¿Hacia dónde fluye el crédito inmobiliario?

El crédito inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh superó los 1.116 billones de VND a finales de abril, lo que representa un aumento del 2,85% con respecto a finales de 2024. La paradoja reside en que, si bien el crédito está aumentando considerablemente, no hay muchos proyectos nuevos y el volumen de transacciones en el mercado es bajo. Entonces, ¿a dónde va el dinero?

Los nuevos proyectos siguen llegando poco a poco.

En concreto, la sucursal regional 2 del Banco Estatal de Vietnam (SBV) informó que, a finales de abril, el total de créditos inmobiliarios pendientes en Ciudad Ho Chi Minh alcanzó los 1.116 billones de VND, lo que supone un aumento del 0,34% respecto al mes anterior y del 2,85% respecto a finales de 2024. El volumen de créditos inmobiliarios se mantuvo estable, representando aproximadamente el 28% del total de créditos pendientes en la zona. De estos, los créditos inmobiliarios para autopromoción (préstamos para la compra de viviendas, transferencia de derechos de uso de terrenos para la construcción de viviendas, préstamos para reparaciones de viviendas, etc.) siguieron representando una proporción elevada del total de créditos inmobiliarios pendientes, alcanzando los 727 billones de VND, un aumento del 0,05% respecto al mes anterior y del 0,65% respecto a finales de 2024.

A pesar del crecimiento del crédito, muy poco dinero sale del mercado.

FOTO: DINH SON

Si bien las cifras parecen bastante buenas, la realidad es que tanto las transacciones como los nuevos proyectos están estancados. Por lo tanto, muchos se preguntan: ¿dónde fue a parar todo ese billón de dongs en créditos inmobiliarios?

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que, si bien el crecimiento del crédito inmobiliario es considerable, desconoce quién se beneficia de este crecimiento. Esto se debe a que, mientras las empresas aún tienen dificultades para tramitar la documentación legal y, por lo tanto, no pueden acceder a capital, el número de personas que solicitan préstamos para la compra de bienes raíces también es bajo. En concreto, durante los primeros cuatro meses del año, Ciudad Ho Chi Minh solo contó con tres proyectos aptos para captar capital, con un total de 3.286 apartamentos, todos ellos de alta gama. En ese mismo periodo, no se transfirió ningún proyecto, ya que, según la ley, un proyecto debe cumplir con sus obligaciones financieras antes de poder ser vendido a otro socio.

"En comparación con 2017, un año de auge para el mercado, la oferta actual es solo del 10%. En realidad, todavía hay escasez de oferta, especialmente de vivienda asequible, particularmente de vivienda social, y los precios de los terrenos y las casas continúan aumentando de manera constante. El número total de apartamentos puestos en el mercado desde principios de año hasta ahora es muy pequeño, y las transacciones no son numerosas, sin embargo, el crecimiento del crédito reportado por el Banco Estatal de Vietnam es muy extraño. No es solo Ciudad Ho Chi Minh la que está experimentando crecimiento, sino que todo el país está haciendo lo mismo; no lo entiendo", compartió el Sr. Le Hoang Chau, agregando que las empresas todavía enfrentan dificultades significativas con el flujo de caja y el capital, especialmente porque están luchando por cumplir con los vencimientos de los bonos corporativos alrededor de agosto-diciembre de 2025. Esto las obliga a seguir luchando y negociando con los clientes para extender los plazos de pago de la deuda.

El Dr. Dinh The Hien, director del Instituto de Investigación en Informática Aplicada y Economía , afirmó que las empresas aún carecen de capital, tienen dificultades para acceder a fondos y la cantidad de dinero inyectado en el mercado no es significativa. Por lo tanto, si aumenta el crédito inmobiliario, es probable que las organizaciones y los particulares recurran a préstamos para pagar deudas antiguas o refinanciar las existentes. Los tipos de interés, junto con el aumento de los costes de inventario, provocarán un incremento proporcional del crédito pendiente.

"Tras analizar unas 100 empresas cotizadas en bolsa, observé que el crecimiento del crédito en el sector inmobiliario y de la construcción ha disminuido continuamente. Esto se debe a que el flujo de caja en el sector inmobiliario proviene de dos fuentes principales: el flujo de caja empresarial y el flujo de caja de financiación. Sin embargo, ambas fuentes atraviesan dificultades, por lo que las empresas inmobiliarias seguirán enfrentándose a numerosos retos este año", analizó el Dr. Dinh The Hien.

Las transacciones individuales están en auge y el mercado secundario está muy activo.

