وزارت منابع طبیعی و محیط زیست در حال بررسی نظرات در مورد پیشنویس مصوبه قیمت زمین است که رویهها و محتوای تعیین قیمت زمین را با استفاده از چهار روش مشخص میکند: مقایسهای، درآمدی، مازاد و ضریب تعدیل قیمت زمین، در رابطه با اجرای قانون اصلاحشده زمین سال ۲۰۲۴ که از اول ژانویه ۲۰۲۵ لازمالاجرا است.
بر این اساس، بر اساس هدف کاربری زمین مورد ارزیابی، ویژگیهای قطعه زمین یا منطقهای که باید ارزیابی شود، اطلاعات جمعآوریشده و شرایط اعمال روشهای ارزیابی زمین مندرج در بند ۶، ماده ۱۵۸ قانون زمین، سازمان مشاوره ارزیابی زمین که برای انجام ارزیابی زمین استخدام شده است، مسئول تجزیه و تحلیل و انتخاب روش مناسب ارزیابی زمین و پیشنهاد آن در گزارش توجیهی در مورد ساخت طرح قیمت زمین به عنوان مبنایی برای ارائه به شورای ارزیابی زمین در همان سطح برای تصمیمگیری توسط سازمان منابع طبیعی و محیط زیست است.
اطلاعات مربوط به قیمت زمین، قیمت اجاره زمین و قیمت اجاره محل که برای اعمال روش مقایسهای، روش مازاد و ایجاد ضرایب تعدیل قیمت زمین استفاده میشود، اطلاعاتی است که از پایگاه داده ملی زمین و پایگاه داده ملی قیمت در دورهای که بیش از 24 ماه قبل از تاریخ ارزیابی زمین نباشد، جمعآوری شده است.
اطلاعات همچنین میتواند از منابع زیر جمعآوری شود: قیمت مزایده برای حقوق بهرهبرداری از زمین در مواردی که برنده مزایده تعهدات مالی خود را طبق تصمیم تأیید نتایج مزایده در واحد برگزارکننده مزایده حقوق بهرهبرداری از زمین انجام داده باشد؛ قیمت زمین ثبت شده در قرارداد انتقال حقوق بهرهبرداری از زمین که در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت محضری تأیید و گواهی شده است؛ قیمت زمین مورد استفاده برای وصول تعهدات مالی در موارد انتقال حقوق بهرهبرداری از زمین که از مراجع مالیاتی اخذ شده است؛ قیمت اجاره زمین، قیمت اجاره محل ثبت شده در قراردادهای اجاره زمین، قیمت اجاره محل یا اخذ شده از مراجع مالیاتی؛ قیمتهای انتقال موفق زمین، اجاره زمین و اجاره محل در بازار که از صرافیهای املاک و مستغلات با تأیید و مهر صرافی املاک و مستغلات اخذ شده است؛ قیمت انتقال زمین در بازار که از طریق مصاحبه مستقیم با انتقالدهنده یا انتقالگیرنده اخذ شده است.
اطلاعات مربوط به هزینهها و درآمد حاصل از کاربری غیرکشاورزی زمین به منظور اعمال روش درآمد از منابع زیر جمعآوری شد:
هزینه کسب درآمد از کاربری زمین، همانطور که در بند ب این بند تصریح شده است، بر اساس هنجارها و قیمتهای واحد صادر شده توسط سازمانهای دولتی ذیصلاح تعیین میشود؛ در مواردی که هیچ هنجار یا قیمت واحدی توسط سازمانهای دولتی ذیصلاح صادر نشده باشد، این هزینه بر اساس اطلاعات و دادههای مربوط به میانگین هزینههای واقعی که معمولاً در بازار حداقل ۳ قطعه زمین نزدیک به قطعه زمین یا منطقه مورد ارزیابی یافت میشود، محاسبه خواهد شد، مشروط بر اینکه این هزینهها توسط مرزهای اداری بخش، منطقه یا واحدهای اداری در سطح استان محدود نشده باشند.
درآمد حاصل از فعالیتهای تولیدی و تجاری ثبتشده در صورتهای مالی یا قیمتهای اجاره زمین، قیمتهای اجاره اماکن که طبق «قیمتهای اجاره زمین، قیمتهای اجاره اماکن که در قراردادهای اجاره زمین ثبت شدهاند یا از مقامات مالیاتی اخذ شدهاند؛ قیمتهای انتقال زمین، قیمتهای اجاره زمین، قیمتهای اجاره اماکن که با موفقیت در بازار به دست آمده و در بورس املاک و مستغلات با تأیید و مهر بورس املاک و مستغلات جمعآوری شدهاند» برای مدت ۳ سال متوالی بلافاصله قبل از پایان آخرین سهماهه با دادههای قبل از تاریخ ارزیابی.
اگر درآمد حاصل از قطعه زمین مورد ارزیابی برای هر سال ناقص باشد و درآمد واقعی حاصل از استفاده از زمین را به طور دقیق منعکس نکند، باید اطلاعات مربوط به قیمت اجاره زمین و قیمت اجاره محل برای حداقل سه قطعه زمین برای مقایسه جمعآوری شود.
اطلاعات مربوط به هزینهها و درآمد حاصل از استفاده از زمینهای کشاورزی به منظور اعمال روش درآمد، از سازمانهای آماری، سازمانهای مالیاتی و سازمانهای توسعه کشاورزی و روستایی جمعآوری میشود؛ در مواردی که دادههای آماری در دسترس نباشد یا دادههایی از سازمانهای مالیاتی یا سازمانهای توسعه کشاورزی و روستایی در دسترس نباشد، اطلاعات مربوط به هزینههای واقعی بازار حداقل ۳ قطعه زمین که به قطعه زمین یا منطقهای که قرار است ارزشگذاری شود نزدیکتر هستند، همانطور که در بند «نزدیکترین به قطعه زمین یا منطقهای که قرار است ارزشگذاری شود و توسط مرزهای اداری واحدهای اداری کمون، منطقه یا استان محدود نشده باشد» تصریح شده است، جمعآوری میشود، به طور خاص به شرح زیر:
برای یک دوره سه ساله متوالی تا پایان آخرین سه ماهه با دادههای موجود قبل از تاریخ ارزیابی، زمین مورد استفاده برای محصولات سالانه، آبزیپروری، تولید نمک و سایر زمینهای کشاورزی باید بررسی شده باشد؛ برای حداقل سه برداشت متوالی قبل از تاریخ ارزیابی، زمین مورد استفاده برای محصولات چند ساله باید بررسی شده باشد؛ و برای یک چرخه بهرهبرداری قبل از تاریخ ارزیابی، زمین مورد استفاده برای جنگلهای تولیدی و محصولات صنعتی طبق قوانین تخصصی.
هنگام استفاده از روشهای مقایسهای، روش مازاد باید انتخاب قطعات زمین قابل مقایسه را به ترتیب زیر در اولویت قرار دهد: شباهت در موقعیت مکانی، شرایط زیرساخت، مساحت، اندازه، شکل، ضریب کاربری زمین، تراکم ساختمانی، ارتفاع ساختمان و سایر عوامل مؤثر بر قیمت زمین در مقایسه با قطعه زمینی که قرار است ارزشگذاری شود؛ زمان انتقال یا حراج حقوق کاربری زمین نزدیکترین زمان به زمان ارزشگذاری؛ نزدیکترین فاصله به قطعه زمین یا منطقه مورد ارزشگذاری و محدود نشده توسط مرزهای اداری واحدهای اداری در سطح شهرستان، منطقه یا استان.
سازمانهای مشاورهای ارزیابی زمین، هنگام جمعآوری اطلاعات برای اعمال روشهای ارزیابی زمین، باید صادق، بیطرف و از نظر قانونی مسئول صحت اطلاعات بررسی باشند.
واحد برگزارکنندهی مزایدهی حقوق کاربری زمین، ادارهی ثبت زمین، سازمان امور مالیاتی، سازمان آمار و سازمان کشاورزی و توسعهی روستایی مسئول ارائهی اطلاعات برای فرآیند ارزیابی زمین به صورت کتبی یا الکترونیکی ظرف حداکثر ۵ روز کاری از تاریخ درخواست کتبی از سازمان مشاورهی ارزیابی زمین هستند. سازمان مشاورهی ارزیابی زمین مسئول ذخیرهسازی، مدیریت و استفاده از اطلاعات و دادههای جمعآوریشده مطابق با قانون است.
در پیشنویس پیشنهادی که اخیراً منتشر شده، آمده است که اداره منابع طبیعی و محیط زیست موظف است پیشنویس فهرست بهای زمین را به مدت ۳۰ روز در وبسایت کمیته مردمی استان و اداره منابع طبیعی و محیط زیست قرار دهد تا از دستگاهها، سازمانها و افراد ذیربط نظرات خود را جویا شود. سپس کمیته مردمی استان، فهرست بهای زمین را برای تصویب به شورای مردمی استان ارائه خواهد کرد.
شورای مردمی استان، کمیته مردمی استان را موظف میکند تا فهرست قیمت زمین را برای انتشار نهایی کند؛ فهرست قیمت زمین را در اول ژانویه هر سال به طور عمومی اعلام کند و آن را در پایگاه داده ملی زمین بهروزرسانی کند.
بر اساس الزامات دولت محلی برای مدیریت قیمت زمین، کمیته مردمی استان باید قبل از تصمیمگیری برای تنظیم، اصلاح یا تکمیل فهرست قیمت زمین برای سال، در موارد زیر، موارد زیر را برای تصویب به شورای مردمی استان ارائه دهد: زمانی که جادهها و خیابانهای جدیدی ساخته میشوند که در فهرست قیمت فعلی زمین لحاظ نشدهاند؛ زمانی که پروژههای کاربری زمین تکمیل و مورد بهرهبرداری قرار گرفتهاند اما قیمت زمین در فهرست قیمت زمین ندارند؛ و در مواردی که فهرست قیمت زمین مندرج در بند ۳، ماده ۱۱۱ و بند ۱، ماده ۱۶۰ قانون زمین اعمال میشود اما قیمت زمین در فهرست قیمت زمین وجود ندارد.
این شامل تعدیل، اصلاح و تکمیل قیمتهای یک نوع زمین، چندین نوع زمین یا همه انواع زمین در جدول قیمت زمین میشود. وزارت منابع طبیعی و محیط زیست پیشنهاد میکند که جدول قیمت زمین میتواند در یک محل زمین، چندین محل زمین یا همه محلهای زمین؛ در یک منطقه ارزشی، چندین منطقه ارزشی یا همه مناطق ارزشی تعدیل یا تکمیل شود.
سهشنبه مین
منبع
نظر (0)