¿Hacia dónde fluye el crédito inmobiliario?

El crédito inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh a finales de abril superó los 1.116 billones de VND, un aumento del 2,85% respecto a finales de 2024. La paradoja reside en que, si bien el crédito está aumentando considerablemente, no hay muchos proyectos nuevos y las transacciones en el mercado no son elevadas, entonces, ¿adónde va el dinero?

Los nuevos proyectos siguen llegando poco a poco.

En concreto, la Sucursal Regional 2 del Banco Estatal de Vietnam (SBV) informó que, a finales de abril, el saldo total pendiente de crédito inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh alcanzó los 1.116 billones de VND, lo que representa un aumento del 0,34 % con respecto al mes anterior y del 2,85 % con respecto a finales de 2024. El volumen de crédito inmobiliario se mantiene estable y representa aproximadamente el 28 % del saldo total pendiente en la región. En particular, el crédito inmobiliario para uso propio (préstamos para la compra de viviendas, la cesión de derechos de uso del suelo para la construcción de viviendas, préstamos para la reparación de viviendas, etc.) sigue representando una proporción elevada del saldo total pendiente, alcanzando los 727 billones de VND (65 %), un 0,05 % más que el mes anterior y un 0,65 % más que a finales de 2024.

A pesar del crecimiento del crédito, el flujo de efectivo que sale del mercado es muy escaso.

FOTO: DINH SON

Si bien las cifras son bastante buenas, en realidad tanto las transacciones como los nuevos proyectos avanzan con lentitud. Por lo tanto, muchos se preguntan: ¿dónde fue a parar el crédito inmobiliario de más de un millón de billones de dongs?

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, declaró que, si bien las cifras de crecimiento del crédito inmobiliario fueron muy elevadas, desconocía quiénes se beneficiaron de este crecimiento. Esto se debe a que, mientras las empresas aún tenían dificultades para tramitar la documentación legal y acceder a capital, pocas personas solicitaron préstamos para la compra de bienes raíces. Concretamente, en los primeros cuatro meses del año, Ciudad Ho Chi Minh contó con tan solo tres proyectos aptos para la captación de capital, con un total de 3286 apartamentos, todos ellos de lujo. Durante ese mismo período, no se transfirió ningún proyecto, ya que, según la ley, estos deben cumplir con sus obligaciones financieras antes de poder ser vendidos a otro socio.

“En comparación con 2017, año de auge del mercado, la oferta actual es solo del 10%. En realidad, persiste la escasez de oferta, especialmente de vivienda asequible y, sobre todo, de vivienda social, y los precios inmobiliarios siguen aumentando de forma constante. El número total de apartamentos que han salido al mercado desde principios de año es muy reducido, las transacciones son escasas, pero el crecimiento del crédito, según informa el Banco Estatal, resulta muy extraño. No solo en Ciudad Ho Chi Minh, sino en todo el país, se observa un aumento, algo que tampoco comprendo”, compartió el Sr. Le Hoang Chau, quien añadió que, actualmente, las empresas siguen teniendo dificultades de liquidez y capital, especialmente ante el vencimiento de sus bonos corporativos entre agosto y diciembre de 2025. Esto las obliga a seguir negociando con sus clientes para aplazar el pago de sus deudas.

El Dr. Dinh The Hien, director del Instituto de Informática y Economía Aplicada, afirmó que, en realidad, las empresas aún carecen de capital, tienen dificultades para acceder a él y la cantidad de dinero inyectada en el mercado es escasa. Por lo tanto, si el crédito inmobiliario aumenta, es posible que las organizaciones y los particulares recurran a préstamos para saldar deudas antiguas o refinanciarlas. Los tipos de interés, sumados al aumento del precio de los inventarios, provocarán un incremento proporcional de los saldos crediticios.

«Mediante un estudio de aproximadamente 100 empresas cotizadas en bolsa, constaté que el crecimiento del crédito en los sectores inmobiliario y de la construcción ha disminuido continuamente. Esto se debe a que el flujo de caja en el sector inmobiliario proviene de dos fuentes principales: el flujo de caja operativo y el flujo de caja financiero. Sin embargo, ambas fuentes se encuentran en dificultades, por lo que las empresas inmobiliarias siguen enfrentando numerosos problemas este año», analizó el Dr. Dinh The Hien.

Las transacciones entre particulares están en auge, el mercado secundario está muy activo.

