Muchos expertos creen que el mecanismo piloto que permite a las empresas negociar de forma independiente los derechos de uso del suelo con los ciudadanos para proyectos de vivienda comercial liberará proyectos, aumentará la oferta de viviendas y ayudará a paliar la escasez de viviendas.
El gobierno también propuso que la Asamblea Nacional autorizara a las empresas a implementar proyectos de vivienda comercial en los terrenos de las instalaciones que deben reubicarse debido a la contaminación ambiental. En la foto: El terreno privilegiado de la Fábrica de Jabón de Hanói , ubicado en el Polígono Industrial Cao-Xa-La, en los números 233, 233B y 235 de la calle Nguyen Trai (distrito de Thanh Xuan, Hanói), permanece sin uso desde hace muchos años tras su reubicación, lo que supone un desperdicio de recursos. - Foto: DANH KHANG
El proyecto de resolución sobre este mecanismo piloto acaba de ser revisado por la Asamblea Nacional y se espera que sea aprobado en la sesión que concluirá a finales de noviembre.
Sin embargo, dada la situación actual en la que la oferta de vivienda en el mercado se ha centrado en los segmentos de apartamentos de gama media, alta y de lujo, algunas opiniones sugieren que el mecanismo piloto debería tener una dirección clara, priorizando los acuerdos sobre derechos de uso del suelo para desarrollar viviendas asequibles y apartamentos económicos que satisfagan las necesidades reales de vivienda de la mayoría de la población.
Cientos de proyectos inmobiliarios están a la espera de que se resuelvan los obstáculos.
En marzo de 2024, durante una reunión del Grupo de Trabajo del Primer Ministro para revisar, instar y orientar la eliminación de dificultades y obstáculos en la ejecución de proyectos inmobiliarios, el Ministerio de Construcción informó que en Ciudad Ho Chi Minh había 143 proyectos inmobiliarios, en Hanói 246, en Hai Phong 4, en Binh Dinh 16 y en Can Tho 34... que esperaban que el grupo de trabajo, los ministerios, los sectores y las localidades resolvieran los problemas.
En todo el país, cientos de proyectos inmobiliarios permanecen paralizados.
Muchos proyectos no pueden llevarse a cabo por falta de terrenos residenciales. Incluso los inversores que compran terrenos que cumplen con la normativa urbanística no pueden construir sus proyectos por la escasez de tan solo un metro cuadrado de terreno residencial.
Además, en el proyecto de resolución piloto que actualmente se está presentando a la Asamblea Nacional para su consideración, el Gobierno también propone que la Asamblea Nacional apruebe que las empresas implementen proyectos de vivienda comercial en terrenos pertenecientes a instalaciones que deben ser reubicadas debido a la contaminación ambiental, o instalaciones que deben ser reubicadas de acuerdo con la planificación urbanística y de la construcción.
Aquí mismo, en Hanói, muchas fábricas contaminantes del centro de la ciudad, tras ser reubicadas en distritos suburbanos o provincias vecinas, han dejado al descubierto numerosos terrenos de "primera calidad" que habían permanecido abandonados durante décadas.
Un ejemplo típico es el conjunto de tres fábricas: la fábrica de caucho Sao Vang, la fábrica de jabón Hanoi y la fábrica de tabaco Thang Long, con una superficie total de aproximadamente 150.000 m², que quedaron abandonadas durante muchos años tras ser reubicadas en las afueras de la ciudad.
En particular, la ubicación privilegiada de la fábrica de jabón de Hanoi, que fue reubicada hace muchos años, permanece cubierta de maleza debido a la falta de un mecanismo para convertirla en terreno para la construcción de viviendas comerciales.
Un proyecto en la calle Mai Chi Tho, distrito de An Phu, ciudad de Thu Duc, ciudad de Ho Chi Minh - Foto: Nguyen Van Trung
Tanto las empresas como los propietarios de terrenos están satisfechos.
