قیمت آپارتمان در هانوی همچنان سر به فلک می‌کشد و هیچ آپارتمان مقرون به صرفه‌ای باقی نمانده است؛ اقداماتی برای مهار افزایش قیمت توسط دلالان املاک در شهر هوشی مین در حال انجام است.

مازاد آپارتمان‌های لوکس، کمبود مسکن مقرون‌به‌صرفه برای اکثریت جمعیت، ارزیابی تأثیر فهرست جدید قیمت زمین در شهر هوشی مین و رویه‌های خرید و فروش آپارتمان در سال ۲۰۲۴... از جمله آخرین اخبار حوزه املاک و مستغلات هستند.

آخرین اخبار املاک و مستغلات: در هانوی و هوشی مین سیتی، دیگر هیچ بخش آپارتمانی با قیمت‌های مقرون به صرفه برای اکثر مردم وجود ندارد. (عکس: های آن)

قیمت املاک و مستغلات به طرز سرسام‌آوری افزایش یافته است.

هیئت نظارتی مجلس ملی به تازگی گزارشی از نتایج نظارت خود بر «اجرای سیاست‌ها و قوانین مربوط به مدیریت بازار املاک و مستغلات و توسعه مسکن اجتماعی از سال ۲۰۱۵ تا پایان ۲۰۲۳» به نمایندگان ارائه کرده است.

با نگاهی به دوره زمانی ۲۰۱۵ تا ۲۰۲۱، بازار با پویایی و قدرت توسعه یافت، با عرضه فراوان و انواع جدید املاک و مستغلات مانند: آپارتمان‌های توریستی (کاندوتل‌ها)، ویلاهای تفریحی و غیره. با این حال، تیم نظارت ارزیابی کرد که در ساختار محصولات املاک و مستغلات "ناکافی" وجود دارد که منطقی نیستند، با عدم تعادل بین عرضه و تقاضا، که عمدتاً بخش لوکس و اهداف سرمایه‌گذاری مالی را هدف قرار می‌دهد، و تعداد کمی از محصولات مناسب برای درآمد اکثریت جمعیت است.

در دوره ۲۰۲۲-۲۰۲۳، بازار املاک و مستغلات رو به افول گذاشت و به دلیل کاستی‌ها و محدودیت‌های دوره ۲۰۱۵-۲۰۲۱ که تحت فشار همه‌گیری کووید-۱۹ آشکار شد، مشاغل با مشکلات زیادی روبرو شدند. در این زمان، عرضه بسیار محدودتر از دوره قبل بود. قیمت املاک و مستغلات در مقایسه با افزایش درآمد اکثریت جمعیت، به شدت افزایش یافت.

در هانوی و هوشی مین سیتی، دیگر بخشی از ساختمان‌های آپارتمانی با قیمت‌های مقرون به صرفه برای اکثریت جمعیت وجود ندارد.

آمارها نشان دهنده نابرابری فزاینده در ساختار محصولات املاک و مستغلات است. طبق گزارش کمیته مردم هانوی، بخش آپارتمان‌های میان‌رده و گران‌قیمت اکثریت را تشکیل می‌دهند. در سال 2022، قیمت آپارتمان‌ها به شدت افزایش یافت، اما حجم معاملات پایین بود و تنها حدود 10 درصد از محصولات ارائه شده در بازار را تشکیل می‌داد. قیمت خانه‌های شخصی همچنان بالا بود و تقریباً هیچ معامله‌ای انجام نشد.

در شهر هوشی مین، معاملات املاک و مستغلات به شدت کاهش یافته است، در حالی که قیمت املاک و مستغلات به طور غیرقابل کنترلی افزایش یافته است و عدم تعادل بین قیمت و ارزش ایجاد کرده است. طبق اعلام انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، از سال 2021، دیگر هیچ بخش آپارتمان مقرون به صرفه (با قیمت کمتر از 25 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع) در این شهر وجود ندارد.

در همین حال، تعداد زیادی از پروژه‌های املاک مسکونی با موانع، تأخیرها، اجرای کند و رکود مواجه هستند که منجر به اتلاف قابل توجه زمین و سرمایه سرمایه‌گذاری شده توسط مشاغل می‌شود. این امر مشکلات و هزینه‌های سرمایه‌گذاران را افزایش می‌دهد و قیمت محصولات را بالا می‌برد.

گزارش هیئت نظارت همچنین به ناکافی بودن بازار اشاره کرد، به طوری که با عرضه بیش از حد محصولات مسکن لوکس، بزرگ و گران‌قیمت مواجه هستیم، در حالی که کمبود مسکن اجتماعی و مسکن ارزان‌قیمت مناسب برای نیازهای اکثریت جمعیت وجود دارد. علاوه بر این، میانگین قیمت مسکن اجتماعی در مقایسه با درآمد ذینفعان هنوز بسیار بالاست.