En general, el Dr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam, comentó: «Desde el Año Nuevo Lunar, el mercado del sur ha mostrado signos de crecimiento y opera mejor que en 2024. Si bien no hay muchos proyectos nuevos, las transacciones entre particulares también han mejorado. Según las estadísticas, el rápido aumento en el número de transacciones inmobiliarias ha contribuido a que los ingresos por terrenos en Ciudad Ho Chi Minh alcancen un nivel elevado, llegando a 2.200 billones de VND en el primer trimestre de 2025, un incremento de más de 540.000 millones de VND con respecto al mismo período del año anterior. Además, los ingresos por servicios inmobiliarios también alcanzaron los 25.547 billones de VND en marzo, un aumento del 9 % con respecto al mes anterior. En los primeros tres meses del año, los ingresos de este sector ascendieron a 72.321 billones de VND, un incremento del 16 %. Este aumento positivo se refleja claramente en el interés de los inversores y demuestra la recuperación del mercado inmobiliario».

Por lo tanto, según el Dr. Nguyen Van Dinh, si bien el volumen de transacciones en el mercado primario es bajo debido a la oferta limitada, las transacciones en el mercado secundario y las transacciones inmobiliarias entre particulares se realizan con mucha actividad. Esto podría explicar el fuerte crecimiento del crédito. Además, aunque en los últimos meses se han registrado pocos proyectos en Ciudad Ho Chi Minh, en zonas aledañas como Long An , Dong Nai, Ba Ria-Vung Tau y Binh Duong, el número de proyectos terminados e inaugurados es muy elevado. Asimismo, es posible que las empresas con sede en Ciudad Ho Chi Minh hayan obtenido préstamos en la ciudad para invertir en las provincias. Por otra parte, el fuerte aumento de los precios inmobiliarios en los últimos tiempos también ha provocado un incremento en el valor de los préstamos. «Pero es evidente que el mercado actual presenta poca demanda real, pero sí mucha inversión y especulación, por lo que el capital crediticio fluye más hacia estos grupos que hacia los proyectos», analizó el Dr. Dinh.

Compartiendo la misma opinión, el experto económico Huynh Phuoc Nghia también señaló que el crecimiento del crédito se concentra principalmente en préstamos para la compra, reparación y construcción de viviendas; mientras que los nuevos proyectos se ven perjudicados debido a la escasa oferta desde principios de año. Esto coincide con el informe del Banco Estatal, que indica que los préstamos para la compra de vivienda, la transferencia de derechos de uso de suelo para la construcción de viviendas y los préstamos para reparaciones del hogar aún representan una alta proporción del crédito inmobiliario total pendiente. Además, el crecimiento del crédito en los últimos tiempos está relacionado con la reestructuración y las hipotecas, dado el bajo flujo de efectivo en el mercado. Si bien los proyectos en Ciudad Ho Chi Minh pueden tener dificultades para obtener financiamiento debido a la parálisis legal, las empresas pueden utilizar proyectos en provincias y otros productos como garantía para los préstamos en Ciudad Ho Chi Minh.

Tanto la oferta como los precios aumentan

El informe del Ministerio de Construcción sobre el mercado inmobiliario del primer trimestre de 2025 muestra una tendencia al alza en el volumen de transacciones inmobiliarias (apartamentos, viviendas unifamiliares y terrenos) en comparación con el cuarto trimestre de 2024. En el segmento de apartamentos y viviendas unifamiliares se registraron 33.585 transacciones exitosas, lo que representa un aumento del 132% con respecto al cuarto trimestre de 2024. En el segmento de terrenos, se registraron 101.049 transacciones exitosas, equivalentes al 116,4% con respecto al cuarto trimestre de 2024. Asimismo, durante el trimestre se desarrollaron 14 proyectos, con un total aproximado de 3.813 apartamentos terminados, lo que supone un incremento del 140% con respecto al mismo periodo de 2024. Se otorgaron nuevas licencias para 26 proyectos, con un total aproximado de 15.780 apartamentos, lo que representa un aumento del 144% con respecto al cuarto trimestre de 2024 y del 136% con respecto al mismo periodo de 2024. Hay 994 proyectos en construcción, con una superficie aproximada de 399.873 viviendas. Asimismo, existen 59 proyectos aptos para la venta de futuras viviendas, con una superficie aproximada de 19.760 viviendas, lo que representa el 96,7% respecto al cuarto trimestre de 2024 y el 155,2% respecto al mismo periodo de 2024.

Fuente: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm