El mercado está perdiendo apartamentos por menos de 25 millones de VND/m2
En cuanto a la información reciente sobre el mercado inmobiliario, el Ministerio de Construcción indicó que el número de proyectos de desarrollo inmobiliario recientemente aprobados y finalizados ha disminuido en comparación con años anteriores, lo que ha resultado en una oferta bastante limitada en el mercado. Sin embargo, los precios de la vivienda tienden a subir, superando la capacidad financiera de la mayoría de las personas que desean comprar para usar.
Cabe destacar que casi no existen proyectos en el segmento de apartamentos asequibles (con precios inferiores a 25 millones de VND/m²). El mercado se concentra principalmente en el segmento de gama media (con precios entre 25 y 50 millones de VND), que es elegible para movilizar capital y comercio.
Un proyecto de vivienda social que se utiliza desde hace muchos años en Hanoi (Foto: Ha Phong).
Según el informe general del mercado inmobiliario de Hanói de Savills correspondiente al cuarto trimestre de 2023, la oferta de apartamentos nuevos se encuentra en su nivel más bajo en 10 años. Los apartamentos con precios superiores a 4.000 millones de VND representan el 42% de las unidades vendidas en 2023, frente al 3% de 2019. Los apartamentos con precios entre 2.000 y 4.000 millones de VND representan el 55% de la cuota de mercado. Solo el 3% de los apartamentos tienen un precio inferior a 2.000 millones de VND.
Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), en los últimos años, el rápido crecimiento económico y la urbanización han aumentado la demanda de vivienda, mientras que la oferta ha disminuido continuamente y no ha mostrado signos de recuperación desde 2018, lo que hace que el desequilibrio entre la oferta y la demanda se vuelva cada vez más grave.
La estructura de la oferta se inclina cada vez más hacia productos de alta gama y alto valor para fines de inversión y especulación. Esta prolongada diferencia de fase provoca un aumento continuo de los precios de la vivienda, estableciendo un nuevo nivel de precios muy por encima del alcance de la mayoría de la población.
Esto no solo dificulta cada vez más el acceso a una vivienda con ingresos propios para quienes desean comprar una casa, sino que también reduce esta necesidad. Especialmente las generaciones más jóvenes, que se dan por vencidas gradualmente porque «por mucho que lo intenten, no pueden comprar una casa», optando por un estilo de vida de disfrute, priorizando el alquiler.
Los datos de investigación de esta unidad muestran que la proporción de la oferta de apartamentos en el segmento asequible (menos de 25 millones de VND/m2) en la oferta total de viviendas ha disminuido continuamente, del 30% en 2019 al 7% en 2022 y al 6% en 2023.
En el período 2019-2022, la proporción de apartamentos de gama media (VND 25-50 millones/m2) también disminuyó al 54%, 46%, 34%, 27% respectivamente, y la oferta provino principalmente de productos con precios de VND 40-50 millones/m2.
Mientras tanto, la demanda de vivienda real siempre lidera la estructura de la demanda de vivienda con una proporción del 80%, el 15% restante corresponde a la demanda de inversión a largo plazo y el 5% a la demanda especulativa. Y solo alrededor del 25% de la demanda de vivienda real tiene la capacidad financiera para convertirse en demanda real.
Los gastos de vivienda no deben superar el 30% del ingreso total.
En el contexto anterior, junto con la vivienda social, la vivienda asequible será la principal y sólida tendencia de desarrollo en el mercado inmobiliario en el próximo período, ya que este segmento surge de las necesidades y capacidades reales de la mayoría de las personas.
Según el Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de VARS, no existe un concepto oficial de vivienda asequible. Sin embargo, es posible identificar algunas características de este tipo comparándolo con la vivienda social y basándose en el método para determinar la razonabilidad de los precios de la vivienda.
Un proyecto de construcción sin terminar en el distrito de Ha Dong, Hanoi (Foto: Ha Phong).
La vivienda social está dirigida principalmente a personas de bajos ingresos y trabajadores en parques industriales, exentas del pago de tarifas por uso de suelo y con acceso a paquetes de crédito preferenciales exclusivamente para inversores y compradores de viviendas...
La vivienda asequible es una vivienda comercial con precios moderados, adecuada a la capacidad financiera de la mayoría de las personas, dirigida al grupo de personas con ingresos medios y cercanos a la media, con un cierto nivel de ahorro.
Según el presidente de VARS, la vivienda asequible se define como aquella en la que cada hogar puede equilibrar los gastos de vivienda y otros gastos básicos con sus ingresos. Según la experiencia en la evaluación de la asequibilidad de la vivienda en muchos países del mundo, la vivienda asequible es aquella en la que los gastos de vivienda no superan el 30 % de los ingresos totales del hogar.
"Para un hogar con unos ingresos de unos 30 millones de VND al mes, el 30% de este coste equivale a una acumulación de unos 100 millones de VND al año, por lo que una vivienda asequible tiene un precio de entre 2.000 y 2.500 millones de VND por apartamento", puso como ejemplo el Sr. Dinh.
Según él, actualmente es muy difícil desarrollar proyectos de apartamentos con precios en el rango mencionado, especialmente en las dos zonas urbanas especiales con alta demanda de vivienda. Sin embargo, difícil no significa imposible.
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