Los precios de los apartamentos en Hanoi han alcanzado su punto máximo; los propietarios están reduciendo sus ganancias, no sus pérdidas, lo que revela el proyecto de vivienda social más caro.

Comentarios sobre el "paraíso" de los inversores en 2025, los precios de los apartamentos en Hanoi han superado su punto máximo, el proyecto de vivienda social más caro de la capital, regulaciones sobre la concesión de libros rojos para terrenos destinados a uso durante muchos años sin planificación... son las últimas noticias del sector inmobiliario.

Para finales de 2024, los precios de los apartamentos en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh serán bastante elevados. Si invierte en apartamentos para alquilar en estas dos ciudades, la relación entre el precio de alquiler y el de compra no resulta muy atractiva, a pesar de la alta demanda de viviendas en alquiler. (Foto: Gia Thanh)

El "parque de juegos" de los inversores en 2025

El Sr. Vu Cuong Quyet, Director General de Dat Xanh Mien Bac, analizó que para finales de 2024, los precios de los apartamentos en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh serán bastante elevados. Si se invierte en apartamentos en estas dos ciudades para alquilarlos, el precio del alquiler, en comparación con el precio de compra, no resulta atractivo, a pesar de la alta demanda de viviendas en alquiler.

Mientras tanto, el mercado de apartamentos en las provincias ofrece precios de alquiler y compra muy razonables.

El Sr. Quyet evaluó que el terreno en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh es bastante caro. Sin embargo, el precio del terreno en las provincias aledañas a estas dos ciudades no ha aumentado drásticamente en los últimos tiempos, solo entre un 5 % y un 10 %, por lo que el precio aún es razonable.

Por lo tanto, los líderes de Dat Xanh Mien Bac creen que la tierra en las provincias seguirá siendo un buen segmento de inversión en 2025.

Además, el Sr. Quyet prevé una buena recuperación del mercado inmobiliario turístico en 2025, cuando el número de turistas extranjeros que visiten Vietnam en 2024 supere los 17 millones. Según él, algunos mercados inmobiliarios turísticos en Phu Quoc, Nha Trang y Quang Ninh, entre otros, experimentarán una mejora.

Las casas adosadas en Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh siguen teniendo precios elevados; mientras que la demanda de alquileres no ha cambiado drásticamente.

“En 2025, no espero mucho del segmento de casas adosadas en Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh; pero en las provincias, especialmente donde hay muchos parques industriales, los precios no aumentarán en 2024, por lo que habrá más cambios que en las grandes ciudades”, dijo el Sr. Quyet.

Al invertir en 2025, el Sr. Quyet señaló que los inversores deben prestar atención al factor precio, no dejarse influenciar por el efecto de masas y pensar que los precios de los bienes raíces siempre aumentarán, aunque los precios altos seguirán subiendo.

Con los precios actuales en las grandes ciudades, ya no será un paraíso para los inversores, sino un lugar reservado para quienes tienen necesidades reales de vivienda e inversores a largo plazo. Invertir en especulación a corto plazo en las grandes ciudades conlleva un alto riesgo.

Al invertir, es fundamental prestar atención al sector inmobiliario que genere un flujo de caja sostenible a futuro. Asimismo, es necesario investigar el mercado inmobiliario en ciudades industriales, especialmente en provincias con gran afluencia de inversión extranjera, como Bac Ninh, Bac Giang, Hai Phong, Binh Duong, Long An y Dong Nai. Sin embargo, lo más importante es considerar los aspectos legales. «Si uno se deja llevar por los precios bajos e invierte en proyectos con documentación insuficiente, corre un grave riesgo», advirtió el Sr. Quyet.

Mientras tanto, el Sr. Le Dinh Chung, Director General de SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, comentó que en 2025, los precios de las viviendas de baja y alta densidad en grandes ciudades como Hanói no aumentarán drásticamente como antes. Los precios de los productos de segunda mano no experimentarán grandes fluctuaciones; solo los productos de primera mano aumentarán debido al incremento de los costos de los insumos.

“En los dos últimos meses del año pasado, el mercado mostró claros indicios de desaceleración, con una bajada de precios de entre 200 y 500 millones de VND en productos secundarios como apartamentos, y también una disminución en el precio de las viviendas unifamiliares. Con esta reducción de precios, la demanda de inversión en apartamentos y viviendas unifamiliares se ha reducido considerablemente. Los inversores profesionales tenderán a trasladarse a mercados provinciales con buena infraestructura de transporte que los conecte con Hanói, parques industriales y alta densidad de población”, evaluó el Sr. Chung.

