به امید روزهای روشن‌تر تا پایان سال ۲۰۲۳

به عنوان خروجی بسیاری از بخش‌های تولیدی و تجاری و زیرساخت ضروری برای تعدادی از بخش‌های کلیدی اقتصادی ، رکود بازار املاک و مستغلات به طور جدی بر سایر صنایع تأثیر می‌گذارد.

شناسایی مشکلات

اقتصاد ویتنام پس از کووید-۱۹ در مرحله بهبود است، با این حال، نوسانات پیچیده وضعیت اقتصادی جهان و برخی مشکلات داخلی اقتصاد، نرخ رشد بازار املاک و مستغلات را به طور جدی تحت تأثیر قرار داده است. بسیاری از کارشناسان با شناسایی دشوارترین مشکلات بازار امروز، معتقدند که مسائل سرمایه‌ای و حقوقی دلایل اصلی عدم تأیید پروژه‌های جدید هستند.

طبق گزارش‌های بانک‌ها، رشد اعتبار برای بازار املاک و مستغلات نشانه‌هایی از بهبود نشان نداده و در سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۳ تنها به ۱.۶ درصد رسیده است. فشار بر سررسید اوراق قرضه تا ۲۲۵ تریلیون دانگ ویتنامی اوراق قرضه در سررسید است که از این تعداد، املاک و مستغلات بیش از ۱۰۰ تریلیون دانگ ویتنامی را تشکیل می‌دهد. اوج این فشار در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۳ است که تا ۹۱ تریلیون دانگ ویتنامی اوراق قرضه شرکتی برای پرداخت اصل و فرع سررسید شده‌اند.

بسیاری از سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات با اطمینان خاطر، ملک خود را برای فروش بازگشایی کرده‌اند.

برای کسب و کارهای املاک و مستغلات، این یک مشکل دشوار است زیرا بازار املاک و مستغلات در مرحله "منجمد" قرار دارد، بنابراین وقتی سررسید اوراق قرضه فرا می‌رسد، برای کسب و کارها بسیار دشوار است که منابع را برای پرداخت بدهی‌ها بسیج کنند. در حال حاضر، بسیاری از کسب و کارهای املاک و مستغلات مجبور شده‌اند فروش محصولات مسکن را با ضرر بپذیرند، اما هنوز نمی‌توانند سرمایه‌گذار پیدا کنند.

یکی دیگر از مشکلات داخلی بازار املاک و مستغلات، مشکلات حقوقی در پروژه‌های املاک و مستغلات است. وزارت ساخت و ساز اعلام کرد که در سال ۲۰۲۲، پروژه‌های جدید دارای مجوز املاک و مستغلات در مقایسه با سال ۲۰۲۱ به شدت کاهش یافته است. این امر باعث شده است که عرضه املاک و مستغلات در سال ۲۰۲۳ همچنان محدود باشد. در حال حاضر، عرضه‌ای که در بازار املاک و مستغلات معامله می‌شود، موجودی باقی‌مانده از پروژه‌هایی است که قبلاً برای فروش افتتاح شده بودند. گزارش وزارت ساخت و ساز نشان می‌دهد که در سه ماهه اول سال ۲۰۲۳، کل کشور تنها ۱۴ پروژه مسکونی تجاری تکمیل شده داشته است. از این تعداد، شمال ۹ پروژه با ۵۶۷۹ واحد، مرکز ۳ پروژه با ۱۳۷ واحد و جنوب ۲ پروژه با ۹۳ واحد داشته است.

آقای ها کوانگ هونگ - معاون مدیر اداره مدیریت بازار مسکن و املاک (وزارت ساخت و ساز) ارزیابی کرد که بسیاری از پروژه‌ها به دلیل مقررات مربوط به روش‌های ارزش‌گذاری زمین که تعیین قیمت "بازار" را دشوار می‌کرد، با مشکلات، موانع و اجرای کندی مواجه شده‌اند که بیش از 50 درصد از مشکلات پروژه‌ها را تشکیل می‌دهد. علاوه بر این، موارد زیادی از برنامه‌ریزی کاربری زمین اعلام شده است، اما هیچ برنامه سالانه کاربری زمین در سطح منطقه وجود ندارد و سایر مشکلات مربوط به تبدیل کاربری زمین، سهام‌گذاری شرکت‌ها، تخصیص زمین، زمین‌های عمومی پراکنده در پروژه‌ها و غیره است.

