Eliminar el “cuello de botella” en la gestión de mini apartamentos, más oportunidades para los compradores de vivienda

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Porque a partir del 1 de agosto, cuando entre en vigor oficialmente la Ley de Vivienda de 2023, los propietarios de mini apartamentos que cumplan las condiciones recibirán un certificado de propiedad de las casas y otros activos afectos al terreno de acuerdo con la ley de tierras y podrán vender, arrendar o comprar a plazos.

En los últimos 10 años, la gestión y el uso de mini apartamentos siempre ha sido un tema candente que atrae especial atención de residentes, expertos y administradores... Los mini apartamentos han recibido tanta atención especial porque durante este tiempo, ha habido muchas deficiencias, no hay regulaciones claras en los documentos legales, lo que lleva a una gestión laxa; La gente se coludió con algunos funcionarios de las agencias estatales para encubrir violaciones a las órdenes de construcción (invasión de espacios comunes, aumento de la altura de los edificios...), prevención y extinción de incendios... lo que llevó a muchas consecuencias graves que provocaron graves daños a las vidas y propiedades de las personas que vivían en esos proyectos.

Historias desgarradoras aún están presentes ante nuestros ojos, como el incendio en el mini edificio de apartamentos No. 37, callejón 29/70, calle Khuong Ha (barrio de Khuong Dinh, distrito de Thanh Xuan) que mató a 56 personas el 13 de septiembre de 2023. Este mini edificio de apartamentos tiene licencia para 3 pisos y 1 ático, pero el inversor lo construyó en 9 pisos; Después de sólo ocho meses, otro pequeño incendio en un apartamento con consecuencias desastrosas ocurrió en el No. 1, Callejón 43/98/31, Calle Trung Kinh (Barrio Trung Hoa, Distrito Cau Giay), matando a 14 personas, incluida la familia del propietario y los inquilinos.

Además, con la "ambigüedad" de las normas de propiedad de los mini apartamentos en los documentos legales, específicamente en la Cláusula 3, Artículo 43, Decreto 71/2010/ND-CP que permite la construcción de casas individuales para hogares e individuos, que luego fue legalizado en el Artículo 46, Ley de Vivienda 2014. Esta línea de productos ha florecido sin control, los inversores no solo desobedecen las regulaciones sobre diseño funcional, altura, prevención y lucha contra incendios... sino que también organizan transacciones y transferencias a través de acuerdos escritos a mano, porque no cumplen las condiciones legales; Las personas con finanzas limitadas han aceptado este producto como algo normal.

Muchos mini edificios de apartamentos se construyen ilegalmente en grandes ciudades, en terrenos en zonas residenciales con tráfico difícil, sin garantía de calidad ni seguridad contra incendios, y sin posibilidad de separar los libros rojos para los compradores, lo que genera disputas, demandas e inseguridad social. Sin embargo, muchas personas han aceptado este producto como una norma inevitable, ya que cumple con las siguientes condiciones: cerca del centro, más económico que otras viviendas... debido a limitaciones financieras. — Analizó el Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam.

Desde que se emitió el Decreto 71/2010/ND-CP y se legalizó en la Ley de Vivienda en 2014, los mini apartamentos se han desarrollado fuertemente en todo el país, especialmente en grandes ciudades como Hanoi , Ho Chi Minh City... áreas con terrenos limitados, población hacinada y falta de productos de vivienda, lo que hace que los precios de las viviendas se eleven cada trimestre y cada año, lo que hace que sea más difícil para las personas de bajos ingresos poseer una casa. Ante esa situación, los mini apartamentos se consideran un salvavidas para muchas de estas personas.

De acuerdo con la necesidad del mercado, cuando aumenta la demanda, aumenta la oferta y se desarrollan productos de mini apartamentos como una necesidad de la economía de mercado. Según estadísticas preliminares, en Hanoi hay actualmente unos 2.000 mini edificios de apartamentos; En Ciudad Ho Chi Minh, el número es mucho mayor, con alrededor de 42.000 miniapartamentos. Pero ante las carencias, limitaciones y distorsiones en la gestión y utilización de los mini apartamentos, en los últimos 10 años ha habido muchos debates sobre si se debe permitir o no la existencia de los mini apartamentos.

“A medida que aumenta la migración a las grandes ciudades para trabajar y ganarse la vida, los trabajadores comunes y las personas de bajos recursos que no pueden acceder a viviendas costosas han recurrido a los miniapartamentos, por lo que este también se considera un producto típico de la economía de mercado. Si bien este producto conlleva muchos riesgos potenciales en cuanto a la calidad de la construcción y los problemas legales, un gran número de personas lo acepta con gusto”, afirmó el arquitecto Tran Huy Anh, experto en gestión urbana.

Ante las carencias en la gestión y utilización de los mini apartamentos, la Ley de Vivienda de 2023 ha previsto una normativa específica para esta línea de productos. En consecuencia, a partir del 1 de agosto, cuando la ley entre oficialmente en vigor, los propietarios de mini apartamentos que cumplan las condiciones recibirán un certificado de propiedad de las casas y otros activos afectos a la tierra (comúnmente conocidos como libros rosas) de acuerdo con la ley de tierras, y también podrán vender, arrendar o comprar a plazos.

En consecuencia, los mini departamentos que cumplen con las condiciones de prevención y combate de incendios, cuentan con vialidades que aseguran el tránsito de vehículos contra incendios hasta el pie del proyecto, cuentan con derechos de uso de suelo y cumplen con las condiciones para ser inversionistas en proyectos de vivienda; Al mismo tiempo, deben cumplir con las regulaciones sobre gestión y uso de edificios de apartamentos del Ministerio de Construcción (el Ministerio de Construcción emitirá normas y regulaciones separadas sobre la gestión y operación de mini apartamentos)... luego se les permitirá hacer negocios de acuerdo con las disposiciones de la ley vigente.

Valoro esta disposición de la Ley de Vivienda de 2023, ya que elimina muchos obstáculos en la gestión y operación de los miniapartamentos. Esto es producto de una economía de mercado con demanda y oferta, ya que actualmente la demanda de viviendas de bajo costo es muy alta. No podemos prohibirla solo porque no podemos gestionarla. Permitir su existencia legal sentará las bases para que las autoridades a todos los niveles la controlen más de cerca, creando equidad para los miniapartamentos, al igual que para otros productos de vivienda», declaró Nguyen The Diep, vicepresidente del Club Inmobiliario de Hanói.