Los precios de los apartamentos han ido aumentando de forma constante en los últimos años.
Según la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam (VARS), el desarrollo económico y la rápida urbanización han impulsado un aumento repentino de la demanda de vivienda, mientras que los recursos de suelo se están agotando gradualmente. La oferta de vivienda disminuye constantemente debido a la lenta ejecución de proyectos, causada por políticas relacionadas con las fuentes de capital y las decisiones de agencias y departamentos para controlar el mercado inmobiliario.
El valor del terreno urbano aumenta a medida que se mejoran la infraestructura y los servicios públicos, lo que ha llevado a que los precios de los departamentos establezcan continuamente nuevos puntos de referencia durante los últimos años.
Junto con el aumento del valor del suelo urbano a medida que se mejoran la infraestructura y los servicios públicos, los precios de los apartamentos han marcado continuamente nuevos puntos de referencia en los últimos años.
Según datos de investigación de VARS, el índice de precios de apartamentos en Hanoi en 2023 aumentó aproximadamente 38 puntos porcentuales en comparación con 2019, mientras que en Ciudad Ho Chi Minh aumentó 16 puntos porcentuales.
En concreto, el índice de precios de apartamentos es uno de los índices incluidos en el Proyecto de Índices de Precios Inmobiliarios que VARS está investigando para reflejar las fluctuaciones de los precios inmobiliarios bajo la influencia de los movimientos del mercado durante diferentes periodos.
En concreto, los precios de los apartamentos en Hanói han aumentado continuamente, tanto en el mercado primario como en el secundario. Mientras tanto, los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh también han comenzado a entrar en un nuevo ciclo alcista, con una tendencia a la baja más lenta en los proyectos de alta gama y lujo en el mercado secundario.
Las estadísticas de Batdongsan.com.vn muestran que el interés nacional en la venta de apartamentos aumentó un 66 % en enero de 2024 en comparación con el mismo período de 2023, y el número de anuncios inmobiliarios también aumentó un 46 %. En concreto, el número de búsquedas de apartamentos en Hanói en enero de 2024 aumentó un 71 % en comparación con el mismo período. De igual manera, en Ciudad Ho Chi Minh, la demanda de apartamentos también aumentó un 59 %. Esta tendencia fue similar en la mayoría de las demás provincias y ciudades.
Según las estadísticas de Batdongsan.com.vn, el interés en los apartamentos en venta en todo el país aumentó un 66% en enero de 2024 en comparación con el mismo período de 2023, y el número de listados de bienes raíces también aumentó un 46%.
A pesar del fuerte aumento de la demanda de compradores de vivienda, la oferta de apartamentos no ha seguido el mismo ritmo. En 2023, la oferta de apartamentos experimentó una disminución tanto en Hanói como en Ciudad Ho Chi Minh.
En Hanói, la oferta de apartamentos nuevos en 2023 se estima en 10.500 unidades, lo que representa una disminución de aproximadamente el 31 % con respecto al año anterior. En Ciudad Ho Chi Minh, la oferta de apartamentos nuevos se estima en casi 7.500 unidades, una disminución de más del 50 % con respecto al mismo período de 2022.
La oferta de apartamentos ha disminuido recientemente debido a la escasez de proyectos inmobiliarios recién aprobados, mientras que los proyectos en curso enfrentan problemas legales y de financiación. A pesar de los esfuerzos del gobierno y los ministerios para abordar estas dificultades, se han logrado resultados notables, con un aumento significativo en el número de proyectos lanzados o reiniciados en 2023. Sin embargo, la presión sobre el flujo de caja sigue siendo alta para las empresas inmobiliarias.
Eliminar obstáculos para que los promotores de proyectos de vivienda social puedan bajar los precios de los apartamentos.
En consecuencia, la situación de la movilización de capital mediante la emisión de bonos corporativos ha mejorado gradualmente desde mediados de 2023 gracias a los esfuerzos de los organismos de gestión estatales.
Las nuevas regulaciones destinadas a aliviar las dificultades para los promotores y compradores de viviendas sociales, una vez que entren oficialmente en vigor, reducirán los precios de los apartamentos a un nivel asequible para las personas con necesidades genuinas de vivienda.
Sin embargo, la presión del vencimiento de los bonos sigue siendo un desafío para las empresas en 2024, especialmente para las empresas inmobiliarias, con casi 115,7 billones de VND en bonos corporativos inmobiliarios que vencen, lo que representa el 41,4% del valor total de los bonos corporativos que vencen este año, según los últimos datos de la Asociación del Mercado de Bonos de Vietnam (VBMA).
Las actividades de emisión de bonos a principios de 2024 también comenzaron a enfrentar obstáculos debido a las condiciones más difíciles de emisión y negociación, como las regulaciones sobre inversores profesionales en valores y las regulaciones obligatorias de calificación crediticia, tras la reinstauración del Decreto 65/2022/ND-CP a principios de 2024, tras un período de prórroga y aplazamiento en virtud del Decreto 08/2023/ND-CP. Sin embargo, estas son solo dificultades a corto plazo; a largo plazo, la implementación del Decreto 65 contribuirá a un desarrollo más saludable del mercado de bonos corporativos.
En cuanto al financiamiento crediticio, el crédito vigente para actividades de negocio inmobiliario continúa aumentando gracias a las soluciones del sector bancario, el Gobierno y los organismos pertinentes para eliminar las dificultades de los proyectos.
Sin embargo, el crédito al consumo y los préstamos inmobiliarios en los primeros meses de 2024 continuaron su tendencia a la baja desde 2023, a pesar de las bajas tasas de interés. Esto se debe a que la inflación y las fluctuaciones de las tasas de interés siguen siendo impredecibles. Solicitar préstamos para comprar una casa y realizar pagos mensuales superiores a 10 millones de VND se ha convertido en una carga para muchas familias, ya que no confían en su futuro laboral ni en sus ingresos.
Sin embargo, después del Año Nuevo Lunar, los préstamos hipotecarios aumentaron ligeramente en algunos bancos comerciales con carteras inmobiliarias diversas, ya que la gente comenzó a invertir nuevamente.
Tras un prolongado período de declive, se espera que la oferta de apartamentos en ambas zonas urbanas especiales vuelva a aumentar gracias a la recuperación del mercado y a los esfuerzos de las agencias estatales de gestión para resolver los obstáculos legales a los proyectos. Esto es especialmente cierto en el caso de la vivienda social y la vivienda para trabajadores. Sin embargo, esta oferta requiere tiempo para completar los trámites legales antes de su entrada oficial al mercado y proviene principalmente de zonas alejadas del centro de la ciudad.
Por lo tanto, VARS prevé que, a corto plazo, los precios de los apartamentos en el centro de las principales ciudades mantendrán su tendencia al alza, especialmente en los segmentos de vivienda asequible y de gama media. Mientras tanto, los precios de reventa de los proyectos de lujo y alta gama podrían experimentar una ligera disminución.
VARS espera que, junto con la base de una serie de factores positivos en el mercado actual, a mediados de 2025, cuando se aprueben las nuevas leyes relacionadas con el sector inmobiliario con nuevas regulaciones destinadas a eliminar dificultades para los inversores y compradores de viviendas sociales y viviendas para trabajadores, entren oficialmente en vigor.
La oferta de vivienda social aumentará y los precios de los apartamentos caerán a un nivel más adecuado para las personas con necesidades reales de vivienda.
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