علاوه بر این، پرداخت کند وجوه از بسته اعتباری ۱۲۰ هزار میلیارد دانگ ویتنام برای مسکن اجتماعی، مسکن کارگری و نوسازی و بازسازی ساختمان‌های آپارتمانی قدیمی، همراه با شرایط و رویه‌های پیچیده و نرخ بهره بالا، در جذب و تشویق سرمایه‌گذاران و خریداران مسکن اجتماعی برای دسترسی به این بسته اعتباری مؤثر نبوده است. اینها موانع مهمی برای توسعه مسکن اجتماعی هستند.

بر اساس حقایق فوق، هیئت نظارت توصیه می‌کند که یکی از وظایف فوری، ارائه راه‌حل‌های مشخص برای اجرای مؤثر پروژه سرمایه‌گذاری در ساخت حداقل ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد و کارگران مناطق صنعتی در دوره ۲۰۲۱-۲۰۳۰ باشد، به گونه‌ای که پیشرفت، کیفیت و تناسب با نیازها و شرایط زندگی ذینفعان تضمین شود.

در درازمدت، هیئت نظارت توصیه می‌کند که تحقیقات و پیشنهادهایی برای اصلاح، تکمیل و تصویب قوانین مالیاتی جدید، از جمله مقررات مربوط به نرخ‌های مالیاتی بالاتر برای کسانی که از زمین‌های وسیع استفاده می‌کنند، صاحب چندین خانه هستند، در استفاده از زمین کند عمل می‌کنند یا زمین را بایر رها می‌کنند، به سرعت تکمیل شود. این امر، هماهنگی با نوآوری‌ها در قانون زمین را تضمین می‌کند، کارایی مدیریت و استفاده از زمین را بهبود می‌بخشد، به هدف توزیع مجدد درآمد دست می‌یابد و منابع درآمدی معقول و پایدار را برای بودجه دولت، بر اساس رویه‌های بین‌المللی و مطابق با شرایط اجتماعی-اقتصادی ویتنام، بسیج می‌کند.

قیمت آپارتمان در هانوی همچنان به بالاترین حد خود رسیده است.

طبق داده‌های آنلاین Batdongsan.com.vn، آپارتمان‌های هانوی در مدت کوتاهی به طور مداوم به بالاترین قیمت‌های خود رسیده‌اند. در آغاز سال ۲۰۱۸، قیمت‌های درخواستی آپارتمان در هانوی و هوشی مین به ترتیب ۲۷ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع و ۳۱ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع بود. با این حال، پس از شش سال، تا سال ۲۰۲۴، میانگین افزایش قیمت آپارتمان‌ها در هانوی به ۷۰ درصد رسید، در حالی که این افزایش در هوشی مین کمتر و ۵۵ درصد بود.

داده‌های انجمن دلالان املاک ویتنام نیز افزایش سریع قیمت آپارتمان‌ها در هانوی را تأیید می‌کند. بر این اساس، شاخص قیمت آپارتمان در هانوی در سال ۲۰۲۳ در مقایسه با سال ۲۰۱۹ تقریباً ۳۸ واحد درصد افزایش یافته است. در همین حال، شاخص قیمت آپارتمان در شهر هوشی مین تنها حدود ۱۶ واحد درصد افزایش یافته است. در واقع، روند صعودی قیمت آپارتمان‌ها همچنان ادامه دارد و اخیراً با افزایش متوسط ​​۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون دونگ ویتنام در ماه، قوی‌تر شده است.

با توجه به شرایط فوق، آقای دین مین توان، مدیر Batdongsan.com.vn در منطقه جنوبی، اظهار داشت که برای بازار آپارتمان، میانگین افزایش قیمت برای یک پروژه بین ۸ تا ۱۲ درصد خواهد بود. این یک افزایش مثبت تلقی می‌شود. اگر نرخ افزایش قیمت بالاتر از میانگین باشد، بازار نشانه‌هایی از ناپایداری را نشان می‌دهد.

آقای توآن در مورد بازار آپارتمان در هانوی معتقد است که قیمت آپارتمان در سال‌های اخیر به طور مداوم افزایش یافته و حتی در مدت کوتاهی به شدت بالا رفته است. بنابراین، در مقطعی، شاید ظرف ۲-۳ سال آینده، افزایش قیمت آپارتمان در هانوی متوقف شود، یا اگر هم متوقف شود، این افزایش کند خواهد بود و فقط حدود ۵-۶ درصد نوسان خواهد داشت.

جلوگیری از سوءاستفاده دلالان زمین از فهرست‌های قیمت تعدیل‌شده زمین برای افزایش قیمت‌ها.

