Actualmente, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la ciudad de Ho Chi Minh ha estado completando las etapas del proceso de subasta tales como: plan de subasta, tiempo de subasta y determinación del precio inicial.
Según el abogado Tran Manh Cuong (Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh), el Decreto 12, que modifica y complementa el Decreto 44 sobre precios de terrenos, emitido el 5 de febrero, ha añadido regulaciones específicas sobre los métodos para determinar los precios de los terrenos, las condiciones de aplicación, los procedimientos y el contenido de la determinación de los precios de los terrenos según los diferentes métodos. De esta forma, la determinación del precio inicial de las subastas está regulada de forma clara, específica y transparente. Queda por definir los criterios de selección de los inversores con interés potencial y real.
Para ello, el abogado Tran Manh Cuong señaló que es necesario considerar el rendimiento empresarial en los últimos años, el tiempo de operación de la empresa, el capital total y el número de proyectos inmobiliarios implementados. A continuación, se analiza la capacidad de ejecución del proyecto. Es posible realizar una evaluación revisando el plan de desarrollo propuesto para el terreno que participa en la subasta, como las condiciones de capital, el plan de capital para el pago de la tasa de uso del suelo y la capacidad de movilizar capital para el desarrollo del proyecto. Además, es necesario estudiar la viabilidad del plan de negocio y desarrollo. Esta evaluación ayuda a evitar unidades que puedan perturbar el mercado.
Miles de apartamentos y numerosos terrenos en Thu Thiem seguirán siendo subastados.
El Sr. Troy Griffiths, subdirector general de Savills Vietnam, analizó que el precio de salida suele determinarse con base en el método de excedentes. Este método estima el costo total de desarrollo basándose en el coeficiente de uso del suelo, la densidad de construcción y el número máximo de plantas del proyecto, según la planificación aprobada. Sin embargo, en realidad, este parámetro de planificación no es necesariamente el plan de uso del suelo más eficaz y adecuado para el mercado. Por ejemplo, los terrenos con áreas comerciales, como oficinas u hoteles, son demasiado caros en zonas donde no se desarrollan estos dos tipos de desarrollo.
Por lo tanto, al determinar los precios del terreno, puede haber una diferencia entre el precio inicial y el precio de mercado que los inversores pueden ofertar. Esto conlleva la posibilidad de que la subasta fracase, ya que el precio inicial no resulta atractivo para los inversores. Es necesaria una planificación adecuada y un precio inicial razonable. Además de la unidad gestora y los organismos estatales competentes, es necesaria la participación de unidades consultoras especializadas (planificación y mercado) con conocimiento en desarrollo.
En cuanto al importe del depósito para subastas de terrenos, según la Ley de Subastas de Bienes Raíces vigente, en su artículo 39, cláusula 1, el importe del depósito se acuerda entre la organización de la subasta y el propietario del inmueble subastado, y debe ser como mínimo del 5 % y como máximo del 20 % del precio inicial del inmueble subastado. Por otro lado, el Decreto 10 estipula que las organizaciones que participan en la subasta de derechos de uso de terrenos deben depositar un importe equivalente al 20 % del precio inicial. Esta disposición está vigente desde el 20 de mayo de 2023.
La Ley de Tierras regula las pujas según lo dispuesto en la Ley de Subastas de Bienes Raíces. Por lo tanto, para evitar que se aprovechen las subastas para perturbar el mercado y obtener beneficios, se podría considerar aumentar la tasa mínima de depósito al 10%, en lugar del 5%, al subastar derechos de uso de tierras. También debería haber regulaciones adicionales sobre las sanciones en caso de ganar la subasta pero abandonar el depósito.
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