Los precios de los apartamentos en Hanoi han superado su pico, los propietarios están recortando ganancias, no pérdidas, lo que revela el proyecto de vivienda social más caro.

Los comentarios sobre el "patio de recreo" de los inversores en 2025, los precios de los apartamentos en Hanoi han pasado su pico, el proyecto de vivienda social más caro de la capital, las regulaciones para la concesión de libros rojos para terrenos asignados para su uso durante muchos años sin planificación... son las últimas noticias del sector inmobiliario.

Para finales de 2024, los precios de los apartamentos en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh serán bastante altos. Si invierte en apartamentos en alquiler en estas dos ciudades, el precio del alquiler en comparación con el precio de compra no es muy atractivo, a pesar de la alta demanda de viviendas en alquiler. (Foto: Gia Thanh)

El "patio de recreo" de los inversores en 2025

El Sr. Vu Cuong Quyet, director general de Dat Xanh Mien Bac, analizó que para finales de 2024, los precios de los apartamentos en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh serán bastante altos. Si se invierte en apartamentos para alquilar en estas dos ciudades, el precio del alquiler en comparación con el precio de compra no resulta muy atractivo, a pesar de la alta demanda de viviendas en alquiler.

Mientras tanto, el mercado de apartamentos en provincias tiene precios de alquiler y compra muy razonables.

El Sr. Quyet evaluó que el sector inmobiliario en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh es bastante caro. Sin embargo, el precio de los terrenos en las provincias aledañas a estas dos ciudades no ha aumentado drásticamente en los últimos tiempos, solo entre un 5% y un 10%, por lo que el precio sigue siendo razonable.

Por lo tanto, los líderes de Dat Xanh Mien Bac creen que la tierra en las provincias sigue siendo un buen segmento de inversión en 2025.

Además, el Sr. Quyet prevé una buena recuperación del mercado inmobiliario turístico en 2025, cuando el número de turistas extranjeros en Vietnam supere los 17 millones en 2024. Según él, algunos mercados inmobiliarios turísticos en Phu Quoc, Nha Trang, Quang Ninh, etc., experimentarán una mejora.

Mientras tanto, las casas adosadas en Hanoi y Ho Chi Minh todavía tienen precios altos; mientras que la demanda de alquiler no ha cambiado drásticamente.

“En 2025, no espero mucho del segmento de viviendas adosadas en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh; pero en las provincias, especialmente donde hay muchos parques industriales, los precios no aumentarán en 2024, por lo que habrá más cambios que en las grandes ciudades”, afirmó el Sr. Quyet.

Al invertir en 2025, señaló el Sr. Quyet, los inversores deben prestar atención al factor precio, no deben dejarse influenciar por el efecto multitud y pensar que los precios de los bienes raíces siempre aumentan, aunque los precios altos sigan aumentando.

Con los precios en las grandes ciudades, ya no será un "campo de juego" para los inversores, sino un "campo de juego" para personas con necesidades reales de vivienda e inversores a largo plazo. Invertir en especulación a corto plazo en las grandes ciudades será muy arriesgado.

Al invertir, es necesario prestar atención al sector inmobiliario que genere un flujo de caja sostenible a futuro. Asimismo, es necesario investigar el mercado inmobiliario en ciudades industriales, especialmente en provincias con gran capital extranjero, como Bac Ninh, Bac Giang , Hai Phong o Binh Duong, Long An, Dong Nai... Sin embargo, y aún más importante, es necesario prestar atención a los aspectos legales: si se busca precios bajos e invierte en proyectos sin la documentación legal necesaria, será muy peligroso", advirtió el Sr. Quyet.

Mientras tanto, el Sr. Le Dinh Chung, Director General de SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, comentó que en 2025, los precios de los edificios de baja y alta altura en grandes ciudades como Hanói no experimentarán aumentos tan drásticos como antes. Los productos secundarios no experimentarán grandes fluctuaciones de precio; solo los productos primarios subirán debido al aumento en los costos de los insumos.

En los dos últimos meses del año pasado, el mercado mostró claras señales de desaceleración, con precios de venta más bajos, entre 200 y 500 millones de VND, para productos secundarios como apartamentos, y la oferta de viviendas de baja altura también disminuyó. Con esta reducción de precios, la demanda de inversión en apartamentos y viviendas de baja altura ya no es alta. Los inversores profesionales tenderán a trasladarse a los mercados provinciales, con una buena infraestructura de transporte que conecta con Hanói, parques industriales y una alta densidad de población, evaluó el Sr. Chung.

