La deuda del magnate inmobiliario aumenta, la capacidad de pago se recupera ligeramente

Las empresas inmobiliarias aún dependen en gran medida de préstamos a corto plazo, mientras que la implementación del proyecto es a largo plazo – Foto: QUANG DINH

¿Qué empresas inmobiliarias han aumentado su deuda?

En un informe publicado recientemente sobre la industria de bienes raíces residenciales, Visrating, una agencia de calificación crediticia con capital de Moody's, dijo que en el primer semestre de este año, la deuda total de los inversores cotizados aumentó un 19% en comparación con el mismo período del año pasado.

La mayor parte de la deuda pendiente proviene principalmente del desarrollo de nuevos proyectos de algunas grandes empresas inmobiliarias como Vinhomes (la deuda total aumentó un 63% durante el mismo período), Van Phu Invest (54%), DIG (59%), Nha Khang Dien (33%)...

Los expertos de Visrating predicen que el apalancamiento seguirá aumentando a medida que los desarrolladores acumulen más deuda para financiar el desarrollo de nuevos proyectos.

	Primeros 6 meses de 2023	Primeros 6 meses de 2024
VHM	43368	70500
VPI	4042	6218
EXCAVAR	2724	4323
KDH	5802	7739
PDR	3888	4183
Gobierno Nacional	5045	6532

Datos: Estados financieros, TTO

Sin embargo, en el lado positivo, se espera que la capacidad de pago de la deuda se recupere ligeramente en el primer semestre de 2024, gracias a un mejor flujo de caja operativo y recursos de caja.

Según Visrating, la relación deuda/EBITDA de la industria (un indicador financiero que refleja las ganancias de una empresa antes de deducir los gastos por intereses, la depreciación y el impuesto sobre la renta corporativa) aumentó a 3,7 veces en los primeros 6 meses de 2024, desde 2,7 veces el año pasado.

Además, los recursos en efectivo aumentaron un 5%; el flujo de caja operativo se recuperó ligeramente pero se mantuvo negativo en el primer semestre de 2024.

	Empufado
T4-2020	161892
T4-2021	179697
T4-2022	207161
T4-2023	222483
T2-2024	245640

Datos: Deuda a corto y largo plazo basada en informes financieros de casi 80 empresas cotizadas en el campo de la gestión y desarrollo inmobiliario (principalmente préstamos bancarios, bonos, arrendamientos financieros, etc.)

Muchos inversores tienen un flujo de caja para el pago de deudas extremadamente débil.

Además, según el informe de Visrating, más de dos tercios de los inversores que cotizan en bolsa tienen un flujo de caja para pagar la deuda desde niveles débiles a extremadamente débiles, específicamente un flujo de caja operativo por debajo del 5% de la deuda total, especialmente los inversores afectados por problemas legales del proyecto como LDG, Quoc Cuong Gia Lai (QCG) y Novaland (NVL).

Los expertos de las agencias de calificación crediticia también señalaron que la fuerte dependencia de los préstamos a corto plazo plantea importantes riesgos de refinanciación.

Sin mencionar que, según Virating, la proporción de deuda a corto plazo con respecto a la deuda total de los inversores que cotizan en bolsa sigue siendo alta en un 44% en el segundo trimestre de 2024, en el que las empresas con efectivo limitado, por ejemplo: Kien Giang Construction Investment Consulting Group Joint Stock Company (CKG), Nam Bay Bay Investment Joint Stock Company (NBB), QCG, Kosy (KOS) tienen las mayores necesidades de recapitalización.

	Dinero
CKG	29
Banco Nacional de Cuentas	24
QCG	27
KOS	8

Datos: BTC, TTO

Además, los datos muestran que hay alrededor de 105 billones de VND en bonos inmobiliarios que vencerán en 2025. Visrating estima que aproximadamente el 50% de los bonos de los inversores que vencen en los próximos 12 meses corren el riesgo de sufrir retrasos en el pago de capital e intereses.

“La mayoría de ellos están relacionados con inversores que recientemente han retrasado los pagos de capital e intereses, como NVL, Sunshine, Van Thinh Phat y Hung Thinh”, señaló el informe.

En la actualidad, los negocios inmobiliarios incrementan su deuda principalmente mediante la emisión de bonos, créditos y acciones.

De los cuales, la nueva emisión de bonos inmobiliarios en los primeros ocho meses de 2024 disminuyó un 5% interanual y es probable que se mantenga baja debido a los requisitos de emisión más estrictos y los próximos cambios en la Ley de Valores enmendada.

Según el proyecto de ley actual, los cambios propuestos incluyen requisitos de garantía obligatorios para los bonos emitidos públicamente y bonos de colocación privada limitados a inversores institucionales.

A cambio, el acceso de los inversores a nuevas fuentes de capital ha mejorado en 2024, gracias al crecimiento de los créditos bancarios para el negocio inmobiliario y la emisión de acciones se ha duplicado respecto al año anterior, según Visrating.

Anteriormente, algunos expertos también reconocieron que para promover el crecimiento del crédito en 2024 al 14-15%, una parte importante del capital será absorbida por el mercado inmobiliario, un campo que requiere gran capital y es el principal cliente de muchos bancos.

Fuente: https://tuoitre.vn/thay-gi-khi-khoi-no-dai-gia-bat-dong-san-phinh-to-20240925194935178.htm