En la tarde del 7 de agosto, el viceprimer ministro Tran Hong Ha presidió una reunión conjunta presencial y en línea sobre el proyecto de Decreto que modifica y complementa varios artículos del Decreto gubernamental 44/2014/ND-CP que regula los precios de la tierra.
A la reunión asistieron dirigentes y representantes de los Ministerios de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Finanzas, Planificación e Inversiones, Seguridad Pública, Construcción, la Inspección del Gobierno , la Oficina de Auditoría del Estado, el Comité Económico de la Asamblea Nacional, el Comité de Gestión de Capital del Estado en Empresas, representantes de 22 provincias y ciudades, expertos, asociaciones inmobiliarias, empresas de valoración, etc.
El viceprimer ministro Tran Hong Ha presidió la reunión.
Reformar el proceso de determinación de precios específicos de la tierra para garantizar la utilización efectiva de los recursos de la tierra.
Según un informe del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente , el Decreto 44 describe cinco métodos de valoración de tierras, entre ellos: comparación directa; deducción; renta; superávit; y coeficiente de ajuste del precio de la tierra. Mediante métodos específicos de valoración de tierras, los precios de la tierra se han alineado en gran medida con los precios de mercado, lo que limita las pérdidas de ingresos para el presupuesto estatal y garantiza los derechos de quienes son expropiados.
Sin embargo, tras más de nueve años de implementación, algunas regulaciones sobre métodos de valoración de tierras han revelado limitaciones y deficiencias. Algunas localidades aún presentan confusión en su aplicación, lo que afecta el progreso de la valoración de tierras. Algunos métodos de valoración de tierras no se adaptan a las condiciones reales de información del mercado, los derechos de uso de la tierra carecen de transparencia y no son adecuados para la gestión estatal de los precios de la tierra en el contexto de una base de datos incompleta sobre precios de tierras. Las regulaciones sobre el contenido y las condiciones para la aplicación de los métodos de valoración de tierras presentan algunas inconsistencias y falta de especificidad, lo que da lugar a casos en los que diferentes métodos aplicados a la misma parcela arrojan resultados diferentes.
Por lo tanto, es necesario emitir un decreto que modifique y complemente varios artículos del Decreto 44 para mejorar rápidamente las regulaciones sobre los métodos de valoración de tierras, innovar los procedimientos para determinar precios específicos de tierras para garantizar la utilización efectiva de los recursos de la tierra y orientar a las localidades para que implementen de manera uniforme la delegación de autoridad del Comité Popular Provincial al Comité Popular Distrital para decidir sobre precios específicos de tierras según lo estipulado en la Ley de Organización del Gobierno Local y la Resolución Gubernamental No. 73/NQ-CP del 6 de mayo de 2023.
El Viceprimer Ministro afirmó que las irregularidades en la valoración de tierras se deben principalmente a la aplicación de métodos incorrectos o al uso de datos de entrada que no son objetivos, transparentes ni precisos.
Las soluciones propuestas buscan superar las deficiencias, dificultades y obstáculos existentes en la valoración de terrenos durante el último período. En concreto, implican la revisión y mejora de los métodos de valoración, la integración del método de deducción en el método comparativo, y la modificación y complementación de algunos aspectos del método de superávit para reducir las suposiciones y la voluntad subjetiva del tasador, facilitando así su implementación.
El reglamento especifica las condiciones para aplicar cada método de valoración de tierras para garantizar la coherencia en la selección y aplicación de los métodos de valoración de tierras; las fuentes de información que deben recopilarse para aplicar los métodos de valoración de tierras; y amplía los casos en los que se puede aplicar el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra…
El proyecto de decreto también añade normas que establecen que, al aplicar el método comparativo, se deben comparar simultáneamente los ingresos y los superávits con los resultados de la determinación de los precios específicos de la tierra mediante el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra; los procedimientos para determinar los precios específicos de la tierra en los casos en que el Comité Popular Provincial autoriza al Comité Popular del Distrito a decidir sobre los precios específicos de la tierra; los casos en que no se puede seleccionar una organización con la función de consultar sobre la valoración de la tierra; y disposiciones transitorias para ciertos casos…
La reunión se realizó en línea.
La aplicación de métodos de valoración de tierras combinados con una verificación adecuada garantiza la honestidad y la objetividad.
Al hablar en la reunión, el viceprimer ministro Tran Hong Ha dijo que en el futuro, la Ley de Tierras enmendada, una vez aprobada, será una base legal importante para establecer una base de datos de precios de tierras y construir mapas de valor de tierras como base para aplicar todos los métodos de valoración.
Inicialmente, las agencias de gestión y las unidades de consultoría de valoración de tierras deben acordar el método de selección y aplicación de los métodos de valoración de tierras combinados con una verificación adecuada, asegurando la honestidad, la objetividad, la precisión y la alineación con el valor de mercado, minimizando la dependencia de opiniones subjetivas y asegurando la confiabilidad entre las agencias de gestión, las unidades de consultoría de valoración de tierras y los organismos de aplicación de la ley.
El viceprimer ministro Tran Hong Ha afirmó claramente: «La valoración de tierras es un aspecto clave para resolver las dificultades, obstáculos e infracciones actuales en materia de tierras. La modificación del Decreto 44 requiere una metodología sólida, una base científica y experiencia práctica».
Los métodos de valoración de tierras (comparativa, de rentas y de excedentes) se han utilizado en muchos países del mundo. En estos métodos, la información de entrada y los datos sobre el mercado inmobiliario son cruciales para aplicar un método de valoración preciso. Cada método de valoración se aplica según la información de entrada y los datos específicos disponibles para cada parcela.
A la reunión asistieron expertos.
El Viceprimer Ministro instruyó al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente a coordinar estrechamente con el Ministerio de Finanzas, el Ministerio de Construcción, otros ministerios, sectores y asociaciones para aclarar aún más los criterios y condiciones para la recopilación de información y datos de entrada para cada parcela de tierra y proyecto específico, como base para aplicar el método de valoración más adecuado, evitando la arbitrariedad y la subjetividad.
"Los criterios de información de entrada deben ser consistentes, transparentes, públicos, simples y factibles, y servir de base para aplicar métodos de valoración adecuados", dijo el Viceprimer Ministro, y solicitó al organismo redactor aclarar la autoridad y las responsabilidades de las agencias de gestión, las organizaciones de consultoría de valoración, los consejos de valoración, etc., en los procedimientos para realizar la valoración de tierras.
El Viceprimer Ministro también señaló que, incluso si se aprueba el proyecto de Ley de Tierras revisado, que permite la aplicación de métodos de valoración de tierras basados en zonas de valor, se deberían seguir aplicando otros métodos de valoración en las zonas donde no se hayan recopilado suficientes datos sobre tierras basados en estas zonas. Las localidades que monitorean de cerca las fluctuaciones de los precios del mercado inmobiliario pueden proceder a aplicar el método de valoración basado en zonas de valor.
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