Según el Director General de SGO Homes, el terreno sigue siendo un segmento muy atractivo para los inversores. A corto plazo, de unos 2 a 3 años, sigue siendo el canal de inversión más eficaz.

Además, el segmento de departamentos de gran altura en las provincias, con precios que oscilan entre 2 y 3 mil millones de VND, también atraerá inversores.

La tasa de absorción de nuevos proyectos se desacelerará.

Según Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, los proyectos de vivienda que se pusieron a la venta en 2025 seguirán recibiendo atención, se negociarán y tendrán una buena absorción, pero es probable que la tasa de absorción se desacelere. El segmento de apartamentos seguirá dominando la liquidez del mercado.

Sin embargo, según el Sr. Dinh, la liquidez de los apartamentos seguirá concentrándose en grandes proyectos urbanos. La demanda de vivienda, especialmente la de inversión, seguirá desplazándose hacia las zonas suburbanas y las provincias y ciudades de segundo y tercer nivel, donde los precios son más bajos y hay mayor margen de crecimiento futuro.

El panorama del mercado muestra que, tras un período de fuerte crecimiento, los apartamentos —el producto más popular en Hanói— han tendido a bajar ligeramente de precio desde finales de 2024 hasta la fecha. El poder adquisitivo se ha desacelerado ligeramente, al igual que los precios de venta para los propietarios que necesitan vender rápidamente. Quienes invirtieron en apartamentos anteriormente han aceptado reducir sus tasas de interés para vender, ya que las ganancias obtenidas fueron bastante altas tras el período en que los precios de los apartamentos aumentaron en varias decenas de puntos porcentuales.

Actualmente, los precios de los apartamentos en Hanói tienden a mantenerse o disminuir ligeramente en comparación con la temporada alta. El volumen de transacciones también ha disminuido significativamente en comparación con noviembre de 2024 y años anteriores. Según una encuesta de Batdongsan.com.vn, en el proyecto Vinhomes Smart City, en el mercado secundario, en noviembre de 2024, el precio de un apartamento tipo estudio se ofrecía habitualmente entre 2000 y 2200 millones de VND por apartamento. Sin embargo, desde diciembre de 2024 hasta la fecha, algunos propietarios necesitan vender con urgencia, y el precio de oferta solo fluctúa entre 1980 y 2000 millones de VND por apartamento.

De igual manera, este fenómeno también se ha registrado en otros proyectos. Sin embargo, los agentes inmobiliarios afirman que, con este precio, el propietario vende con ganancias, no con pérdidas.

La oferta de inmuebles residenciales en 2025 seguirá creciendo, alrededor de un 10% en comparación con 2024; muchos proyectos han resuelto sus problemas y se volverán a implementar en 2025; muchos proyectos también tienen planes de "lanzarse" para aprovechar las oportunidades de recuperación del mercado.

Se espera que la oferta inmobiliaria siga siendo principalmente aportada por las grandes áreas urbanas de las provincias del norte y las ciudades de los principales inversores. Cabe destacar que el segmento de apartamentos, principalmente el de precios a partir de 50 millones de VND/m², sigue liderando el mercado.

Si bien la oferta está creciendo, aún es escasa en comparación con la demanda y, dado que proviene principalmente de grandes proyectos urbanos de grandes inversores, el precio de venta se mantiene estable en un nivel alto. Mientras tanto, el precio secundario también crecerá a un ritmo más lento, con un incremento menor, del 7 % al 10 % en comparación con 2024.

Esto se debe a que el nivel actual de precios es bastante alto. La desaceleración del crecimiento del mercado también se debe a que muchos apartamentos antiguos, con falta de infraestructura y servicios públicos, tienen precios de transferencia demasiado altos en comparación con su valor real.

Se espera que el proyecto de vivienda social más caro de Hanoi cueste 25 millones de VND/m2

El precio de venta de las viviendas sociales en la comuna de Tan Trieu, distrito de Thanh Tri (Hanói), se estima provisionalmente en 25 millones de VND/m². De aprobarse, este será el precio de vivienda social más alto de la historia de Hanói.

El precio antes mencionado acaba de ser anunciado por el Departamento de Construcción de Hanoi después de que el proyecto comenzara su construcción a finales del año pasado.

Este proyecto cuenta con la inversión de un consorcio formado por la Corporación de Inversión para el Desarrollo de Infraestructura Urbana (UDIC), la Sociedad Anónima de Construcción de Electricidad y Agua de Hanói (Haweicco) y la Sociedad Anónima de Desarrollo y Construcción de Viviendas de Hanói (DAC). El proyecto se construye en el terreno n.º 1 de la nueva zona urbana de Ha Dinh, comuna de Tan Trieu (nombre comercial: Udic Eco Tower).

