Nuevos puntos de la Ley de Vivienda revisada de 2023: Los estudiantes pueden comprar casas baratas

Recientemente, la XV Asamblea Nacional aprobó la Ley de Vivienda enmendada el 27 de noviembre. En un informe de análisis del sector inmobiliario publicado recientemente, la empresa Vietcap Securities señaló cambios importantes entre la Ley de Vivienda de 2013 y la Ley de Vivienda enmendada de 2023.

Fondo de tierras para el desarrollo de viviendas sociales en proyectos comerciales

En la Ley de Vivienda de 2013, no se regula específicamente la obligación de reservar suelo para vivienda social en proyectos comerciales. Sin embargo, el Decreto 49/2021/ND-CP (en vigor desde el 1 de abril de 2021) estipula que los proyectos de inversión para la construcción de viviendas comerciales y zonas urbanas con una superficie de uso de suelo de 2 hectáreas o más en zonas urbanas especiales y de tipo I, o de 5 hectáreas o más en zonas urbanas de tipo II y III, deben reservar el 20 % de la superficie total de suelo residencial en los planes de ordenación urbanística aprobados por las autoridades competentes, y haber invertido en la construcción de infraestructuras técnicas para la edificación de vivienda social.

La Ley de Vivienda modificada en 2023 estipula claramente que el Comité Popular Provincial debe asignar fondos suficientes para la adquisición de terrenos destinados al desarrollo de viviendas sociales, de acuerdo con el programa y plan provincial de desarrollo de vivienda aprobado.

En las zonas urbanas especiales de tipo I, tipo II y tipo III, con base en las regulaciones gubernamentales , el Comité Popular Provincial decide que el inversionista de un proyecto de inversión en construcción de viviendas comerciales debe reservar una parte del área de terreno residencial en el proyecto que ha invertido en la construcción de un sistema de infraestructura técnica para construir viviendas sociales o disponer que el fondo de terrenos para viviendas sociales que ha invertido en la construcción de un sistema de infraestructura técnica se encuentre en una ubicación distinta al alcance del proyecto de inversión en construcción de viviendas comerciales en esa zona urbana o pagar una cantidad equivalente al valor del fondo de terrenos que ha invertido en la construcción de un sistema de infraestructura técnica para construir viviendas sociales.

De este modo, se puede observar que los inversores pueden ser más flexibles a la hora de cumplir con sus obligaciones de desarrollar viviendas sociales, ya que no están obligados a construirlas dentro de proyectos comerciales y pueden optar por alternativas como adquirir terrenos para viviendas sociales fuera de proyectos comerciales o realizar pagos a las autoridades locales.

Incentivos para inversores en proyectos de vivienda social

La Ley de Vivienda de 2013 estipula que los inversores están exentos de las tasas por uso del suelo (LUP) y del alquiler del suelo para las áreas de terreno asignadas o arrendadas por el Estado para invertir en la construcción de viviendas sociales.

Sin embargo, en realidad, algunos inversores deben esperar a que se completen los procedimientos para determinar los precios de los terrenos, calcular los derechos de uso de la tierra y el alquiler de la misma antes de llevar a cabo los procedimientos de exención.

Según la Ley de Vivienda modificada en 2023, los inversores están exentos del pago de tasas por uso de suelo y alquiler del terreno para la totalidad de la superficie del proyecto. Asimismo, no tienen que realizar trámites para determinar el precio del terreno, calcular las tasas por uso de suelo y el alquiler exentos, ni solicitar dicha exención.

Según la evaluación de Vietcap, al establecer claramente en la Ley que no se necesitan procedimientos para determinar los derechos de uso de la tierra, se contribuirá a acortar los trámites para los inversores en proyectos de vivienda social.

Điểm mới của Luật Nhà ở sửa đổi 2023: Sinh viên được mua nhà giá rẻ - 1 — Los inversores en proyectos de vivienda social tienen la oportunidad de acortar el tiempo y aumentar los márgenes de beneficio (Foto: Hai Long).

Margen de beneficio para los inversores

La Ley de Vivienda de 2013 no estipula claramente el margen de beneficio para los proyectos de vivienda social. Sin embargo, el Decreto 100/2015 (en vigor desde el 10 de diciembre de 2015) proporciona instrucciones más detalladas y establece que el precio de venta de la vivienda social lo determina el inversor del proyecto, calculando todos los costes necesarios para recuperar el capital invertido en la construcción, los intereses del préstamo (si los hubiere) y un beneficio estándar del proyecto que no puede superar el 10 % del coste total de la inversión, sin incluir los incentivos estatales. La parte comercial del proyecto debe estar incluida en el total de la inversión y garantizar el principio de un beneficio estándar máximo del 10 %.

La novedad de la Ley de Vivienda modificada en 2023 radica en que los inversores tienen derecho a un beneficio máximo del 10% del coste total de la inversión en construcción para la zona de construcción de viviendas sociales, y se les permite reservar un máximo del 20% de la superficie total de terrenos residenciales dentro del área del proyecto para la inversión en la construcción de sistemas de infraestructura técnica para la inversión en la construcción de obras comerciales, de servicios y de vivienda.

El inversor del proyecto de inversión en construcción de viviendas sociales puede contabilizar por separado, no incluir el costo de inversión de la construcción de los proyectos de vivienda de servicios, comerciales y de oficinas en el costo del proyecto de vivienda social, y tiene derecho a todas las ganancias del área de los proyectos de vivienda de servicios, comerciales y de oficinas; en el caso de invertir en la construcción de viviendas comerciales, el inversor debe pagar el impuesto sobre el uso del suelo para el área de construcción de viviendas comerciales de acuerdo con las disposiciones de la ley de tierras.

De este modo, los inversores pueden obtener beneficios adicionales del desarrollo de viviendas sociales a través de la zona comercial.

Ampliar los sujetos elegibles para comprar viviendas sociales

La Ley de Vivienda modificada de 2023 enmienda y complementa dos grupos de sujetos elegibles para las políticas de apoyo a la vivienda social.

En primer lugar, los estudiantes de universidades, academias, colegios, escuelas vocacionales, escuelas especializadas según lo prescrito por la ley; estudiantes de internados públicos para minorías étnicas.

En segundo lugar están las empresas, cooperativas y uniones cooperativas en parques industriales.

Principios de venta, compra a plazos y arrendamiento de viviendas sociales

Según lo dispuesto en la Ley de Vivienda de 2013, el arrendatario o comprador de una vivienda social no puede revender la casa durante un período mínimo de 5 años a partir de la fecha de pago total del contrato de arrendamiento con opción a compra o de la compra de la vivienda.

En caso de que dentro de los 5 años siguientes a la fecha en que el comprador o arrendatario haya pagado íntegramente la compra o el arrendamiento con opción a compra de la vivienda y tenga la necesidad de venderla, solo podrá venderla a la unidad de gestión de vivienda social o a un sujeto elegible para comprar vivienda social si esta unidad no la compra a un precio de venta máximo igual al precio de venta del mismo tipo de vivienda social en la misma ubicación y fecha de venta.

Según la Ley de Vivienda modificada en 2023, en un plazo de 5 años, los compradores y arrendatarios solo pueden revender al inversor del proyecto de inversión en construcción de viviendas sociales o a sujetos elegibles para comprar viviendas sociales a un precio de venta máximo igual al precio de venta de esta vivienda social en el contrato de compraventa con el inversor del proyecto de inversión en construcción de viviendas sociales.

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