El impuesto de transferencia de bienes raíces del 20% sobre las ganancias, cuando se aplique, tendrá un gran impacto en el mercado inmobiliario, especialmente en el nivel de precios de compra y venta de casas y terrenos - Foto: NGOC HIEN
El Ministerio de Hacienda está estudiando la posibilidad de aplicar dos métodos de cálculo de impuestos, incluyendo la opción de calcular un impuesto del 20% sobre las ganancias derivadas de la transmisión de bienes inmuebles. Se espera que esta política aumente los ingresos del presupuesto estatal procedentes del impuesto sobre la renta de las personas físicas, pero también plantea dudas sobre su viabilidad, especialmente en lo que respecta a la determinación, el cálculo correcto y la liquidación completa de los costos de la transmisión de bienes inmuebles.
En la práctica, calcular el impuesto de transferencia será complicado.
Según el Ministerio de Finanzas, en los casos en que exista una base de datos que determine con precisión el precio de compra y los costos relacionados con la transferencia de bienes inmuebles, el método de recaudación del impuesto sobre la renta personal por la transferencia de bienes inmuebles se calcula mediante la fórmula de la tasa impositiva (propuesta 20%) multiplicada por el ingreso imponible.
En los casos en que no se pueda determinar el precio de adquisición y los costes relacionados con la transmisión de un inmueble, el impuesto sobre la renta de las personas físicas se determina sobre el precio total de transmisión del inmueble multiplicado por el tipo impositivo del 2%.
Al evaluar la propuesta de imponer un impuesto del 20% sobre las ganancias de transferencia de bienes raíces, el Sr. Dinh Minh Tuan, director de la región sur de Batdongsan, dijo que el estudio del Ministerio de Finanzas sobre el impuesto del 20% sobre la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta es para adaptarse a la realidad del mercado y optimizar el impuesto sobre la renta personal pagado al presupuesto estatal.
Sin embargo, el Sr. Tuan dijo que, en realidad, la implementación parece fácil y sencilla, pero que enfrentará problemas.
En el cual, el Sr. Tuan dijo que para la autoridad fiscal, determinar los costos de entrada de una transacción inmobiliaria es relativamente complicado, especialmente para casas compradas hace décadas con gastos como costos de compra de bienes raíces, costos de corretaje, costos de renovación, costos de reparación, costos de intereses de préstamos, etc. Si los costos anteriores no se pueden determinar, habrá un caso en el que la casa comprada y vendida tendrá poca ganancia real, pero tendrá que pagar hasta el 20% de la diferencia.
El Sr. Tuan dijo que, como el mercado a veces sufre fuertes caídas como en el período reciente, muchos proyectos que se venden con pérdidas o con fuertes reducciones de precios pueden no poder aplicar la tasa impositiva del 20%, pero aún pueden aplicar el 2%, lo que es muy desventajoso para las personas.
En cuanto al grupo de inversionistas, el Sr. Tuan explicó que a estos solo les importa la rentabilidad de un producto inmobiliario, por lo que, al calcular el impuesto del 20% más una comisión de corretaje del 1% al 3%, el precio de venta final sumará exactamente este costo. Esto incrementa el precio del inmueble o, en algunos casos, la certificación de dos precios causa una pérdida de ingresos para el presupuesto.
En cuanto al grupo de compradores de viviendas reales, el Sr. Tuan dijo que será más difícil acceder a las casas porque la naturaleza del precio de las viviendas aumentará.
Por lo tanto, el Sr. Tuan cree que la política fiscal debe crear impulso para el desarrollo del mercado en lugar de restringir las transacciones y la liquidez, creando aprensión tanto entre los compradores como entre los vendedores.
Riesgo de aumento del acaparamiento inmobiliario
Según el Profesor Asociado Dr. Pham The Anh (Universidad Nacional de Economía ), si el objetivo principal de los impuestos es prevenir el acaparamiento, evitar la creación de ciudades fantasmas y reducir la desigualdad, al tiempo que ayuda a aumentar la oferta, reducir los precios y hacer que el sistema bancario sea saludable, entonces los altos impuestos sobre las ganancias de transferencia correrán el riesgo de aumentar el acaparamiento, con pocas posibilidades de reducir los precios de los bienes raíces.
El Dr. Anh dijo que en este caso, la carga fiscal se compartirá entre el comprador y el vendedor.
En cuanto al impuesto basado en el tiempo de tenencia propuesto anteriormente, esta política apunta principalmente a los "corredores de precios" y a los operadores de corto plazo.
El Dr. Anh afirmó que gravar la segunda vivienda o terreno cada año es la mejor política, ya que aumentará la oferta, reducirá el acaparamiento, los precios y las distorsiones en el mercado laboral, la educación y la elección de carrera. Al mismo tiempo, el estado contará con una fuente estable de ingresos para reemplazar impuestos que tienen un gran impacto en la producción y la motivación laboral, como el impuesto sobre la renta de sociedades y el impuesto sobre la renta de las personas físicas.
El Dr. Anh advirtió que si se aplican impuestos elevados a las ganancias de transferencia o impuestos basados en el tiempo de tenencia pero son contraproducentes, causando "inflación de precios" inmobiliarios y aumentando el acaparamiento, la "mejor política" antes mencionada corre el riesgo de no utilizarse.
El impuesto sobre la renta personal sólo debe calcularse cuando la transacción sea rentable.
En una entrevista con Tuoi Tre Online , el Sr. Tran Manh Chi, subdirector general de Dong Tay Property Company, explicó que el impuesto sobre transmisiones patrimoniales se basa en el impuesto sobre la renta personal derivado de la actividad inmobiliaria, lo que significa que debe haber ingresos para estar sujeto a impuestos. El cálculo actual consiste en aplicar una tasa impositiva del 2 % sobre el precio de venta, lo que genera en muchos casos pérdidas que también están sujetas a impuestos.
Por lo tanto, en el caso del cálculo del impuesto sobre las ganancias, el Sr. Chi cree que es necesario calcular correcta y completamente los costos que surgen, como los intereses de los préstamos bancarios, el corretaje, incluso la inflación... para que el pago de impuestos sobre las ganancias de las actividades de transferencia sea real, consistente con la naturaleza del impuesto sobre la renta personal.
Fuente: https://tuoitre.vn/danh-thue-20-loi-nhuan-bat-dong-san-lieu-gia-nha-lai-tang-20250506122705195.htm
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