Novedades de la Ley de Vivienda revisada de 2023: Los estudiantes podrán comprar casas baratas

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Recientemente, la XV Asamblea Nacional aprobó la Ley de Vivienda modificada el 27 de noviembre. En un informe de análisis del sector inmobiliario publicado recientemente, Vietcap Securities Company señaló cambios importantes entre la Ley de Vivienda de 2013 y la Ley de Vivienda modificada de 2023.

Fondo de tierras para el desarrollo de viviendas sociales en proyectos comerciales

En la Ley de Vivienda de 2013, el requisito de asignar suelo para vivienda social en proyectos comerciales no está regulado específicamente. Sin embargo, el Decreto 49/2021/ND-CP (vigente desde el 1 de abril de 2021) estipula que los proyectos de inversión para construir viviendas comerciales y áreas urbanas con una escala de uso del suelo de 2 hectáreas o más en zonas urbanas especiales y de tipo I, o de 5 hectáreas o más en zonas urbanas de tipo II y tipo III, deben reservar el 20 % de la superficie total del suelo residencial en los proyectos de planificación detallada aprobados por las autoridades competentes, e invertir en la construcción de sistemas de infraestructura técnica para la construcción de vivienda social.

La Ley de Vivienda revisada de 2023 estipula claramente que el Comité Popular Provincial debe asignar fondos de tierra suficientes para el desarrollo de viviendas sociales de acuerdo con el programa y plan de desarrollo de vivienda provincial aprobados.

En las áreas urbanas especiales, tipo I, tipo II y tipo III, con base en las regulaciones gubernamentales , el Comité Popular Provincial decide que el inversionista de un proyecto de inversión en construcción de vivienda comercial debe reservar una parte del área de tierra residencial en el proyecto que ha invertido en la construcción de un sistema de infraestructura técnica para construir viviendas sociales o disponer el fondo de tierra para vivienda social que ha invertido en la construcción de un sistema de infraestructura técnica en una ubicación distinta al alcance del proyecto de inversión en construcción de vivienda comercial en esa área urbana o pagar dinero equivalente al valor del fondo de tierra que ha invertido en la construcción de un sistema de infraestructura técnica para construir viviendas sociales.

De esta manera, se puede observar que los inversores pueden ser más flexibles en el cumplimiento de sus obligaciones de desarrollar viviendas sociales porque no están obligados a construir viviendas sociales dentro de proyectos comerciales y pueden elegir opciones alternativas como disponer de terrenos para viviendas sociales fuera de los proyectos comerciales o pagar dinero a las autoridades locales.

Incentivos para inversores en proyectos de vivienda social

La Ley de Vivienda de 2013 estipula que los inversores están exentos del pago de tasas por el uso de la tierra (LET) y del alquiler de la tierra por las áreas de tierra asignadas o arrendadas por el Estado para la inversión en la construcción de viviendas sociales.

Sin embargo, en realidad, algunos inversionistas necesitan esperar a que se completen los procedimientos para determinar los precios de la tierra, calcular los derechos de uso de la tierra y la renta de la tierra antes de solicitar la exención.

Según la Ley de Vivienda reformada de 2023, los inversores están exentos del pago de tasas de uso del suelo y de la renta del terreno en toda la superficie del proyecto. Además, no tienen que realizar trámites para determinar el precio del terreno, calcular las tasas de uso del suelo y la renta del terreno exenta, ni para solicitar la exención de tasas de uso del suelo y renta del terreno.

Según la evaluación de Vietcap, al establecer claramente en la Ley que no son necesarios procedimientos para determinar los derechos de uso de la tierra, ayudará a acortar los procedimientos para los inversores en proyectos de vivienda social.

Điểm mới của Luật Nhà ở sửa đổi 2023: Sinh viên được mua nhà giá rẻ - 1 — A los inversores en proyectos de vivienda social se les ofrece la oportunidad de acortar los plazos y aumentar los márgenes de beneficio (Foto: Hai Long).

Margen de beneficio para los inversores

La Ley de Vivienda de 2013 no estipula claramente el margen de beneficio para los proyectos de vivienda social. Sin embargo, el Decreto 100/2015 (vigente desde el 10 de diciembre de 2015) ofrece directrices más detalladas, que estipulan que el precio de venta de la vivienda social lo determina el inversor del proyecto basándose en el cálculo de todos los costes para recuperar el capital invertido en la construcción de la vivienda, los intereses del préstamo (si los hubiera) y el beneficio estándar del proyecto, que no superará el 10 % del coste total de la inversión; sin incluir los incentivos estatales. La parte comercial debe contabilizarse en todo el proyecto de vivienda social y garantizar el principio de un beneficio estándar máximo del 10 %.

El nuevo punto de la Ley de Vivienda modificada de 2023 es que los inversores tienen derecho a un beneficio máximo del 10% del coste total de la inversión en construcción para el área de construcción de viviendas sociales, y se les permite reservar un máximo del 20% del área total de terreno residencial dentro del área del proyecto para invertir en la construcción de sistemas de infraestructura técnica para invertir en la construcción de obras de vivienda empresarial, de servicios, comerciales y comerciales.

Al inversionista en un proyecto de inversión en construcción de vivienda social se le permite contabilizar por separado, no incluir el costo de inversión de la construcción de la parte de servicio, comercial y vivienda comercial en el costo de la vivienda social y tiene derecho a todas las ganancias por el área de servicio, comercial y vivienda comercial; en el caso de invertir en la construcción de vivienda comercial, el inversionista debe pagar el impuesto sobre el uso del suelo para el área de la construcción de la vivienda comercial de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre tierras.

De esta manera, los inversores pueden obtener beneficios adicionales del desarrollo de vivienda social a través del área comercial.

Ampliación de los sujetos elegibles para comprar vivienda social

La Ley de Vivienda reformada de 2023 modifica y complementa dos grupos de sujetos elegibles para políticas de apoyo a la vivienda social.

En primer lugar, los estudiantes de universidades, academias, colegios, escuelas profesionales, escuelas especializadas prescritas por la ley; los estudiantes de internados públicos para minorías étnicas.

En segundo lugar están las empresas, cooperativas y uniones cooperativas en los parques industriales.

Principios de venta, compra a plazos y arrendamiento de viviendas sociales

De acuerdo con las disposiciones de la Ley de Vivienda de 2013, el arrendatario o comprador de una vivienda social no está autorizado a revender la vivienda en un plazo mínimo de 5 años a partir de la fecha de pago total del contrato de arrendamiento con opción a compra o de la compraventa de la vivienda.

En caso de que dentro de los 5 años a partir de la fecha, el comprador o arrendatario haya pagado completamente la compra o el arrendamiento de la casa y quiera vender la casa, solo puede venderse a la unidad de gestión de vivienda social o venderse a un sujeto elegible para comprar vivienda social si esta unidad no compra a un precio de venta máximo igual al precio de venta del mismo tipo de vivienda social en el mismo lugar y momento de la venta.

Según la Ley de Vivienda revisada de 2023, en un plazo de 5 años, los compradores y los compradores a plazos solo podrán revender al inversor del proyecto de inversión en construcción de viviendas sociales o a sujetos elegibles para comprar viviendas sociales a un precio de venta máximo igual al precio de venta de esta vivienda social en el contrato de compraventa con el inversor del proyecto de inversión en construcción de viviendas sociales.

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