En declaraciones al periódico Tuoi Tre, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que el mecanismo piloto que permite a las empresas negociar y adquirir de forma independiente derechos de uso de terrenos no residenciales a los ciudadanos para proyectos de vivienda comercial añade otro método de acceso a terrenos para la inversión inmobiliaria y los negocios.
Este mecanismo también garantiza el derecho de los usuarios de la tierra a negociar, reduciendo así las disputas en la adquisición de terrenos para la ejecución de proyectos.
"Si bien el mecanismo actual de adquisición de tierras es mucho mejor que antes (con una compensación más adecuada y basada en el mercado), no es tan bueno como el mecanismo piloto que permite a las empresas y a las personas con derechos de uso de la tierra negociar directamente la transferencia de la misma", enfatizó el Sr. Chau.
Por ejemplo, en el Distrito 3 de Ciudad Ho Chi Minh, en los últimos años se han construido 48 complejos de apartamentos antiguos. Hasta la fecha, en 5 de estos complejos, las empresas han accedido voluntariamente a recomprar el 100% de los apartamentos antiguos a los residentes para llevar a cabo proyectos de construcción de nuevos edificios de apartamentos comerciales sin quejas, ya que se trata de un mecanismo de transacción mutuamente beneficioso.
Todavía quedan 43 edificios de apartamentos antiguos que no han sido renovados porque carecemos de un mecanismo para incentivar a los inversores a negociar directamente la compra de dichos edificios.
Según el Sr. Chau, muchos proyectos de viviendas comerciales se encuentran actualmente paralizados porque los terrenos propiedad de las empresas no están destinados a uso residencial, lo que impide la construcción.
Si bien el mercado inmobiliario está experimentando una escasez de oferta de viviendas (debido a la falta de proyectos de vivienda), si la Asamblea Nacional pone en marcha un programa piloto que permita a las empresas negociar de forma independiente la compra de terrenos no residenciales para proyectos de vivienda comercial, aumentará el número de proyectos de vivienda comercial autorizados, incrementando así la oferta de viviendas en el futuro.
El Sr. Nguyen Huu Cuong, presidente del Club Inmobiliario de Hanoi, cree que el programa piloto que permite a las empresas negociar de forma independiente la compra de terrenos no residenciales a los ciudadanos para proyectos de vivienda comercial es una dirección prometedora para el desarrollo del mercado inmobiliario.
Este mecanismo también permite a las empresas inmobiliarias cooperar con los usuarios de terrenos mediante la transferencia de derechos de uso de la tierra y la aportación de terrenos como capital para la ejecución de proyectos de vivienda comercial.
Esto aumentará la superficie disponible para la construcción de viviendas, satisfaciendo así las necesidades habitacionales de la población. «Permitir que las empresas negocien y adquieran directamente los derechos de uso del suelo será, sin duda, mucho más económico que organizar licitaciones o subastas para la construcción de proyectos de vivienda comercial. La negociación directa entre ambas partes evitará la sobrevaloración de los precios en las subastas de terrenos», comentó el Sr. Cuong.
Muchos expertos inmobiliarios también creen que poner en marcha un programa piloto que permita a las empresas negociar de forma independiente la compra de terrenos agrícolas y otros tipos de terrenos a los residentes para la construcción de viviendas comerciales evitaría el actual despilfarro de suelo urbano.
En realidad, muchos terrenos sin urbanizar en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh han permanecido abandonados durante años. La implementación de programas piloto de recompra y conversión de terrenos contribuirá a un uso más eficiente de la tierra, mientras que el Estado seguirá recaudando impuestos y tasas sobre el uso del suelo, y la población tendrá más opciones para adquirir viviendas.
Fomentar la construcción de viviendas comerciales de bajo coste.
Si bien muchos expertos apoyan el programa piloto que permite a las empresas negociar el derecho a utilizar terrenos no residenciales para proyectos de vivienda comercial, consideran que dicho programa debería priorizar los proyectos de vivienda asequible que se adapten al contexto local.
El Sr. Dinh Minh Tuan, director de la región sur de Batdongsan.com, recomendó utilizar este mecanismo piloto para desarrollar viviendas asequibles y apartamentos comerciales de bajo costo con el fin de aumentar la oferta de viviendas y satisfacer las necesidades reales de vivienda de la mayoría de la población.
El Sr. Tuan argumentó que el aumento de la oferta de vivienda mediante mecanismos piloto debe estar alineado con las necesidades prácticas. Sin una dirección clara, si las empresas, tras acordar la compra de terrenos a los residentes, se centran únicamente en el desarrollo de viviendas comerciales de alto precio, superiores a los 50 millones de VND/ m² , para obtener grandes beneficios como lo han hecho en el pasado, entonces no se logrará el objetivo de equilibrar la oferta y la demanda de vivienda en el mercado.
Otro punto a tener en cuenta, según el Sr. Tuan, es que el programa piloto que permite a las empresas comprar terrenos no residenciales a particulares para proyectos de vivienda comercial debe evitar una situación en la que algunos inversores con gran capacidad financiera se aprovechen de esta normativa para comprar terrenos y conservarlos, esperando a que suban los precios antes de revenderlos a otras empresas.
Se deberían añadir regulaciones que obliguen a las empresas que negocian y adquieren terrenos de los residentes a desarrollar proyectos de vivienda comercial en un plazo de 2 a 3 años. De lo contrario, el terreno deberá transferirse a otro inversor para su desarrollo, y si queda baldío, será recuperado.
Las dos resoluciones eliminarán los obstáculos para el mercado inmobiliario.
Además de la resolución piloto que permite a las empresas negociar de forma independiente la transferencia de terrenos no residenciales de los ciudadanos para proyectos de vivienda comercial, el Gobierno también planea presentar a la Asamblea Nacional, para su consideración y aprobación, una resolución especializada que aborde cuestiones relacionadas con la tierra, la reubicación de fábricas contaminantes, la reorganización de las sedes de las agencias estatales y la resolución de proyectos que enfrentan inspecciones, auditorías, investigaciones y fallos judiciales.
Estas dos resoluciones reactivarán los activos actualmente inmovilizados en cientos de proyectos de vivienda y desarrollo urbano paralizados en todo el país. Gracias a los mecanismos establecidos por estas resoluciones de la Asamblea Nacional, las empresas contarán con una base para completar los trámites de inversión en proyectos, continuar la construcción de viviendas, aumentar la oferta de vivienda y contribuir al equilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado.
Ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente DO DUC DUY:
"Los proyectos que estén mal gestionados por los líderes locales serán rescatados."
En cuanto a la resolución temática, el principio rector de la autoridad competente es que los proyectos paralizados por errores cometidos por los gobiernos y líderes locales se resuelvan para que las empresas puedan continuar su ejecución. En la mayoría de los casos que involucran este tipo de proyectos, los líderes locales que cometieron infracciones han sido sancionados.
En cuanto a los proyectos en los que las empresas infrinjan intencionadamente la normativa, se recuperarán los terrenos para evitar el desperdicio de recursos terrestres.
Todavía existen dudas sobre los términos y condiciones.
Proyecto de apartamentos en la calle Le Van Luong, comuna de Nhon Duc, distrito de Nha Be, ciudad Ho Chi Minh - Foto: Nguyen Van Trung
Un promotor inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh afirmó que, además de que el gobierno presentó una resolución piloto a la Asamblea Nacional para su consideración y aprobación, la ciudad también está revisando la cantidad de empresas con terrenos que actualmente enfrentan obstáculos regulatorios que impiden la ejecución de sus proyectos. Según la revisión de esta empresa, cerca de 20 terrenos en los distritos de Binh Chanh, 8 y Thu Duc, entre otros, enfrentan dichos obstáculos.
Esta persona afirmó que la mayoría de los terrenos son agrícolas o no agrícolas (no residenciales), y que las empresas ya han completado la transferencia de propiedad, pero debido a restricciones legales, no pueden continuar con los proyectos.
El mercado inmobiliario ha atravesado dificultades recientemente, pero las empresas no pueden utilizar sus terrenos actuales para desarrollar proyectos adicionales ni vender el excedente para recuperar su inversión, lo que complica aún más la situación. Mientras tanto, las empresas siguen pagando intereses sobre los préstamos bancarios, lo que agrava aún más sus problemas.
Tras leer el borrador de resolución que está a punto de ser considerado para su aprobación, esta empresa cree que es una política necesaria para aliviar las dificultades que enfrentan las empresas y el mercado, y está a punto de ser considerada para su aprobación.
Sin embargo, un aspecto que preocupa a las empresas es la disposición del proyecto de resolución relativa a las condiciones para la ejecución de proyectos de vivienda comercial mediante acuerdos sobre derechos de uso del suelo o derechos de uso del suelo ya existentes.
En consecuencia, las empresas inmobiliarias que implementen proyectos de vivienda comercial mediante acuerdos sobre derechos de uso de la tierra o que ya posean derechos de uso de la tierra según lo estipulado en esta resolución, podrán cambiar el propósito de uso de la tierra de uno o más tipos de terrenos para el proyecto, incluidos terrenos agrícolas; terrenos no agrícolas distintos de los residenciales; y terrenos residenciales y otros terrenos dentro de la misma parcela, en los casos en que se haya llegado a un acuerdo sobre derechos de uso de la tierra.
Este tipo de regulaciones podrían interpretarse en el sentido de que las empresas que ya poseen terrenos pueden convertir terrenos agrícolas o no agrícolas (excluyendo terrenos residenciales) para proyectos, mientras que aquellas que adquieren terrenos desde cero deben transferir parcelas que contengan tanto terrenos residenciales como de otro tipo dentro de la misma parcela.
Por lo tanto, si la resolución se aprueba y se implementa exactamente como la entienden las empresas, la solución al problema no será completa.
Esta persona explicó además que, actualmente, además de las empresas que ya poseen terrenos, existen casos en los que las empresas permitieron anteriormente a personas dentro de la compañía comprar terrenos agrícolas, pero aún no los han incluido bajo la propiedad de la empresa debido a obstáculos legales; o bien, hay empresas con recursos suficientes que desean adquirir terrenos de particulares para desarrollar proyectos.
Si se entiende de esta manera, las empresas solo podrían comprar áreas con terrenos residenciales y de otro tipo, lo que limitaría sus oportunidades de acceder a los recursos de la tierra.
"El Ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente señaló recientemente ante la Asamblea Nacional la insuficiencia del hecho de que la mayoría de los proyectos inmobiliarios se implementan en terrenos que inicialmente no estaban designados como residenciales, y que la planificación detallada de los proyectos incluye diversos tipos de terreno, como residenciales, de transporte, zonas verdes, etc., por lo que la normativa de la Ley de Tierras no es práctica de aplicar. Por lo tanto, el organismo redactor debe reconsiderar esta postura", sugirió este funcionario.
Se debe eliminar una frase.
Compartiendo esta preocupación, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, sugirió que la frase "para casos de acuerdo sobre la recepción de derechos de uso de la tierra" debería eliminarse del reglamento sobre terrenos residenciales y otros terrenos dentro de la misma parcela para evitar malas interpretaciones al implementar la resolución.
Esto significa que las empresas que ya poseen terrenos o los han adquirido mediante transferencia pueden utilizar tres tipos de terrenos —terrenos agrícolas; terrenos no agrícolas distintos de los residenciales; y terrenos residenciales y otros terrenos dentro de la misma parcela— para proyectos de vivienda comercial, siempre que cumplan con el plan de uso del suelo, las normas de zonificación y otros criterios establecidos en la resolución.
"Solo de esta manera podremos eliminar los cuellos de botella y liberar recursos terrestres", dijo el Sr. Chau.
Fuente: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm
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