Eliminando el "cuello de botella" en la gestión de mini apartamentos, más oportunidades para los compradores de vivienda

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Porque a partir del 1 de agosto, cuando entre en vigor oficialmente la Ley de Vivienda de 2023, los propietarios de mini apartamentos que cumplan las condiciones recibirán un certificado de propiedad de las casas y otros activos afectos al terreno de acuerdo con la ley de tierras y podrán vender, arrendar o comprar a plazos.

En los últimos 10 años, la gestión y el uso de mini apartamentos siempre ha sido un tema candente que ha atraído especial atención de residentes, expertos y administradores... Los mini apartamentos han recibido tanta atención especial porque durante este tiempo, ha habido muchas deficiencias, no hay regulaciones claras en los documentos legales, lo que lleva a una gestión laxa; los residentes se confabulan con algunos funcionarios de las agencias estatales para encubrir violaciones de la orden de construcción (invasión de espacios comunes, aumento de la altura del edificio...), prevención y lucha contra incendios... lo que lleva a muchas consecuencias graves que causan grandes daños a las vidas y la propiedad de los residentes que viven en esos proyectos.

Historias desgarradoras aún están presentes ante nuestros ojos, como el incendio en el mini edificio de apartamentos en No. 37, Alley 29/70, Khuong Ha Street (Khuong Dinh Ward, Thanh Xuan District) que mató a 56 personas el 13 de septiembre de 2023. Este mini edificio de apartamentos tenía licencia para 3 pisos y 1 ático, pero el inversor lo construyó en 9 pisos; después de solo unos 8 meses, otro mini incendio de apartamentos con consecuencias catastróficas ocurrió en No. 1, Alley 43/98/31, Trung Kinh Street (Trung Hoa Ward, Cau Giay District), matando a 14 personas, incluida la familia del propietario y los inquilinos.

Además, debido a la ambigüedad de las normas de propiedad de los miniapartamentos en los documentos legales, concretamente en la Cláusula 3, Artículo 43, del Decreto 71/2010/ND-CP, que permite la construcción de viviendas individuales para hogares y particulares, legalizada posteriormente en el Artículo 46 de la Ley de Vivienda de 2014, esta línea de productos ha proliferado de forma descontrolada. Los inversores no solo incumplen las normativas de diseño funcional, altura y prevención y extinción de incendios, sino que también organizan transacciones y transferencias mediante contratos escritos a mano, ya que no cumplen los requisitos legales; mientras que las personas con recursos limitados han aceptado este producto como una norma inevitable.

Muchos mini edificios de apartamentos se construyen ilegalmente en grandes ciudades, en terrenos en zonas residenciales con tráfico difícil, sin garantía de calidad ni seguridad contra incendios, y sin posibilidad de separar los libros rojos para los compradores, lo que genera disputas, demandas e inseguridad social. Sin embargo, muchas personas han aceptado este producto como una norma inevitable, ya que cumple con las siguientes condiciones: cerca del centro, más económico que otras viviendas... debido a limitaciones financieras. — Analizó el Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam.

Desde la promulgación del Decreto 71/2010/ND-CP y su legalización en la Ley de Vivienda en 2014, los miniapartamentos han experimentado un fuerte desarrollo a nivel nacional, especialmente en grandes ciudades como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh. Estas zonas, con terrenos limitados, hacinamiento y escasez de viviendas, provocan un aumento repentino de los precios de las viviendas cada trimestre y año, dificultando cada vez más que las personas de bajos ingresos adquieran una vivienda. Ante esta situación, los miniapartamentos se consideran un salvavidas para muchas de estas personas.

Según las necesidades del mercado, al aumentar la demanda, aumenta la oferta y se desarrollan los mini apartamentos como una necesidad de la economía de mercado. Según estadísticas preliminares, Hanói cuenta actualmente con unos 2.000 edificios de mini apartamentos, mientras que en Ciudad Ho Chi Minh la cifra es mucho mayor, con unos 42.000. Sin embargo, ante las deficiencias, limitaciones y distorsiones en la gestión y el uso de los mini apartamentos, en los últimos 10 años se ha debatido ampliamente sobre si se debería permitir su existencia.

“A medida que aumenta la migración a las grandes ciudades para trabajar y ganarse la vida, los trabajadores comunes y las personas de bajos recursos que no pueden acceder a viviendas costosas han recurrido a los miniapartamentos, por lo que este también se considera un producto típico de la economía de mercado. Si bien este producto conlleva muchos riesgos potenciales en cuanto a la calidad de la construcción y los problemas legales, un gran número de personas lo acepta con gusto”, afirmó el arquitecto Tran Huy Anh, experto en gestión urbana.

Ante las deficiencias en la gestión y el uso de los miniapartamentos, la Ley de Vivienda de 2023 ha establecido regulaciones específicas para esta línea de productos. En consecuencia, a partir del 1 de agosto, fecha de entrada en vigor de la ley, los propietarios de miniapartamentos que cumplan las condiciones recibirán un certificado de propiedad de las viviendas y otros bienes inmuebles (comúnmente conocidos como libros rosas) de acuerdo con la ley de tierras, y también podrán vender, alquilar o alquilar con opción a compra.

En consecuencia, los mini apartamentos que cumplan con las condiciones de prevención y extinción de incendios, tengan caminos que aseguren que los vehículos de extinción de incendios puedan llegar al pie del edificio, tengan derechos de uso del suelo, cumplan con las condiciones de ser inversor del proyecto de vivienda; al mismo tiempo, deben cumplir con las regulaciones sobre gestión y uso de edificios de apartamentos del Ministerio de Construcción (el Ministerio de Construcción emitirá normas y regulaciones separadas sobre gestión y operación de mini apartamentos)... podrán realizar negocios de acuerdo con las disposiciones de la ley vigente.

Valoro esta disposición de la Ley de Vivienda de 2023, ya que elimina muchos obstáculos en la gestión y operación de los miniapartamentos. Esto es producto de una economía de mercado con demanda y oferta, ya que actualmente la demanda de viviendas de bajo costo es muy alta. No podemos prohibirla solo porque no podemos gestionarla. Permitir su existencia legal sentará las bases para que las autoridades a todos los niveles la controlen más de cerca, creando equidad para los miniapartamentos, al igual que para otros productos de vivienda», declaró Nguyen The Diep, vicepresidente del Club Inmobiliario de Hanói.