23 proyectos elegibles para un paquete de préstamos de 120.000 billones de VND
Desde principios de abril, el Gobierno ha implementado un programa de crédito de 120 billones de dongs para apoyar la financiación a inversores y compradores de viviendas sociales y para proyectos de vivienda para trabajadores, con tasas de interés entre un 1,5 % y un 2 % inferiores a las del mercado para préstamos a medio y largo plazo. Este paquete de crédito es muy esperado. Sin embargo, tras numerosas instrucciones del Primer Ministro , el ritmo de desembolso sigue siendo lento. Actualmente, solo 23 proyectos son elegibles para préstamos.
23 proyectos cuentan con una inversión total superior a 31.300 billones de VND. De estos, la demanda de préstamos supera los 12.300 billones de VND. En las localidades de Binh Duong (4 proyectos), Da Nang (3 proyectos), An Giang, Kien Giang y Tra Vinh (2 proyectos cada una). Las provincias restantes (Tay Ninh, Ha Tinh, Ba Ria - Vung Tau y Bac Giang) cuentan con un proyecto cada una. Bac Ninh es la que concentra la mayor cantidad de proyectos, con 6 proyectos de vivienda social calificados.
El tipo de interés de este paquete de crédito está regulado para ser entre un 1,5 % y un 2 % inferior al del mercado. Actualmente, los tipos de interés están bajando, por lo que el tipo de interés de los préstamos bajo este paquete también lo está haciendo. Sin embargo, según el Sr. Nguyen Chi Thanh, vicepresidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, el tipo de interés sigue siendo alto para quienes cumplen los requisitos para comprar vivienda social.
Un proyecto de vivienda social en la ciudad de Thu Duc, ciudad de Ho Chi Minh .
"Obviamente, necesitamos una solución para seguir bajando las tasas de interés de los préstamos, especialmente para los compradores. Solo así podremos resolver las difíciles necesidades de vivienda de la gente", afirmó el Sr. Nguyen Chi Thanh.
Actualmente, el Banco Estatal está regulando las tasas de interés a alrededor del 6%. El Sr. Thanh cree que la tasa de interés adecuada debería ser, como máximo, igual a la tasa de interés actual que se obtiene de los ciudadanos, que es de alrededor del 6%. Los ingresos de los vietnamitas en general son 20 veces inferiores a los precios de los bienes raíces. Obviamente, los ingresos de los compradores de vivienda social son mucho menores.
"Países de todo el mundo compran a plazos de 20 a 30 años; Vietnam no puede pagar en 5 años. Esa es solo la solución inicial. En realidad, países desarrollados líderes como Estados Unidos, Corea del Sur y Singapur tienen que pagar a plazos de 20 a 30 años", afirmó el Sr. Nguyen Chi Thanh.
Las empresas tienen dificultades para calificar para préstamos
Según el plan, cuatro bancos comerciales estatales (Vietcombank, Agribank, BIDV y VietinBank) participarán en el paquete de crédito de 120 billones de VND. Cada banco invertirá alrededor de 30 billones. Actualmente, BIDV y Agribank han comenzado a otorgar préstamos. Sin embargo, no todas las localidades han aprobado proyectos elegibles para préstamos. Entonces, ¿cómo cumplir con las condiciones del préstamo y cuáles son las dificultades con los proyectos restantes?
El proyecto consta de 16 edificios de apartamentos en una superficie de más de 5 hectáreas, ubicado en un entorno rodeado por cuatro parques industriales con 170.000 trabajadores. Con esta escala y ubicación privilegiada, el proyecto puede satisfacer la gran demanda de vivienda social para trabajadores y personas de bajos ingresos, pero ahora, al solicitar un préstamo bancario, el inversor se muestra reticente.
"Podemos solicitar un préstamo de 120 billones de dongs. Pero con esta velocidad de venta, podríamos tardar diez años en vender todos los apartamentos. Incluso si tuviéramos derecho a un préstamo, no nos atreveríamos porque aún tenemos que pagar los intereses bancarios y el capital del préstamo, pero no sabemos de dónde sacar el dinero", declaró el Sr. Nguyen Trung Kien, director del Proyecto de Vivienda Social EverGreen Bac Giang.
Pedir préstamos para construir una casa es difícil y las condiciones para los compradores de viviendas son igualmente difíciles, lo que provoca que el mercado no progrese mucho.
En la actualidad, solo 544 casos cumplen íntegramente la normativa para comprar viviendas sociales, lo que significa que más del 90% de las viviendas no se pueden vender porque los compradores no cumplen las condiciones.
Para 2025, la provincia de Bac Giang construirá y completará 14 proyectos de vivienda social con más de 27.700 apartamentos. Este objetivo debe completarse en tan solo dos años, pero en las condiciones actuales, es difícil que los proyectos obtengan financiación de esta fuente.
"Para un proyecto de vivienda que requiere la demolición total del terreno, es muy difícil y requiere mucho tiempo. Un proyecto en Bac Giang cumple actualmente las condiciones, pero otros 13 proyectos que califican para préstamos son muy difíciles de conseguir", afirmó el Sr. Vuong Tuan Nghia, director del Departamento de Construcción de la provincia de Bac Giang.
Al mismo tiempo, muchas localidades también recomendaron brindar mayor apoyo a las tasas de interés para los compradores de viviendas y ampliar las condiciones de acceso para los trabajadores de bajos ingresos para crear demanda en el mercado.
Necesitamos soluciones drásticas
El Ministerio de Construcción también solicitó a 22 localidades clave que informaran sobre las necesidades de préstamos y las dificultades y obstáculos en la implementación de paquetes de préstamos preferenciales.
Según estadísticas del Ministerio de Construcción, en los primeros seis meses de este año se iniciaron nueve proyectos de vivienda social en todo el país, con un total de casi 18.800 unidades. Con el progreso actual, el objetivo de completar más de 400.000 viviendas sociales para 2025 representa un gran desafío que requiere soluciones más drásticas.
"Las entidades de crédito han dado instrucciones a sus sucursales para que implementen el paquete. La cuestión actual depende de la oferta de vivienda social, es decir, de la lista de proyectos que el Ministerio de Construcción y las localidades proporcionarán. En segundo lugar, está la capacidad de absorción de personas, compradores de vivienda y empresas con este paquete", declaró el Dr. Can Van Luc, miembro del Consejo Asesor Nacional de Política Financiera y Monetaria.
"A los inversionistas y a las localidades les toma tiempo completar los trámites reglamentarios antes de poder obtener un préstamo. Creo que el período inicial puede ser algo lento, pero en el futuro, cuando las localidades completen la tasación, el desembolso será muy rápido", afirmó el Sr. Hoang Hai, director del Departamento de Gestión del Mercado Inmobiliario y de la Vivienda del Ministerio de Construcción.
Se puede decir que nunca antes se habían presentado tantas soluciones para salvar el mercado inmobiliario como en el primer semestre de 2023. En particular, el paquete de crédito de 120.000 billones de VND se considera un salvavidas para implementar el proyecto de construcción de un millón de viviendas sociales en el difícil contexto económico. Sin embargo, el proyecto solo cobra sentido cuando las personas y las empresas pueden acceder a este paquete de crédito. Prolongar la situación de tener capital pero no poder prestar es una paradoja, especialmente en grandes ciudades como Hanói y Ho Chi Minh, donde la demanda de vivienda social es mayor, cuando actualmente no hay ningún proyecto elegible para el paquete de 120.000, es algo que vale la pena considerar.
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