Impuesto del 20% sobre las ganancias inmobiliarias: ¿Volverán a subir los precios de las viviendas?

bất động sản - Ảnh 1. — El impuesto de transferencia de bienes raíces del 20% sobre las ganancias, cuando se aplique, tendrá un gran impacto en el mercado inmobiliario, especialmente en el nivel de precios de los bienes raíces - Foto: NGOC HIEN

El Ministerio de Hacienda estudia la aplicación de dos métodos de cálculo de impuestos, entre ellos la opción de calcular un impuesto del 20% sobre las utilidades provenientes de actividades de transmisión de inmuebles. Se espera que esta política aumente los ingresos del presupuesto estatal provenientes del impuesto sobre la renta personal, pero también plantea preocupaciones sobre su viabilidad, especialmente en lo que respecta a la determinación, el cálculo correcto y el cálculo completo de los costos de las transferencias de bienes inmuebles.

En la práctica, el cálculo del impuesto de transferencia será complicado.

Según el Ministerio de Finanzas, en los casos en que exista una base de datos que determine con precisión el precio de compra y los costos relacionados con la transferencia de bienes inmuebles, el método de recaudación del impuesto sobre la renta personal por la transferencia de bienes inmuebles se calcula mediante la fórmula de la tasa impositiva (propuesta 20%) multiplicada por el ingreso imponible.

En los casos en que no pueda determinarse el precio de adquisición y los costes relacionados con la transmisión de un inmueble, el impuesto sobre la renta de las personas físicas se determina sobre el precio total de transmisión del inmueble multiplicado por el tipo impositivo del 2%.

Al evaluar la propuesta de imponer un impuesto del 20% sobre las ganancias de transferencia de bienes raíces, el Sr. Dinh Minh Tuan, director de la región sur de Batdongsan, dijo que el estudio del Ministerio de Finanzas sobre el impuesto del 20% sobre la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta es para adaptarse a la realidad del mercado y optimizar la cantidad de impuesto sobre la renta personal que se paga al presupuesto estatal.

Sin embargo, el Sr. Tuan dijo que, en realidad, la implementación parece fácil y simple, pero que enfrentará problemas.

En el cual, el Sr. Tuan explicó que para las autoridades fiscales, determinar los costos de entrada de una transacción inmobiliaria es relativamente complicado, especialmente para casas compradas hace décadas con gastos como costos de compra de bienes raíces, costos de corretaje, costos de renovación, costos de reparación, costos de intereses, etc. Si los costos anteriores no se pueden determinar, habrá casos en que la casa comprada y vendida tenga poca ganancia real, pero pague hasta el 20% de la diferencia.

Con el mercado experimentando fuertes caídas como el período reciente, el Sr. Tuan dijo que muchos proyectos que se venden con pérdidas o con fuertes reducciones de precios pueden no poder aplicar la tasa impositiva del 20%, pero aún pueden aplicar el 2%, lo que es muy desventajoso para las personas.

En cuanto al grupo de inversores, el Sr. Tuan dijo que a los inversores solo les importa el beneficio de un producto inmobiliario, por lo que al calcular el impuesto del 20% más una comisión de corretaje del 1-3%, el precio de venta de salida añadirá exactamente este coste. Esto aumenta los precios de los inmuebles o en algunos casos la protocolización de dos precios provoca pérdida de ingresos para el presupuesto.

En cuanto al grupo de compradores de viviendas reales, el Sr. Tuan dijo que será más difícil acceder a las casas porque la naturaleza del precio de las viviendas aumentará.

Por lo tanto, el Sr. Tuan cree que la política fiscal debe crear motivación para el desarrollo del mercado en lugar de restringir las transacciones y la liquidez, creando temor tanto en los compradores como en los vendedores.

Riesgo de aumento del acaparamiento de bienes inmuebles

Según el Profesor Asociado Dr. Pham The Anh (Universidad Nacional de Economía ), si el objetivo principal de los impuestos es prevenir el acaparamiento, evitar la creación de ciudades fantasmas y reducir la desigualdad, al tiempo que ayuda a aumentar la oferta, reducir los precios y hacer que el sistema bancario sea saludable, entonces los altos impuestos sobre las ganancias de transferencia correrán el riesgo de aumentar el acaparamiento, con pocas posibilidades de reducir los precios de los bienes raíces.

El Dr. Anh dijo que en este caso, la carga fiscal se compartirá entre el comprador y el vendedor.

En cuanto al impuesto basado en el tiempo de tenencia propuesto anteriormente, esta política apunta principalmente a los "corredores de precios" y a los operadores de corto plazo.

El Dr. Anh comentó que gravar la segunda casa o parcela de tierra cada año es la "mejor política" porque aumentará la oferta, reducirá el acaparamiento, reducirá los precios y reducirá las distorsiones en el mercado laboral, la educación y las opciones profesionales. Al mismo tiempo, el Estado tendrá una fuente estable de ingresos para sustituir los impuestos que tienen un gran impacto en la producción y la motivación laboral, como el impuesto sobre la renta de sociedades y el impuesto sobre la renta de las personas físicas.

El Dr. Anh advirtió que si se aplican impuestos elevados sobre las ganancias de transferencia o impuestos basados en el tiempo de tenencia pero son contraproducentes, causando "inflación de precios" inmobiliarios y aumentando el acaparamiento, la "mejor política" antes mencionada corre el riesgo de no aplicarse.

El impuesto sobre la renta personal sólo debe calcularse cuando la transacción sea rentable.

En declaraciones a Tuoi Tre Online , el Sr. Tran Manh Chi, subdirector general de Dong Tay Property Company, dijo que la naturaleza del impuesto de transferencia de bienes raíces es el impuesto sobre la renta personal proveniente de actividades de comercio de bienes raíces, lo que significa que debe haber ingresos para estar sujeto a impuestos. El cálculo actual consiste en aplicar un tipo impositivo del 2% sobre el precio de venta, lo que da lugar a numerosos casos de pérdidas que también están sujetas a impuestos.

Por lo tanto, en el caso del cálculo del impuesto sobre las ganancias, el Sr. Chi dijo que es necesario calcular correcta y completamente los costos que surgen, como los intereses de los préstamos bancarios, el corretaje, incluso la depreciación... para que el pago del impuesto sobre las ganancias de las actividades de transferencia sea real, consistente con la naturaleza del impuesto sobre la renta personal.

ONG HIEN

Fuente: https://tuoitre.vn/danh-thue-20-loi-nhuan-bat-dong-san-lieu-gia-nha-lai-tang-20250506122705195.htm