۱۰ راهکار برای رفع موانع و ارتقای بهبود وضعیت املاک و مستغلات

بازار املاک و مستغلات به پایین‌ترین سطح خود رسیده است.

از طرف مشاغل املاک و مستغلات، از روزنامه تشکر می‌کنیم.   کارگران   برگزاری سمینار «رفع موانع قانونی برای املاک و مستغلات» در این مرحله بسیار به موقع است، زیرا مسائل باید به طور اساسی حل شوند و در قانون در حال آماده شدن برای تصویب گنجانده شوند.

همه رهبران، سازمان‌های تحقیقاتی و جوامع تجاری به وضوح درک می‌کنند که مشکلات حقوقی در بازار املاک و مستغلات بسیار مهم هستند. ما به دولت گزارش داده‌ایم که بزرگترین مشکل، حقوقی است و 70 درصد از مشکلات پروژه‌ها را تشکیل می‌دهد.

سه سطح از مشکلات وجود دارد. بزرگترین مشکل این است که برخی از مقررات فاقد انسجام، تناقض و مغایرت با قانون هستند. برخی از مقررات در اسناد فرعی مربوط به زمین در بخش املاک و مستغلات نیز مشکل‌ساز هستند. به طور خاص، مشکلاتی در اجرای قانون توسط کارمندان دولت ادارات و شعب وجود دارد. با همان سند، برخی از مناطق مشکل را نسبتاً خوب حل کرده‌اند، در حالی که برخی از مناطق نتوانسته‌اند آن را حل کنند و باعث ایجاد ازدحام برای پروژه‌های محلی شده‌اند.

دومین مشکل بزرگ، دسترسی به سرمایه است. علاوه بر سرمایه سهام، شرکت‌های املاک و مستغلات در سال‌های اخیر به چهار منبع سرمایه دیگر متکی بوده‌اند. اولین منبع، سرمایه از بازار سهام است. در حال حاضر بیش از ۱۶۰۰ شرکت ثبت شده در بورس وجود دارد که از این تعداد، تنها بیش از ۱۶۹ شرکت مرتبط با املاک و مستغلات هستند. این تعداد بسیار کم است و برای بهره‌برداری از سرمایه در بازار سهام کافی نیست.

دوم، سرمایه حاصل از اوراق قرضه است، اما از سه ماهه سوم سال 2022، مسدود شده است. تاکنون، بازار اوراق قرضه با وجود مصوبه 08 برای تعدیل، هنوز در بن‌بست است.

سومین مشکل عمده، اعتبار از بانک‌های تجاری است. این منبع سرمایه اولیه است که به عنوان یک "ماما" عمل می‌کند، پشتیبانی عالی برای کسب‌وکارها، اما مورد بهره‌برداری قرار نگرفته است.

بقیه سرمایه از مشتریان و شرکا است، اما وقتی مشکلات اولیه حل نشوند، این مشکلات نیز مسدود می‌شوند. به خصوص سرمایه از شرکا و سرمایه خارجی (FDI) شرکت‌های داخلی را مجبور می‌کند که پروژه‌ها را ارزان "بفروشند" یا تخفیف‌های بالایی برای سرمایه‌گذاری بدهند. به عبارت ساده، آنها مانند "چیزهای دست و پا گیر" منتظرند تا "به دنبال" پروژه‌های "مرده" بگردند. این یک عیب بزرگ برای شرکت‌های داخلی است.

در حال حاضر، احتمالاً مطلوب‌ترین بخش، املاک صنعتی است. همه‌گیری سه ساله تأثیر زیادی بر این بخش نداشته است، که این امر شرایطی را برای ارتقای سایر صنایع نیز ایجاد می‌کند.

در مورد بازار، فکر می‌کنم اکنون باید از اصطلاح «منطقه کف» استفاده کنیم. بسیاری از مردم فکر می‌کنند که کف بازار جایی در ماه آوریل یا مه امسال است. اما بر اساس داده‌های وزارت ساخت و ساز شهر هوشی مین، فکر می‌کنم منطقه کف از سه ماهه اول سال 2023 است، زمانی که رشد بخش املاک و مستغلات منفی 16.1 درصد است، اما از آن به بعد به تدریج بهبود می‌یابد.

در پایان سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۳، رشد همچنان منفی و بیش از ۱۱ درصد بود. اما از سه‌ماهه سوم، این رشد تنها منفی و بیش از ۸ درصد بود.

در مورد مشکلات حقوقی، در حال حاضر سه موضوع وجود دارد: مقررات قانونی؛ مقررات فرعی مانند مصوبات و بخشنامه‌ها؛ و تصمیمات استانی. این مشکلات باعث ایجاد مشکلاتی برای مقامات و کارمندان دولت در رسیدگی به اسناد مربوط به بخش املاک و مستغلات می‌شود، مانند ترس از مسئولیت، شانه خالی کردن از مسئولیت و عدم تمایل به ارائه پیشنهاد.

صدور مقرراتی از سوی دولت مرکزی در مورد حفاظت از حقوق مقاماتی که جرات فکر کردن و انجام دادن دارند، به احیای روحیه کارمندان دولت کمک خواهد کرد. در کنار آن، قطعنامه ۱۸ سیزدهمین کمیته مرکزی حزب در مورد «ادامه نوآوری و تکمیل نهادها و سیاست‌ها، بهبود اثربخشی و کارایی مدیریت و استفاده از زمین، ایجاد انگیزه برای تبدیل کشورمان به کشوری توسعه‌یافته با درآمد بالا» بر لزوم اصلاح قانون زمین ۲۰۱۳ و قوانین مرتبط برای تضمین انسجام و وحدت تأکید کرده است.

به نظر من، قانون زمین (اصلاح‌شده) که در حال حاضر در حال بررسی و آماده‌سازی برای تصویب توسط شورای ملی با بیش از ۲۰۰ صفحه است، کار عظیمی است، اما با خواندن آخرین پیش‌نویس، هنوز مشکلاتی از جمله مسئله دسترسی به زمین برای شرکت‌هایی که در ماده ۱۲۸ تصریح شده است، وجود دارد.

بر این اساس، پیش‌نویس دو گزینه را تصریح می‌کند: شرکت‌ها فقط واگذاری زمین مسکونی یا زمین مسکونی و سایر زمین‌ها را برای انجام پروژه‌های مسکونی تجاری می‌پذیرند. بنابراین، چگونه ممکن است زمینی برای انجام پروژه‌های مسکونی تجاری بزرگ، مناطق شهری در مقیاس بزرگ وجود داشته باشد؟ در مرکز شهر هوشی مین، اگر زمین مسکونی باشد، بزرگترین آن تنها چند هزار متر مربع است.

در صورت خرید ۱۰ هکتار زمین کشاورزی یا ۲ هکتار زمین کارخانه، باز هم انجام پروژه غیرممکن است زیرا زمین مسکونی وجود ندارد. به نظر من، این غیرمنطقی است و باید به طور مناسب تعدیل شود تا توسعه پروژه‌های تجاری تسهیل شود.

علاوه بر این، امیدوارم مقررات مناسبی برای تسهیل توسعه مسکن اجتماعی، مسکن کارگران و نوسازی و بازسازی آپارتمان‌های قدیمی وجود داشته باشد. امیدوارم قانون اصلاح‌شده زمین در زمان مناسب بررسی و تصویب شود.

علاوه بر این، اصلاح قوانین مرتبط مانند قانون مسکن (اصلاح‌شده)، قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) برای اطمینان از هماهنگی و انطباق با قانون زمین، همراه با قانون مؤسسات اعتباری و قانون حراج املاک بسیار مهم است.

منبع: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm