Determinar los precios de la tierra: incluso la auditoría es difícil

El 18 de octubre se celebró en Hanói el Foro "Promoción de la Recuperación Económica y el Desarrollo: Puntos Clave y el Rol de la Auditoría Estatal". Uno de los temas principales del Foro fue "Gestión y Fijación de Precios de la Tierra: Insuficiencias en la Práctica y las Actividades de Auditoría Estatal", presidido por la Auditora General Adjunta del Estado, Ha Thi My Dung, y el Viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Le Minh Ngan.

En el Foro no sólo los representantes de los inversores inmobiliarios se "quejaron" de las dificultades, sino que algunas grandes provincias y ciudades también compartieron las dificultades que encontraron estas autoridades.

Por tanto, se espera que el Taller “identifique” las dificultades y problemas en la determinación del precio de la tierra, y a partir de ahí proponer soluciones con la Auditoría Estatal.

“Gestión y valoración de tierras: deficiencias derivadas de la práctica y de las actividades de auditoría estatal”, presidido por la Auditora General Adjunta del Estado, Ha Thi My Dung, y el Viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Le Minh Ngan. Foto: Hoang Tu

Las provincias y las ciudades también tienen dificultades para determinar los precios de la tierra.

En el taller, el Comité Popular de Hanoi dijo que en los últimos tiempos, esta agencia ha implementado completamente la descentralización y la autorización para aumentar la iniciativa de los Comités Populares a nivel de distrito en la adquisición de tierras; limpieza de sitios; determinación de precios específicos de tierras como base para compensación y reasentamiento; resolución rápida de problemas relacionados con la adquisición de tierras, compensación, apoyo, reasentamiento e implementación de proyectos de inversión pública en la ciudad (proyectos de Ring Road 3 y Ring Road 4; proyectos ferroviarios, etc.).

A través de la práctica, el Comité Popular de la Ciudad de Hanoi evalúa que la aplicación de los precios de los terrenos residenciales para determinar los precios de alquiler de terrenos para unidades de servicios públicos que han pasado a la autonomía financiera de acuerdo con las disposiciones del Punto d, Cláusula 3 del Decreto 44/ND-CP del 15 de mayo de 2014 del Gobierno es inapropiada.

Mientras tanto, el Comité Popular Provincial de Khanh Hoa también está teniendo problemas para "corregir errores" a la hora de determinar los precios de la tierra para muchos proyectos anteriores.

El Comité Popular Provincial de Khanh Hoa comentó que la valoración de tierras es la estimación del valor de la tierra en términos monetarios para un uso definido y en un momento específico. La valoración de tierras desempeña un papel importante en la economía, así como en las actividades de gestión territorial del Estado.

Además de la tarea de determinar precios específicos de terrenos para la recaudación de tasas de uso de la tierra, rentas de la tierra, compensaciones y apoyo al reasentamiento en la zona, la provincia de Khanh Hoa también debe determinar precios de terrenos para remediar proyectos con infracciones, según las conclusiones del Comité Central de Inspección y la Inspección Gubernamental. Esta es una tarea nueva, especial y muy compleja para la determinación de precios específicos de terrenos en la provincia.

Esta agencia compartió la tarea de determinar precios específicos de terrenos para corregir proyectos infractores y proyectos de cobro de derechos de uso de suelo. El Comité Permanente del Comité Provincial del Partido y el Comité Popular Provincial han dirigido estrechamente, pero aún es lento y no ha cumplido con los requisitos de las tareas asignadas debido a problemas: proyectos que, debido a ajustes de planificación, cambios en la estructura y la forma del uso del suelo, deben redeterminar los precios de los terrenos; problemas con los documentos legales sobre inversión, terrenos, planificación de construcción, detalles y tipos de terreno; falta de datos sobre precios de mercado de terrenos, etc.

El Departamento de Planificación y Desarrollo de Recursos Territoriales del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente evaluó que el marco de precios de la tierra y la tabla de precios de la tierra se construyeron de conformidad con las regulaciones, teniendo en cuenta los precios comunes de la tierra en el mercado.

Sin embargo, a través de los resultados resumidos de la Resolución No. 19-NQ/TW, que resume la implementación de la Ley de Tierras de 2013, se muestra que hasta ahora, una serie de disposiciones legales sobre precios de la tierra ya no han sido efectivas en la práctica, revelando una serie de limitaciones tales como una serie de métodos para determinar los precios de la tierra que no son adecuados para las condiciones reales de información sobre el mercado de derechos de uso de la tierra, y no son adecuados para la gestión estatal de los precios de la tierra en el contexto de una base de datos incompleta de precios de la tierra;

Los inversores se "quejan" de las dificultades

En su intervención en el taller, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), realizó una evaluación del estado actual de la "determinación del precio de la tierra" para "determinar precios específicos de la tierra" de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras de 2013.

Participantes del taller «Gestión y tarificación de tierras: deficiencias en la práctica y las actividades de auditoría estatal», en el marco del foro «Promoción de la recuperación económica y el desarrollo: obstáculos y el papel de la auditoría estatal». Foto: Hoang Tu.

Según el Sr. Le Hoang Chau, la Ley de Tierras de 2013 y el Decreto 44/2014/ND-CP han estipulado "5 métodos de valoración de tierras" y la "aplicación de métodos de valoración de tierras", pero no son completos, no son específicos, no se acercan a la situación práctica, algunas disposiciones no son realmente "estándar", como estipular el "método de sustracción" cuando este es solo una técnica de cálculo del "método de comparación"; o no han estipulado el "método de valoración de tierras en masa" cuando en realidad el Estado ha aplicado el "método de valoración de tierras en masa" para construir precios de tierras del "marco de precios de tierras" o "tabla de precios de tierras"; o solo aplicó el "método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra" a proyectos donde las parcelas y lotes de tierra tienen un valor de menos de 30, 20 o 10 mil millones de VND según la "tabla de precios de tierras", pero no se aplicó a proyectos donde las parcelas y lotes de tierra tienen un valor mayor.

La aplicación de métodos de valoración de terrenos no arroja resultados fiables. Por ejemplo, un mismo proyecto, realizado por la misma consultora de valoración de terrenos, aplica dos métodos de valoración de terrenos diferentes para determinar el precio del terreno, lo que a menudo arroja dos resultados distintos con una diferencia de aproximadamente el 20 %; o un proyecto realizado por dos consultoras de valoración de terrenos que aplica el mismo método de valoración de terrenos para determinar el precio del terreno también arroja dos resultados muy distintos.

El Sr. Chau dio un ejemplo de un proyecto de área urbana en la provincia de Binh Thuan donde la primera agencia estatal valoró la tierra en 900 mil millones de VND, la segunda agencia estatal inspeccionó y valoró la tierra en hasta 1.800 mil millones de VND, y la tercera agencia estatal volvió a inspeccionar y valoró la tierra en más de 3.000 mil millones de VND.

Dado que la determinación de los precios de la tierra dificulta la labor de muchos inversores, el Sr. Le Hoang Chau destacó la importancia de la Auditoría Estatal en la auditoría de la determinación, tasación y decisión de precios de la tierra, así como en la determinación de precios específicos para el cálculo de las tasas de uso y las rentas de los proyectos que la utilizan, y en la evaluación y verificación de la exactitud y veracidad de la información financiera pública, los activos públicos o los informes financieros relacionados con la gestión y el uso de las finanzas públicas, el cumplimiento de la ley y la eficiencia en la gestión y el uso de las finanzas públicas y los activos públicos.

Incluso la auditoría es problemática.

La Región I de Auditoría Estatal indicó que, según la normativa vigente, existen cinco métodos de valoración de tierras. La práctica de auditoría demuestra que, principalmente, las localidades utilizan el método de comparación para calcular precios específicos de tierras al compensar terrenos; el método de excedentes para la valoración de tierras en áreas de planificación; el método de ingresos para la valoración de tierras agrícolas; y el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra para terrenos pequeños y de bajo valor.

En muchas localidades, existe un retraso en la determinación de los precios específicos de los terrenos. El plazo para aprobar los precios de los terrenos y cobrar las tasas de uso suele ser mucho más largo que el de la adjudicación de los terrenos. Hay proyectos que han durado de dos a tres años sin la aprobación del precio de los terrenos.

En muchos casos, los precios de los terrenos no se ajustan o no se han ajustado oportunamente cuando se produce un ajuste de planificación que afecta a los precios de los terrenos o al finalizar el ciclo quinquenal de estabilización de los precios de alquiler de terrenos. El retraso en la valoración de los terrenos impide que las tasas por uso del suelo se incorporen oportunamente al presupuesto estatal.

Mediante auditorías, se detectó que, en muchos proyectos, los precios de los terrenos no se valoraron adecuadamente, siendo muy inferiores al precio de subasta o al precio de referencia del mercado al momento de la valoración. En muchos casos, la selección de activos comparables disímiles, sumada a una cuantificación y ajuste inadecuados de diversos factores, redujo el valor del terreno objeto de valoración.

Hay proyectos que seleccionan activos comparables en un momento distinto al de la valoración, pero no incluyen el ajuste del precio comparativo al nivel vigente en el momento de la valoración. Muchos proyectos toman la información del precio de los activos comparables según el contrato de compraventa en la notaría, lo que no garantiza la fiabilidad ni la precisión de la información del precio del contrato en comparación con el precio real de la transacción.

Además, muchos factores incluidos en la valoración carecen de una base clara, o no están determinados de acuerdo con la realidad como por ejemplo: tasa de inversión, tasa de ocupación, margen de beneficio estándar del inversor, ratio de coste de venta, coeficiente de descuento de flujos de caja...

La Auditoría Estatal de la Región I evaluó la práctica y demostró las dificultades e insuficiencias para determinar los costos de inversión en desarrollo mediante el método de plusvalía al valorar el terreno. La auditoría reveló que no existía uniformidad entre localidades: algunas se basaban en la tasa de inversión, otras en la estimación detallada; algunas realizaban cálculos provisionales y exigían una liquidación detallada.

El papel de la Auditoría Estatal

El Dr. Vu Dinh Anh evaluó que la valoración de tierras en general y los métodos de valoración de tierras en particular son uno de los temas clave de auditoría de la Auditoría Estatal en los últimos tiempos.

La auditoría de este contenido debe seguir de cerca los requisitos de la Resolución Central sobre la abolición del marco de precios de la tierra (el marco de precios de la tierra estipulado en el Decreto 96/2019/ND-CP es la base para que las localidades emitan listas de precios de la tierra para el período 2020-2024), tener mecanismos y métodos para determinar los precios de la tierra de acuerdo con los principios del mercado y estipular las funciones, tareas y responsabilidades de la agencia responsable de determinar los precios de la tierra.

En consecuencia, el Gobierno Central desarrolla criterios y procedimientos para la inspección y supervisión de las localidades en la elaboración de las tablas de precios de la tierra. Los Consejos Populares Provinciales deciden, inspeccionan y supervisan la aplicación de los precios de la tierra.

“La Auditoría Estatal realiza una auditoría de la valoración de tierras, la independencia del consejo de valoración de tierras, la capacidad de las organizaciones de consultoría de valoración de tierras, la capacidad y la ética de los tasadores, así como el cumplimiento de las regulaciones para garantizar la publicidad y la transparencia, tales como: precios públicos de tierras, transacciones obligatorias a través de pisos de negociación, pago a través de bancos, sin efectivo;…” - El Dr. Vu Dinh Anh dio su opinión sobre el papel de la Auditoría Estatal en la determinación de los precios de las tierras.

Fuente: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-datden-kiem-toan-cung-gap-kho-post268997.html