پیشنهاد ترتیب و محتوای تعیین قیمت زمین بر اساس ۴ روش

وزارت منابع طبیعی و محیط زیست به دنبال اظهار نظر در مورد پیش‌نویس فرمان قیمت زمین است که به طور خاص رویه‌ها و محتوای تعیین قیمت زمین را بر اساس چهار روش شامل مقایسه، درآمد، مازاد و ضرایب تعدیل قیمت زمین مربوط به اجرای قانون زمین 2024 (اصلاح‌شده) که از اول ژانویه 2025 لازم‌الاجرا است، تصریح می‌کند.

بر این اساس، بر اساس هدف از کاربری زمین مورد ارزیابی، ویژگی‌های قطعه زمین و مساحت زمین مورد ارزیابی، اطلاعات جمع‌آوری‌شده، شرایط اعمال روش‌های ارزیابی زمین مقرر در بند ۶، ماده ۱۵۸ قانون زمین، سازمان مشاوره ارزیابی زمین که برای تعیین مشاوره ارزیابی زمین استخدام شده است، مسئول تجزیه و تحلیل، انتخاب روش‌های مناسب ارزیابی زمین و پیشنهاد در گزارش توجیهی برای تدوین طرح ارزیابی زمین به عنوان مبنایی برای سازمان منابع طبیعی و محیط زیست است تا برای تصمیم‌گیری به شورای ارزیابی زمین در همان سطح ارائه شود.

اطلاعات مربوط به قیمت زمین، قیمت اجاره زمین و قیمت اجاره محل برای اعمال روش مقایسه، روش مازاد و تدوین ضرایب تعدیل قیمت زمین، اطلاعاتی است که در بازه زمانی حداکثر ۲۴ ماه از زمان ارزیابی زمین و قبل از آن، در پایگاه داده ملی زمین و پایگاه داده ملی قیمت‌ها جمع‌آوری شده است.

اطلاعات همچنین می‌تواند از منابع زیر جمع‌آوری شود: قیمت برنده مزایده حقوق بهره‌برداری از زمین در صورتی که برنده مزایده تعهدات مالی خود را طبق تصمیم تأیید نتایج مزایده در واحد برگزارکننده مزایده حقوق بهره‌برداری از زمین انجام داده باشد؛ قیمت زمین ثبت شده در قرارداد انتقال حقوق بهره‌برداری از زمین که در اداره ثبت اسناد و املاک تأیید و گواهی شده است؛ قیمت زمین مورد استفاده برای وصول تعهدات مالی برای موارد انتقال حقوق بهره‌برداری از زمین که در سازمان امور مالیاتی وصول می‌شود؛ قیمت اجاره زمین، قیمت اجاره محل که در قرارداد اجاره زمین، اجاره محل ثبت شده یا در سازمان امور مالیاتی وصول می‌شود؛ قیمت انتقال زمین، قیمت اجاره زمین، قیمت اجاره محل موفق در بازار که در تالارهای معاملات املاک با تأیید و مهر تالار معاملات املاک وصول می‌شود؛ قیمت انتقال زمین در بازار که از طریق مصاحبه مستقیم با انتقال‌دهنده یا انتقال‌گیرنده جمع‌آوری می‌شود.

اطلاعات مربوط به هزینه‌ها و درآمد حاصل از کاربری زمین از کاربری غیرکشاورزی برای اعمال روش درآمد از منابع زیر جمع‌آوری می‌شود:

هزینه کسب درآمد از کاربری زمین که در بند ب این بند مشخص شده است، بر اساس ضوابط و قیمت‌های واحد صادر شده توسط سازمان‌های دولتی ذیصلاح تعیین می‌شود؛ در صورتی که ضوابط و قیمت‌های واحد صادر شده توسط سازمان‌های دولتی ذیصلاح وجود نداشته باشد، هزینه بر اساس اطلاعات و داده‌های مربوط به میانگین هزینه‌های واقعی رایج در بازار حداقل ۳ قطعه زمین با نزدیکترین فاصله به قطعه زمین یا مساحت زمین مورد ارزیابی خواهد بود و محدود به مرزهای اداری واحدهای اداری در سطح شهرستان، منطقه یا استان نخواهد بود.

درآمد حاصل از فعالیت‌های تولیدی و تجاری ثبت‌شده در صورت‌های مالی یا قیمت اجاره زمین، قیمت اجاره محل طبق «قیمت اجاره زمین، قیمت اجاره محل ثبت‌شده در قراردادهای اجاره زمین، قراردادهای اجاره محل یا وصول‌شده در مراجع مالیاتی؛ قیمت انتقال زمین، قیمت اجاره زمین، قیمت اجاره محل موفق در بازار در تالارهای معاملات املاک با تأیید و مهر تالارهای معاملات املاک» در دوره ۳ سال متوالی تا پایان آخرین سه‌ماهه با داده‌های قبل از زمان ارزیابی، جمع‌آوری می‌شود.

در صورتی که درآمد قطعه زمینی که قرار است ارزش‌گذاری شود، هر سال کامل نباشد و منعکس‌کننده درآمد واقعی حاصل از استفاده از زمین نباشد، اطلاعات مربوط به قیمت اجاره زمین و قیمت اجاره محل حداقل ۳ قطعه زمین را برای مقایسه جمع‌آوری کنید.

اطلاعات مربوط به هزینه‌ها و درآمد حاصل از استفاده از زمین‌های کشاورزی برای اعمال روش درآمد باید از سازمان‌های آماری، سازمان‌های مالیاتی و سازمان‌های کشاورزی و توسعه روستایی جمع‌آوری شود؛ در مواردی که هیچ داده آماری یا داده‌ای از سازمان‌های مالیاتی یا سازمان‌های کشاورزی و توسعه روستایی وجود ندارد، اطلاعات مربوط به هزینه‌های واقعی رایج در بازار حداقل ۳ قطعه زمین با نزدیکترین فاصله به قطعه زمین یا مساحت زمین مورد ارزیابی طبق تصریح «با نزدیکترین فاصله به قطعه زمین یا مساحت زمین مورد ارزیابی و نه محدود به مرزهای اداری واحدهای اداری در سطوح کمون، منطقه یا استان»، به طور خاص به شرح زیر جمع‌آوری می‌شود:

در یک دوره ۳ ساله متوالی تا پایان آخرین فصل با داده‌های قبل از زمان ارزیابی برای زمین‌های زراعی یکساله، زمین‌های آبزی‌پروری، زمین‌های نمک‌زدایی و سایر زمین‌های کشاورزی؛ حداقل ۳ برداشت متوالی قبل از زمان ارزیابی برای زمین‌های زراعی چندساله؛ در طول یک چرخه بهره‌برداری قبل از زمان ارزیابی برای زمین‌های جنگلی تولیدی و زمین‌های زراعی صنعتی طبق مقررات قانونی تخصصی.

هنگام اعمال روش‌های مقایسه، روش مازاد باید انتخاب قطعات زمین قابل مقایسه را به ترتیب زیر در اولویت قرار دهد: از نظر موقعیت مکانی، شرایط زیرساخت، مساحت، اندازه، شکل، ضریب کاربری زمین، تراکم ساخت و ساز، ارتفاع ساختمان و سایر عوامل مؤثر بر قیمت زمین در مقایسه با قطعه زمینی که قرار است ارزیابی شود، مشابه باشد؛ زمان انتقال یا برنده شدن در مزایده حقوق کاربری زمین به زمان ارزیابی نزدیک‌تر باشد؛ نزدیکترین فاصله را به قطعه زمین یا مساحت زمین مورد ارزیابی داشته باشد و محدود به مرزهای اداری واحدهای اداری در سطح کمون، منطقه و استان نباشد.

هنگام جمع‌آوری اطلاعات برای اعمال روش‌های ارزیابی زمین، سازمان‌های مشاوره ارزیابی زمین باید صادق، بی‌طرف و از نظر قانونی مسئول صحت اطلاعات تحقیق باشند.

واحد برگزارکننده‌ی مزایده‌ی حقوق کاربری زمین، اداره‌ی ثبت زمین، سازمان امور مالیاتی، سازمان آمار، سازمان کشاورزی و توسعه‌ی روستایی، مسئول ارائه‌ی اطلاعات برای انجام کار ارزیابی زمین به صورت کتبی یا الکترونیکی ظرف حداکثر ۵ روز کاری از تاریخ درخواست کتبی سازمان مشاوره‌ی ارزیابی زمین هستند. سازمان مشاوره‌ی ارزیابی زمین مسئول ذخیره‌سازی، مدیریت و استفاده از اطلاعات و داده‌های جمع‌آوری‌شده مطابق با مفاد قانون خواهد بود.

این پیش نویس به تازگی منتشر شده است، اداره منابع طبیعی و محیط زیست مسئول است که پیش نویس فهرست بهای زمین را در صفحه اطلاعات الکترونیکی کمیته مردمی استان قرار دهد، اداره منابع طبیعی و محیط زیست به مدت 30 روز نظرات دستگاه ها، سازمان ها و افراد ذی ربط را جمع آوری کند. کمیته مردمی استان فهرست بهای زمین را برای تصویب به شورای مردمی هم سطح ارائه می دهد.

شورای مردمی استان، کمیته مردمی استان را موظف می‌کند تا تکمیل فهرست بهای زمین را برای انتشار سازماندهی کند؛ فهرست بهای زمین را در اول ژانویه هر سال به طور عمومی اعلام کند و آن را در پایگاه داده ملی زمین به‌روزرسانی کند.

بر اساس الزامات مدیریت دولتی قیمت‌های محلی زمین، کمیته مردمی استان باید قبل از تصمیم‌گیری برای تنظیم، اصلاح یا تکمیل فهرست قیمت زمین در سال، در موارد زیر، آن را برای تصویب به شورای مردمی هم سطح ارائه دهد: هنگام ایجاد جاده‌ها و خیابان‌های جدید که هنوز در فهرست قیمت فعلی زمین لحاظ نشده‌اند؛ هنگامی که پروژه‌هایی که از زمین استفاده می‌کنند تکمیل و مورد بهره‌برداری قرار گرفته‌اند اما قیمت زمین در فهرست قیمت زمین وجود ندارد؛ مواردی که فهرست قیمت زمین مقرر در بند ۳ ماده ۱۱۱ و بند ۱ ماده ۱۶۰ قانون زمین اعمال می‌شود اما قیمت زمین در فهرست قیمت زمین وجود ندارد.

امکان تعدیل، اصلاح یا تکمیل قیمت یک نوع زمین، چندین نوع زمین یا همه انواع زمین در فهرست بهای زمین وجود دارد. وزارت منابع طبیعی و محیط زیست پیشنهاد می‌کند که امکان تعدیل یا تکمیل فهرست بهای زمین در یک مکان، چندین مکان یا همه مکان‌ها؛ در یک منطقه با ارزش، چندین منطقه با ارزش یا همه مناطق با ارزش وجود دارد.

خرد

منبع