قیمت خانه‌ها روز به روز گران‌تر می‌شود، حتی افراد با درآمد بالا هم به سختی می‌توانند از پس خرید آنها برآیند.

گزارش اخیر انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) حاکی از آن است که قدرت خرید مسکن در کشور ما به شدت کاهش یافته است، تا جایی که گروهی که نماینده 20 درصد از جمعیت با بالاترین درآمد هستند، طبق طبقه‌بندی اداره آمار عمومی، نمی‌توانند خانه بخرند، اگر طبق قاعده‌ای که قیمت خانه نباید از 1/3 درآمد تجاوز کند، در نظر گرفته شود.

به طور خاص، نتایج بررسی استانداردهای زندگی جمعیت در سال ۲۰۲۳ توسط اداره آمار عمومی نشان می‌دهد که گروه ۲۰ درصدی با بالاترین درآمد در هانوی، ۱۴.۴۷ میلیون دونگ ویتنامی به ازای هر نفر در ماه دریافت می‌کنند. این رقم در دانانگ ۱۳.۸ میلیون دونگ ویتنامی، در شهر هوشی مین ۱۳.۲۶ میلیون دونگ ویتنامی، در دونگ نای ۱۳.۹ میلیون دونگ ویتنامی و در بین دونگ ۱۸.۳۸ میلیون دونگ ویتنامی است.

با این حال، وقتی با قیمت‌های فعلی مسکن مواجه می‌شویم، حتی این گروه نیز با موانع زیادی روبرو می‌شوند.

با فرض اینکه هر خانوار دو نفر در سن کار داشته باشد که در گروه پردرآمدترین افراد قرار دارند، میانگین درآمد این گروه حدود 30 میلیون دونگ ویتنامی در ماه برای هر خانوار تخمین زده می‌شود که معادل حدود 360 میلیون دونگ ویتنامی در سال است.

حداکثر توان مالی در صورت اعمال قانون مالی رایج مبنی بر اینکه هزینه‌های مسکن نباید از یک سوم درآمد تجاوز کند، حدود ۶.۷ میلیون دانگ ویتنام در ماه است که معادل حدود ۸۰ میلیون دانگ ویتنام در سال است.

در همین حال، هر آپارتمان تجاری در شهرهای بزرگ ذکر شده در بالا، بسته به منطقه و بخش، قیمتی بین ۴۰ تا ۷۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع دارد. بنابراین، یک آپارتمان کوچک (حدود ۶۰ متر مربع) حدود ۲.۵ تا ۳.۵ میلیارد دانگ ویتنام هزینه خواهد داشت.

قیمت خانه‌ها خیلی بالاست، حتی افراد پردرآمد هم به سختی می‌توانند از پس خرید آن برآیند. (تصویر: مین دوک).

اگر این گروه پردرآمد یک آپارتمان ۶۰ متری را با قیمت حدود ۳.۵ میلیارد دانگ خریداری کنند و ۷۰٪ ارزش خانه (یعنی ۲.۴۵ میلیارد دانگ) را از بانک وام بگیرند، با نرخ بهره ۸٪ در سال به مدت ۲۰ سال، قسط ماهانه حدود ۲۵ تا ۲۷ میلیون دانگ خواهد بود که معادل بیش از ۳۰۰ میلیون دانگ در سال است.

VARS تأیید کرد: « با حداکثر پرداخت ۸۰ میلیون دانگ ویتنام در سال، این گروه تقریباً قادر به خرید خانه نیست .»

آقای تران ون نگی (اهل نام دین ) گفت که افزایش سریع قیمت آپارتمان در سال‌های اخیر، رویای خانه‌دار شدن خانواده‌اش را دشوارتر کرده است. آقای نگی و همسرش شغل‌های ثابتی با درآمد حدود ۳۵ میلیون دونگ ویتنامی در ماه دارند و هر ماه ۱۰ تا ۱۲ میلیون دونگ ویتنامی پس‌انداز می‌کنند.

در حال حاضر، او و همسرش حدود ۱ میلیارد دونگ ویتنام پس‌انداز کرده‌اند و در حال بررسی خرید آپارتمانی به صورت اقساطی در منطقه نام تو لیم، ها دونگ هستند. با این حال، پس از بررسی آپارتمان‌های نوساز و قدیمی، متوجه شد که قیمت‌ها بالا و فراتر از توان مالی خانواده است. به طور متوسط، یک آپارتمان دست دوم با مساحت ۷۰ متر مربع، ۲ خوابه در مناطق نام تو لیم و ها دونگ حدود ۳-۴ میلیارد دونگ ویتنامی، معادل حدود ۵۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع، هزینه دارد.

آقای نگیا گفت: « با پولی که پس‌انداز کرده‌ام، برای خرید یک آپارتمان دو خوابه دست دوم، مجبور شدم بیش از ۲ میلیارد دانگ ویتنام قرض بگیرم. اما با مازاد ماهانه، خانواده‌ام گاهی اوقات پول کافی برای پرداخت اصل و فرع وام به بانک ندارند .»

جوانان برای خرید خانه با مشکل مواجه هستند

آقای نگوین کوک آن - معاون مدیر کل PropertyGuru ویتنام - گفت: با مقایسه میانگین حقوق و قیمت خانه از گذشته تا به امروز، می‌توان دریافت که جوانان ویتنامی همیشه در خرید خانه مشکل دارند. محاسبات پلتفرم PropertyGuru ویتنام نشان می‌دهد که با توجه به قیمت خانه و میانگین درآمد در سال ۲۰۰۴، نسل هفتم به حدود ۳۱.۳ سال درآمد نیاز دارد تا یک آپارتمان ۶۰ متری به قیمت حدود ۶۰۰ میلیون دونگ ویتنامی بخرد، البته با شرط نرخ بهره ۷.۴٪.

پس از 10 سال، تا سال 2014، نسل 8X نیز برای خرید آپارتمانی مشابه به 22.7 سال درآمد نیاز داشت. قیمت آپارتمان به 1.5 میلیارد دانگ ویتنام افزایش یافته بود، در حالی که نرخ بهره وام به 6 درصد کاهش یافته بود.

تاکنون، نسل 9X برای خرید آپارتمان فوق به مبلغ 3 میلیارد دانگ، با نرخ بهره بسیج 4.5٪، به 25.8 سال درآمد نیاز دارد.

آقای نگوین کوک آن ارزیابی کرد: « اگرچه تعداد سال‌های درآمد و نرخ بهره در طول زمان کاهش یافته است، اما به طور کلی، جوانان از همه نسل‌ها هنوز هم باید مدت زیادی سخت کار کنند تا بتوانند صاحب خانه شوند .»

جوانان ویتنامی از هر نسلی هنوز باید مدت زیادی سخت کار کنند تا بتوانند خودشان خانه‌ای بخرند. (عکس از: هوش مصنوعی)

به گفته آقای دو ون تاچ - مدیرعامل شرکت دووا لند، قیمت‌های فعلی املاک و مستغلات برای افراد نیازمند واقعی یک چالش بزرگ است. با درآمد متوسط ​​30 میلیون دانگ ویتنام در ماه، خرید آپارتمان در هانوی بدون حمایت سایر منابع مالی یا پذیرش زندگی دور از مرکز شهر تقریباً غیرممکن است.

به گفته آقای تاچ، برای اینکه بتوان با قیمت متوسط ​​فعلی، صاحب آپارتمانی در هانوی شد، درآمد خریدار باید حداقل به ۶۰ تا ۷۰ میلیون دانگ ویتنام در ماه برسد. این سطح درآمد بالایی است که بسیار فراتر از توانایی اکثر مردم است.

پروفسور دانگ هونگ وو، معاون سابق وزیر منابع طبیعی و محیط زیست، هشدار داد که افزایش سریع قیمت مسکن، که از درآمد حاصل از دستمزدها پیشی گرفته است، نه تنها بر تأمین اجتماعی فشار می‌آورد، بلکه باعث افزایش سفته‌بازی در املاک و مستغلات نیز می‌شود. پول سفته‌بازی اغلب منتظر افزایش قیمت‌ها می‌ماند و وارد تولید و تجارت نمی‌شود و این امر تأثیرات منفی بر تورم و ارزش پول می‌گذارد.

او گفت: « ناکامی در مهار سفته‌بازی و عدم تقارن بین بخش‌های مسکن، ناگزیر به پایان راه بازار فعلی املاک و مستغلات منجر شده است .»

علاوه بر این، آقای وو همچنین اشاره کرد که بازار املاک و مستغلات نقش مهمی در تولید، تجارت و اقتصاد کلان ایفا می‌کند. این بازار ناپایدار مانند سال‌های اخیر بر کل اقتصاد تأثیر منفی خواهد گذاشت. در واقع، مشکل مسکن مناسب با توان مالی مردم نه تنها برای ویتنام، بلکه برای بسیاری از شهرهای بزرگ جهان نیز با افزایش تقاضا برای مسکن به دلیل هجوم مهاجران، با این فشار روبرو است.

چائو آنه