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| Informes publicados recientemente por diversas unidades de investigación inmobiliaria muestran que, entre el segundo trimestre de 2022 y el segundo trimestre de 2023, el interés en el sector inmobiliario sigue siendo muy bajo. (Fuente: Tien Phong) |
Suspensión continua de subastas de tierras
Recientemente, el distrito de Dong Anh (ciudad de Hanoi) publicó continuamente avisos para suspender temporalmente la organización de subastas de derechos de uso de la tierra en el marco del proyecto de construcción de infraestructura técnica para el área de subasta de derechos de uso de la tierra en la comuna de Van Ha, distrito de Dong Anh.
Específicamente, el 21 de julio, Lac Viet Auction Joint Stock Company y Vietnam Auction Joint Stock Company publicaron simultáneamente avisos de suspensión temporal de las subastas de derechos de uso de la tierra para 28 parcelas de tierra en el bloque LK1 y 20 parcelas de tierra en el bloque LK3 del proyecto para construir infraestructura técnica para el área de subasta de derechos de uso de la tierra en la comuna de Van Ha, distrito de Dong Anh.
El motivo de la suspensión se basa en el Despacho Oficial No. 1778/UBND - TNMT del 21 de julio y el Despacho Oficial No. 755/QLDA - KHTH del Comité Popular del Distrito de Dong Anh y la Junta de Gestión del Proyecto de Inversión y Construcción del Distrito de Dong Anh sobre la suspensión de la subasta de derechos de uso de la tierra en las parcelas LK1 y LK3.
Previamente, se anunció la subasta de 28 terrenos en el bloque LK1 el 22 de julio, con una superficie de entre 130,8 y 276,65 m², con un precio inicial de entre 29,7 y 34,4 millones de VND/m². Por lo tanto, la subasta se suspendió inesperadamente exactamente un día antes de la fecha oficial anunciada.
Las 20 parcelas de tierra restantes en el bloque LK3 se anunciaron para subasta el 29 de julio con un área de 126 a 270 m2/parcela y un precio inicial de 29,7 a 34,4 millones de VND/m2.
Según el anuncio, los clientes que hayan comprado documentos de subasta y pagado un depósito (si lo hubiera) recibirán el reembolso de sus documentos dentro de dos días hábiles a partir de la fecha del anuncio (21 de julio).
A fines de abril de este año, el distrito de Dong Anh también anunció la suspensión temporal de las subastas de tierras para 44 parcelas de tierra en el lote X6, aldea Ha Lo, comuna de Lien Ha.
Se subastarán 44 terrenos en dos rondas, cada una de las cuales contará con 22 parcelas. Como se había planeado, la primera ronda de subasta se celebrará el 23 de abril y la segunda el 6 de mayo. Los terrenos tendrán una superficie de entre 90 y 154 m² y el precio inicial oscilará entre 30,3 y 33,3 millones de VND/m².
Anteriormente, las 44 parcelas de tierra cuyas subastas fueron suspendidas se anunciaron para ser subastadas el 18 de marzo. Sin embargo, se anunció que las parcelas serían subastadas nuevamente a fines de abril y principios de mayo, y luego se anunció que se suspenderían nuevamente.
Los precios del terreno se mantienen bajos debido a la confianza de los compradores
Los informes publicados recientemente por muchas unidades de investigación inmobiliaria muestran que desde el segundo trimestre de 2022 hasta la actualidad, el segmento de terrenos todavía registra un nivel de interés muy sombrío.
Cuando el mercado está en auge, el terreno es el segmento que recibe mucha atención y se absorbe con rapidez, pero cuando el mercado se desacelera, sufre el mayor declive. Esto se debe a que es un segmento más especulativo que la necesidad de explotar el flujo de caja.
Algunos expertos inmobiliarios consideran que la situación de las transacciones en el mercado inmobiliario sigue siendo tranquila debido a la confianza de los compradores. Las dificultades con los límites de crédito y los tipos de interés de los préstamos no se han resuelto por completo, lo que genera dudas entre los compradores.
Según el Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com.vn, las transacciones inmobiliarias son difíciles de tener éxito porque las expectativas entre vendedores y compradores aún están muy alejadas.
En concreto, según la encuesta, entre las razones por las que los inversores necesitan vender un inmueble, el 49% está para reestructurar su cartera de inversiones; el 23% es porque no necesita utilizarlo, por lo que lo revende; tan solo el 22% es por dificultades financieras, teniendo que enajenar para solucionar problemas económicos .
