وزارت منابع طبیعی و محیط زیست چه می‌گوید؟

در این سند، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست پیشنهاد اصلاح و تکمیل روش ارزش‌گذاری زمین را در راستای تنظیم ۳ روش ارزش‌گذاری زمین، شامل: روش مقایسه؛ روش درآمد؛ روش ضریب تعدیل قیمت زمین، ارائه می‌دهد. بنابراین، در مقایسه با فرمان شماره ۴۴/۲۰۱۴/ND-CP، پیش‌نویس فرمان ۲ روش ارزش‌گذاری زمین را کاهش داده است.

طبق اعلام وزارت منابع طبیعی و محیط زیست، تنظیم ۳ روش ارزش‌گذاری زمین (مقایسه، درآمد، ضریب تعدیل قیمت زمین) پوشش کلیه موارد ارزش‌گذاری زمین در خدمت مدیریت دولتی زمین را تضمین کرده است.

سه روش پیشنهادی برای ارزش‌گذاری منابع زمین و محیط زیست در شکل 1 — طبق اعلام وزارت منابع طبیعی و محیط زیست، تنظیم سه روش ارزیابی زمین، پوشش کلیه موارد ارزیابی زمین در خدمت مدیریت دولتی زمین را تضمین کرده است. (عکس: DM)

به طور خاص، روش کسر در روش مقایسه ادغام شده است زیرا روش کسر مرحله‌ای است که هنگام اعمال روش مقایسه بر روی قطعات زمین با دارایی‌های متصل به زمین، برای جداسازی ارزش دارایی‌های متصل به زمین قطعه زمین مورد مقایسه اعمال می‌شود.

همزمان، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست در پیش‌نویس فرمان ۴۴ پیشنهاد داد که از روش مازاد برای ارزش‌گذاری زمین استفاده نشود.

وزارت منابع طبیعی و محیط زیست در توضیح دلیل عدم استفاده از روش مازاد برای ارزش‌گذاری زمین، طبق پیش‌نویس ارائه شده به دولت ، اعلام کرد که روش مازاد، روشی برای ارزش‌گذاری زمین با محاسبه کل درآمد توسعه فرضی ملک منهای کل هزینه توسعه فرضی است.

بر این اساس، محاسبه کل درآمد توسعه فرضی املاک و مستغلات باید بر اساس عوامل فرضی زیر باشد: قیمت انتقال، قیمت اجاره، زمان فروش، نرخ فروش، روندها و نوسانات قیمت انتقال، قیمت اجاره آتی، نرخ سکونت ... و باید جریان نقدی را با توجه به نرخ بهره وام بانکی به زمان ارزیابی تنزیل کرد.

محاسبه کل هزینه توسعه فرضی املاک و مستغلات، علاوه بر اینکه بر اساس هنجارها و قیمت‌های واحد صادر شده توسط سازمان‌های دولتی ذیصلاح است، به زمان ساخت و ساز، نرخ ساخت و ساز در هر سال، هزینه‌های احتمالی، هزینه‌های بهره وام، سود سرمایه‌گذار با در نظر گرفتن عوامل ریسک، هزینه‌های تبلیغات و فروش و غیره نیز بستگی دارد.

محاسبه عوامل فرضی کل درآمد توسعه و کل هزینه‌های توسعه که در بالا ذکر شد بسیار پیچیده است، نتایج ارزش‌گذاری نامشخص، نادرست و دارای خطاهای بزرگی هستند (برای همان قطعه زمین، فقط تغییر یک شاخص در عوامل فرضی، نتایج ارزش‌گذاری را تغییر می‌دهد)؛ به راحتی قابل سوءاستفاده است و خطراتی را برای کارگران ارزش‌گذاری زمین و افرادی که در مورد قیمت‌های خاص زمین در مناطق تصمیم می‌گیرند، ایجاد می‌کند.

این دلیل اصلی مشکلات و تأخیرها در تعیین، ارزیابی و تصمیم‌گیری در مورد قیمت‌های خاص زمین در دوران اخیر است.

از سوی دیگر، در تجارت املاک و مستغلات، زمین همیشه ابتدا وجود دارد و قبل از فرآیند ایجاد املاک و مستغلات قیمت‌گذاری می‌شود. با فرض اینکه قرار است ارزش املاک و مستغلات در آینده تخمین زده شود، تعیین قیمت زمین مناسب نیست و باعث می‌شود قیمت زمین به روش تجارت املاک و مستغلات سرمایه‌گذار بستگی داشته باشد و منعکس کننده ارزش واقعی بازار زمین نباشد.

علاوه بر این، روش مازاد اغلب توسط سرمایه‌گذاران برای محاسبه مزایای به‌دست‌آمده با فرض درآمد و تخمین هزینه‌های متحمل‌شده استفاده می‌شود و در نتیجه تصمیم به سرمایه‌گذاری یا عدم سرمایه‌گذاری گرفته می‌شود.

وزارت منابع طبیعی و محیط زیست معتقد است که، مطابق با روح قطعنامه شماره 18-NQ/TW، روش تعیین قیمت زمین باید تضمین کننده رعایت اصول بازار باشد. بنابراین، پیش نویس فرمان 44 روش مازاد را برای تعیین قیمت زمین برای محاسبه تعهدات مالی کاربران زمین و جبران خسارت هنگام بازپس گیری زمین توسط دولت اعمال نمی‌کند، که با سیاست حزب سازگار است.

برای غلبه بر محدودیت‌های عدم اعمال روش مازاد، پیش‌نویس فرمان ۴۴ محتوای روش مقایسه را اصلاح و تکمیل کرده است.

که در آن، راهنمایی در مورد ارزیابی قطعات زمین و زمین‌هایی که در زیرساخت‌های فنی سرمایه‌گذاری نشده‌اند، مبتنی بر ترکیبی از تکنیک‌های کسر برای کسر هزینه سرمایه‌گذاری زیرساخت‌های فنی است. در عین حال، با آیین‌نامه‌ای تکمیل می‌شود که هنگام تعیین قیمت زمین، باید از روش ضریب تعدیل سالانه برای مقایسه و تطبیق استفاده شود تا از صحت نتایج ارزیابی زمین اطمینان حاصل شود.

منبع