¿Hacia dónde fluye el crédito inmobiliario?

Siguen llegando nuevos proyectos

En concreto, la sucursal del Banco Estatal de Vietnam (SBV) en la Región 2 informó que, a finales de abril, el total de créditos inmobiliarios pendientes en Ciudad Ho Chi Minh alcanzó los 1.116 billones de VND, un 0,34 % más que el mes anterior y un 2,85 % más que a finales de 2024. El volumen de estos créditos se mantuvo estable y representó aproximadamente el 28 % del total de créditos pendientes en la zona. En particular, los créditos inmobiliarios para el autoconsumo (préstamos para la compra de viviendas, la transferencia de derechos de uso del suelo para la construcción de viviendas, préstamos para la reparación de viviendas, etc.) aún representaron una proporción elevada del total de créditos inmobiliarios pendientes, representando el 65 % y alcanzando los 727 billones de VND, un 0,05 % más que el mes anterior y un 0,65 % más que a finales de 2024.

Tín dụng bất động sản chảy vào đâu?- Ảnh 1. — A pesar del crecimiento del crédito, el flujo de caja que sale del mercado es muy pequeño.

Si bien las cifras son bastante buenas, en realidad, tanto las transacciones como los nuevos proyectos son bajos. Por lo tanto, muchos se preguntan: ¿a dónde fue a parar el crédito inmobiliario de más de un billón de dongs?

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que, si bien las cifras de crecimiento del crédito inmobiliario fueron muy elevadas, desconocía quiénes se beneficiaron de este crecimiento. Dado que las empresas aún tenían dificultades para tramitar documentos legales y no podían acceder al capital, no muchas personas solicitaron préstamos para comprar bienes raíces. En concreto, durante los primeros cuatro meses del año, Ciudad Ho Chi Minh contó con solo tres proyectos elegibles para movilizar capital, con un total de 3286 apartamentos, todos ellos de lujo. Durante los primeros cuatro meses del año, no se transfirió ningún proyecto, ya que, según la ley, un proyecto debe cumplir con sus obligaciones financieras antes de poder venderse a otro socio.

En comparación con 2017, el año del auge del mercado, la oferta actual es de tan solo el 10 %. En realidad, sigue habiendo escasez de oferta, especialmente de viviendas asequibles y sociales, y los precios de los inmuebles siguen aumentando de forma constante. El número total de apartamentos puestos a la venta desde principios de año es muy reducido, las transacciones no son numerosas, pero el crecimiento del crédito, según informa el Banco Estatal, es muy extraño. No solo aumentó en Ciudad Ho Chi Minh, sino en todo el país; tampoco lo comprendo», comentó el Sr. Le Hoang Chau, añadiendo que, actualmente, las empresas siguen teniendo dificultades con el flujo de caja y el capital, especialmente considerando que tienen dificultades para hacer frente al vencimiento de los bonos corporativos, entre agosto y diciembre de 2025. Esto les obliga a seguir luchando, teniendo que negociar con los clientes para extender el pago de la deuda.

El Dr. Dinh The Hien, director del Instituto de Informática y Economía Aplicada, también afirmó que, en realidad, las empresas aún carecen de capital, tienen dificultades para acceder a él y la cantidad de dinero que se inyecta al mercado es escasa. Por lo tanto, si aumenta el crédito inmobiliario, es posible que organizaciones e individuos soliciten préstamos para saldar deudas antiguas y renovarlas. Las tasas de interés, junto con el aumento del precio de costo de los inventarios, provocarán un aumento en los saldos acreedores.

Mediante una encuesta a unas 100 empresas que cotizan en bolsa, descubrí que el crecimiento del crédito en los sectores inmobiliario y de la construcción ha disminuido continuamente. Esto se debe a que el flujo de caja en el sector inmobiliario proviene de dos fuentes principales: el flujo de caja empresarial y el flujo de caja financiero. Sin embargo, ambas fuentes enfrentan dificultades, por lo que las empresas inmobiliarias aún enfrentan muchas dificultades este año, analizó el Dr. Dinh The Hien.

Las transacciones entre personas prosperan y el mercado secundario está en auge.

