En la tarde del 7 de agosto, el viceprimer ministro Tran Hong Ha presidió una reunión combinada presencial y en línea sobre el proyecto de Decreto que modifica y complementa una serie de artículos del Decreto 44/2014/ND-CP del Gobierno que regula los precios de las tierras.
A la reunión asistieron líderes y representantes de los Ministerios de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Finanzas, Planificación e Inversiones, Seguridad Pública, Construcción, Inspección Gubernamental , Auditoría Estatal, Comité Económico de la Asamblea Nacional, Comité de Gestión de Capital Estatal en Empresas, representantes de 22 provincias y ciudades, expertos, asociaciones inmobiliarias, tasadores...
El viceprimer ministro Tran Hong Ha presidió la reunión.
Innovar el procedimiento específico de determinación del precio de la tierra para garantizar el desbloqueo de los recursos de la tierra
Según el informe del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente , el Decreto 44 contempla cinco métodos de valoración de tierras, entre ellos: comparación directa; deducción; renta; excedente; y coeficiente de ajuste del precio de la tierra. Mediante una valoración específica, los precios de la tierra se ajustan básicamente a los precios de mercado, lo que limita la pérdida de ingresos del presupuesto estatal y garantiza los derechos de las personas cuyas tierras se recuperan.
Sin embargo, tras más de nueve años de implementación, algunas regulaciones sobre métodos de valoración de tierras han revelado limitaciones y deficiencias. En algunas localidades, la aplicación e implementación de estos métodos aún presenta confusión, lo que afecta el progreso de la valoración de tierras. Algunos métodos no se adaptan a las condiciones reales de información del mercado, los derechos de uso de la tierra aún carecen de transparencia y no son adecuados para la gestión estatal de los precios de la tierra, dado que la base de datos de precios de la tierra está incompleta. Las regulaciones sobre el contenido y las condiciones para la aplicación de los métodos de valoración de tierras son inadecuadas y poco específicas, lo que da lugar a casos en los que se aplican diferentes métodos a una misma parcela con resultados dispares.
Por lo tanto, es necesario emitir un decreto que modifique y complemente una serie de artículos del Decreto 44 para completar rápidamente las regulaciones sobre los métodos de valoración de tierras, innovar procedimientos específicos de determinación del precio de la tierra para garantizar la unificación de los recursos de la tierra y, al mismo tiempo, orientar a las localidades para unificar la implementación de la autorización del Comité Popular Provincial al Comité Popular del Distrito para decidir sobre precios específicos de la tierra de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Organización del Gobierno Local, Resolución No. 73/NQ-CP del 6 de mayo de 2023 del Gobierno.
El viceprimer ministro explicó que las infracciones en la valoración de tierras se deben principalmente a la aplicación incorrecta de métodos o al uso de datos de entrada que no son objetivos, transparentes ni precisos.
Se proponen soluciones para superar las deficiencias, dificultades y obstáculos en la valoración de terrenos en el pasado. En concreto, se revisan y perfeccionan los métodos de valoración de terrenos, incluyendo la integración del método de deducción en el método de comparación; se modifican y complementan algunos aspectos del método de superávit para reducir el factor de suposición y la voluntad subjetiva del tasador, y simplificar la implementación.
Especificar las condiciones de aplicación de cada método de valoración de tierras para unificar la selección y aplicación de los métodos de valoración de tierras; fuentes de información recopiladas para aplicar los métodos de valoración de tierras; ampliar los casos de aplicación del método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra...
El proyecto de decreto también añade disposiciones que establecen que al aplicar los métodos de comparación, ingresos y superávit, se deben comparar con los resultados de la determinación de precios específicos de tierras según el método del coeficiente de ajuste de precios de tierras; procedimientos para determinar precios específicos de tierras en los casos en que el Comité Popular provincial autoriza al Comité Popular del distrito a decidir sobre precios específicos de tierras; en los casos en que no es posible seleccionar una organización con la función de consultar sobre la valoración de tierras; manejo transitorio para algunos casos...
La reunión se realizará online.
Aplicar métodos de valoración de tierras combinados con una verificación adecuada, asegurando la honestidad y objetividad.
Al hablar en la reunión, el viceprimer ministro Tran Hong Ha dijo que en el próximo tiempo se aprobará la Ley de Tierras revisada como una base legal importante para establecer una base de datos de precios de tierras y construir un mapa de valor de tierras como base para aplicar todos los métodos de valoración.
En el futuro inmediato, las agencias de gestión y las unidades de consultoría de valoración deben ponerse de acuerdo sobre cómo seleccionar y aplicar métodos de valoración de tierras combinados con una verificación adecuada, garantizando honestidad, objetividad, "cercanía, corrección y coherencia con el valor de mercado", menos dependientes de la voluntad subjetiva y "confianza para las agencias de gestión, las unidades de consultoría, la valoración de tierras y los organismos de aplicación de la ley".
El viceprimer ministro Tran Hong Ha declaró: «La valoración de tierras es clave para resolver las dificultades, obstáculos e infracciones actuales en materia de tierras. La modificación del Decreto 44 debe tener una metodología correcta y una base científica y práctica».
Muchos países del mundo han utilizado métodos de valoración de tierras (comparativa, de rentas y de excedentes), donde la información y los datos de entrada del mercado inmobiliario son una base importante para aplicar métodos de valoración precisos. Cada método de valoración se aplica de acuerdo con las condiciones de información y datos de entrada de cada parcela.
Expertos asistentes a la reunión.
El Viceprimer Ministro encargó al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente coordinar estrechamente con el Ministerio de Finanzas, el Ministerio de Construcción, ministerios, ramas y asociaciones para aclarar los criterios y condiciones de recopilación de información y datos de entrada para cada parcela y proyecto específico como base para aplicar el método de valoración más adecuado, evitando la arbitrariedad y la subjetividad.
"Los criterios de entrada de información deben ser unificados, transparentes, públicos, sencillos y viables, y servir de base para la aplicación de métodos de valoración adecuados", afirmó el viceprimer ministro, solicitando al organismo redactor que aclare la competencia y responsabilidad de las agencias de gestión, las consultoras de valoración, los consejos de valoración, etc., en los procedimientos de valoración de tierras.
El Viceprimer Ministro también señaló que, incluso si se aprueba el proyecto de Ley de Tierras revisada para permitir la aplicación del método de valoración de tierras basado en zonas de valor, aún será necesario aplicar otros métodos de valoración en zonas donde no se hayan recopilado todos los datos sobre tierras por zonas de valor. En las localidades que monitorean de cerca las fluctuaciones de precios del mercado inmobiliario, es posible aplicar el método de valoración por zonas de valor.
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