لیست جدید قیمت زمین در شهر هوشی مین و مواردی که باید در نظر گرفته شود

رعایت قیمت‌های بازار ضروری است.

طبق قانون زمین ۲۰۲۴، که از اول آگوست ۲۰۲۴ لازم‌الاجرا است، به شهرداری‌ها اجازه داده می‌شود تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ فهرست قیمت قدیمی زمین را اعمال کنند و از اول ژانویه ۲۰۲۶ فهرست قیمت جدید زمین را اعمال کنند. فهرست قیمت جدید تحت کنترل چارچوب قیمت زمین نخواهد بود و باید به گونه‌ای ساخته شود که به قیمت بازار نزدیک شود.

شهر هوشی مین اولین شهری است که در مورد پیش‌نویس فهرست قیمت زمین تعدیل‌شده نظرخواهی می‌کند. قیمت‌ها در فهرست قیمت زمین تعدیل‌شده بسیار بالاتر از فهرست قیمت قدیمی هستند، مثلاً در شهر تو دوک، قیمت‌ها 10 تا 15 برابر افزایش یافته‌اند؛ در مناطق نها به، بین چان، کان جیو و کو چی، قیمت‌ها 10 تا 20 برابر افزایش یافته‌اند. تنها در منطقه هوک مون، جاده‌های زیادی وجود دارد که انتظار می‌رود قیمت زمین در آنها 15 تا 30 برابر افزایش یابد.

در این مورد، کارشناسان Savills گفتند که لیست قیمت زمین در شهر هوشی مین با ارزش واقعی بازار همگام نبوده و اغلب به طور قابل توجهی پایین‌تر از آن است. این اختلاف قیمت طولانی مدت، یک سیستم "دو قیمتی" ایجاد کرده است که منجر به عواقب جدی بسیاری شده است.

به گفته خانم دو تی تو جیانگ، مدیر خدمات مشاوره ساویلز در شهر هوشی مین، این موضوع مدیریت زمین توسط دولت را دشوار و پیچیده می‌کند. خانم جیانگ اشاره کرد: «برای مثال، تفاوت بین قیمت اعلام شده در قرارداد محضری و قیمت واقعی معامله اغلب برای کاهش مالیات انتقال زمین استفاده می‌شود. یا در موارد دیگر، پرداخت اجاره سالانه زمین بر اساس لیست قیمت زمین پایین‌تر از بازار منجر به ضرر و زیان در بودجه دولت شده است.»

خانم دو تی تو گیانگ، مدیر خدمات مشاوره‌ای، Savills HCMC

کارشناسان ساویلز همچنین اظهار داشتند که توسعه پروژه‌های املاک و مستغلات نیز با مشکلات زیادی روبرو بوده است، به خصوص در مراحل تملک زمین و آزادسازی محل. سطوح غرامت بر اساس فهرست قیمت زمین که به قیمت‌های بازار نزدیک نیست، باعث تأخیر، نارضایتی و ضرر مالی برای افراد آسیب‌دیده شده و منجر به اختلافات و دعاوی طولانی مدت بر سر زمین شده است.

به دلیل این مسائل برجسته، خانم جیانگ معتقد است که اعمال فهرست بهای زمین بر اساس اصول بازار اجتناب‌ناپذیر و ضروری است. این تغییر تدریجی به غلبه بر محدودیت‌های قبلی کمک می‌کند و شفافیت و انصاف را در سیستم تضمین می‌کند. به طور خاص، فهرست بهای زمین که به قیمت‌های بازار نزدیک باشد، با ارتقای اجماع مردم در مورد سطح حمایت و جبران خسارت، فرآیند جبران خسارت و پاکسازی محل را، به ویژه در پروژه‌های مهم توسعه زیرساختی، تسهیل خواهد کرد.

کارشناسان Savills در مورد لیست قیمت پیشنهادی زمین نیز اظهار داشتند که هنوز تفاوت قابل توجهی بین قیمت پیشنهادی زمین و قیمت واقعی معامله وجود دارد. به عنوان مثال، در خیابان Cao Thang (منطقه 3)، قیمت معامله بازار حدود 525 میلیون VND در هر متر مربع است، در حالی که قیمت پیشنهادی زمین تنها 330 میلیون VND در هر متر مربع است. در خیابان Tan Thang (منطقه Tan Phu)، قیمت معامله حدود 150 میلیون VND در هر متر مربع است، در حالی که قیمت پیشنهادی 90 میلیون VND در هر متر مربع است. به طور کلی، لیست قیمت پیشنهادی زمین تنها به حدود 60 درصد می‌رسد، در برخی مناطق دیگر به 70 درصد می‌رسد، در مقایسه با قیمت بازار، که نشان می‌دهد هنوز تفاوت قابل توجهی وجود دارد.

مسائلی که قبل از درخواست باید در نظر گرفته شوند

خانم دو تی تو گیانگ گفت که طبق ماده ۱۵۹ قانون زمین ۲۰۲۴، فهرست قیمت زمین برای ۱۱ مورد استفاده می‌شود. علاوه بر این، ماده ۱۰۹ و ماده ۱۱۱ قانون زمین ۲۰۲۴ در مورد حمایت و ترتیبات اسکان مجدد نیز از قیمت زمین طبق فهرست قیمت زمین استفاده می‌کنند. بنابراین، فهرست قیمت پیشنهادی زمین شهر هوشی مین مستقیماً بر دو گروه مختلف از افراد، چه سودمند و چه زیان‌آور، تأثیر خواهد گذاشت.

ذینفعان شامل کسانی می‌شوند که هنگام بازپس‌گیری زمین و ترتیب اسکان مجدد (طبق مواد ۱۰۹ و ۱۱۱ قانون زمین ۲۰۲۴) از دولت حمایت دریافت می‌کنند.

گروه آسیب‌دیده شامل خانوارها و افرادی است که شناسایی شده و اهداف کاربری زمین خود را تغییر داده‌اند. طبق قانون قبلی زمین مصوب ۲۰۱۴، تعهدات مالی بین زمین‌های داخل و خارج از محدوده به طور متفاوتی تخمین زده می‌شد: برای زمین‌های داخل محدوده، طبق جدول قیمت زمین و برای زمین‌های خارج از محدوده، طبق قیمت خاص زمین محاسبه می‌شد.

با این حال، قانون فعلی زمین ۲۰۲۴ دیگر این تمایز را قائل نمی‌شود، اما کل منطقه قیمت را طبق فهرست قیمت زمین اعمال خواهد کرد. بنابراین، با توجه به اینکه قیمت طبق فهرست قیمت پیشنهادی زمین چندین برابر بیشتر از فهرست قیمت فعلی زمین است، تعهدات مالی در منطقه در محدوده تعیین شده افزایش می‌یابد. با توجه به اینکه فهرست قیمت پیشنهادی زمین چندین برابر بیشتر از فهرست قیمت فعلی زمین است، هزینه تعهدات مالی در این منطقه افزایش می‌یابد.

اعمال فوری فهرست جدید قیمت زمین در شهر هوشی مین، گروه‌های زیادی از مردم را تحت تأثیر قرار خواهد داد.

فهرست قیمت پیشنهادی زمین شهر هوشی مین که انتظار می‌رود از اول آگوست ۲۰۲۴ اجرایی شود، برای بررسی بیشتر به تعویق افتاده است. کارشناسان Savills معتقدند که این تعویق منطقی است، زیرا فهرست قیمت پیشنهادی در مقایسه با فهرست قیمت قدیمی به طور قابل توجهی افزایش یافته است و قرار است در مدت زمان کوتاهی اعمال شود. این امر فشار مالی زیادی را برای گروه‌های آسیب‌دیده ایجاد می‌کند. بنابراین، ساخت و اجرای فهرست قیمت زمین باید با دقت بررسی شود تا منافع همه طرفین، به ویژه با اولویت حفاظت از حقوق مردم، متعادل شود.

علاوه بر این، روش‌های مورد استفاده برای تعیین قیمت زمین هنوز یکسان و ساده نیستند. در برخی مناطق با ارزش بالا، به نظر می‌رسد روش ساخت جداول قیمت زمین فقط یک ضرب ضریب ثابت برای همه مسیرها باشد.

برای مثال، در منطقه ۱، ضریب ۵.۰ در تمام مکان‌ها و مسیرها اعمال می‌شود. در نتیجه، هزینه پیشنهادی برای خیابان دونگ خوی ۸۱۰ میلیون دونگ ویتنامی به ازای هر متر مربع (در مقایسه با ۱۶۲ میلیون دونگ ویتنامی فعلی به ازای هر متر مربع) و خیابان های با ترونگ (از اسکله باخ دانگ تا نگوین تی مین خای) ۴۸۴ میلیون دونگ ویتنامی به ازای هر متر مربع (در مقایسه با ۹۶.۸ میلیون دونگ ویتنامی فعلی به ازای هر متر مربع) است. به طور مشابه، ضریب منطقه ۴، ۱۱.۳ و منطقه ۵، ۵.۵۸ است.

خانم جیانگ گفت: «این رویکرد اساساً هیچ تفاوتی با اعمال فهرست قیمت قدیمی و ضرب آن در ضریب K ندارد، بنابراین واقعاً ارزش بازار هر مسیر را آنطور که در روح قانون زمین آمده است، منعکس نمی‌کند.»

در پایان، خانم دو تی تو جیانگ گفت که اگرچه به‌روزرسانی فهرست قیمت زمین برای انعکاس ارزش بازار گامی مهم به جلو است، اما پیشنهاد فعلی باید بیشتر بهبود یابد. این روش باید اصلاح‌شده‌تر و مختص هر منطقه باشد، نه اینکه صرفاً ضرایب کلی اعمال شود. یک گذار تدریجی و شفاف که منافع همه ذینفعان را تضمین کند، برای تضمین موفقیت بلندمدت این سیستم جدید ضروری است.

منبع: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html