En general, el Dr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, comentó: Desde el Año Nuevo Lunar, el mercado del sur ha mostrado signos de crecimiento y está operando mejor que en 2024. Aunque no hay muchos proyectos nuevos, las transacciones entre personas también son mejores. Según las estadísticas, el rápido aumento en el número de transacciones inmobiliarias ha ayudado a que los ingresos por terrenos en la ciudad de Ho Chi Minh alcancen un nivel alto, llegando a VND 2,200 mil millones en el primer trimestre de 2025, un aumento de más de VND 540 mil millones durante el mismo período. Además, los ingresos por servicios comerciales inmobiliarios también alcanzaron VND 25,547 mil millones en marzo, un aumento del 9% con respecto al mes anterior. Acumulados en los primeros 3 meses del año, los ingresos de esta industria alcanzaron VND 72,321 mil millones, un aumento del 16%. Este es un aumento positivo, claramente demostrado por el nivel de interés de los inversores y muestra la recuperación del mercado inmobiliario.

Por lo tanto, según el Dr. Nguyen Van Dinh, si bien el volumen de transacciones en el mercado primario es bajo debido a la oferta limitada, las transacciones en el mercado secundario y las transacciones inmobiliarias entre la población se están produciendo de forma muy activa. Esta podría ser la razón del fuerte crecimiento del crédito. Además, si bien los proyectos en Ciudad Ho Chi Minh en los últimos meses han sido escasos, en zonas aledañas como Long An, Dong Nai, Ba Ria-Vung Tau y Binh Duong, el número de proyectos completados e iniciados es muy elevado. Mientras tanto, es posible que las empresas "ubicadas" en Ciudad Ho Chi Minh hayan obtenido préstamos en la ciudad para obtener capital e invertir en las provincias. Además, el fuerte aumento reciente de los precios inmobiliarios también ha provocado un aumento en el valor de los préstamos. "Sin embargo, es evidente que, en el mercado actual, la demanda real es baja, pero la inversión, la especulación y el acaparamiento son altos, por lo que el capital crediticio fluye hacia estos grupos más que hacia los proyectos", analizó el Dr. Dinh.

Compartiendo la misma opinión, el economista Huynh Phuoc Nghia también afirmó que el crecimiento del crédito se concentra principalmente en préstamos para la compra, reparación y construcción de viviendas; mientras que los nuevos proyectos "pierden" debido a que la oferta ha sido muy baja desde principios de año. Esto también coincide con el informe del Banco Estatal de Vietnam, que indica que los préstamos para la compra de viviendas, la transferencia de derechos de uso de terrenos para la construcción de viviendas, los préstamos para la reparación de viviendas, etc., aún representan una alta proporción del total del crédito inmobiliario vigente. Además, el crecimiento del crédito en los últimos tiempos está relacionado con la reestructuración y las hipotecas, ya que el flujo de caja al mercado es muy bajo. Es posible que los proyectos en Ciudad Ho Chi Minh sean difíciles de financiar debido a la situación legal, pero las empresas pueden utilizar proyectos en las provincias y otros productos para garantizar sus préstamos en Ciudad Ho Chi Minh.

Tanto la oferta como los precios aumentan

El informe del Ministerio de Construcción sobre el mercado inmobiliario en el primer trimestre de 2025 muestra que el volumen de transacciones inmobiliarias en los tres tipos de apartamentos, casas individuales y terrenos tiende a aumentar en comparación con el cuarto trimestre de 2024. De los cuales, el segmento de apartamentos y casas individuales tuvo 33.585 transacciones exitosas, equivalente al 132% en comparación con el cuarto trimestre de 2024. El segmento de terrenos tuvo 101.049 transacciones exitosas, equivalente al 116,4% en comparación con el cuarto trimestre de 2024. Mientras tanto, en todo el trimestre, hubo 14 proyectos, con una escala de aproximadamente 3.813 apartamentos completados, equivalente al 140% en comparación con el mismo período de 2024. Hubo 26 proyectos de nueva licencia con una escala de aproximadamente 15.780 apartamentos, equivalente al 144% del cuarto trimestre de 2024 e igual al 136% en comparación con el mismo período de 2024. Allí Hay 994 proyectos en construcción a nivel nacional, con una superficie de aproximadamente 399.873 apartamentos. Mientras tanto, hay 59 proyectos elegibles para la venta de viviendas, con una superficie de aproximadamente 19.760 apartamentos, lo que representa el 96,7 % de la tasa de crecimiento en comparación con el cuarto trimestre de 2024 y el 155,2 % en comparación con el mismo período de 2024.

Fuente: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm