قیمت آپارتمان در هانوی همچنان رو به افزایش است، دیگر آپارتمان مقرون به صرفه‌ای وجود ندارد و این مانع از افزایش قیمت توسط دلالان زمین در شهر هوشی مین می‌شود.

مازاد آپارتمان‌های لوکس، کمبود مسکن ارزان برای اکثریت مردم، ارزیابی تأثیر فهرست جدید قیمت زمین در شهر هوشی مین، رویه‌های خرید و فروش آپارتمان در سال ۲۰۲۴... از جدیدترین اخبار حوزه املاک و مستغلات هستند.

جدیدترین املاک و مستغلات: در هانوی و هوشی مین سیتی، دیگر بخشی از آپارتمان‌ها با قیمت‌های مناسب برای درآمد اکثر مردم وجود ندارد. (عکس: های آن)

قیمت املاک سر به فلک می‌کشد

هیئت نظارت مجلس ملی به تازگی گزارشی از نتایج نظارت بر «اجرای سیاست‌ها و قوانین مربوط به مدیریت بازار املاک و مستغلات و توسعه مسکن اجتماعی از سال ۲۰۱۵ تا پایان ۲۰۲۳» را برای نمایندگان ارسال کرده است.

با نگاهی به دوره ۲۰۱۵-۲۰۲۱، بازار با قدرت و شدت توسعه یافت، با عرضه فراوان و انواع جدید املاک و مستغلات مانند: آپارتمان‌های توریستی (کاندوتل)، ویلاهای تفریحی... با این حال، تیم نظارتی ارزیابی کرد که در ساختار غیرمنطقی محصولات املاک و مستغلات، عدم تعادل عرضه و تقاضا، که عمدتاً بخش لوکس را هدف قرار می‌داد، اهداف سرمایه‌گذاری مالی و تعداد کمی از محصولات مناسب برای درآمد اکثر مردم، «ناکافی» وجود داشت.

در دوره ۲۰۲۲-۲۰۲۳، بازار املاک و مستغلات رو به افول گذاشت، فعالیت بنگاه‌های اقتصادی به دلیل کاستی‌ها و محدودیت‌های دوره ۲۰۱۵-۲۰۲۱ که تحت فشار همه‌گیری کووید-۱۹ قرار گرفته بود، با مشکلات زیادی روبرو شد. در این زمان، عرضه بسیار محدودتر از دوره قبل بود. قیمت املاک و مستغلات در مقایسه با افزایش درآمد اکثر مردم، به شدت افزایش یافت.

در هانوی و هوشی مین سیتی، دیگر بخشی از آپارتمان‌ها با قیمت‌های مناسب برای درآمد اکثریت مردم وجود ندارد.

آمارها نشان دهنده شکاف فزاینده‌ای در ساختار محصولات املاک و مستغلات است. طبق گزارش کمیته خلق هانوی، بخش آپارتمان‌های میان‌رده و گران‌قیمت اکثریت را تشکیل می‌دهد. در سال 2022، قیمت آپارتمان‌ها بسیار بالا رفت، حجم معاملات پایین بود و تنها حدود 10 درصد از محصولات ارائه شده در بازار را تشکیل می‌داد، قیمت خانه‌های تکی همچنان بالا بود و تقریباً هیچ معامله‌ای انجام نشد.

در شهر هوشی مین، حجم معاملات املاک و مستغلات به شدت کاهش یافته است، قیمت املاک و مستغلات به طور غیرقابل کنترلی افزایش یافته است و باعث عدم تعادل بین قیمت و ارزش شده است. طبق اعلام انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، از سال 2021، بخش آپارتمان‌های مقرون به صرفه (با قیمت کمتر از 25 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع) دیگر در این شهر وجود نخواهد داشت.

در همین حال، تعداد زیادی از پروژه‌های املاک و مستغلات مسکن با مشکلات، تأخیر، کندی در اجرا و رکود مواجه هستند که باعث اتلاف عظیم زمین و سرمایه‌ای می‌شود که کسب‌وکارها در این پروژه‌ها سرمایه‌گذاری کرده‌اند. این امر مشکلات و هزینه‌های سرمایه‌گذاران را افزایش می‌دهد و قیمت محصولات را بالا می‌برد.

گزارش تیم نظارتی همچنین به کاستی‌هایی اشاره کرد که در آنها بازار با مازاد محصولات مسکن لوکس، مساحت‌های بزرگ و قیمت‌های بالا مواجه است، اما فاقد محصولات مسکن اجتماعی و مسکن ارزان‌قیمت مناسب برای نیازهای اکثریت مردم است. علاوه بر این، میانگین قیمت مسکن اجتماعی در مقایسه با درآمد ذینفعان هنوز بسیار بالاست.