Según el director general de SGO Homes, el sector inmobiliario sigue siendo muy atractivo para los inversores. A corto plazo, de unos dos o tres años, continúa siendo la opción de inversión más rentable.

Además, el segmento de apartamentos de gran altura en las provincias, con precios que oscilan entre 2 y 3 mil millones de VND, también atraerá inversores.

La tasa de absorción de los proyectos recién lanzados disminuirá.

Según Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam, los proyectos de vivienda que salgan a la venta en 2025 seguirán despertando interés, se negociarán y tendrán buena acogida, aunque es probable que el ritmo de absorción disminuya. El segmento de apartamentos continuará dominando la liquidez del mercado.

Sin embargo, según el Sr. Dinh, la liquidez del mercado de apartamentos seguirá concentrándose en los grandes proyectos urbanos. La demanda de vivienda, especialmente la de inversión, continuará desplazándose hacia las zonas suburbanas y las ciudades y provincias de segundo y tercer nivel, donde los precios son más bajos y existe mayor potencial de crecimiento futuro.

El análisis del mercado muestra que, tras un periodo de fuerte crecimiento, los apartamentos —el producto más demandado en Hanói— han tendido a bajar ligeramente de precio desde finales de 2024 hasta la fecha. El poder adquisitivo se ha ralentizado un tanto, y los precios de venta también han disminuido ligeramente para los propietarios que necesitan vender con urgencia. Quienes invirtieron en apartamentos con anterioridad han optado por reducir su interés en vender, dado que las ganancias obtenidas fueron bastante elevadas tras el periodo en que los precios de los apartamentos aumentaron varios puntos porcentuales.

Actualmente, los precios de los apartamentos en Hanói tienden a mantenerse estables o a disminuir ligeramente en comparación con el período de mayor demanda. El volumen de transacciones también ha disminuido significativamente en comparación con el período anterior a noviembre de 2024. Según una encuesta de Batdongsan.com.vn, en el proyecto Vinhomes Smart City, en el mercado secundario, en noviembre de 2024, el precio de los estudios se ofrecía comúnmente entre 2000 y 2200 millones de VND por apartamento, pero desde diciembre de 2024 hasta la fecha, algunos propietarios necesitan vender con urgencia, y el precio de oferta solo fluctúa entre 1980 y 2000 millones de VND por apartamento.

De igual modo, este fenómeno también se ha registrado en otros proyectos. Sin embargo, los agentes inmobiliarios afirman que, a este precio, el propietario está obteniendo ganancias, no pérdidas.

La oferta de bienes inmuebles residenciales en 2025 seguirá creciendo, alrededor de un 10% en comparación con 2024; muchos proyectos han resuelto sus problemas y se reimplementarán en 2025; muchos proyectos también tienen planes de "lanzarse" para aprovechar las oportunidades de recuperación del mercado.

Se prevé que la oferta inmobiliaria siga estando compuesta principalmente por grandes áreas urbanas en las provincias del norte y ciudades con presencia de grandes inversores. En particular, el segmento de apartamentos, sobre todo el de precios a partir de 50 millones de VND/m², continúa liderando el mercado.

Aunque la oferta está creciendo, sigue siendo escasa en comparación con la demanda y, dado que proviene principalmente de grandes proyectos urbanos de grandes inversores, el precio de venta se mantiene elevado. Asimismo, se prevé que el precio de reventa crezca más lentamente, con un incremento menor, del 7 % al 10 % en comparación con 2024.

La razón es que el nivel actual de precios es bastante elevado. La ralentización del crecimiento del mercado también se debe a que muchos apartamentos antiguos, carentes de infraestructura y servicios básicos, tienen precios de transferencia demasiado altos en comparación con su valor real.

Se prevé que el proyecto de vivienda social más caro de Hanoi tenga un coste de 25 millones de VND/m².

El precio de venta de las viviendas sociales en la comuna de Tan Trieu, distrito de Thanh Tri (Hanói), se estima provisionalmente en 25 millones de VND/m². De aprobarse, este sería el precio más alto jamás registrado para una vivienda social en Hanói.

El precio mencionado anteriormente fue anunciado recientemente por el Departamento de Construcción de Hanoi después de que el proyecto comenzara su construcción a finales del año pasado.

Este proyecto cuenta con la inversión de un consorcio formado por Urban Infrastructure Development Investment Corporation (Udic), Hanoi Electricity and Water Construction Joint Stock Company (Haweicco) y DAC Hanoi Housing Development and Construction Joint Stock Company. El proyecto se ubica en la parcela n.º 1 de la nueva zona urbana de Ha Dinh, comuna de Tan Trieu (nombre comercial: Udic Eco Tower).

