Abandono masivo de depósitos de subasta de tierras: Algunos grupos lo consideran una broma y deben ser castigados severamente

El fenómeno de ofrecer precios muy altos por algunos terrenos y luego renunciar a los depósitos para manipular el mercado.

Recientemente, los resultados de las subastas de tierras en los suburbios de Hanoi , como en los distritos de Hoai Duc, Thanh Oai, Dan Phuong... han sorprendido a mucha gente porque los precios ganadores fueron muchas veces más altos que los precios iniciales. Además, inmediatamente después de la subasta, la mayoría de las parcelas se vendieron con una diferencia de 400 a 600 millones de VND por parcela. No sólo eso, después de estas subastas, el precio de venta de la tierra en el mercado circundante aumentó inmediatamente a 5-10 millones de VND/m2.

Recientemente, en la subasta de 68 lotes de tierra en el distrito de Thanh Oai, 55 lotes tenían depósitos perdidos, incluido el lote de mayor precio, de más de 100 millones de VND/m2. De las 13 parcelas de terreno con pago completo, el precio más alto es de poco más de 55 millones de VND/m2.

Según el Ministerio de Construcción , la reciente subasta de derechos de uso de suelo ha revelado limitaciones y aspectos negativos. Durante el proceso de subasta de tierras en algunos lugares, también se producen fenómenos de "corredores de subastas", colusiones... que afectan a los participantes de la subasta: "El fenómeno de pagar precios muy altos por algunos lotes de tierra y luego cancelar el depósito, creando un nivel de precios virtual para manipular el mercado, comprando y revendiendo muchos lotes de tierra subastados para obtener ganancias ilegales es bastante común en muchos lugares e incluso está organizado".

La reciente subasta de 19 lotes de terreno en Hoai Duc (Foto: Duong Tam).

Recientemente, el Comité Popular de Hanoi emitió un documento que orienta a las unidades sobre las subastas de derechos de uso de la tierra. Hanoi solicitó a la Policía de la Ciudad que considere medidas profesionales para detectar rápidamente las violaciones de las subastas de tierras y orientar a los Comités Populares de distritos, pueblos y ciudades para que tomen medidas para evitar que los violadores de las regulaciones de subastas sigan participando en las subastas.

Además, la fuerza policial debe proponer soluciones para prevenir y limitar la participación continua en subastas de quienes participaron en subastas, pagaron precios "inusualmente" altos para ganar subastas pero no pagaron el dinero ganador de la subasta como se prescribió.

Hanoi también pidió a los distritos que hicieran una lista de casos en los que las personas pagaron más del precio del mercado para ganar la subasta pero no pagaron. Esta lista se hará pública posteriormente en los sitios web de los distritos y del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente.

El grupo de personas que pagó un precio muy alto pero abandonó el depósito consideró que esto era una broma.

Hablando con el reportero de Dan Tri, el abogado Pham Thanh Tuan, experto legal en bienes raíces, dijo que hay dos razones por las cuales las recientes subastas de tierras han atraído a un gran número de participantes.

En primer lugar, anteriormente el suministro de tierras subdivididas provenía de empresas de desarrollo de proyectos y las tierras subastadas por el Estado solían estar a cargo del Centro y la organización de desarrollo de fondos de tierras. Sin embargo, a partir del 1 de agosto entró en vigor la Ley de Negocios Inmobiliarios, que prohíbe a los negocios inmobiliarios dividir parcelas en zonas urbanas especiales, tipo I, II y III.

Por lo tanto, la oferta de tierras se ha reducido. Las personas que quieran comprar terrenos para construir viviendas sólo pueden acudir a subastas de terrenos organizadas por el Estado. Este tipo de terreno tiene un estatus legal claro y es seguro, por lo que es popular entre muchas personas.

La segunda cuestión es la del precio inicial. En el año 2017, el precio de partida se determina mediante el método del coeficiente de ajuste del precio del terreno. En concreto, la organización consultora de valoración de tierras determinará el coeficiente y luego lo presentará al consejo local de valoración de tierras y al Comité Popular provincial para su aprobación. Por lo tanto, el precio inicial está entonces próximo al precio del mercado. Esto significa que el depósito (20% del precio inicial) del participante también es alto.

Abogado Pham Thanh Tuan - experto legal en bienes raíces (Foto: NVCC).

Sin embargo, el Decreto 12, vigente desde febrero de este año, exige que la determinación de los precios iniciales la organice el propio Comité Popular del Distrito, y no que se contrate a una empresa de valoración de precios.

El método para calcular el precio inicial ahora es utilizar el coeficiente de ajuste anual del precio de la tierra en lugar del método anterior de coeficiente de ajuste multiplicado por la lista de precios de la tierra prescrita por el Comité Popular de la provincia o ciudad administrada centralmente. Esto da lugar a precios iniciales y depósitos bajos.

El bajo precio inicial hace que muchas personas participen con la mentalidad de "si está bien, está bien, si no, entonces olvídalo". Además, las tasas de interés bancarias actuales son relativamente bajas y la gente no tiene muchos canales de inversión. Así que la mayoría de la gente todavía tiene la mentalidad de invertir en tierras para obtener ganancias.

Al discutir este tema, según la Sra. Pham Thi Mien, subdirectora del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE), las recientes subastas de tierras tuvieron miles de participantes, mientras que el número de lotes de tierra fue limitado. Muestra claramente el problema del desfase entre la oferta y la demanda cuando la demanda de inversión y de vivienda es muy alta.

Sin embargo, según ella, el precio ganador es mucho más alto que la media, por lo que tanto las necesidades de inversión como las de vivienda son difíciles de aceptar. Además, directamente en las subastas hay gente que ofrece vender a precios más altos, lo que muestra signos de especulación e inflación de precios aquí.

"La tasa actual de abandono de depósitos es alta y los lotes que se han pagado en su totalidad tienen precios moderados, lo que significa que los lotes de alto precio cuyos depósitos han sido abandonados muestran indicios de especulación", afirmó la Sra. Mien.

Respecto a la cuestión de si existen grupos de "grandes actores" que participan en la especulación y provocan manipulación del mercado, el Sr. Pham Thanh Tuan dijo que las leyes actuales no tienen ninguna regulación que defina, describa y penalice la inflación de precios en el sector inmobiliario. Por lo tanto, el trámite aún es solo a nivel civil, el ganador de la subasta que no pague el monto total perderá el depósito.

La ley no regula las sanciones por conductas especulativas e inflación de precios que perturben el mercado inmobiliario. Solo hemos regulado algunos tipos específicos de conductas especulativas e inflación de precios, como el fraude, el engaño y la estafa en el sector inmobiliario; la falsificación de documentos y la falsificación intencional de información sobre bienes raíces. Por lo tanto, no se ha determinado qué constituye inflación de precios o manipulación del mercado, por lo que no existe base legal para abordar conductas similares a la inflación de precios, afirmó el Sr. Tuan.

Según él, identificar el comportamiento especulativo que infla los precios de los bienes raíces es difícil, pero manejarlo es aún más difícil. Porque, incluso si se identifica la especulación con los precios, la penalidad que se aplica no es nada comparada con las ganancias que reciben.

El tratamiento de quienes pagan precios altos pero abandonan sus depósitos bajo la legislación penal depende del proceso de investigación para descubrir cualquier colusión entre el postor y el subastador. Si la organización de la subasta descubre alguna colusión, debemos esperar los resultados del organismo de investigación.

Según el Sr. Tuan, algunas personas y grupos de personas pagan precios muy altos pero cancelan sus depósitos porque consideran que es una broma. La consecuencia es perturbar la información del mercado inmobiliario y, al mismo tiempo, crear entre la gente una mentalidad de que los precios de los inmuebles están subiendo y todos especularán con terrenos subastados. De hecho, la tendencia de la "profesión de subasta" ya ha surgido.

Además, el proceso de adquisición de tierras por parte del Estado y las empresas para implementar proyectos enfrentará dificultades porque las personas cuyas tierras sean adquiridas compararán el precio de la tierra compensada con el precio de la tierra subastada.

La reciente subasta de 68 lotes de terreno en Thanh Oai (Foto: Duong Tam).

Al organizar subastas de tierras, el Estado tiene dos objetivos: crear viviendas para la gente y generar ingresos para el presupuesto. La oferta alta pero ningún depósito ha roto ambos objetivos anteriores.

Algunas opiniones dicen que los participantes que depositan el presupuesto recibirán más depósitos de los participantes. Sin embargo, las parcelas abandonadas tendrán que ser subastadas nuevamente, lo que costará más dinero al presupuesto estatal.

Al hablar sobre las consecuencias después de subastas con ofertas altas pero sin depósitos, la Sra. Pham Thi Mien afirmó que el precio de la tierra en el área de subasta se mantendrá alto. Aunque se presente la situación de abandono de depósito, la gente solo recordará el alto precio de adjudicación y lo utilizará como referencia para vender terrenos. "Las consecuencias serán enormes si los terrenos en la zona de subasta se revalorizan y se fijan a precios irrazonablemente altos, imposibilitando que personas con necesidades reales puedan poseer tierras y viviendas", afirmó.

Experto: Sin sanciones específicas, el abandono de depósitos volverá a ocurrir

Según los expertos, la situación de subastas elevadas y posterior pérdida de depósitos seguirá repitiéndose, especialmente durante el período de transición, es decir, la transición de la Ley de Tierras de 2013 a la Ley de Tierras de 2024, cuando las localidades todavía utilizan la antigua lista de precios de tierras emitida anteriormente.

Todo el mundo dice que pujar alto y luego cancelar el depósito es un acto de inflación de precios que provoca manipulación del mercado. Sin embargo, para determinar este acto, la ley debe estar claramente definida. Cuando no hay regulación, no hay sanción que lo castigue.

Sin embargo, incluso si existe un mecanismo de penalización, todavía es difícil evitar la especulación y la inflación de precios. Por ejemplo, en el sector de valores existen regulaciones sobre la manipulación del mercado, pero aún así se producen violaciones. El problema es que los beneficios y las sanciones actualmente no existen y difícilmente serán proporcionales. "Está claro que la ley actual tiene fallos", dijo.

Respecto a la cuestión de que Hanoi anuncie públicamente las identidades de quienes hicieron ofertas altas pero perdieron sus depósitos, el Sr. Tuan dijo que esto es solo una medida informativa y que no causará ninguna consecuencia para quienes pierdan sus depósitos. Porque todavía no se les prohíbe participar en subastas ni afectar sus intereses.

Según él, la Ley de Subastas de Propiedades modificada ha agregado sanciones para manejar las violaciones contra los participantes de la subasta en el Artículo 70. En consecuencia, en el caso de asignación o arrendamiento de tierras para implementar proyectos de inversión o derechos de explotación minera, el ganador de la subasta que abandone el depósito, provocando la cancelación de los resultados, no podrá participar en la subasta durante 6 meses a 5 años.

Sin embargo, esta disposición sólo se aplica a los casos en que el subastador realiza proyectos de inversión y derechos de explotación minera. La Ley revisada sobre subastas de propiedades entrará en vigor el 1 de enero de 2025.

Encontrar e identificar el objetivo de inflación de los precios inmobiliarios no será efectivo. Para evitar la especulación es necesario contar con una herramienta de tributación inmobiliaria en función de la cantidad o el momento de la transmisión. Por ejemplo, los bienes inmuebles transferidos dentro de un mes tendrán una tasa impositiva diferente que los bienes inmuebles adquiridos después de 5 años. Además, se pueden imponer impuestos en función de la cantidad y la superficie en comparación con las necesidades de uso promedio de cada persona.

Al compartir soluciones para prevenir la especulación, la Sra. Mien dijo que ahora existen regulaciones claras que establecen que si los precios de los bienes raíces aumentan anormalmente en un 20% en un plazo de 3 meses o cuando el mercado tiene otras fluctuaciones que afectan la estabilidad socioeconómica , el Estado intervendrá para regular.

Sin embargo, para controlar el aumento inusual de los precios de los bienes inmuebles, es necesario construir un sistema de base de datos y actualizarlo periódicamente para que el Estado pueda tomar medidas de intervención oportunas.

Al mismo tiempo, dijo que es necesario utilizar herramientas fiscales y políticas de intervención crediticia. En concreto, quienes posean muchos inmuebles pero los dejen sin utilizar tendrán que pagar impuestos más altos. Los bienes inmuebles que se compran y venden en un corto período de tiempo estarán sujetos a altos impuestos. Cuanto más largo sea el período de transmisión del inmueble, menor será el impuesto.

Respecto a la política crediticia, la Sra. Mien dijo que si el mercado muestra signos de inestabilidad, los niveles de crédito se reducirán.

Por ejemplo, normalmente el desembolso de capital es del 30% y el 70% restante lo tomará prestado el banco el prestatario. Pero si el mercado fluctúa de manera impredecible, el nivel de crédito caerá a aproximadamente 40-50%, el resto es el capital que el comprador debe gastar. Pueden aplicarse tasas de interés aún más altas. Sin embargo, señaló que esta medida sólo debería aplicarse a quienes compren una segunda vivienda o más. Para quienes compran su primera casa para vivir, debería haber políticas más preferenciales.

Además, para evitar la situación de ofertar alto y no pagar el depósito, la Sra. Mien dijo que deberían existir medidas para evaluar el nivel de reputación. Los postores ganadores que abandonen sus depósitos serán prohibidos de participar por un período de tiempo determinado.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm