قیمت آپارتمان به طرز چشمگیری در حال افزایش است، آیا باید آپارتمانی بدون دفترچه صورتی بخرید؟

کتاب صورتی نه، میشه آپارتمان رو معامله کرد؟

گزارش‌های بازار املاک و مستغلات برای سه ماهه سوم از چندین واحد تحقیقات بازار، اکثراً موافقند که میانگین قیمت فروش آپارتمان‌های نوساز در هانوی به ۶۴ تا ۶۹ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع رسیده است. قیمت آپارتمان‌های قدیمی به ۴۶ تا ۵۱ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع رسیده است.

نکته قابل توجه این است که آپارتمان‌های نوساز با قیمت بالای ۴ میلیارد دونگ، ۷۰ درصد از کل آپارتمان‌های فروخته شده را تشکیل می‌دهند. بخش آپارتمان‌های با قیمت کمتر از ۲ میلیارد دونگ تقریباً از بازار ناپدید شده‌اند.

افزایش قیمت آپارتمان باعث شده است که بسیاری از مردم به خرید آپارتمان بدون گواهی حق استفاده از زمین یا گواهی مالکیت خانه (که به آن دفترچه صورتی می‌گویند) روی بیاورند زیرا قیمت فروش اغلب کمتر از آپارتمان‌های دارای گواهی است. سوال این است که آیا خرید و فروش در این حالت قانونی است؟

بند الف، بند ۱، ماده ۱۶۰ قانون مسکن ۲۰۲۳ تصریح می‌کند که برای معاملات خرید، فروش، اجاره به شرط تملیک، اهدا، معاوضه، رهن و مشارکت در سرمایه با استفاده از مسکن، مسکن باید شرایط کافی، از جمله گواهی مقرر در قانون، را داشته باشد، به جز موردی که در بند ۲ این ماده مشخص شده است.

موارد مندرج در بند ۲، ماده ۱۶۰ قانون مسکن ۲۰۲۳ که با فرمان ۹۵/۲۰۲۴ هدایت می‌شود، عبارتند از:

- خرید، فروش، اجاره، رهن مسکن برای آینده؛ فروش مسکن در صورت انحلال یا ورشکستگی؛

- کمک‌های مالی را برای خانه‌های سپاسگزاری، خانه‌های عشق و خانه‌های همبستگی بزرگ سازماندهی کنید؛

- خرید، اجاره به شرط تملیک خانه‌های موجود از سرمایه‌گذاران پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساخت مسکن در موارد زیر: خانه‌های متعلق به اموال عمومی؛ مسکن اجتماعی، مسکن برای نیروهای مسلح مردمی، مسکن در خدمت اسکان مجدد غیرمتعلق به اموال عمومی؛

- اجاره، وام، اجاره دادن، مدیریت مسکن با مجوز؛

- ارث بردن مسکن.

بنابراین، در آپارتمان‌هایی که دفترچه‌های صورتی ندارند، طرفین می‌توانند کاملاً خرید و فروش کنند.

یک پروژه آپارتمانی در هانوی (عکس: تران خانگ).

نکات حقوقی قابل توجه

ماده ۸ فرمان ۹۵/۲۰۲۴ به وضوح اسنادی را که شرایط مسکن را برای شرکت در معاملات در صورت عدم وجود گواهی مالکیت اثبات می‌کند، تصریح می‌کند.

برای معاملات خرید، فروش یا اجاره خانه در پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساخت و ساز مسکن، باید مدارکی وجود داشته باشد که ثابت کند خانه‌ها واجد شرایط تجاری هستند، چه برای خانه‌های اسکان مجدد و چه برای خانه‌های نیروهای مسلح مردمی.

این نوع خانه‌ها باید دارای مدارکی باشند که صلاحیت آنها را برای راه‌اندازی یا پذیرش آنها برای استفاده، و مدارکی که صلاحیت آنها را برای معامله طبق مفاد قانون توسعه و مدیریت مسکن اجتماعی اثبات کند، اثبات کند.

برای معاملات خرید، فروش یا اجاره مسکن آینده که بخشی از یک پروژه نیست، باید گواهی حق استفاده از زمین و در صورت نیاز به مجوز ساخت، مجوز ساخت یا مدارکی دال بر سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن ارائه شود.

برای معاملات خرید، فروش یا اجاره اموال عمومی، باید اسنادی وجود داشته باشد که خانه را طبق مفاد ماده ۶۳ و ماده ۶۹ فرمان ۹۵/۲۰۲۴ واجد شرایط اجاره یا فروش معرفی کند.

برای معاملات اهدای خانه‌های سپاسگزاری، خانه‌های خیریه و خانه‌های همبستگی، سازمان اهداکننده باید مدارکی دال بر ساخت خانه برای اهدا داشته باشد.

اگر خانه موروثی مشمول خرید یا اجاره به شرط تملیک باشد، باید یک قرارداد قانونی خرید یا اجاره به شرط تملیک خانه به همراه مدارکی که مالکیت خانه یا سرمایه‌گذاری در ساخت خانه توسط فروشنده یا اجاره به شرط تملیک را اثبات کند، وجود داشته باشد.

برای فروش مسکن توسط یک سازمان منحل شده یا ورشکسته، باید مصوبه یا تصمیمی مبنی بر انحلال آن سازمان یا ابلاغیه ای از سوی مرجع ذیصلاح مبنی بر انحلال سازمانی که مالک مسکن است، وجود داشته باشد. در صورت ورشکستگی، باید حکمی از سوی دادگاه خلق مبنی بر اعلام ورشکستگی سازمان مالک مسکن وجود داشته باشد.

با این حال، هنگام خرید آپارتمان بدون دفترچه صورتی، خریدار ممکن است با خطرات زیادی روبرو شود. در میان آنها، بزرگترین خطر این است که دولت مالکیت قانونی آپارتمان و حق استفاده از زمین متصل به آن پروژه آپارتمان را به رسمیت نشناسد.

خطر دیگر این است که اگر توافق به صورت قرارداد مجوز مدیریت محضری باشد، به این معنی است که مالک ثانویه (مالک دوم به بعد) فقط مجاز به استفاده از آپارتمان است. در این صورت، اگر دفترچه قرمز صادر شود، مالک اول کسی خواهد بود که نامش در سند است. مالک اول ممکن است در انتقال نام به مالک جدید همکاری نکند تا بتواند افزایش قیمت را مطالبه کند.

بنابراین، هنگامی که اختلافاتی در رابطه با این ملک ایجاد شود، تحت حمایت قانون نخواهند بود. در مدتی که ملک فاقد سند است، خریدار نمی‌تواند با رهن آپارتمان از بانک وام بگیرد.

منبع: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm