El mercado inmobiliario de Vietnam necesita urgentemente aumentar la demanda total y crear oferta.

Recientemente, el Gobierno ha implementado diversas medidas contundentes para apoyar la recuperación del mercado inmobiliario. En particular, en la Resolución 33, el Gobierno propuso varias soluciones específicas y detalladas para su rescate. Si bien el mercado ha recibido algunas señales positivas, aún no ha logrado consolidarse.

En declaraciones a los periodistas del periódico Periodista y Opinión Pública, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), afirmó: "En los primeros siete meses de 2023, el mercado inmobiliario siguió enfrentando numerosas dificultades".

¿Cómo evalúa el mercado inmobiliario desde principios de 2023 hasta ahora?

Si bien el mercado inmobiliario ha mostrado signos de mejora tras las medidas adoptadas por el Gobierno para superar las dificultades, en general, durante los últimos siete meses ha seguido enfrentando numerosos problemas, escasa liquidez y una oferta muy limitada.

Las principales razones son cuestiones legales sin resolver y acceso limitado al capital, una serie de incidentes en la segunda mitad de 2022 que afectaron la confianza de los inversores y, en general, una serie de problemas fundamentales del mercado que no se han resuelto, como cuestiones legales, escasez de oferta, desequilibrio entre la oferta y la demanda, etc.

De hecho, Vietnam no ha explotado todo el potencial y las fortalezas de su mercado inmobiliario. Los inmuebles industriales, turísticos y de entretenimiento se concentran únicamente en algunas regiones, sin generar un motor de crecimiento ni un atractivo generalizado en todo el país.

El mercado inmobiliario de Vietnam necesita urgentemente aumentar la demanda y crear fuentes de oferta. Imagen 1

El Sr. Le Hoang Chau prevé que el mercado inmobiliario vietnamita permanecerá lento hasta finales de 2023 y que solo podrá recuperarse y desarrollarse de manera más sana, transparente y estandarizada a partir del segundo o tercer trimestre de 2024 gracias a los avances en el entorno legal; las perspectivas positivas de crecimiento económico; y el desarrollo sincronizado y moderno de la infraestructura.

Muchos segmentos del mercado de inversión aún enfrentan importantes barreras y obstáculos. Los recursos potenciales de la tierra no se han explotado de manera óptima. El sector inmobiliario en parques industriales, zonas económicas, zonas francas y zonas de alta tecnología se desarrolla con cautela y a un ritmo moderado, con bajas tasas de ocupación.

La demanda de vivienda para todas las clases sociales es muy alta, especialmente para las personas de ingresos bajos y medios, pero el nivel de respuesta es limitado.

¿Podría analizar con mayor claridad las dificultades del mercado en el período actual?

- Actualmente, existen 3 dificultades y obstáculos principales que impiden que el mercado inmobiliario despegue.

En primer lugar, dificultades relacionadas con políticas y leyes, como las relacionadas con la ley de tierras, las derivadas de la ley de planificación y algunas relacionadas con la ley de inversiones.

Por ejemplo, en lo que respecta a la planificación, algunos proyectos con planes detallados a escala 1/500 han sido aprobados, pero no son coherentes con la zonificación y los planes generales y están siendo revisados, ajustados y actualizados de acuerdo con las regulaciones.

O bien, muchos proyectos se topan con dificultades, obstáculos y una lenta implementación debido a las regulaciones sobre los métodos de valoración de tierras; en muchos casos, se ha anunciado la planificación del uso del suelo, pero no existe un plan anual de uso del suelo a nivel distrital...

En segundo lugar, se encuentran las dificultades en el flujo de capitales. En particular, el acceso a préstamos para negocios inmobiliarios aún no es fácil, principalmente debido a tres problemas: altas tasas de interés, legalidad del proyecto y confianza en la liquidez del mercado. De hecho, la tasa de interés real ronda el 11-12% anual.

La reciente reducción de los tipos de interés entre un 0,5% y un 2% supone un gran esfuerzo por parte del Gobierno y del sistema bancario. Esta medida está teniendo un efecto positivo en la economía y en el sector inmobiliario.

Sin embargo, acortar la duración del proyecto en un año puede ayudar a las empresas a ahorrar entre un 12 % y un 15 % de los costes de capital en intereses. Por no hablar del ahorro en salarios, maquinaria y equipo, etc., durante todo el año.

Las estrictas regulaciones sobre el control de riesgos en el crédito inmobiliario contribuyen a que el mercado sea más sano, se ajuste mejor a las necesidades reales y eviten burbujas de precios.

Sin embargo, en la actualidad la capacidad financiera de la mayoría de las empresas inmobiliarias es limitada, el capital propio es bajo y las operaciones dependen principalmente del capital crediticio bancario, lo que dificulta el acceso al crédito.

El tipo de interés de los préstamos del paquete de 120 billones de VND para vivienda social es demasiado elevado (8,7% para empresas, 8,2% para compradores de vivienda al año), lo que genera dificultades para inversores y compradores de vivienda.

En tercer lugar, se observan dificultades en la demanda agregada y la confianza del mercado. Se aprecia una fuerte caída de la demanda agregada en la mayoría de los segmentos, especialmente en viviendas de lujo, el sector inmobiliario turístico, los complejos turísticos de alta gama y los terrenos. La confianza del mercado también ha disminuido drásticamente.

Según una encuesta preliminar de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, dos tercios de las empresas de desarrollo de proyectos no han tenido prácticamente ninguna actividad de desarrollo de nuevos proyectos en el último año.

Mientras tanto, las agencias inmobiliarias han recortado entre un 50% y un 70% de su plantilla. La mayoría de los inversores no han invertido en el mercado inmobiliario en los últimos tiempos.

+ Entonces, ¿qué recomendaciones tiene para ayudar a que el mercado inmobiliario despegue?

El desafío más urgente ahora es incrementar la demanda total y crear una fuente clave de oferta para el mercado inmobiliario vietnamita. Actualmente, la mayor demanda en este mercado se concentra en el segmento de vivienda comercial asequible. Por lo tanto, para aumentar la demanda total, es necesario desarrollar este tipo de vivienda de forma rápida, sólida y diversificada.

Sin embargo, en el futuro inmediato, el Gobierno necesita implementar de manera efectiva soluciones para apoyar el mercado inmobiliario de acuerdo con el Programa de Recuperación y Desarrollo Socioeconómico para 2023 y el período 2023-2025.

Además, se debe completar urgentemente la revisión de los procedimientos legales para los proyectos inmobiliarios que están atrasados/suspendidos y gestionarlos exhaustivamente en 2022 y 2023 para crear las condiciones para que los proyectos se vuelvan a implementar, garantizando el suministro de bienes para el mercado.

También espero que el Estado exima de permisos de construcción las obras de proyectos de inversión en áreas con planificación detallada aprobada 1/500 de acuerdo con el punto h, cláusula 1, artículo 2 de la Resolución No. 43/NQ-CP de fecha 6 de junio de 2014 del Gobierno sobre una serie de tareas clave de reforma de los procedimientos administrativos en la formación e implementación de proyectos de inversión que utilizan tierras para mejorar el entorno empresarial.

En lo que respecta al capital crediticio, creo que los bancos comerciales también deben aumentar el apoyo en las tasas de interés/comisiones para las transacciones inmobiliarias con pagos electrónicos y pagos no monetarios.

Además, propongo que la tasa de interés de los préstamos para el mercado inmobiliario en el período 2023 - 2025 sea la siguiente: Para el segmento de viviendas comerciales aptas para la renta, se recomienda que sea inferior al 7% anual.

En el segmento de vivienda social: para empresas, la tasa recomendada es inferior al 6 % anual; para compradores de vivienda, inferior al 4,5 % anual. En el segmento de turismo y complejos turísticos, la tasa recomendada es inferior al 9 % anual. Finalmente, para el segmento de vivienda residencial de lujo y otros segmentos, la tasa recomendada se sitúa entre el 9 % y el 10 % anual.

Orientar y fomentar la tendencia de emitir bonos al público en lugar de la emisión privada; continuar tratando con rigor las infracciones relacionadas con los bonos corporativos, la cancelación de depósitos y la declaración de "doble precio" en las transferencias inmobiliarias para aumentar la disuasión y garantizar los derechos de los inversores, y reducir las pérdidas presupuestarias; perfeccionar el marco jurídico para proteger a los inversores en bonos corporativos y certificados de fondos.

Finalmente, recomiendo promover la emisión de certificados de propiedad para activos inmobiliarios turísticos y vacacionales a inversores secundarios para liberar rápidamente decenas de miles de millones de dólares en recursos y estimular el desarrollo de bienes raíces turísticos y vacacionales sobre la base del Decreto No. 10/2023/ND-CP que modifica y complementa varios artículos de los decretos que guían la aplicación de la Ley de Tierras.

¡Muchas gracias!

Viet Vu (Implementación)

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