El hijo de Hai Anh ( Nam Dinh ) acaba de ingresar a la universidad en Hanói y se prepara para empezar la escuela. Su familia está considerando si alquilar una casa o comprar un apartamento para su hijo.
Según la Sra. Hai Anh, la familia tiene actualmente 2 mil millones de dongs en el banco. Ella y su esposo se preguntan si deberían seguir ahorrando y luego usar los intereses para alquilar una casa para sus hijos cada mes, o usar todo ese dinero para comprar un apartamento.
En un contexto de caída de los tipos de interés y de constante aumento de los precios de los pisos, probablemente la preocupación de muchos padres sea si conviene o no gastar dinero en comprar un piso para un hijo que acaba de aprobar los exámenes de acceso a la universidad.
Al compartir con el reportero de VietNamNet, el Sr. Ngo Thanh Huan, CEO de FIDT Joint Stock Company, una unidad especializada en planificación de inversiones y gestión de activos en Vietnam, dijo que en primer lugar, debemos ver si nuestro flujo de efectivo actual es excedente o escasez; el flujo de efectivo durante el proceso educativo del niño y la cartera de activos de la familia.
Si sus ingresos mensuales son de 60 millones de VND, sus gastos familiares son de 30 millones de VND y le quedan 30 millones de VND, entonces alquilar un apartamento por 7-8 millones de VND es normal.
Pero si el ingreso es sólo de 40 millones de VND al mes, los gastos de manutención son de 35 millones de VND, los 5 millones de VND restantes no son suficientes para alquilar una casa.
Según el Sr. Huan, si decide comprar un apartamento con 2 mil millones de VND, ¿debería pedir prestado más, considerando que las tasas de interés de algunos grandes bancos y bancos extranjeros son del 8-9%, fijas a uno o dos años? Esta es una tasa de interés muy buena para bienes raíces comunes.
“En la mayoría de los sectores inmobiliarios de Vietnam, si se pide un préstamo para comprar, se recomienda solicitarlo a una tasa de interés inferior al 9 %. Con esta tasa de interés, no es necesario utilizar todos los 2.000 millones de VND disponibles”, afirmó.
El analista indicó que los apartamentos presentan el mejor comportamiento en cuanto a aumento de precio durante los primeros 3 a 5 años de uso. A partir del sexto año, el crecimiento de los apartamentos se desacelera; después del octavo año, el aumento de precio es de tan solo alrededor del 4%.
Los apartamentos tienen dos fuentes de ingresos: el aumento de precio y la rentabilidad del alquiler. Esta rentabilidad oscila entre el 4% y el 6%; cuanto más pequeño sea el apartamento, mayor será la rentabilidad. Solo los apartamentos con un precio inferior a 3000 millones de VND tienen una rentabilidad de alrededor del 6%; y los apartamentos con un precio superior a 3000 millones de VND tienen una rentabilidad de alrededor del 4,5%.
En cuanto al valor, según el señor Huan, cuando un apartamento es nuevo, su precio puede aumentar entre un 6 y un 9% en los primeros años.
Así, con un rendimiento del 6-9%, más un 4-5% de rendimiento del alquiler, el rendimiento promedio de un apartamento por menos de 3 mil millones de VND fluctuará entre el 11 y el 14% anual.
“Si el flujo de caja es estable, con una cartera inmobiliaria moderada, del 70%, todavía se pueden comprar más inmuebles como apartamentos.
Si compra, debería adquirir un apartamento que haya estado en uso menos de 3 años desde la fecha de entrega, y no uno que haya estado en uso más de 6 años. En particular, priorice la compra de apartamentos con un valor total inferior a 3 mil millones de VND, o incluso mejor, inferior a 2 mil millones de VND. Esto se debe a que el mercado ha demostrado que cuanto menor es el valor del apartamento, mayor es la liquidez y el crecimiento de los precios, y mayor la rentabilidad del alquiler", añadió el experto de FIDT.
A partir de ese análisis, el Sr. Huan afirmó que la eficiencia de los nuevos departamentos en torno al 11-14% es mucho mayor que la tasa de interés de los ahorros.
Según su evaluación, en 2024, la tasa de interés de movilización podría disminuir ligeramente o mantenerse, pero es muy difícil que aumente. Con el nivel actual de la tasa de interés, esta podría fluctuar entre el 5,5 % y el 7,5 % a un plazo de 12 meses.
En comparación con el beneficio total que aporta el apartamento por el rendimiento del alquiler y el crecimiento de los precios, el Sr. Huan sugirió que comprar un apartamento sería más adecuado para el período 2023-2024.
El momento adecuado para comprar bienes inmuebles para necesidades inmobiliarias como apartamentos es a finales de 2023, que es la "época dorada".
En el caso de la Sra. Hai Anh, cuya familia tiene 2 mil millones de VND, los expertos dicen que si deciden comprar un apartamento en este rango de precios, recién entregado o entregado hace 1 o 2 años, será mejor que ahorrar dinero.
Un apartamento de 2 mil millones de VND tiene una rentabilidad del 6% por alquiler, equivalente al tipo de interés de los depósitos bancarios; sin mencionar el aumento de precio del 6-9% anual. Además, este año marca el punto más bajo en el mercado de los edificios de apartamentos; los precios ya no pueden bajar más. Los análisis de mercado indican que en 2023, excepto en los segmentos de apartamentos con un precio superior a 70 millones de VND/m² o con un valor total superior a 6 mil millones de VND, los precios se reducirán.
En cuanto a los apartamentos con un precio inferior a 3.000 millones de VND, el precio no bajará en absoluto, excepto los de más de 8 años. Los apartamentos nuevos de bajo valor subirán de precio. Por lo tanto, cuando el mercado se recupere, este grupo de apartamentos subirá aún más de precio", afirmó el Sr. Huan.
Según él, las tendencias actuales de inversión y el rendimiento, estos dos factores, muestran que es mejor comprar un apartamento que ahorrar dinero para ganar intereses y luego alquilar una casa.
A partir del análisis del experto, la Sra. Hai Anh y los padres con preocupaciones similares pueden considerar su situación financiera, flujo de caja, activos, estructura de activos... para tomar decisiones apropiadas.
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