علاوه بر این، اجرای برنامه وام مسکن اجتماعی، مسکن کارگران، نوسازی و بازسازی آپارتمان‌های قدیمی از بسته اعتباری ۱۲۰ هزار میلیارد دونگ ویتنام به کندی در حال انجام است، شرایط و رویه‌ها پیچیده است، نرخ بهره همچنان بالاست و در جذب و تشویق سرمایه‌گذاران و خریداران مسکن اجتماعی برای دسترسی به این بسته اعتباری مؤثر نبوده است که موانع قابل توجهی برای توسعه مسکن اجتماعی هستند.

بر اساس واقعیت فوق، تیم نظارتی توصیه می‌کند که یکی از وظایفی که باید فوراً انجام شود، ارائه راه‌حل‌های مشخص برای اجرای مؤثر پروژه سرمایه‌گذاری در ساخت حداقل ۱ میلیون آپارتمان مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد و کارگران شهرک‌های صنعتی در دوره ۲۰۲۱-۲۰۳۰ است، به گونه‌ای که پیشرفت، کیفیت و تناسب با نیازها، شرایط کاری و زندگی ذینفعان تضمین شود.

در درازمدت، هیئت نظارت توصیه می‌کند تحقیقات، پیشنهادهایی برای اصلاح، تکمیل و اعلام قوانین مالیاتی جدید، با در نظر گرفتن مقرراتی در مورد نرخ‌های مالیاتی بالاتر برای کسانی که از زمین‌های وسیع، خانه‌های زیاد، کندی در استفاده از زمین یا رها کردن زمین به صورت آیش استفاده می‌کنند، به سرعت تکمیل شود و با محتوای نوآورانه قوانین زمین، بهبود کارایی مدیریت و استفاده از زمین، دستیابی به هدف توزیع مجدد درآمد و بسیج منابع درآمدی معقول و پایدار برای بودجه دولت، بر اساس مراجعه به رویه‌های بین‌المللی و مطابق با شرایط اجتماعی-اقتصادی ویتنام، مطابقت داشته باشد.

قیمت آپارتمان در هانوی همچنان به اوج خود رسیده است

طبق داده‌های آنلاین Batdongsan.com.vn، آپارتمان‌های هانوی در مدت زمان کوتاهی به طور مداوم به اوج قیمت جدیدی رسیده‌اند. در آغاز سال ۲۰۱۸، قیمت فروش آپارتمان در هانوی و هوشی مین به ترتیب ۲۷ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع و ۳۱ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع بود. با این حال، پس از ۶ سال، تا سال ۲۰۲۴، میانگین افزایش قیمت آپارتمان‌ها در هانوی به ۷۰ درصد رسید، در حالی که افزایش آپارتمان‌ها در هوشی مین کمتر بود و به ۵۵ درصد رسید.

داده‌های انجمن دلالان املاک ویتنام نیز افزایش سریع قیمت آپارتمان‌های هانوی را تأیید می‌کند. بر این اساس، شاخص قیمت آپارتمان در هانوی در سال ۲۰۲۳ در مقایسه با سال ۲۰۱۹ حدود ۳۸ واحد درصد افزایش یافته است. در همین حال، شاخص قیمت آپارتمان در شهر هوشی مین تنها حدود ۱۶ واحد درصد افزایش یافته است. در واقع، افزایش قیمت آپارتمان‌ها همچنان ادامه دارد و اخیراً با افزایش متوسط ​​۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون دونگ ویتنام در ماه، قوی‌تر شده است.

آقای دین مین توان، مدیر Batdongsan.com.vn در منطقه جنوبی، در مواجهه با وضعیت فوق اظهار داشت که برای بازار آپارتمان، میانگین افزایش قیمت یک پروژه بین ۸ تا ۱۲ درصد در نوسان خواهد بود. این یک افزایش مثبت تلقی می‌شود. اگر نرخ افزایش قیمت بالاتر از میانگین افزایش باشد، بازار نشانه‌هایی از ناپایداری را نشان می‌دهد.

آقای توآن در مورد بازار آپارتمان در هانوی گفت که قیمت آپارتمان‌ها در سال‌های اخیر به طور مداوم در حال افزایش بوده است، حتی در یک دوره کوتاه مدت، قیمت‌ها به طور مداوم جهش داشته‌اند. بنابراین، در یک آستانه مشخص، شاید در ۲-۳ سال آینده، قیمت آپارتمان‌ها در هانوی افزایش نخواهد یافت، اگر هم افزایش یابد، این افزایش کند خواهد بود و فقط حدود ۵-۶ درصد نوسان خواهد داشت.

جلوگیری از سوءاستفاده «دلالان زمین» از فهرست‌های قیمت تعدیل‌شده زمین برای «افزایش» قیمت‌ها

با توجه به فهرست قیمت زمین تعدیل‌شده که اخیراً توسط کمیته مردمی شهر هوشی مین صادر شده و از ۳۱ اکتبر تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ اعمال می‌شود، کارشناسان املاک و مستغلات در مورد تأثیرات آن اظهار نظر کرده‌اند.

به گفته آقای لو هوانگ چائو - رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، فهرست قیمت زمین تعدیل‌شده مطابق با اصل ارزیابی بر اساس قیمت بازار تهیه شده است. آژانس تهیه‌کننده پیش‌نویس، نظرات بسیاری از جامعه تجاری و کارشناسان دریافت کرده است.

رئیس HoREA در مقایسه با پیش‌نویس منتشر شده برای اظهار نظر در پایان ماه ژوئیه، گفت که فهرست قیمت زمین که به تازگی منتشر شده، تعدیل شده و «به طور معقول» در جهت مثبت تغییر یافته است.

برای مثال، طبق پیش‌نویس، در منطقه هوک مون، قیمت زمین در برخی مناطق در مقایسه با فهرست قیمت سال ۲۰۲۰، ۵۰.۷ برابر افزایش یافته است، اما با فهرست قیمت تعدیل‌شده، این سطح تنها نزدیک به ۴۰ برابر افزایش یافته است.

در مورد تأثیر، به گفته آقای چائو، فهرست تعدیل‌شده قیمت زمین، در مقایسه با موارد از ۳۱ اکتبر به بعد، عدالت را بین کسانی که در ۱۰ ماه اول امسال به تعهدات مالی خود عمل کرده‌اند، تضمین می‌کند.

آقای چائو گفت: «لیست تعدیل‌شده قیمت زمین هنوز تأثیر فوری بر بازار املاک و مستغلات نداشته است، زیرا پروژه‌های مسکونی تجاری در حال حاضر با استفاده از روش مازاد قیمت‌گذاری می‌شوند. اما پس از مدتی، وقتی سرمایه‌گذاران برای اجرای پروژه‌ها، حق استفاده از زمین را دریافت می‌کنند، مردم قیمت‌های بالاتری نسبت به قبل می‌خواهند که منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود.»

رئیس HoREA توصیه کرد که سازمان‌های دولتی باید اقداماتی را برای کنترل فعالیت‌های «دلالان، دلالان زمین و مشاغل نادرست» انجام دهند، زیرا این گروه از افراد می‌توانند از فهرست قیمت زمین تعدیل‌شده برای سفته‌بازی و «افزایش» قیمت‌ها سوءاستفاده کنند.

مراحل خرید و فروش آپارتمان در سال 2024

طبق ماده ۱۶۰ قانون مسکن ۲۰۲۳، معاملات خرید و فروش خانه باید ۶ شرط زیر را داشته باشند.

به طور خاص، (1) دارای گواهی طبق قانون باشید.

(2) در موارد اختلاف، شکایت یا دعوی حقوقی مربوط به حقوق مالکیت طبق مفاد قانون حل اختلاف، شکایات و ابطال قراردادها، شرکت نداشته باشد.

(3) در طول دوره مالکیت خانه در صورت مالکیت محدود خانه.

(4) مشمول توقیف برای اجرای حکم یا اجرای تصمیم اداری که از سوی یک سازمان دولتی ذیصلاح لازم‌الاجرا شده است، نمی‌شود یا مشمول اعمال اقدامات اضطراری موقت یا اقدامات پیشگیرانه طبق تصمیم دادگاه یا سازمان دولتی ذیصلاح نیست.

(5) در مواردی که تصمیمی مبنی بر بازپس‌گیری زمین یا اخطاری مبنی بر تخلیه یا تخریب مسکن توسط مرجع ذیصلاح صادر شده باشد، خیر.

(6) شرایط مندرج در بند (2) و بند (3) در مورد خرید، فروش یا اجاره به شرط تملیک مسکن آتی اعمال نمی‌شود.

توجه: معاملات مسکن زیر نیازی به گواهی مسکن ندارند: خرید و فروش مسکن در آینده؛ فروش مسکن در صورت انحلال یا ورشکستگی؛ سازمان‌هایی که خانه‌های قدردانی، خیریه یا همبستگی اهدا می‌کنند.

خرید و فروش خانه‌های موجود سرمایه‌گذاران در پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساخت مسکن در موارد زیر: خانه‌های متعلق به اموال عمومی؛ مسکن اجتماعی، مسکن برای نیروهای مسلح مردمی، مسکن در خدمت اسکان مجدد غیرمتعلق به اموال عمومی؛ دریافت خانه‌های موروثی.

مدارکی که شرایط مسکن برای شرکت در معاملات مندرج در این بند را اثبات می‌کند، باید مطابق با مقررات دولتی باشد.

منبع: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vaa-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html