Invertir en apartamentos de alquiler sigue siendo popular a pesar de los bajos márgenes de beneficio

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Tasa de interés más baja que el depósito de ahorro

Durante el fin de año, muchos apartamentos en el centro de la ciudad quedan vacíos por falta de inquilinos durante la temporada baja. Además, el alquiler en algunas zonas del centro es elevado en comparación con la mayoría, por lo que la falta de clientes sigue siendo frecuente.

Según el Sr. Nguyen Quang Anh, propietario de un apartamento de dos habitaciones en el distrito de Tan Binh, el precio de alquiler de este apartamento se anuncia entre 13 y 14 millones de VND al mes. Por lo tanto, si se alquila durante todo el año, el Sr. Quang Anh ganaría unos 156 millones de VND al año, sin incluir otros gastos.

Invertir en departamentos en alquiler sigue siendo la opción preferida debido a los bajos márgenes de ganancia, figura 1 — Muchos apartamentos se invierten con muebles básicos con el fin de alquilarlos, a la espera de que la propiedad aumente su valor.

Este nivel de ingresos, comparado con los intereses generados por los depósitos bancarios, es prácticamente el mismo. En ocasiones, la ganancia por alquilar una casa ni siquiera alcanza los intereses generados por el banco.

“Actualmente, si vendo este apartamento, valdrá unos 4 mil millones de VND. Si lo deposito en el banco, ganaré unos 200 millones de VND al año con un interés del 5%. Sin mencionar que, en el pasado, el interés bancario llegó a alcanzar el 10%. Sin embargo, mantener la propiedad en alquiler aún tiene algunas ventajas, como obtener un flujo de caja mensual adicional y mantener un activo acumulado que se revaloriza con el tiempo”, dijo el Sr. Quang Anh.

Se sabe que el precio del apartamento del Sr. Quang Anh ha aumentado un 25% tras cuatro años de su compra. Además, gracias al flujo de caja del alquiler, el margen de beneficio sigue siendo superior a 300 millones anuales. Sin embargo, la condición es que haya inquilinos a largo plazo para garantizar un flujo de caja ininterrumpido, y el propietario también debe buscar inquilinos él mismo para ahorrar en gastos de intermediación.

De igual manera, el apartamento de dos habitaciones en alquiler de la Sra. Dang Ngoc Tram ( Binh Duong ) en la ciudad de Di An solo registra un margen de beneficio del 4 % anual, con un precio de alquiler de 6 millones de VND al mes. Sin embargo, este nivel de beneficio aún no incluye los costos de depreciación de activos, la inversión en interiores, los costos de renovación y la búsqueda de clientes.

“Como la compré principalmente como inversión a largo plazo, alquilarla es una forma de evitar que la propiedad quede vacía y no genere flujo de caja. Esta zona aún está en desarrollo, por lo que el precio de la propiedad en el futuro es seguro, por lo que el margen de beneficio del alquiler no es muy importante”, dijo la Sra. Tram.

Los márgenes de beneficio se ven afectados por muchos factores.

Sin embargo, invertir en apartamentos en alquiler en la etapa actual sigue siendo una opción para muchos. Esto se debe, en parte, a que las políticas preferenciales en tasas de interés, descuentos y bonificaciones de muchos proyectos siguen siendo muy atractivas. Al mismo tiempo, el mercado también muestra señales positivas de recuperación en los próximos años. Por lo tanto, invertir en alquiler es la mejor manera de aprovechar esta etapa.

Además, el margen de beneficio de la inversión en apartamentos de alquiler ha disminuido drásticamente debido al impacto de muchos factores, como el aumento continuo de los precios de la vivienda, las fuentes limitadas de inquilinos con productos de alta gama y las dificultades en los alquileres a corto plazo...

Invertir en departamentos en alquiler sigue siendo la opción preferida debido a los bajos márgenes de ganancia, figura 2 — Algunos apartamentos alejados del centro con alquileres baratos incluso tienen un margen de beneficio significativamente inferior al interés de ahorro.

Por muchas de las razones mencionadas, el margen de beneficio ha disminuido continuamente, especialmente en tiempos difíciles. El informe de Batdongsan.com.vn también muestra que, entre 2017 y 2018, el margen de beneficio de los apartamentos de alquiler se mantuvo siempre en un nivel elevado, del 6 % al 8 %, y que el descenso comenzó a notarse a partir de 2019, con un margen de beneficio del 5,2 %, y en caída libre entre 2020 y 2021, cuando se desató la pandemia, retrocediendo al 4,3 % y al 4,5 % entre 2020 y 2021 y al 4,3 % entre 2022 y 2023, respectivamente.

El Sr. Le Bao Long, Director de Estrategia de Batdongsan.com.vn, afirmó que el precio de los apartamentos está aumentando rápidamente. Solo en el tercer trimestre de 2023, el precio promedio de venta de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh fue de 45,5 millones de VND/m² (incluyendo precios primarios y secundarios), pero el precio del alquiler no ha aumentado en consecuencia. Incluso en comparación con el período pico de 2018-2019, el precio del alquiler de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh ha disminuido drásticamente.

Sin embargo, aunque los beneficios no son tan altos como antes, en el difícil contexto actual, los pisos siguen siendo el tipo de vivienda menos afectado respecto al resto porque este tipo de vivienda responde a necesidades reales.

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