la práctica. Por lo tanto, el organismo encargado de su redacción debe reconsiderar esta medida, sugirió.
Se debería eliminar una frase.
Compartiendo la misma preocupación, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, dijo que el reglamento debería eliminar la frase "para los casos de acuerdo sobre la recepción de derechos de uso de la tierra" en el reglamento sobre terrenos residenciales y otros terrenos en la misma parcela para evitar malentendidos al implementar la resolución.
Esto significa que las empresas que ya tienen terrenos o han recibido una transferencia desde el inicio pueden utilizar tres tipos de terrenos: terrenos agrícolas; terrenos no agrícolas que no sean terrenos residenciales; terrenos residenciales y otros terrenos en el mismo terreno para hacer proyectos de vivienda comercial siempre que cumplan con la planificación, el plan de uso del suelo y otros criterios de la resolución.
"Esta es la única manera de eliminar el cuello de botella y liberar los recursos de la tierra", dijo el Sr. Chau.
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Fuente: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm
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