Las tasas de interés de los préstamos hipotecarios están en mínimos sin precedentes

Los tipos de interés flotantes siguen siendo un gran desafío para los compradores de vivienda

El mercado de préstamos hipotecarios nunca ha sido tan emocionante como lo es hoy, cuando los bancos comerciales lanzaron simultáneamente una serie de paquetes de crédito preferencial con un valor total de decenas de miles de millones de VND, con tasas de interés históricamente bajas de 3,88%/año.

Inundado de paquetes de préstamos preferenciales

A principios de mayo de 2025, haciéndose pasar por una persona que necesitaba un préstamo hipotecario, un periodista del periódico Nguoi Lao Dong se acercó a varios bancos comerciales para obtener información sobre paquetes de préstamos preferenciales. En Vietnam Thuong Tin Commercial Bank (VietBank), los consultores presentaron el paquete "Préstamo con interés del 0% - Todo va bien" con tasas de interés a partir de solo 3,99%/año, un plazo máximo de préstamo de 380 meses y sin reembolso de capital durante los primeros 60 meses. Este banco también cuenta con un programa especial para clientes que compren departamentos en proyectos asociados, eximiendo los intereses del primer mes y aplicando una tasa de interés del 8%/año durante los siguientes 11 meses del primer año. Después del período preferencial, la tasa de interés se ajustará periódicamente, dependiendo del plazo del préstamo.

El Banco de Vietnam para la Agricultura y el Desarrollo Rural ( Agribank ) también se queda atrás al implementar un programa preferencial hasta finales de 2025 para clientes individuales menores de 35 años, que sean funcionarios, empleados públicos o trabajadores.

Los clientes pueden utilizar como garantía la vivienda que pretenden comprar, con un tipo de interés fijo del 5,5%/año durante los 3 primeros años, un límite de préstamo de hasta el 75% de las necesidades de capital y un plazo máximo de préstamo de 40 años. En particular, los clientes están exentos del pago de capital durante los primeros 60 meses.

El reciente aumento elevado de los precios inmobiliarios es una barrera que impide que los paquetes de préstamos preferenciales sean efectivos. Foto: LAM GIANG

Muchos otros bancos como ACB, BIDV, Vietcombank, VIB, VPBank, HDBank, MB, SHB , LPBank también están implementando activamente paquetes de crédito preferencial con tasas de interés del 3,88% o 3,99% en la primera fase, o tasas de interés fijas del 5,5% en los primeros 2-3 años.

En particular, HDBank ofrece un paquete de préstamos para vivienda social con un plazo de hasta 50 años, ayudando a las personas con un ingreso de menos de 15 millones de VND/mes a poseer una casa con pagos en cuotas de solo 200.000 VND/día, apoyando a los prestatarios a equilibrar sus finanzas de manera efectiva.

La Sra. Dinh Thi Thu Thao, subdirectora de la División de Clientes Personales del Banco Comercial de Asia (ACB), dijo que después de sólo dos meses de implementar un paquete de préstamos preferenciales para clientes menores de 35 años con tasas de interés del 5,5% anual, ACB ha desembolsado casi 2 billones de VND.

La Sra. Hoai Nam (que vive en el distrito de Binh Thanh, ciudad de Ho Chi Minh), una persona que busca pedir dinero prestado para comprar bienes raíces, se sorprendió porque rara vez vio a los bancos lanzar simultáneamente muchos paquetes de préstamos preferenciales para comprar bienes raíces con tasas de interés tan competitivas. La Sra. Nam está considerando comprar un apartamento en Ciudad Ho Chi Minh para alquilarlo o invertir en terrenos a largo plazo.

He notado que algunos bancos han ampliado el plazo de la tasa de interés preferencial, el plazo del préstamo hasta 30-50 años e incluso el período de gracia para el pago del capital hasta 5 años. Estas condiciones son muy atractivas, pero aún no he encontrado un inmueble adecuado, en parte porque los precios de los inmuebles han aumentado rápidamente en poco tiempo, comentó la Sra. Nam.

Riesgos de los tipos de interés flotantes

Aunque los paquetes de préstamos preferenciales brindan muchas oportunidades, algunos expertos dicen que los prestatarios aún enfrentan riesgos por las tasas de interés flotantes después del período preferencial. Porque todos los paquetes de préstamos tienen una cláusula de tasa de interés post-preferencial calculada con base en la tasa de interés del depósito a plazo de 12 meses más un margen de 3,5%-5% y fluctuará entre 11%-13%/año. Como los préstamos hipotecarios suelen durar más de 20 años, las tasas de interés flotantes pueden poner mucha presión financiera sobre los prestatarios si no hacen su tarea.

