Luchando por el sueño de la división de la tierra
En los últimos años, la práctica de acaparar grandes terrenos para dividirlos y venderlos se ha vuelto común en muchas localidades. En particular, cuando estalló la fiebre de la tierra, muchas personas gastaron dinero en comprar grandes terrenos, de entre miles y decenas de miles de metros cuadrados, a un precio de tan solo unos pocos millones de VND por metro cuadrado, con la intención de completar los trámites para dividirlos en parcelas más pequeñas para su venta.
Muchos propietarios de tierras han obtenido grandes beneficios con el truco mencionado de "dividir terrenos para venderlos". Sin embargo, la desaceleración del mercado y el endurecimiento de las regulaciones sobre la división de tierras por parte de las autoridades han puesto a muchos inversores en una situación difícil.
La Sra. Nguyen Thi Trang, inversionista en Hanói , comentó que en 2021, ella y el grupo inversor reunieron más de 20 mil millones de dongs para comprar un terreno de más de 10,000 metros cuadrados en la comuna de Tien Xuan (Thach That, Hanói) con el fin de dividirlo. Sin embargo, dado que este terreno solo tenía 120 metros cuadrados residenciales, y el resto era terreno para jardines y estanques, posteriormente se vio obligado a convertirlo en residencial.
"Con este terreno, según las estimaciones, además de la superficie destinada a infraestructura, podemos dividirlo en más de 50 parcelas con una superficie de entre 60 y 100 m² para la venta. El precio de mercado de los terrenos residenciales con vías de circulación también fluctúa entre 10 y 13 millones de VND/m²", comentó la Sra. Trang.
Sin embargo, hasta ahora, todos los cálculos de ella y de este grupo inversor han fracasado, ya que la solicitud de conversión y división de tierras aún no se ha completado. Lo más preocupante es que las tierras están abandonadas y los préstamos de los miembros del grupo inversor están pendientes de pago.
La inversión del grupo en este terreno provino principalmente de préstamos de bancos y familiares. El hecho de no poder lograr el objetivo les está causando dificultades; a veces hay desacuerdos sobre si venderlo o conservarlo, dijo la Sra. Trang.
Una parcela de tierra en la comuna de Co Dong (ciudad de Son Tay, Hanoi) se dividió en 120 parcelas y se anunció su venta (Ilustración: Ha Phong).
De igual manera, el Sr. Nguyen Duc Tai, en Hanói, también enfrenta dificultades tras decidir comprar un terreno de más de 5.000 m² en Ba Vi para dividirlo, pero fracasó. Hasta ahora, el dinero invertido en este terreno ha permanecido inactivo, mientras que la deuda pendiente le ha dado un dolor de cabeza constante.
En 2021, decidí comprar un terreno de 5.000 m² en la comuna de Minh Quang, distrito de Ba Vi, por más de un millón de VND/m² con la intención de dividirlo para venderlo. En resumen, si la conversión y división del terreno resulta exitosa, mi terreno se dividirá en 15 parcelas pequeñas, cada una de entre 100 y 200 m², explicó el Sr. Tai. Añadió que, si lo vendía al precio de mercado de la zona en ese momento, entre 4 y 5 millones de VND/m², podría obtener unos 20.000 millones de VND. Tras deducir el capital, los intereses, los costos de conversión del uso del suelo y los costos de infraestructura, obtuvo una ganancia de más de 5.000 a 7.000 millones de VND.
Límite de conversión reducido
De acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras de 2013, el límite de asignación de tierras y el reconocimiento como suelo residencial para hogares e individuos serán determinados por el Comité Popular Provincial.
Por ejemplo, en 2017, el Comité Popular de Hanói reguló el límite de asignación de terrenos en la ciudad. En consecuencia, para los distritos, el máximo es de 90 m²; para las comunas limítrofes con distritos y pueblos, es de 120 m²; para las comunas de las llanuras, es de 180 m²; para las comunas de la región central, es de 240 m²; y para las comunas de las zonas montañosas, es de 300 m².
Gracias a esta política, muchas localidades han corregido el límite de uso del suelo según la nueva normativa. Sin embargo, no todas las personas a quienes se les otorgan derechos de uso del suelo que exceden el límite presentan sus libros de forma proactiva para corregirlos. No obstante, en caso de registro de cambios (compra, venta, donación, herencia, etc.), es obligatorio corregir el límite mencionado.
Según los expertos legales, si los terrenos superan el límite mencionado, los compradores deben ser muy cautelosos. Lo mejor es que acudan al Comité Popular del distrito, comuna, barrio, oficina de registro de tierras o a un abogado para obtener asesoramiento y orientación, a fin de evitar ver terrenos baratos, aferrarse a ellos y endeudarse.
Según los expertos, la amplia división de las parcelas de tierra para la venta provoca muchas consecuencias para el mercado y la planificación (Foto: Ha Phong).
Desde una perspectiva de mercado, el presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, Nguyen Van Dinh, afirmó que estos productos de división de terrenos son la causa del aumento de precios, lo que genera una "fiebre de la tierra". Esto tiene múltiples consecuencias para la gestión, especialmente para la estabilidad y sostenibilidad del mercado. El mercado solo es sostenible cuando el desarrollo del proyecto se ajusta a la planificación y la estrategia de desarrollo económico , genera empleos estables para la población local y cuenta con la aprobación y evaluación de la localidad.
Además, la subdivisión y venta generalizada de terrenos también afecta considerablemente la planificación urbanística y causará numerosos problemas al implementarla, especialmente en localidades sin planificación. Muchas personas cambian el uso de los terrenos residenciales, y el aumento repentino de la población durante la planificación resulta muy difícil.
"Las autoridades necesitan mecanismos y políticas para restringir esta actividad, garantizar la seguridad social y evitar el abuso de las leyes estatales", enfatizó el Sr. Dinh.
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Fuente
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