¿Caerán los precios de los bienes raíces cuando se implementen nuevas leyes?

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Con la introducción de la tabla de precios del suelo en la Ley de Suelo de 2024, los precios inmobiliarios podrían seguir subiendo debido al aumento de los costos de los insumos. Sin embargo, este aumento aún puede limitarse.

Los precios de la vivienda seguirán subiendo

“Los precios inmobiliarios podrían aumentar después del 1 de agosto de 2024. Esto se debe a que la nueva Ley de Tierras aplicará una lista de precios de terrenos, lo que incrementará los costos de compensación y desmonte, así como las tasas de uso del suelo. Estos factores contribuirán al aumento de los precios de los insumos del proyecto”, declaró el Sr. Vo Hong Thang, Director de Inversiones del Grupo DKRA, durante el seminario “Encontrando oportunidades de inversión en el segundo semestre del año”, organizado por el periódico Dau Tu.

Analizando más a fondo, el Sr. Thang explicó que, al considerar la estructura de capital de un proyecto de inversión, la proporción habitual es de 2:4:4. En consecuencia, el capital social representa aproximadamente el 20%; el apalancamiento financiero, del 40%, proviene de bancos y fondos de inversión; y el 40% restante proviene de clientes que pagan anticipadamente.

El Sr. Vo Hong Thang, Director de Inversiones del Grupo DKRA, cree que las oportunidades de inversión siempre aparecen en el mercado. Foto: Chi Cuong

Sin embargo, según la nueva Ley de Negocios Inmobiliarios, el depósito para la compra de una vivienda no superará el 5% del valor de la misma, en lugar del 30% vigente. Antes de entregar la vivienda, el comprador solo deberá abonar hasta el 50%, lo que supone una reducción del 20% respecto a la normativa anterior.

“Cuando el capital movilizado de los clientes disminuye, el capital de los propietarios y el capital prestado por las instituciones financieras aumentan. En ese momento, el control recaerá en las agencias de gestión estatales, ya que los costos financieros se verán considerablemente afectados por el momento de la concesión de licencias del proyecto”, comentó el Director de Inversiones del Grupo DKRA.

Según la explicación del Sr. Thang, si las nuevas leyes aceleran la eliminación de obstáculos legales, los costos financieros disminuirán, lo que reducirá los costos de los insumos del proyecto. Al eliminarse simultáneamente los proyectos, se aliviará la mentalidad de los inversores y, sin duda, se generará un mayor flujo de dinero al mercado inmobiliario.

El director del Grupo DKRA comentó que, de aquí a fin de año, las tres nuevas leyes inmobiliarias no tendrán un impacto significativo en los segmentos, especialmente en el contexto de la compleja situación macroeconómica. En cambio, las leyes necesitarán al menos entre 6 y 12 meses para penetrar realmente en el mercado.

¿Es momento de invertir en bienes raíces?

Los expertos del seminario del periódico Dau Tu coincidieron en que el mercado siempre ofrece oportunidades de inversión en cualquier circunstancia. Por ejemplo, en el pasado, el sector de apartamentos antiguos en Hanói estuvo particularmente en auge. Muchos inversores supieron aprovechar la oportunidad y aprovecharla en ese momento, obteniendo tasas de rentabilidad muy atractivas.

El mercado ha estado fluctuando lateralmente durante más de dos años. Actualmente, las tasas de interés son muy bajas, por lo que los inversores con ventajas de liquidez y conocedores del sector deberían invertir en productos con precios razonables. Sin embargo, en un momento en que la macroeconomía aún presenta muchas variables, quienes utilizan apalancamiento financiero deben ser muy cautelosos, sugirió el Sr. Thang.

Según el informe de DKRA, desde finales de 2023, el mercado ha mostrado señales de recuperación, pero se ha centrado únicamente en los segmentos de apartamentos de clase B y C en las principales ciudades. Se espera que este segmento siga liderando el mercado en el segundo semestre de este año.

Sin embargo, el Sr. Thang también admitió con franqueza que la recuperación actual aún no es muy sólida. Según datos de encuestas, durante los primeros seis meses de este año en Ciudad Ho Chi Minh y alrededores, la oferta principal de apartamentos alcanzó las 15.000 unidades. Sin embargo, el consumo se detuvo en unas 3.300 unidades, lo que representa un aumento del 8 % con respecto al mismo período.

“Si bien la oferta y la demanda han aumentado, la cifra sigue siendo insignificante, solo entre el 15 % y el 20 % del período de 2019. Además, los inversores deben tener en cuenta que otros segmentos, como el inmobiliario turístico, aún no han mostrado signos de recuperación”, evaluó el Sr. Thang.

Actualmente, el sentimiento del mercado se divide en dos extremos. Uno es que los inversores que utilizan el apalancamiento financiero del ciclo anterior tienden a conservar las ganancias y esperar oportunidades. El otro es que algunos inversores con grandes cantidades de efectivo tienden a seguir atentos a los próximos acontecimientos del mercado.

Las cifras publicadas por el Banco Estatal de Vietnam durante el primer semestre de este año muestran que el total de depósitos supera los 13,6 billones de VND, a pesar de las bajas tasas de interés. Esta mentalidad defensiva ha provocado que la liquidez del mercado inmobiliario aumente, pero aún sea limitada, afirmó el Sr. Thang.

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