Dado que el número de vendedores que necesitan deshacerse de sus bienes por dificultades financieras no es muy alto, la mayoría aún espera obtener ganancias al vender sus inmuebles, que rondan el 10%, comentó el Sr. Quoc Anh.
En cuanto a la liquidez, muchos expertos creen que si los tipos de interés caen por debajo del 10% anual y el mercado se calienta, la ola de inversión inmobiliaria puede reavivarse y el flujo de caja para las empresas puede ser más abundante.
Por el contrario, si las tasas de interés de los préstamos siguen siendo altas y el mercado inmobiliario continúa estancado, el flujo de caja probablemente permanecerá en el banco.
¿La aplicación del “coeficiente K” a los precios del suelo podría “pasar por alto” muchos proyectos de gran escala?
En respuesta a la solicitud del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente para comentarios y finalización del proyecto de Decreto que modifica y complementa el Decreto No. 44/2014/ND-CP que regula los precios de la tierra, la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA) dijo que la regulación sobre la aplicación del método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra (coeficiente K) para parcelas y áreas de tierra que se valoren en menos de 200 mil millones de VND en comparación con la lista de precios de la tierra no se acerca a la realidad.
El presidente de HoREA, Le Hoang Chau, dijo que la Asociación acaba de enviar un documento al Primer Ministro, al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente y al Comité Económico de la Asamblea Nacional proponiendo aplicar el "método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra" para calcular las tarifas por uso de la tierra y las rentas de la tierra para todos los proyectos inmobiliarios y urbanos sin limitar "las parcelas de tierra con un valor calculado según el precio de la tierra en la lista de precios de tierras por debajo de los 200 mil millones de VND".
Según el Sr. Chau, el artículo 4 del proyecto de Decreto que modifica y complementa el Decreto Nº 44/2014/ND-CP (Proyecto de Decreto Nº 44) estipula tres métodos de valoración de tierras, entre ellos: el método de comparación, el método de ingresos y el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra, y el proyecto de decreto ya no estipula el "método del superávit".
En particular, la cláusula 3, artículo 5 del proyecto estipula que "el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra se aplica para determinar los precios de la tierra" en los siguientes casos: Determinación del precio de la tierra de una parcela o área de tierra cuyo valor se calcula de acuerdo con el precio de la tierra en la lista de precios de tierras por debajo de 200 mil millones de VND.
Sin embargo, HoREA encontró que la regulación de aplicar el "método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra" a terrenos y áreas de tierra que deben tener un precio "inferior a 200 mil millones de VND" en comparación con la lista de precios de la tierra no se acerca a la realidad porque ha "pasado por alto" muchos proyectos inmobiliarios, viviendas y áreas urbanas con escalas mayores.
“Debido a que no existe un método adecuado para aplicar la valoración de tierras en los casos mencionados, ya que el proyecto de Decreto 44 solo estipula tres métodos de valoración de tierras, en los cuales el método de comparación o el método de ingresos no se pueden aplicar para valorar la tierra para calcular las tasas de uso de la tierra y la renta de la tierra para parcelas y áreas de tierra con un valor de más de 200 mil millones de VND”, compartió el Sr. Chau.
Por lo tanto, en opinión del Sr. Chau, la regulación de la aplicación del método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra a todos los proyectos, independientemente de si se trata de "parcelas y áreas de tierra con un valor calculado según el precio de la tierra en la lista de precios de tierras inferior a 200 mil millones de VND" o "superior a 200 mil millones de VND", contribuirá a garantizar la transparencia y la equidad, y a no causar pérdidas de ingresos del presupuesto estatal.
Con base en el análisis, el presidente de HoREA enfatizó que para cumplir con los requisitos prácticos y aplicar el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra a todos los proyectos inmobiliarios, viviendas comerciales y áreas urbanas, el proyecto debe eliminar la regulación "menos de 200 mil millones de VND" para aplicar el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra a todos los proyectos, independientemente de "parcelas de tierra, áreas de tierra con valor calculado de acuerdo con el precio de la tierra en la lista de precios de la tierra menores a 200 mil millones de VND" o "más de 200 mil millones de VND".
“En caso de que el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra se siga aplicando a terrenos y áreas con un valor inferior a 200 mil millones de VND, es necesario mantener el método del excedente para determinar precios específicos de la tierra y calcular las tarifas de uso de la tierra y las rentas de la tierra para terrenos y áreas con potencial de desarrollo; a gran escala con valores calculados según los precios de la tierra en la lista de precios de tierras de más de 200 mil millones de VND”, propuso el Sr. Chau.
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| El Artículo 7 de la Ley de Vivienda de 2014 estipula claramente que tres personas pueden ser propietarias de viviendas en Vietnam: organizaciones, hogares y particulares nacionales; vietnamitas residentes en el extranjero; y organizaciones y particulares extranjeros especificados en la Cláusula 1 del Artículo 159 de esta Ley. (Fuente: BXD) |
Condiciones para el reconocimiento de la propiedad de la vivienda
El artículo 8 de la Ley de Vivienda de 2014 estipula claramente las condiciones para el reconocimiento del derecho de propiedad de la vivienda.
Sujetos elegibles para poseer viviendas en Vietnam
El artículo 7 de la Ley de Vivienda de 2014 estipula claramente que hay tres sujetos que pueden poseer viviendas en Vietnam, a saber: organizaciones, hogares e individuos nacionales; vietnamitas residentes en el extranjero; y organizaciones e individuos extranjeros especificados en la Cláusula 1, Artículo 159 de esta Ley.
Condiciones para el reconocimiento de la propiedad de la vivienda
Para que se reconozca la propiedad de una vivienda, el primer requisito es que la organización, el hogar o la persona sean nacionales. Los vietnamitas residentes en el extranjero deben tener permiso para entrar en Vietnam; las organizaciones y personas extranjeras deben cumplir las condiciones especificadas en el Artículo 160 de la Ley de Vivienda de 2014.
Además, es necesario disponer de vivienda legal a través de las siguientes formas: Para las organizaciones domésticas, hogares e individuos, es a través de la forma de inversión en construcción, compra, alquiler con opción a compra, recepción de donaciones, recepción de herencias, recepción de aportaciones de capital, recepción de intercambio de vivienda y otras formas de acuerdo a las disposiciones de la ley.
Para los vietnamitas que residen en el extranjero, mediante la compra o arrendamiento de viviendas comerciales de empresas inmobiliarias o cooperativas (en adelante, empresas inmobiliarias); compra, recepción de obsequios, recepción de intercambios, recepción de herencia de viviendas de hogares o individuos; recepción de transferencia de derechos de uso de la tierra en proyectos de inversión en construcción de viviendas comerciales que tienen permitido vender terrenos para autoorganizar la construcción de viviendas de acuerdo con las disposiciones de la ley.
Para las organizaciones y personas físicas extranjeras, es a través de los formularios prescritos en la Cláusula 2 del Artículo 159 de la Ley de Vivienda de 2014.
Vingroup establece una filial con un capital social de más de 1,2 billones de VND en Nghe An
Vingroup Corporation (código bursátil: VIC) acaba de anunciar una resolución sobre la separación de una filial y la creación de una nueva empresa.
En concreto, el Consejo de Administración de Vingroup aprobó la separación de Vinpearl Joint Stock Company, filial del Grupo, y la creación de una nueva filial, sobre la base de la separación de la empresa antes mencionada, con el fin de reestructurar la propiedad interna.
La empresa de nueva creación es Vinpearl Cua Hoi Joint Stock Company, con sede en Binh Minh Street, Nghi Hai Ward, Cua Lo Town, provincia de Nghe An.
El capital social previsto de Vinpearl Cua Hoi es de 1.263.800 millones de VND. De este capital, la contribución de Vingroup representa el 99,99 %. La principal línea de negocio de esta empresa son los servicios hoteleros y turísticos.
Antes de separarse y establecer una nueva empresa, se estableció la sucursal Nghe An de Vinpearl Joint Stock Company en 2017. La representante de la sucursal es la Sra. Vo Thi Phuong Thao.
En Nghe An, Vingroup desarrolla proyectos inmobiliarios como Vinpearl Cua Hoi, Vincom Shophouse Vinh y el proyecto de renovación del área B - complejo de apartamentos Quang Trung, ciudad de Vinh.
En 2022, Vinpearl Joint Stock Company colaboró con Melía Hotels International Group para anunciar una hoja de ruta de cooperación estratégica. Melía Vinpearl Cua Hoi es uno de los 12 proyectos en los que Vinpearl colaboró para transferir los derechos de gestión a Melía por un período mínimo de 10 años.
Este complejo de villas y hoteles de 38,7 hectáreas incluye 184 habitaciones en una superficie de 5.000 metros cuadrados. La inversión total del proyecto asciende a casi 900.000 millones de VND. El proyecto comenzó en junio de 2016 y se inauguró en abril de 2017.
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