Según el Departamento de Construcción, el precio de venta estimado de los apartamentos en este proyecto de vivienda social ronda los 25 millones de VND/m². Con este precio unitario, un apartamento de 70 m² en el proyecto cuesta aproximadamente 1750 millones de VND.

El precio de alquiler estimado ronda los 150.000 VND/m² al mes. El precio de alquiler estimado para un apartamento de 70 m² es de 10,5 millones de VND al mes.

El precio del alquiler es de 390.000 VND/m2/mes, se espera que para un apartamento de 70m2, la gente tenga que pagar 27,3 millones de VND/mes.

El Departamento de Construcción dijo que el precio oficial será anunciado por el inversionista luego de ser evaluado por la agencia de gestión estatal de acuerdo a las regulaciones.

El plazo de recepción de solicitudes de compra de vivienda social en el proyecto está previsto para el cuarto trimestre de 2025.

Antes de 2023, el precio de venta de la vivienda social en la capital oscilaba entre 13 y 17 millones de VND/m². De aprobarse, este será el precio de vivienda social más alto de la historia de Hanói.

Anteriormente, respondiendo a las opiniones de los votantes sobre el alto precio de la vivienda social en comparación con los ingresos de la mayoría de los trabajadores, especialmente aquellos con bajos ingresos, el Ministerio de Construcción dijo que para facilitar el procedimiento de determinación de los precios de la vivienda social, la Ley de Vivienda de 2023 estipula que el precio de venta se determina sobre la base del cálculo de todos los costos para recuperar el capital de inversión para la construcción de viviendas.

El precio de compraventa se determina como el precio de venta y no incluye la cuota de mantenimiento de la vivienda que paga el arrendatario, según lo dispuesto en la Ley de Vivienda. El precio del alquiler se acuerda entre el inversor y el arrendatario. Si el inversor utiliza el precio de la oferta ganadora, no es necesario reevaluar el precio de venta ni el precio de compraventa de la vivienda social.

Según el Ministerio de Construcción, el artículo 85 estipula incentivos para los inversores de vivienda social, como la exención de tarifas por el uso del suelo, alquiler de la tierra, incentivos fiscales de acuerdo con las leyes fiscales, los inversores tienen derecho a un beneficio del 10%, se les asigna un área de terreno o área de piso comercial y no tienen que contabilizarlo en los precios de la vivienda social.

“Estas regulaciones contribuyen a incentivar y promover la inversión y el desarrollo de vivienda social y garantizar precios de vivienda social a un nivel moderado para que los funcionarios, trabajadores y obreros de bajos ingresos puedan permitirse comprar una vivienda y estabilizar sus vidas”, enfatizó el Ministerio de Construcción.

Reglamento sobre la concesión de libros rojos para terrenos asignados para un uso prolongado sin planificación

En el momento de la asignación no autorizada de tierras en 1996, no había ninguna planificación, pero en 2024, si no está de acuerdo con la planificación, ¿se puede conceder un certificado de derecho de uso de la tierra?

Sobre este tema, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente tiene la siguiente opinión:

Cláusula 2, Artículo 140 de la Ley de Tierras de 2024 en los casos en que los hogares y las personas utilizan tierras que fueron asignadas sin la debida autorización y tierras utilizadas desde el 15 de octubre de 1993 hasta antes del 1 de julio de 2004, y ahora son confirmados por el Comité Popular de la comuna donde se encuentra la tierra para no tener disputas y estar de acuerdo con la planificación del uso de la tierra a nivel de distrito o la planificación general o la planificación de zonificación o la planificación de la construcción o la planificación rural, se les otorgará un Certificado de derechos de uso de la tierra y propiedad de los activos adjuntos a la tierra (libro rojo) de acuerdo con las disposiciones de la Cláusula 3 y la Cláusula 6, Artículo 138 de esta Ley.

En consecuencia, el terreno en uso debe cumplir con uno de los cinco tipos de planificación mencionados anteriormente para ser considerado para un libro rojo.

“Con base en la normativa anterior, en los casos en que el momento de la asignación de tierras no estaba dentro de la autoridad en 1996 y no había planificación, pero para 2024 no estaba de acuerdo con la planificación, no sería elegible para la consideración de la emisión de un libro rojo de acuerdo con las disposiciones del Artículo 140 de la Ley de Tierras”, informó el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html