Según el Departamento de Construcción, el precio de venta estimado de los apartamentos en este proyecto de vivienda social es de aproximadamente 25 millones/m2. Con el precio unitario mencionado, un apartamento de 70 m2 en el proyecto cuesta alrededor de 1.750 millones de VND.

El precio de alquiler estimado es de aproximadamente 150.000 VND/m²/mes. El precio de alquiler estimado para un apartamento de 70 m² es de 10,5 millones de VND/mes.

El precio del alquiler es de 390.000 VND/m2/mes, se espera que para un apartamento de 70 m2, las personas tengan que pagar 27,3 millones de VND/mes.

El Departamento de Construcción indicó que el precio oficial será anunciado por el inversor después de ser tasado por la agencia estatal de gestión de acuerdo con las regulaciones.

Se prevé que el plazo para recibir solicitudes de compra de viviendas sociales en el proyecto sea el cuarto trimestre de 2025.

Antes de 2023, el precio de venta de la vivienda social en la capital fluctuaba entre 13 y 17 millones de VND/m2. De aprobarse, este será el precio más alto jamás registrado para la vivienda social en Hanoi.

Anteriormente, en respuesta a las opiniones de los votantes sobre el alto precio de la vivienda social en comparación con los ingresos de la mayoría de los trabajadores, especialmente aquellos con bajos ingresos, el Ministerio de Construcción dijo que para facilitar el procedimiento de determinación de los precios de la vivienda social, la Ley de Vivienda de 2023 estipula que el precio de venta se determina sobre la base del cálculo de todos los costos para recuperar el capital de inversión para la construcción de viviendas.

El precio de compra con arrendamiento se determina como el precio de venta y no incluye la cuota de mantenimiento de la vivienda que paga el arrendatario según lo estipulado en la Ley de Vivienda. El precio del alquiler lo acuerdan el inversor y el arrendatario. Si el inversor utiliza el precio de la oferta ganadora, no es necesario reevaluar el precio de venta ni el precio de compra con arrendamiento de la vivienda social.

Según el Ministerio de Construcción, el artículo 85 estipula incentivos para los inversores en vivienda social, como la exención de tasas por uso del suelo, alquiler del suelo, incentivos fiscales de acuerdo con las leyes tributarias, los inversores tienen derecho a un beneficio del 10%, se les asigna una superficie de terreno o una superficie comercial y no tienen que contabilizarla en los precios de la vivienda social.

“Estas regulaciones contribuyen a fomentar y promover la inversión y el desarrollo de la vivienda social y a garantizar precios moderados para que los funcionarios, trabajadores y obreros de bajos ingresos puedan comprar casas y estabilizar sus vidas”, enfatizó el Ministerio de Construcción.

Normativa sobre la concesión de permisos de construcción para terrenos destinados a un uso prolongado sin planificación.

En el momento de la asignación no autorizada de tierras en 1996, no existía planificación, pero si para 2024 no se ajusta a la planificación, ¿se puede otorgar un certificado de derecho de uso de la tierra?

Sobre este tema, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente tiene los siguientes comentarios:

Cláusula 2, Artículo 140 de la Ley de Tierras de 2024 sobre los casos en que los hogares y las personas utilizan tierras asignadas sin la debida autorización y tierras utilizadas desde el 15 de octubre de 1993 hasta antes del 1 de julio de 2004, y ahora son confirmadas por el Comité Popular de la comuna donde se ubica la tierra como no tener disputas, de acuerdo con la planificación del uso de la tierra a nivel de distrito o la planificación general o la planificación de zonificación o la planificación de construcción o la planificación rural, se les otorgará un Certificado de derechos de uso de la tierra y propiedad de los bienes vinculados a la tierra (libro rojo) de acuerdo con las disposiciones de las Cláusulas 3 y 6, Artículo 138 de esta Ley.

En consecuencia, el terreno en uso debe cumplir con uno de los cinco tipos de planificación mencionados anteriormente para ser considerado para un libro rojo.

“Con base en las regulaciones anteriores, en los casos en que la asignación de tierras no estuvo dentro de la autoridad en 1996 y no hubo planificación, pero para 2024 no está de acuerdo con la planificación, no será elegible para ser considerado para la emisión de un libro rojo de acuerdo con las disposiciones del Artículo 140 de la Ley de Tierras”, informó el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html