La Sra. Dinh Thi Thu Thao dijo que los grandes bancos, con fuentes de capital estables, a menudo aplican tasas de interés preferenciales basadas en tasas de interés de ahorro a 12 o 24 meses más un margen del 3% o más. Mientras tanto, algunos bancos más pequeños pueden aplicar tasas de interés flotantes o tasas de interés base autoanunciadas, lo que hace que la tasa de interés posterior a la promoción sea significativamente más alta.

El Dr. Nguyen Tri Hieu, un experto financiero, advirtió que las tasas de interés flotantes son un gran desafío para los prestatarios. Después del período de gracia, la carga del pago de la deuda puede aumentar considerablemente, especialmente para las familias con ingresos limitados.

Por ello, aconseja a los compradores de vivienda asegurarse de que el pago total de la deuda (capital e intereses) no supere el 50%-60% de los ingresos mensuales para evitar riesgos. Si esta proporción alcanza el 70%-80%, los prestatarios estarán bajo una gran presión cuando los tipos de interés flotantes aumenten repentinamente. "Los prestatarios deben estudiar cuidadosamente las condiciones, incluyendo el mecanismo de ajuste de la tasa de interés, las comisiones por reembolso anticipado y otros costos, para evitar caer en la trampa de la tasa de interés", enfatizó el Sr. Hieu.

El Dr. Le Dat Chi, de la Universidad de Economía de Ciudad Ho Chi Minh, dijo que los bancos pueden transferir los riesgos de las tasas de interés a los prestatarios cuando aumentan los costos de movilización de capital. Para evitar este riesgo, aconsejó a los prestatarios elegir grandes bancos con precios de capital de entrada estables y condiciones de préstamo transparentes para garantizar que las tasas de interés posteriores al incentivo se mantengan en un nivel razonable. Comparar paquetes de préstamos, comprender el rango de tasas de interés después de los incentivos y los costos relacionados son factores clave que los prestatarios deben considerar cuidadosamente.

Sin embargo, la Sra. Dinh Thi Thu Thao evaluó que el mercado de préstamos hipotecarios ha mejorado mucho. Los bancos no sólo compiten en tasas de interés sino que también ofrecen valor agregado como asesoramiento legal, ampliando las condiciones de los préstamos, ajustando tiempos de pago flexibles y construyendo cronogramas de pago adecuados. "Si el tipo de interés después de la promoción es demasiado alto, los clientes pueden transferir el préstamo a otro banco con mejores condiciones", señaló la Sra. Thao.

El crecimiento del crédito no es el esperado

En 2025, el sector bancario aspira a un crecimiento del crédito de alrededor del 16%, lo que equivale a 2,5 billones de VND inyectados al mercado. Según el Banco Estatal, a mediados de abril de 2025, el crecimiento del crédito en todo el sistema alcanzará alrededor del 3,95% en comparación con el final de 2024. Solo en la ciudad de Ho Chi Minh, el crédito inmobiliario total pendiente a fines de febrero de 2025 representó alrededor del 28% de la deuda pendiente total en el área, un aumento del 1,15% en comparación con el final del año pasado. De los cuales, los préstamos de vivienda pendientes (incluyendo vivienda social y comercial...) aumentaron un 0,67%.

Sin embargo, aunque los bancos están promoviendo activamente los préstamos hipotecarios, la tasa de crecimiento no es la esperada. El Sr. Le Huu Nghia, presidente de Le Thanh Construction Trading Company Limited, dijo que la razón principal es la falta de suministro. La demanda de préstamos para comprar inmuebles es muy grande, el capital de los bancos también es abundante, pero el número de nuevos proyectos en el mercado es muy limitado. El mayor problema sigue siendo la tramitación legal de los proyectos. Si bien se han hecho muchos esfuerzos para eliminarla, su aplicación práctica aún presenta numerosos obstáculos. En 2025, será difícil que muchos proyectos completen los trámites para su apertura a la venta, y no habrá nuevos productos hasta 2026. Ante la escasez de productos, será difícil que la demanda de desembolso de capital por parte de los bancos aumente considerablemente, analizó el Sr. Nghia.

Fuente: https://nld.com.vn/lai-suat-vay-mua-nha-thap-chua-tung-co-196250509220950946.htm