En general, el Dr. Nguyen Van Dinh, Presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam, comentó: Desde el Año Nuevo Lunar, el mercado del sur ha mostrado signos de crecimiento y un mejor desempeño en comparación con 2024. Aunque no hay muchos proyectos nuevos, las transacciones entre particulares también son mejores. Según las estadísticas, el rápido aumento en el número de transacciones inmobiliarias ha ayudado a que los ingresos por terrenos en Ciudad Ho Chi Minh alcancen un nivel alto, llegando a 2.200 mil millones de VND en el primer trimestre de 2025, un aumento de más de 540 mil millones de VND en comparación con el mismo período. Además, los ingresos por servicios de negocios inmobiliarios alcanzaron 25.547 mil millones de VND en marzo, un aumento del 9% en comparación con el mes anterior. Para los primeros tres meses del año, los ingresos de este sector alcanzaron 72.321 mil millones de VND, un aumento del 16%. Este es un aumento positivo, que demuestra claramente el nivel de interés de los inversores y muestra la recuperación del mercado inmobiliario.

Por lo tanto, según el Dr. Nguyen Van Dinh, si bien el volumen de transacciones en el mercado primario es bajo debido a la oferta limitada, las transacciones en el mercado secundario y la compraventa de terrenos y viviendas entre particulares son muy activas. Esto podría explicar el fuerte crecimiento del crédito. Además, aunque en los últimos meses se han registrado pocos proyectos en Ciudad Ho Chi Minh, se han completado e iniciado muchos proyectos en zonas aledañas como Long An, Dong Nai , Ba Ria-Vung Tau y Binh Duong. Dado que las empresas tienen su sede en Ciudad Ho Chi Minh, es posible que hayan obtenido préstamos en la ciudad para invertir en estas provincias. Asimismo, el fuerte aumento de los precios inmobiliarios en los últimos tiempos también ha conllevado un incremento en el valor de los préstamos. "Sin embargo, es evidente que el mercado actual presenta poca demanda real y mucha inversión y especulación, por lo que el capital crediticio fluye más hacia estos grupos que hacia los proyectos", analizó el Dr. Dinh.

Compartiendo esta opinión, el economista Huynh Phuoc Nghia también cree que el crecimiento del crédito se debe principalmente a los préstamos para la compra, reparación y construcción de viviendas por parte de particulares; mientras que los nuevos proyectos están perdiendo terreno debido a la escasa oferta desde principios de año. Esto coincide con el informe del Banco Estatal de Vietnam, que indica que los préstamos para la compra de viviendas, la transferencia de derechos de uso de terrenos para la construcción y reparación de viviendas aún representan una alta proporción del total del crédito inmobiliario pendiente. Además, el reciente crecimiento del crédito está relacionado con la reestructuración y la garantía, dado el escaso flujo de efectivo en el mercado. Si bien los proyectos en Ciudad Ho Chi Minh pueden enfrentar dificultades para obtener préstamos debido a obstáculos legales, las empresas pueden utilizar proyectos en otras provincias u otros tipos de productos como garantía para los préstamos en Ciudad Ho Chi Minh.

Tanto la oferta como los precios están aumentando.

Según el informe del Ministerio de Construcción sobre el mercado inmobiliario en el primer trimestre de 2025, el volumen de transacciones inmobiliarias en las tres categorías de apartamentos, casas unifamiliares y terrenos tendió a aumentar en comparación con el cuarto trimestre de 2024. Específicamente, el segmento de apartamentos y casas unifamiliares registró 33.585 transacciones exitosas, equivalente al 132% en comparación con el cuarto trimestre de 2024. El segmento de terrenos tuvo 101.049 transacciones exitosas, equivalente al 116,4% en comparación con el cuarto trimestre de 2024. Mientras tanto, en el trimestre se completaron 14 proyectos, que comprenden aproximadamente 3.813 apartamentos, lo que representa el 140% en comparación con el mismo período de 2024. Se otorgaron licencias para 26 nuevos proyectos, que totalizan aproximadamente 15.780 unidades, lo que representa el 144% del cuarto trimestre de 2024 y el 136% en comparación con el mismo período de 2024. A nivel nacional, 994 proyectos están en construcción, que comprenden aproximadamente 399.873 unidades. Mientras tanto, 59 proyectos son elegibles para vender unidades de vivienda en construcción, lo que suma aproximadamente 19.760 unidades, lo que representa el 96,7% del cuarto trimestre de 2024 y el 155,2% en comparación con el mismo período de 2024.

Fuente: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm