آیا وضع مالیات ثابت بر خریداران خانه دوم تأثیر منفی بر بازار خواهد داشت؟

به گفته کارشناسان، مالیات بر املاک دست دوم باید متناسب با شرایط ویتنام باشد و به جای اینکه مانع فرصت‌های مردم برای خرید خانه شود، از سفته‌بازی جلوگیری کند.

با توجه به وضعیت نگران‌کننده بازار املاک و مستغلات که اخیراً نوسانات قابل توجهی را تجربه کرده است، وزارت ساخت و ساز اقداماتی را برای رسیدگی به این موضوع پیشنهاد کرده است. مالیات به صاحبان چندین ملک توصیه می‌شود از سفته‌بازی و معاملات کوتاه‌مدت خودداری کنند. علاوه بر این، انجمن دلالان املاک ویتنام (VARS) توصیه می‌کند سیاست‌های اعتباری سختگیرانه‌تر شوند و مالیاتی برای خریداران خانه دوم پیشنهاد شود که این مالیات به تدریج در طول دوره مالکیت افزایش یابد تا حباب‌های قیمت املاک و مستغلات مهار شود.

پیشنهاد مالیات بر املاک دوم از سوی کارشناسان به طور گسترده مورد حمایت قرار گرفته است و آنها آن را یک راه حل موثر می‌دانند. با این حال، بسیاری دیگر خاطرنشان می‌کنند که اعمال مالیات بر همه خریداران خانه دوم در حال حاضر و تشدید بیش از حد آن در شرایطی که عرضه محدود است، می‌تواند به راحتی نتیجه معکوس داده و اقتصاد را فلج کند.

کارشناسان معتقدند که مالیات بر املاک دست دوم باید متناسب با شرایط ویتنام باشد و به جای اینکه مانع فرصت‌های مردم برای خرید خانه شود، از سفته‌بازی جلوگیری کند. عکس: دی. ان.

در واقع، با نگاهی به برخی از کشورهای منطقه، اجرای سیاست‌هایی برای مالیات گرفتن از کسانی که چندین ملک دارند، مؤثر بوده است. املاک و مستغلات این قانون مدت زیادی است که اجرا می‌شود. با این حال، افزایش قیمت املاک و مستغلات هنوز کنترل نشده است.

معمولاً در سنگاپور، شهروندان برای خانه دوم خود 20٪ و برای خانه سوم خود 30٪ مالیات پرداخت می‌کنند. علاوه بر این، مالیات تمبر برای ساکنان دائم به ترتیب 30٪ و 35٪ است. برای خارجی‌ها، سازمان‌ها و مشاغل املاک و مستغلات، این مالیات حتی بیشتر است و برای همه معاملات اعمال می‌شود و از 35٪ تا 65٪ متغیر است.

از زمان اجرای مالیات تمبر اضافی، قیمت املاک در سنگاپور تقریباً 34.6 درصد افزایش یافته است. خانه‌های شخصی در سنگاپور پس از هنگ کنگ (چین) با 18331 دلار آمریکا در هر متر مربع، با میانگین قیمت 11749 دلار آمریکا در هر متر مربع، در رتبه دوم آسیا قرار دارند. در نتیجه، قیمت اجاره آپارتمان در سنگاپور نیز به طور سرسام‌آوری افزایش یافته و به طور متوسط به 2897 دلار آمریکا در ماه رسیده است که تقریباً پنج برابر گران‌تر از سایر شهرهای گران‌قیمت مانند توکیو (613 دلار آمریکا) و سئول (677 دلار آمریکا) است.

در مصاحبه‌ای با روزنامه صنعت و تجارت، استاد و دکترای علوم، دانگ هونگ وو، معاون سابق وزیر منابع طبیعی و محیط زیست ، اظهار داشت که وضعیت ویتنام با سنگاپور متفاوت است. این متخصص به طور خاص توضیح داد: « اگر خانه اول ارزش بیشتری نسبت به خانه دوم داشته باشد، آیا باید فقط از خانه دوم مالیات بگیریم و خانه اول را نادیده بگیریم؟ »

علاوه بر این، اعمال نرخ مالیات ۱ تا ۱.۵ درصد از ارزش ملک برای همه موارد مالکیت املاک و مستغلات، مشابه برخی کشورها، مالیات‌های اضافی ایجاد می‌کند که باعث افزایش بیشتر قیمت مسکن و کاهش دسترسی مردم به مسکن می‌شود. با توجه به سطح درآمد پایین در ویتنام، این نرخ مالیات برای اکثر مردم غیرقابل پرداخت خواهد بود.

آقای نگوین ون دین - رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS) - با اشتراک این دیدگاه، معتقد است که اعمال مالیات یا تشدید اعتبار بر املاک و مستغلات فقط باید زمانی در نظر گرفته شود که اقداماتی وجود داشته باشد که بر بازار تأثیر منفی بگذارد.

علاوه بر این، رئیس VARS نگران است که مالیات بر املاک دست دوم به دلیل طرز فکر محتاطانه و حسابگرانه مردم، ناخواسته باعث کاهش فوری قدرت خرید املاک و مستغلات شود.

اگر محاسبه مالیات برای املاک دوم و بعدی اشتباه فهمیده شود و به طور سختگیرانه اعمال شود، مطمئناً منجر به عواقب پیش‌بینی نشده‌ای خواهد شد و باعث می‌شود بازاری که تازه شروع به بهبود کرده است، فوراً دچار رکود شود یا حتی همچنان در وضعیت دشواری قرار گیرد.

به منظور تنظیم بازار، VARS پیش از این چندین راه حل در مورد سیاست اعتباری در هنگام نوسانات بازار املاک و مستغلات ارائه داده بود که بر ثبات اجتماعی-اقتصادی تأثیر می‌گذاشت، بدون اینکه بر تقاضای مردم برای مسکن تأثیر بگذارد. در میان این راه حل‌ها، VARS توصیه کرد که دولت مقرراتی را در مورد کنترل کیفیت اعتبار وضع کند و بانک‌ها را ملزم به گزارش اطلاعات دقیق‌تر در مورد وام‌های مربوط به املاک و مستغلات کند و از این طریق نظارت بر ریسک را تقویت کند.

همزمان، پیشنهاد می‌شود که سیاست‌های اعتباری برای سفته‌بازان سختگیرانه‌تر شود. به طور خاص، موسسات اعتباری می‌توانند با تنظیم نسبت وام به ارزش، اعمال نرخ بهره بالاتر برای کسانی که خانه دوم یا بیشتر می‌خرند، یا الزام به نسبت بازپرداخت سهام بالاتر، محدودیت‌های وام را کاهش دهند.

علاوه بر این، لازم است یک سازوکار اعتباری برای پروژه‌های مسکن اجتماعی ایجاد شود و اولویت تأمین مالی پروژه‌های توسعه مسکن اجتماعی برای رسیدگی به نیازهای مسکن افراد کم‌درآمد در نظر گرفته شود.

در مورد راه‌حل‌های پیشنهادی، کارشناسان معتقدند که برای ویتنام، وضع مالیات مناسب تنها یک شرط لازم است؛ شرط کافی، اجرای موفقیت‌آمیز آن در عمل است. برنامه‌ریزی دقیق و تعیین یک نقشه راه مناسب، همراه با آماده‌سازی کامل راه‌حل‌ها برای ارتقاء زیرساخت‌های مدیریتی و تغییرات در اعمال حقوق حریم خصوصی املاک، مورد نیاز است.

به طور خاص، باید از تغییرات ناگهانی، جابجایی‌های ناگهانی از یک ایالت به ایالت دیگر، اجتناب شود، زیرا می‌توانند اقتصاد و حتی اجماع اجتماعی را دچار شوک کنند.

به گفته آقای دانگ هونگ وو، اولاً، برای جلوگیری از اظهارنامه‌های کمتر از واقع یا اظهارنامه‌های نادرست برای فرار از مالیات، لازم است زیرساخت مدیریت زمین ایجاد شود که بین واحدهای اداری در سطح استان به هم پیوسته باشد.

علاوه بر این، برای جلوگیری از انتقال مالکیت توسط صاحبان املاک از طریق روش‌های مختلف برای فرار یا کاهش مالیات، لازم است توضیحی در مورد منبع وجوه مورد استفاده برای خرید املاک و مستغلات ارائه شود. به طور خاص، دولت باید درآمد شهروندان خود را به طور مؤثر مدیریت کند.

مهم‌تر از همه، مالیات بر املاک دست دوم باید متناسب با شرایط ویتنام باشد و به جای اینکه مانع فرصت‌های مردم برای خرید خانه شود، از سفته‌بازی جلوگیری کند.

منبع