Los precios siguen subiendo
A pesar del difícil contexto general del mercado inmobiliario, los precios de los apartamentos han aumentado continuamente en los últimos años. En consecuencia, si bien el mercado inmobiliario apenas tocó fondo en los últimos meses de 2023, el segmento inmobiliario que atiende necesidades reales de vivienda, especialmente los apartamentos, se ha recuperado, ha recuperado la tendencia alcista e incluso ha mantenido el impulso durante el difícil período del mercado.
En concreto, datos de investigación de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) muestran que, en los últimos años, los precios de los apartamentos han aumentado en promedio dos dígitos cada año. Solo en 2023, el índice de precios de los apartamentos en Hanói a finales de 2023 aumentó 16 puntos porcentuales en comparación con principios de año.
Los apartamentos en los segmentos asequibles y de gama media han ido aumentando de precio de manera constante a lo largo de los años.
Mientras tanto, este índice en Ciudad Ho Chi Minh también ha entrado en un ciclo de crecimiento desde el tercer trimestre de 2023, gracias a la disminución gradual de los precios de los proyectos de alta gama y lujo en el mercado secundario. El precio promedio de venta principal de los apartamentos a nivel nacional también es alto, ya que la nueva oferta en el mercado se compone principalmente de productos con precios superiores a 40 millones de VND/m², con casi ningún proyecto en el segmento de apartamentos asequibles.
Los proyectos de apartamentos en las ciudades establecen constantemente nuevos niveles de precios, y los precios de alquiler de apartamentos antiguos y nuevos en zonas residenciales siguen aumentando. Especialmente desde mediados de 2022, cuando los contratos de alquiler, durante el pico de la pandemia, vencen y se renuevan si ambas partes siguen teniendo demanda. Muchos apartamentos han aumentado de precio hasta un 40% en comparación con el pico de la pandemia y aproximadamente un 20% en comparación con mediados de 2022.
Según información de VARS, los precios de alquiler de apartamentos en Hanoi han aumentado relativamente fuerte en los últimos años, especialmente en el tipo estudio (apartamentos de 1 dormitorio), con márgenes de beneficio hasta el doble de los de los apartamentos más grandes.
En concreto, en el distrito de Long Bien, los apartamentos tipo estudio se alquilan a un precio de 7-8 millones de VND/mes, un aumento del 10-15% en comparación con el mismo período del año pasado y alrededor del 30-40% en comparación con 2022. Los apartamentos de 2 habitaciones, completamente amueblados, tienen un precio más alto, con un aumento menor de alrededor del 10% en comparación con el mismo período, hasta alrededor de 10-11 millones de VND/mes.
En el proyecto Greenbay Me Tri (Nam Tu Liem), se ofrecen actualmente apartamentos tipo estudio completamente amueblados en alquiler por unos 10 millones de VND, mientras que los apartamentos de dos habitaciones oscilan entre 14 y 16 millones de VND, un aumento de aproximadamente el 15 % respecto al mismo período. Los precios de alquiler de apartamentos en otros distritos también han registrado aumentos similares.
De igual manera, en Ciudad Ho Chi Minh, los precios de alquiler de apartamentos también han comenzado a aumentar ligeramente en los últimos tiempos, especialmente en el centro de la ciudad, generalmente entre 500 mil y 1 millón de VND al mes. Si bien antes, a mediados de 2023, los precios de alquiler de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh se mantuvieron estables, incluso disminuyeron ligeramente en algunos apartamentos grandes tras el fuerte aumento de los precios al final de la pandemia.
Por ejemplo, el precio del alquiler de un apartamento de una habitación en Vinhomes Golden River, en el Distrito 1, aumentó de 15 millones de VND al mes a 20 millones de VND al mes al vencer el contrato anterior. El nuevo precio fue anunciado por el propietario y encontró inquilino de inmediato. Proyectos alejados del centro, como Sunrise Riverside, New Saigon (distrito de Nha Be), también incrementaron el precio del alquiler de los apartamentos, con un aumento masivo de la demanda.
VARS pronostica que los precios de los apartamentos continuarán su tendencia al alza, alrededor del 10% durante al menos otro año, cuando haya más oferta de viviendas asequibles.
Muchos jóvenes optan por alquilar una casa.
Alquilar es la opción de muchas familias, ya que los altos precios de los apartamentos dificultan cada vez más la adquisición de una vivienda para la mayoría. Sin embargo, las tasas de interés de los préstamos, incluidos los hipotecarios, han disminuido.
Sin embargo, pedir préstamos para comprar una casa y pagar las deudas mensuales sigue siendo una carga para muchas familias, ya que no tienen plena confianza en su futuro laboral e ingresos debido a la volatilidad económica . El alquiler de viviendas seguirá aumentando considerablemente gracias al gran incremento de expertos extranjeros que llegan a Vietnam a través de proyectos de inversión extranjera directa (IED).
Con ingresos estables, las generaciones jóvenes pueden optar por comprar apartamentos con plazos de pago razonables y seguros. (Foto ilustrativa)
Especialmente en el contexto de los numerosos cambios en las tendencias de consumo, cuando la generación Millennial-Z, que representa el 47% de la población vietnamita, se centra más en el estilo de vida, el entorno y los servicios públicos para mejorar la calidad de vida.
En su mayoría, optarán por vivir en apartamentos con todas las comodidades y un mejor ambiente, algo que terrenos con precios similares no pueden ofrecer. Alquilar una casa también es una opción prioritaria para esta generación.
La demanda de alquileres sigue en alza, mientras que la oferta disponible es escasa debido a la continua disminución de la oferta de viviendas, especialmente de apartamentos, lo que provoca un aumento en los precios de alquiler. Los datos de VARS muestran que la oferta de apartamentos nuevos en todos los segmentos en el primer semestre de 2022 superó las 22.700 unidades, menos de la mitad en comparación con el mismo período de 2021. Más de la mitad de los apartamentos comercializados (comprados, vendidos y alquilados) en el mercado pertenecen a proyectos ya ofertados.
Ya pasó la época en que invertir en pisos era un «activo de consumo»
Según VARS, el continuo aumento de los precios de compra, venta y alquiler de viviendas en los últimos tiempos también ha roto el estereotipo de que la inversión en viviendas es un "activo de consumo".
Antes, la mayoría de la gente pensaba que los apartamentos eran un negocio improductivo, que solo generaba pérdidas, y optar por invertir en terrenos residenciales, con un terreno donde establecerse, era la solución ideal debido a su fácil liquidez y alta rentabilidad. Hoy en día, invertir en apartamentos y luego alquilarlos se ha vuelto una tendencia popular en las grandes ciudades, ya que no solo genera un flujo de caja constante por los alquileres mensuales (superior al ahorro), sino que también se beneficia de la posibilidad de aumentos de precios.
VARS prevé que los precios de alquiler seguirán aumentando, pero a un ritmo más lento. Las perspectivas para el mercado de apartamentos se están aclarando a medida que la producción y la actividad comercial se recuperan gradualmente, lo que genera una gran demanda de vivienda en las principales ciudades.
Ante el desafío del aumento de los precios del alquiler de apartamentos, quienes necesitan alquileres a largo plazo deben tomar decisiones acertadas. Con ingresos estables, las generaciones más jóvenes pueden optar por comprar apartamentos con plazos razonables y seguros.
Más concretamente, en el mercado actual, algunos grandes inversores han comenzado a implementar políticas para ayudar a los jóvenes a comprar viviendas con pagos a plazos equivalentes al alquiler. Con el compromiso de establecer un límite máximo para el tipo de interés, los compradores de vivienda evitarán los riesgos asociados a los tipos de interés flotantes.
N. Giang
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