با توجه به فهرست تعدیل‌شده قیمت زمین که اخیراً توسط کمیته مردمی شهر هوشی مین منتشر شده و از ۳۱ اکتبر تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ اعمال می‌شود، کارشناسان املاک و مستغلات ارزیابی‌های خود را از تأثیرات آن ارائه داده‌اند.

به گفته آقای لی هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، فهرست قیمت تعدیل‌شده زمین مطابق با اصل ارزیابی مبتنی بر بازار تهیه شده است. آژانس تهیه‌کننده پیش‌نویس، پیشنهادات بسیاری از جامعه تجاری و کارشناسان را در نظر گرفته است.

در مقایسه با پیش‌نویس منتشر شده برای اظهار نظر عمومی در پایان ماه ژوئیه، رئیس HoREA معتقد است که فهرست قیمت زمین تازه منتشر شده، در جهتی «معقول و مناسب» تنظیم و تغییر یافته است.

برای مثال، در منطقه هوک مون، طبق پیش‌نویس، قیمت زمین در برخی مناطق در مقایسه با فهرست قیمت سال ۲۰۲۰، ۵۰.۷ برابر افزایش یافته است، اما با فهرست قیمت تعدیل‌شده، این افزایش تنها نزدیک به ۴۰ برابر است.

در مورد تأثیر، به گفته آقای چائو، فهرست تعدیل‌شده قیمت زمین، عدالت بین کسانی که تعهدات مالی خود را در 10 ماه اول امسال انجام داده‌اند، در مقایسه با کسانی که از 31 اکتبر به بعد پرداخت کرده‌اند، را تضمین می‌کند.

آقای چائو گفت: «لیست تعدیل‌شده قیمت زمین بلافاصله بر بازار املاک و مستغلات تأثیر نگذاشته است، زیرا پروژه‌های مسکونی تجاری در حال حاضر با استفاده از روش مازاد ارزش‌گذاری می‌شوند. با این حال، پس از مدتی، وقتی توسعه‌دهندگان حق استفاده از زمین را برای توسعه پروژه‌ها به دست می‌آورند، مردم تمایل به قیمت‌های بالاتر از قبل خواهند داشت که منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود.»

رئیس HoREA پیشنهاد داد که سازمان‌های دولتی باید اقداماتی را برای کنترل فعالیت‌های «دلالان زمین، دلالان و مشاغل بی‌وجدان» انجام دهند، زیرا این گروه ممکن است از فهرست قیمت تعدیل‌شده زمین برای سفته‌بازی و افزایش قیمت‌ها سوءاستفاده کنند.

مراحل خرید و فروش آپارتمان در سال 2024

طبق ماده ۱۶۰ قانون مسکن مصوب ۲۰۲۳، معاملات مربوط به خرید و فروش مسکن باید شش شرط زیر را داشته باشند.

به طور خاص، (1) دارای گواهینامه‌ای طبق قانون باشد.

(2) مشمول اختلافات، شکایات یا دعاوی جاری در مورد حقوق مالکیت، طبق قانون حل اختلاف، شکایات و ابطال قراردادها، نمی‌شود.

(3) در حال حاضر در دوره مالکیت برای مورد مالکیت خانه با مدت محدود.

(4) مشمول توقیف برای اجرای احکام یا اجرای تصمیمات اداری قانونی مؤثر سازمان‌های دولتی ذیصلاح یا مشمول اقدامات اضطراری موقت یا اقدامات پیشگیرانه طبق تصمیم دادگاه یا سازمان‌های دولتی ذیصلاح نیست.

(5) در مواردی که تصمیمی برای بازپس‌گیری زمین یا اخطار تخریب خانه‌ها توسط یک مرجع ذیصلاح صادر شده باشد، خیر.

(6) شرایط مندرج در بندهای (2) و (3) در مورد خرید، فروش یا اجاره خانه‌های در حال ساخت اعمال نمی‌شود.

توجه: معاملات مسکن زیر نیازی به گواهی مالکیت ندارند: خرید و فروش خانه‌های در حال ساخت؛ فروش خانه در موارد انحلال یا ورشکستگی؛ سازماندهی اهدای خانه برای اهداف خیریه، خانه برای نیازمندان و خانه برای همبستگی ملی.

خرید و فروش مسکن موجود از توسعه‌دهنده پروژه ساخت مسکن در موارد زیر: مسکن متعلق به دارایی‌های عمومی؛ مسکن اجتماعی، مسکن برای نیروهای مسلح مردمی، مسکن برای اسکان مجدد که متعلق به دارایی‌های عمومی نیست؛ مسکن به ارث رسیده.

مدارکی که صلاحیت معاملات مسکن را طبق این بند اثبات می‌کند، مطابق با مقررات دولتی اجرا خواهد شد.

منبع: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vua-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html