خلاهای قانونی، اختلافات در آپارتمان‌ها را تشدید می‌کند

قراردادهای فروش مبهم و مقررات قانونی سهل‌گیرانه، خریداران خانه را در معرض خطر اختلافات مالکیت با سرمایه‌گذاران ساختمان‌های آپارتمانی قرار می‌دهد.

تصاویری از ساکنانی که بنرهایی در اعتراض به سرمایه‌گذاران در دست دارند، در بسیاری از آپارتمان‌های هانوی و برخی استان‌ها ظاهر شده است. شدیدترین اختلافات پیرامون مناطق، امکانات مالکیت مشترک و خصوصی مانند زیرزمین‌ها و پارکینگ‌ها، اتاق‌های اجتماعات، سالن‌های ورزشی ، مناطق تجاری و اجاره‌ای است... کارشناسان و وکلا دلایل زیادی را که منجر به این وضعیت می‌شود، ذکر می‌کنند.

قرارداد فروش مبهم به نفع سرمایه‌گذار است

آقای تران خان، رئیس باشگاه مدیریت ساختمان هانوی ، تحلیل کرد که فرمان ۷۱/۲۰۱۰ قبلاً تصریح کرده بود که مالکیت خصوصی و مشترک باید به وضوح در قرارداد فروش و خرید آپارتمان ذکر شود. با این حال، فرمان ۹۹/۲۰۱۵ که راهنمای اجرای قانون مسکن فعلی است، این حکم را ندارد. هر پروژه آپارتمان یک قرارداد فروش و خرید جداگانه دارد که محتوای آن می‌تواند به طرق مختلف تفسیر شود و باعث اختلافات شود. بسیاری از قراردادهای فروش و خرید که توسط سرمایه‌گذاران تهیه می‌شوند، جزئیات دقیقی ندارند و حتی مالکیت مشترک را به روشی که به نفع سرمایه‌گذار است، حذف می‌کنند.

به گفته آقای خان، اکثر خریداران فقط به قیمت و کیفیت آپارتمان توجه می‌کنند و به شرایط مالکیت مشترک و جداگانه در قرارداد توجه کمی دارند. پس از تحویل آپارتمان، هیئت مدیره نماینده ساکنان هیچ مبنایی برای تقسیم مناطق مالکیت مشترک و جداگانه با سرمایه‌گذار ندارد. از اینجا، اختلافات در مورد سهم سرمایه‌گذار و ساکنان در صندوق نگهداری آپارتمان (2٪ از ارزش آپارتمان یا مساحت مالکیت) همچنان ادامه دارد.

آقای نگوین مان ها، معاون رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام، همچنین اظهار داشت که بسیاری از قراردادهای خرید و فروش آپارتمان مطابق با مقررات نیستند، حتی غیرقانونی هستند و منجر به اختلافات می‌شوند. هنگام امضای قرارداد خرید و فروش، مشتریان اغلب شرایط را به دقت مطالعه نمی‌کنند. در همین حال، بسیاری از سرمایه‌گذاران می‌خواهند محصولات خود را بفروشند، بنابراین "تبلیغاتی متفاوت از واقعیت ارائه می‌دهند، سپس برای سود خود، هزینه‌های آب و برق را در منطقه مشترک ساکنان کاهش می‌دهند".

ساکنان و کارمندان اداری ساختمان بونانزا (۲۳ دوی تان، هانوی) در ۲۳ آوریل بنرهایی را در دست داشتند که از سرمایه‌گذار می‌خواست تا گفتگو کند و مسائل مورد اختلاف را روشن کند. عکس: ارائه شده توسط ساکنان.

قانون هنوز به طور خاص فضای پارکینگ برای ساختمان‌های آپارتمانی را تعریف نکرده است.

اختلاف اخیر بر سر مالکیت مشترک و خصوصی در ساختمان‌های آپارتمانی مربوط به فضای پارکینگ موتورسیکلت، دوچرخه و خودرو در زیرزمین است. قانون مسکن فعلی تصریح می‌کند که فضاهای پارکینگ دوچرخه و موتورسیکلت تحت مالکیت مشترک هستند. با این حال، برای فضاهای پارکینگ خودرو، خریداران آپارتمان باید اجاره یا خریداری کنند. در صورتی که آنها خرید یا اجاره نکنند، فضای پارکینگ خودرو تحت مدیریت سرمایه‌گذار است و هزینه سرمایه‌گذاری برای ساخت این فضای پارکینگ در قیمت فروش آپارتمان لحاظ نمی‌شود.

وکیل ترونگ آنه تو، مدیر دفتر حقوقی ترونگ آنه تو، ماهیت فضای پارکینگ آپارتمان را به عنوان بخشی از ملک مشترک و شامل شده در قیمت فروش تحلیل کرد و گفت که از زمان تحویل، سرمایه‌گذار مالکیت خود را فسخ خواهد کرد. قیمت فروش آپارتمان ثابت نیست، بلکه بسته به زمان افزایش و کاهش می‌یابد، بنابراین اثبات این که سرمایه‌گذار هزینه ساخت پارکینگ را در قیمت فروش خانه لحاظ نمی‌کند، دشوار است.

علاوه بر این، فضای پارکینگ به مساحت کف ساختمان آپارتمان متصل است و همچنین بخش جدایی‌ناپذیری از پروژه است. آقای تو گفت: «بنابراین، تفکیک هزینه ساخت پارکینگ از قیمت فروش آپارتمان دشوار است.»

اگرچه اختلافات زیادی در رابطه با فضاهای پارکینگ در ساختمان‌های آپارتمانی وجود دارد، قانون مسکن فعلی و پیش‌نویس قانون مسکن اصلاح‌شده که در پنجمین جلسه مجلس ملی در حال بررسی است، هیچ تعدیلی برای تعریف دقیق آنها ایجاد نکرده‌اند. آقای تو گفت: «عدم شفافیت در تعریف مالکیت مشترک و خصوصی، علت اختلافات بین سرمایه‌گذاران و ساکنان است و ساکنان بیشترین آسیب را می‌بینند.»

ساکنان پروژه کوسمو تای هو در ماه مارس از سرمایه‌گذار خواستند هزینه‌های نگهداری را پرداخت کند. عکس: ارائه شده توسط ساکنان

هیچ سابقه ساختمان عمومی وجود ندارد

آقای تران خان، رئیس باشگاه مدیریت ساختمان هانوی، به کاستی‌های قانون مسکن فعلی و اسناد فرعی آن اشاره کرد که سرمایه‌گذاران را ملزم به انتشار اسناد قانونی ساختمان نمی‌کند. مانند گواهی حق استفاده از زمین برای مالکیت خصوصی، طرح مصوب، توافق پروژه (حسابرسی شده). اگر سرمایه‌گذار سوابق شفافی منتشر نکند، ساکنان اطلاعات کافی برای تعیین مالکیت مشترک و خصوصی ندارند.

در واقع، هنگام تحویل اسناد ساختمان به هیئت مدیره، سرمایه‌گذار موظف است اسنادی مانند نقشه‌های پایان کار و نقشه پارکینگ را تحویل دهد. با این حال، آقای خان گفت که از آنجا که اسناد نیازی به گواهی یا تأیید محضری ندارند، سرمایه‌گذار می‌تواند نقشه‌های پارکینگ را که مطابق با اسناد اصلی نیستند، تحویل دهد و همچنین نمی‌توان تعیین کرد که آیا هزینه ساخت فضای پارکینگ در قیمت فروش آپارتمان لحاظ شده است یا خیر.

مدیریت و بهره‌برداری فعلی ساختمان‌های آپارتمانی شامل پنج نهاد می‌شود، از جمله سازمان‌های مدیریت دولتی، سرمایه‌گذاران، هیئت‌های مدیریت، واحدهای مدیریت و بهره‌برداری و مالکان آپارتمان. وقتی اختلافی بین ساکنان و سرمایه‌گذاران پیش می‌آید، مداخله سازمان‌های مدیریت دولتی ضروری است. آقای خان با اشاره به اینکه وقتی اختلافاتی پیش می‌آید، مردم نمی‌توانند از وزارت ساخت و ساز یا وزارت منابع طبیعی و محیط زیست درخواست ارائه سوابق ساختمان را داشته باشند، گفت: «با این حال، با مقررات قانونی فعلی، به نظر می‌رسد که سازمان‌های دولتی کنار می‌ایستند و اجازه می‌دهند سرمایه‌گذاران خودشان تصمیم بگیرند.»

آقای خان گفت: «نقص در اختلافات آپارتمان‌ها این است که سازمان‌های دولتی اسناد ساختمانی را به مردم ارائه نمی‌دهند. تنها زمانی که مردم اسناد قانونی داشته باشند می‌توانند مشخص کنند که کدام مناطق مالکیت مشترک دارند و کدام مناطق مالکیت خصوصی، و اختلافات می‌توانند به سرعت حل شوند.»

آقای نگوین نگوک توان، بازرس ارشد وزارت ساخت و ساز، علاوه بر دلایل فوق، گفت که اختلافات بر سر مالکیت مشترک و خصوصی در ساختمان‌های آپارتمانی همچنین به دلیل عدم آگاهی حقوقی، عدم همکاری بین سرمایه‌گذاران و هیئت مدیره نماینده ساکنان است؛ سرمایه‌گذاران خودسرانه عملکردها را تغییر می‌دهند، به مالکیت مشترک تجاوز کرده و از آن استفاده می‌کنند، آن را تحویل نمی‌دهند، یا اسناد کامل آپارتمان را به هیئت مدیره تحویل نمی‌دهند.

وام دوان

لینک منبع: https://vnexpress.net/ke-ho-phap-ly-thoi-bung-tranh-chap-o-chung-cu-4602449.html