برخی از پروژه‌هایی که طرح تفصیلی آنها ۱/۵۰۰ تصویب شده اما مطابق با مقررات نیستند، در حال بررسی، تنظیم و به‌روزرسانی مطابق با مقررات هستند. بسیاری از تنگناها در رویه‌های قانونی باعث تأخیر در پروژه، طولانی شدن زمان ساخت و افزایش هزینه شده است.

راه حل های زیاد

با توجه به این واقعیت که بازار املاک و مستغلات با مشکلات زیادی از سوی اقتصاد داخلی و خارجی روبرو است، اگرچه آژانس‌های مدیریتی راه‌حل‌های زیادی پیشنهاد کرده‌اند، اما به گفته‌ی بنگاه‌های املاک و مستغلات، برای تحقق این راه‌حل‌ها باید اقدامات جدی‌تری انجام شود.

آقای نگوین ون دین - رئیس انجمن کارگزاران املاک و مستغلات ویتنام - گفت که مسائل اعتباری اوراق قرضه شرکتی فعلی و سیاست‌های قانونی موانع اصلی هستند که باعث تعلیق ۱۰۰۰ پروژه در سراسر کشور شده است. بسیاری از پروژه‌های املاک و مستغلات با وجود تکمیل مراحل مختلف مانند انتخاب سرمایه‌گذاران، مناقصه، حراج، تخصیص زمین، محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین، صدور مجوز... هنوز قابل اجرا نیستند. این روند در بسیاری از مراحل "گیر" کرده است.

دولت با درک مشکلات بازار، به وزارتخانه‌ها و شعب دستور داده است تا به طور مداوم راه‌حل‌هایی را برای غلبه بر آنها پیشنهاد دهند. تنها در دسامبر 2022، نخست وزیر 3 ابلاغیه رسمی متوالی را برای رسیدگی به مسائل فوری امضا کرد، از جمله مطالب بسیاری برای حل مشکلات بازار املاک و مستغلات مانند: تأمین سرمایه اعتباری برای اقتصاد، بازار اوراق قرضه شرکتی، بازار املاک و مستغلات و توسعه مسکن...

دولت به طور مداوم در ماه‌های مارس و آوریل، اسناد مهم و دستورالعمل‌هایی مانند قطعنامه ۳۳، ابلاغیه رسمی شماره ۱۷۸ و فرمان شماره ۱۰ را برای ترویج و رفع موانع بازار صادر کرد.

اخیراً، معاون نخست وزیر، تران هونگ ها، ابلاغیه رسمی ۴۶۹ را امضا و صادر کرد که بر الزامات زیر تأکید دارد: تکمیل قانون زمین و املاک و مستغلات؛ ایجاد شرایط مطلوب برای سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات و خریداران خانه برای دسترسی به منابع اعتباری؛ رفع مشکلات و موانع در تعیین قیمت زمین، برنامه‌ریزی و طرح‌های کاربری زمین...

اخیراً، گروه کاری نخست وزیر به طور خاص روی تعدادی از پروژه‌های بزرگ، معمولاً در دونگ نای، هوشی مین سیتی، بین توآن... کار کرده است تا موانع را شناسایی کرده و بر رفع آنها تمرکز کند. شرکت‌ها انتظار دارند که این تنگناها به تدریج برطرف شوند و عرضه افزایش یابد.

با توجه به مجموعه‌ای از حمایت‌های فوق، طبق سوابق بازار، از ابتدای سه‌ماهه دوم، بازار املاک و مستغلات دوباره در حال "تحریک" بوده است. برخی از پروژه‌های سرمایه‌گذاران بزرگ، در مکان‌های برتر در برخی از استان‌ها و شهرهای توسعه‌یافته اقتصادی، برای فروش افتتاح شده‌اند و امیدهای روشن‌تری را در پایان سال 2023 با خود به همراه آورده‌اند.

منبع