حل مشکل مسکن اجتماعی: نیاز به رفع بسیاری از موانع

VTV.vn - مسکن اجتماعی به اعتبار، صندوق زمین و نظارت بر قیمت نیاز دارد تا سیاست‌ها واقعاً به مردم برسند، نه اینکه فقط یک رویای دیرینه ساکنان شهری باشند.

در شهر هوشی مین ، جایی که تقاضای تخمینی بیش از ۱۵۰،۰۰۰ واحد مسکن اجتماعی است، عرضه واقعی تنها حدود ۲۰٪ را برآورده می‌کند.

فرمان ۲۶۱، با گسترش شرایط درآمدی برای دسترسی به مسکن اجتماعی، گامی قابل توجه در سیاست تأمین اجتماعی ویتنام است. با این حال، وقتی عرضه همچنان کمیاب است، اعتبارات ترجیحی به کندی پرداخت می‌شوند و قیمت‌های فروش تمایل به افزایش دارند، مشکل مسکن اجتماعی هنوز راه حل کاملی پیدا نکرده است. برای اینکه این سیاست واقعاً اجرایی شود، باید هماهنگی و عزمی از اعتبار، صندوق زمین گرفته تا سازوکار نظارت وجود داشته باشد و اطمینان حاصل شود که رویای سکونت فقط یک عدد روی کاغذ نیست.

منبع: گره حل نشده

تقاضا برای مسکن اجتماعی در ویتنام در سطح نگران‌کننده‌ای قرار دارد. طبق اعلام وزارت ساخت و ساز، هدف ساخت ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی در دوره ۲۰۲۱-۲۰۳۰ تا اواسط سال ۲۰۲۴ تنها به بیش از ۲۲ درصد رسیده است. در شهر هوشی مین، تقاضای تخمینی بیش از ۱۵۰ هزار واحد است، اما عرضه تنها حدود ۲۰ درصد را پوشش می‌دهد. وضعیت مشابهی در هانوی، بین دونگ و باک نین - جایی که بسیاری از کارگران و کارگران مهاجر متمرکز هستند - رخ می‌دهد. واقعیت نشان‌دهنده یک پارادوکس است: این سیاست، ذینفعان را گسترش می‌دهد، اما بازار فاقد محصولاتی است که بتواند تقاضا را برآورده کند.

بسته به ویژگی‌های محلی، مسکن اجتماعی لزوماً نباید آپارتمان باشد، اما دولت باید صندوق‌های زمین ارزان ایجاد کند تا مردم بتوانند زمین برای ساخت خانه بخرند.

داستان آقای تران ون توی، کارگر منطقه فرآوری صادرات تان توآن، شهر هوشی مین، نمونه بارزی است. اگرچه درآمد خانواده او با مقررات جدید مطابقت دارد، اما او هنوز نمی‌تواند آپارتمانی پیدا کند زیرا «سرمایه‌گذار گفته است که هنوز پروژه جدیدی وجود ندارد و منتظر تأیید سرمایه است». این نشان می‌دهد که افزایش سقف درآمد تنها بخشی از راه حل است. بدون حل مشکل عرضه، این سیاست فقط در حد تئوری است. مشکلات مربوط به صندوق‌های زمین، رویه‌های سرمایه‌گذاری و سود پایین، اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی را کند می‌کند و شکاف بین انتظارات و واقعیت را افزایش می‌دهد.

صندوق‌های زمین بزرگترین تنگنا هستند. قانون مسکن، مناطق شهری جدید و مناطق صنعتی را ملزم می‌کند که 20٪ از بودجه زمین خود را برای مسکن اجتماعی اختصاص دهند، اما بسیاری از مشاغل به جای اختصاص زمین، ترجیح می‌دهند پول بپردازند. آقای تران خان کوانگ، متخصص املاک و مستغلات، اظهار داشت: "بسته به ویژگی‌های محلی، مسکن اجتماعی لزوماً نباید آپارتمان باشد، اما دولت باید صندوق‌های زمین ارزان قیمت ایجاد کند تا مردم بتوانند زمین برای ساخت خانه بخرند." در شهرهای هوشی مین و هانوی ، قیمت بالای زمین و هزینه‌های بالای پاکسازی سایت، یافتن صندوق‌های زمین مناسب را به یک مشکل دشوار تبدیل می‌کند.

نیاز به مکانیزم همگام‌سازی

اعتبار ترجیحی عامل کلیدی در ترویج مسکن اجتماعی است. بسته اعتباری ۱۲۰ هزار میلیارد وندی دولت تلاشی قابل توجه است، اما تا سپتامبر ۲۰۲۵، میزان پرداخت تنها به کمتر از ۱۵ درصد رسید. رویه‌های پیچیده، نرخ بهره غیرجذاب و عدم علاقه بانک‌های تجاری موانع اصلی هستند. انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) پیشنهاد کاهش نرخ بهره وام برای خرید مسکن اجتماعی از ۵.۴ درصد به ۴.۸ درصد در سال و کاهش هزینه‌های استفاده از زمین هنگام انتقال را داد. آقای لو هوانگ چائو، رئیس HoREA، گفت که نرخ بهره ۵.۴ درصد در سال بسیار بالا است و برای خریداران مشکلاتی ایجاد می‌کند و نرخ ۴.۸ درصد در سال، مشابه نرخ بهره ترجیحی از سال ۲۰۲۱ تا ژوئیه ۲۰۲۴، را برای افزایش دسترسی پیشنهاد کرد.

مسکن اجتماعی به اعتبار، صندوق زمین و نظارت بر قیمت نیاز دارد تا سیاست‌ها واقعاً به مردم برسند، نه اینکه فقط یک رویای دست‌نخورده برای مردم باشند.

بانک‌های سیاست اجتماعی باید محدودیت‌های وام‌دهی را افزایش دهند، به خصوص در هانوی، هوشی مین سیتی و دانانگ. در غیر این صورت، منابع سرمایه ترجیحی همچنان "خاموش" خواهند ماند در حالی که نیازهای مسکن به طور فزاینده‌ای فوری هستند. قیمت مسکن اجتماعی نیز با نزدیک شدن به مسکن تجاری ارزان قیمت نگران کننده است. در شهر هوشی مین، قیمت مسکن اجتماعی در حال حاضر بین 35.8 تا 45.9 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع در نوسان است که 3 برابر بیشتر از زمان راه‌اندازی اولیه آنها است. مسکن اجتماعی برای اجاره نیز افزایش یافته است: قیمت اولیه یک پروژه در منطقه بین تان در سال 2017، 14 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع بود که اکنون به 20.3 تا 21.2 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع افزایش یافته است که 1.4 برابر افزایش یافته است.

کارشناسان هشدار می‌دهند: «سیاست مسکن اجتماعی ابزاری برای تثبیت اقتصاد شهری است. اگر بازار آزاد آن را دستکاری کند، به کالایی سوداگرانه تبدیل می‌شود و دیگر یک کالای رفاهی عمومی نیست.» سازمان‌های مدیریتی باید سقف قیمت تعیین کنند و حداکثر سود سرمایه‌گذاران (در حال حاضر ۱۰٪) را رصد کنند. فرآیند تأیید خریداران باید شفاف باشد تا از سوداگری پنهان یا نقل و انتقالات غیرقانونی جلوگیری شود.

تجربه بین‌المللی سنگاپور و کره جنوبی درس‌های ارزشمندی ارائه می‌دهد. سنگاپور بیش از ۸۰ درصد از صندوق مسکن اجتماعی خود را از طریق صندوق مرکزی احتیاط (CPF) تأمین می‌کند، جایی که مردم حقوق خود را برای خرید خانه پس‌انداز می‌کنند. کره جنوبی از مدل اجاره‌های بلندمدت کم‌هزینه با سرمایه و صندوق‌های زمین تحت حمایت دولت استفاده می‌کند. ویتنام می‌تواند ایجاد یک صندوق ملی پس‌انداز مسکن اجتماعی را برای ایجاد یک منبع پایدار سرمایه، کاهش بار بودجه و تضمین سیاست‌های پایدار در نظر بگیرد.

منبع: https://vtv.vn/giai-bai-toan-nha-o-xa-hoi-can-thao-go-nhieu-nut-that-100251016154022075.htm